Размещение инженерного оборудования и коммуникаций в мкд реферат

Обновлено: 04.07.2024

Зарегистрируйся, чтобы продолжить изучение работы

Актуальность темы работы обуславливается необходимостью изучения и контроля в области инженерных сетей, ведь любые промышленные либо жилые здания полноценно используются именно благодаря установленным инженерным сетям. Главной задачей при развитии систем инженерного оборудования, соответствует требованиям комфортности в различных природно-климатических условиях, является выявление резервов экономии водных и топливно-энергетических ресурсов с учетом требований рационального природопользования.
Сети водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления, газоснабжения, вентиляции, кондиционирования воздуха относятся к инжирным сетям и оборудованию зданий и сооружений [1, с. 5-7]
Создание комфортных условий для человека во многом зависит от надежности инженерных сетей, от их качественной работы. Проектировать инженерные сети надо как комплексную систему, сочетающую все подземные, наземные и надземные сети и сооружения, с учетом эффективного их функционирования в дальнейшей перспективе.
Цель работы ‒ анализ инженерных сетей как основой инженерной инфраструктуры.
Достижение цели предполагает выполнение следующих задач:
‒ определить классификацию инженерных сетей, их назначение, виды и основные элементы;
‒ проанализировать принципы и способы размещения подземных сетей;
‒ выявить особенности схем и устройства водопроводных сетей.
Объект ‒ инженерные сети и их основные элементы.
Предмет ‒ теоретические основы и прикладные аспекты применения инженерных сетей.
1 Классификация инженерных сетей, их назначение, виды и основные элементы
Инженерные сети, являются основой инженерной инфраструктуры, их предназначение заключается в обеспечении устойчивости развития промышленных и социально-экономических территориальных образований. Надежность и качество функционирования, транспортировки технологических и энергетических продуктов при эксплуатации инженерных сетей имеют зависимость от эффективности проведения процесса мониторинга текущего состояния инженерных сетей.
Инженерные сети могут быть двух видов: наружные и внутренние.
Элементами внутренних инженерных сетей являются коммуникации, расположенные внутри строения: водопровод, вентиляция, канализация, отопление, электроснабжение и так далее. Элементами наружных инженерных сетей есть инфраструктура объекта, что находится за пределами здания: теплосети и газопроводы, линии электропередач и трансформаторные подстанции, трубы водоснабжения и канализации, системы заземления и молниезащиты и многое другое.
Инженерные сети могут типологизироваться имея зависимость от физических и математических признаков, семантического и масштабного типа плана местности, а также технологических различий [2, с. 176].
Наиболее общей, считается классификация по виду транспортируемого продукта и способу транспортировки: ‒ кабельные сети (контактные сети, телефонные сети и другие); ‒ сети передачи данных (электрические, оптоволоконные), телерадиосети; ‒ трубопроводные сети: водоснабжение (горячее, холодное), водоотведение (бытовая, ливневая, техническая канализация), теплоснабжение (с разными теплоносителями), газопроводные, нефтепроводные, продуктопроводные, вентиляционные, пневматические; ‒ дорожные сети: автомобильные и рельсовые дороги, и другие.
Достаточно значимой является классификация по масштабному признаку, в которой под масштабом подразумеваются следующие измерения: линейные размеры сети (длина линий), топологическая размерность (число узлов, линий), место в иерархии (муниципальные, магистральные, внутриквартальные и внутризаводские; внутренние сети) .
Не менее важна и топологическая структура сети (топология сети при передаче продукта). Сети могут быть разомкнутыми (односвязными, древесными) и замкнутыми (многосвязными, циклическими) [2, с. 176-177].
2 Принципы и способы размещения подземных сетей
Трубопроводы и кабели, прокладываемые в земле, являются подземными инженерными сетями или подземными коммуникациями.
Всю совокупность подземных инженерных сетей можно разделить на три группы: трубопроводы, кабельные сети и коллекторы [3, с. 6].
Подземные инженерные сети располагают под улицами, руководствуясь следующими принципами:
1. Размещение подземных сетей целесообразно на специальных зеленых технических полосах или газонах, которые могут служить и разделительными полосами. Недопустимо их размещать под проезжей частью улиц, а под тротуарами – нежелательно.
2. Для предотвращения просадок зданий и наземных сооружений СНиП 2.07.01-89 регламентируются минимальные расстояния от них до подземных коммуникаций. В зависимости от вида и глубины заложения сетей – это расстояние составляет от 2 до 15 м.
3. Все подземные инженерные сети прокладывают прямолинейно и параллельно оси улицы или линии застройки.
4. Все пересечения и ответвления прокладывают, как правило, под прямым углом к линии застройки.
5. Расстояние по горизонтали (в свету) от ближайших подземных инженерных сетей до зданий и сооружений следует принимать от 0,4 до
10,8 м руководствуясь СНиП 2.07.01-89.
6. В зависимости от функционального назначения сетей регламентируется минимальная глубина их заложения (СНиП 2.04.02-84, СНиП 2.04.03-85, СНиП 2.04.02-84), которая определяется: а) глубиной промерзания грунта; б) сохранностью сетей от воздействия внешних нагрузок. Глубину заложения назначают учитывая их технологические особенности, гидрогеологические условия, рельеф местности, способ производства работ.
7. Приближение подземных инженерных сетей к зеленым насаждениям определяют с учетом предотвращения возможности повреждения зеленых насаждений – от 1,5 до 2 м.
8. При ширине улиц более 60 м и соответствующем технико-экономическом обосновании следует предусматривать дублирование подземных сетей, а именно их прокладку по обеим сторонам улицы.
9. На новых и реконструируемых магистральных улицах подземные инженерные сети следует прокладывать в общих коллекторах, которые улучшают условия эксплуатации сетей и увеличивают их долговечность.
10. В соответствии с СНиП 2.07.01-89 (табл. 14, табл. 15) необходимо учитывать расстояния от подземных сетей к различным сооружениям, а также размещение газопроводов из неметаллических труб.
11. Расстояние по горизонтали (в свету) между соседними подземными сетями при параллельном размещении следует принимать от 0,4 до 2,0 м, а на их вводах в зданиях сельских поселений – не менее 0,5 м [3, с.7-11].
Способами прокладки инженерных сетей являются: ‒ раздельная прокладка сетей, что становиться все менее актуальным из-за нецелесообразности в экономическом и техническом отношении, а именно большой разрыв между сетями, большой объём земляных работ, длительное время проведения работ, нарушение нормального транспортного и пешеходного движения на улицах, прослеживается отсутствие надежной водозащиты территории застраивания на просадочных грунтах;
‒ совмещенная прокладка в одной траншее, которая снижает объёмы земляных работ на 35-40%, уменьшая стоимость на строительство на 15-30%, однако из-за соприкосновения трубопроводов с грунтом сокращается срок их службы, что вызывает необходимость частого вскрытия дорожной одежды;
‒ если есть невозможным выполнение работ открытым способом, разработаны различные закрытые способы строительства инженерных сетей: горизонтальное бурение, прокол, продавливание, щитовая проходка и другие

( Слайд 2) Возникновение права на общее имущество в МКД

Вопрос об общем имуществе, начиная с 1995 г. был решен в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ). Статьи 289, 290 ГК РФ указывали, что собственнику квартиры в МКД, наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственники помещений в жилом доме становились собственниками общего имущества дома одновременно с приобретением статуса собственника, который возникал с момента регистрации права собственности в результате приватизации квартиры либо другой сделки по ее приобретению (например, в результате участия в долевом строительстве, покупки, дарения и т. д.).

Гражданский кодекс установил важный принцип возникновения прав на общее имущество: эти права не подлежат отдельной регистрации, а следуют судьбе основного права – права на жилое/нежилое помещение в доме.

Характерные признаки общей долевой собственности на недвижимость:

отсутствие возможности выдела долей в натуре;
невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого/нежилого помещения;
доля не может существовать самостоятельно, она — составная часть жилого/нежилого помещения как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого помещения.

(Слайд 3) Состав общего имущества в МКД

В состав общего имущества в многоквартирном доме входят:

Элементами благоустройства являются, например, площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; площадки для отдыха взрослых; детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием для летнего и зимнего отдыха детей.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на МКД, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

(Слайд 4) Правила содержания общего имущества в МКД

. В соответствии с п. 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;
соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД включает в себя:

осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством РФ температуру и влажность в таких помещениях;
уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в МКД;
содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества,
проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством РФ порядке перечень мероприятий;
обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством РФ в постановлении от 03.04.2013 г. № 290 и включает в себя:

работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов;
работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме (сухая и влажная уборка общего имущества, дезинфекция, дератизация помещений).

. В соответствии с п. 15 Правил № 491в состав работ не входит:

содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

(Слайд 5) Расходы собственников помещений в МКД

Жилищный кодекс говорит, что собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание жилья, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

Расходы за содержание и ремонт жилого/нежилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Они включают в себя:

расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения,
обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг,
расходы на снятие показаний приборов учета,
расходы на содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Если собственники на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Более подробная информация о том, как собственники должны оплачивать услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, в зависимости от формы управления домом прописана в Правилах № 491.

К примеру,при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников. В Ставропольском крае минимальный размер взноса на капитальный ремонт установлен в размере 6,36 руб. с квадратного метра. Он может быть и выше, если такое решение было принято на общем собрании собственниками дома.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт МКД распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе и имеющаяся у него задолженность.

В нашу компанию за юридической помощью обращаются исполнители коммунальных услуг из разных регионов страны при возникновении споров с РСО в процессе заключения и исполнения договоров. Большая часть споров возникает относительно определения точек поставки соответствующего ресурса и границ эксплуатационной ответственности по договору. С целью сокращения потерь на сетях РСО стремятся установить точку поставки как можно дальше от конечного потребителя, что абсолютно невыгодно для другой стороны договора, поскольку помимо потерь на управляющего МКД возлагается еще и бремя содержания таких инженерных сетей.

Используя накопленный опыт по подобным делам, рассмотрим способ законного определения точек поставки и границ эксплуатационной ответственности сторон. Благодаря недавнему определению ВС РФ это стало возможным и в отношении уже заключенных договоров.

Понятия и нормативное регулирование.

П онятия точек поставки, а также границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности представлены в законодательных актах, регулирующих порядок поставки соответствующего ресурса:

в Правилах организации теплоснабжения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.08.2012 № 808);

в Правилах горячего водоснабжения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 642);

в Правилах холодного водоснабжения и водоотведения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 644);

в Правилах поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан (утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549);

в Основных положениях функционирования розничных рынков электрической энергии (утверждены Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442).

Несмотря на то, что в перечисленных законодательных актах понятия точки поставки и границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности различаются, их суть все же сводится к следующему.

Точка поставки – место исполнения обязательств РСО, которое располагается в месте установки ОПУ, а при его отсутствии – на границе балансовой принадлежности.

Граница балансовой принадлежности – граница раздела сетей по признаку собственности.

Граница эксплуатационной ответственности – граница раздела сетей по признаку возложения бремени содержания, которая проходит по границе балансовой принадлежности, если стороны договора не согласовали иное.

Изменение границ с согласия собственников.

Положения ЖК РФ, Правила предоставления коммунальных услуг, а также Правила содержания общего имущества регулируют взаимоотношения по договору ресурсоснабжения, поскольку он заключается исполнителем коммунальных услуг с РСО с целью оказания коммунальных услуг гражданам. В соответствии с ЖК РФ по договору управления МКД исполнитель несет ответственность перед собственниками за содержание общего имущества в доме.

В соответствии с п. 7 Правил содержания общего имущества ОПУ устанавливается на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, и относится к общему имуществу.

Согласно п. 8 Правил содержания общего имущества внешней границей сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены МКД, а границей эксплуатационной ответственности при наличии ОПУ соответствующего коммунального ресурса – место соединения счетчика с соответствующей инженерной сетью МКД. Соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО может быть установлена иная граница эксплуатационной ответственности.

Следовательно, граница балансовой принадлежности – это внешняя граница стены МКД либо граница земельного участка в случае, когда границы участка определены на основании данных государственного кадастрового учета и когда инженерные сети, находящиеся в границах этого земельного участка, обслуживают исключительно один дом. Граница балансовой принадлежности одновременно является границей эксплуатационной ответственности, если собственники помещений не установили иную границу.

Место установки ОПУ – граница сетей, входящих в состав общего имущества в МКД.

Различия имеются в отношении внешней границы сетей газоснабжения: это место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Таким образом, изменить границы эксплуатационной ответственности РСО может только по соглашению с собственниками помещений в МКД, подписавшими акты разграничения эксплуатационной ответственности с границами, выходящими за пределы балансовой принадлежности (или принявшими данное решение).

Акты разграничения.

Границы эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности устанавливаются сторонами при заключении договора и определяют, какие участки инженерного оборудования будет обслуживать исполнитель коммунальных услуг. Рекомендуем исполнителям во избежание споров в процессе исполнения договора с РСО подписывать названные акты на этапе заключения договора. При этом необходимо учитывать следующее.

Акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности подписываются сторонами в процессе технологического присоединения сетей потребителя к сетям РСО, они также могут быть подписаны (при отсутствии ранее составленных актов) в процессе заключения договора с РСО.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 ОМСУ должны определить границы земельного участка, относящегося к общему имуществу дома, по каждому МКД. Границы земельного участка, входящего в состав общего имущества в МКД, определяют границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, которые должны фиксироваться в соответствующих актах с РСО. Следовательно, если границы земельного участка больше площади МКД, содержание инженерных коммуникаций, проходящих по данному земельному участку, возлагается на УК на основании договора управления.

Если в отношении земельного участка не проведен государственный кадастровый учет, границей балансовой принадлежности сетей является внешняя стена МКД.

Бесхозяйные сети.

Довольно часто инженерные сети не входят в зону ответственности ни одной стороны договора ресурсоснабжения, то есть являются бесхозяйными. На кого возлагается обязанность по обслуживанию данных сетей и оплате потерь коммунальных ресурсов в них?

Согласно действующему законодательству, если участок сетей между сетями МКД и сетями РСО является бесхозяйным, при установлении тарифа для РСО учитываются затраты на содержание, ремонт и эксплуатацию данного участка сетей. Об этом говорится:

Возлагать на потребителей и исполнителей коммунальных услуг потери коммунальных ресурсов на бесхозяйных участках сетей незаконно. Такой вывод в отношении потерь электроэнергии был сделан в Решении ВАС РФ от 28.10.2013 № ВАС-10864/13.

Устанавливаем границы инженерных сетей по закону.

При заключении договора с РСО.

Идеальным вариантом для управляющего МКД является установление законных границ эксплуатационной ответственности при заключении договора с РСО. Но как этого достичь, если РСО настаивает на иных границах ответственности? Управляющему не следует спешить подписывать акты разграничения эксплуатационной ответственности на незаконных условиях.

В соответствии с гражданским законодательством договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К существенным условиям договора энергоснабжения законодатель отнес также условие о границе эксплуатационной ответственности. Данное условие согласовывается сторонами путем подписания акта разграничения эксплуатационной ответственности.

Следовательно, если РСО предлагает к заключению договор с актом разграничения эксплуатационной ответственности, в котором границы выходят за пределы общего имущества собственников помещений в МКД, необходимо подписать такой договор с протоколом разногласий относительно границ ответственности. В протоколе разногласий нужно указать условие о границах эксплуатационной ответственности со ссылкой на п. 8 Правил содержания общего имущества: граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней границе стены МКД (границе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в доме).

При рассмотрении споров об урегулировании разногласий при заключении договоров энергоснабжения суды утверждают такие контракты в отношении условий о границах эксплуатационной ответственности. Примерами из практики могут служить постановления АС ВВО от 19.11.2015 по делу № А29-10092/2014, АС ЗСО от 09.11.2015 по делу № А75-1441/2015, АС СКО от 11.12.2015 по делу № А25-953/2014.

Если в договоре с РСО границы сетей не согласованы.

Если стороны не обратились в суд об урегулировании разногласий при заключении договора ресурсоснабжения и протокол разногласий остался не подписанным РСО, при возникновении споров по объемам поставленных ресурсов и границам ответственности договор не будет признан судом незаключенным, так как условие о границах эксплуатационной ответственности может быть урегулировано законом.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 3409/10 суд пришел к выводу, что отсутствие согласованного сторонами акта разграничения балансовой принадлежности не может свидетельствовать о незаключении сторонами договора. При отсутствии акта разграничения эксплуатационной ответственности сторон граница эксплуатационной ответственности устанавливается по балансовой принадлежности, а последняя определяется по признаку собственности.

Если в договоре с РСО установлены границы сетей не по закону.

Как правило, договор заключается на определенный срок и считается пролонгированным на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит в определенные сроки о своем намерении заключить договор на новых условиях.

В порядке, установленном договором ресурсоснабжения, исполнитель коммунальных услуг вправе заявить о расторжении договора и заключении нового договора на иных условиях. В новом договоре он сможет добиться согласования границ в предложенной им редакции (при необходимости – в судебном порядке).

Признание судом условия договора об установлении границ сетей ничтожным.

Теперь рассмотрим вариант, когда при заключении договора с РСО в актах разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности были согласованы границы, выходящие за пределы общего имущества собственников помещений в МКД, и в процессе исполнения договора у сторон возник спор об оплате тепловых потерь.

Определением ВС РФ от 21.12.2015 по делу № 305‑ЭС15-11564 [1] дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции с рекомендациями установить, имелось ли волеизъявление собственников помещений в МКД на перенесение границы балансовой принадлежности за пределы внешней границы стены МКД и изменение состава общего имущества.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции установил противоречие акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности императивным нормам права, а также отсутствие решения собственников об отнесении спорного участка инженерных сетей к общему имуществу. Договор с РСО в части акта разграничения эксплуатационной ответственности был признан ничтожным, РСО было отказано во взыскании потерь с УК по спорному участку сетей.

Арбитражные суды при рассмотрении подобных споров уже используют данное определение Верховного Суда и принимают решения о возложении на РСО бремени содержания и обслуживания инженерных сетей за пределами общего имущества собственников помещений в МКД, а также обязанности оплачивать потери на таких сетях. Например, в постановлениях Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 по делу № А72-9399/2015, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2016 по делу № А53-23569/2014, Решении Арбитражного суда Ульяновской области от 27.01.2016 по делу № А72-9399/2015 арбитры при принятии судебных актов ссылались на вышеназванное определение ВС РФ.

Точки поставки коммунальных ресурсов (независимо от наличия или отсутствия ОПУ) должны находиться на границе балансовой принадлежности, которая проходит по границе общего имущества собственников помещений в МКД.

Граница эксплуатационной ответственности проходит по границе балансовой принадлежности, если иная граница не согласована сторонами договора ресурсоснабжения в соответствующем акте и если нет решения собственников о переносе границы.

Согласовывать границы инженерных сетей проще всего в процессе заключения договора, в том числе в суде.

Условия заключенного договора и подписанных актов разграничения, противоречащие обязательным для сторон договора ресурсоснабжения правилам, ничтожны при отсутствии решения собственников помещений в МКД об установлении иных границ общего имущества в МКД.

[1] Вынесено по иску теплоснабжающей организации к УК о взыскании потерь в участке сети от места установки ОПУ (точки ввода трубопровода в МКД) до границы балансовой принадлежности, определенной в акте разграничения как точка вывода (врезки) трубопровода с теплоносителем от ЦТП.

Вопрос, о котором мы хотим поговорить сегодня, достаточно прост. Но так как по нему регулярно появляется новая судебная практика, думаем, стоит напомнить о правилах размещения различными организациями оборудования на общем имуществе МКД.

Спросите разрешения у собственников помещений дома

Оператор сотовой связи установил вышку на крыше многоквартирного дома. Так как это было сделано без согласования, собственники помещений составили коллективную жалобу в ГЖИ. Госжилинспекция провела внеплановую документарную проверку.

Проверка показала, что никаких документов, подтверждающих законность размещения вышки на крыше дома, у оператора нет. Поэтому ему было вынесено предписание демонтировать сооружение. Сетевая компания с таким решением не согласилась, спор перешёл в суд.

В свою защиту компания указала, что установленное на крыше дома оборудование никак не нарушает права собственников и не представляет опасности для их жизни и здоровья. К тому же внеплановая проверка была проведена с грубыми нарушениями требований Федерального закона от 26.12.2008 № 294. Кто прав, кто нет, предстояло разобраться суду.

Изучите законодательство по вопросу

Вышка размещена на крыше дома, являющегося общей долевой собственностью. Разрешения на установку оборудования владельцы помещений не давали, поэтому установлено оно в нарушение их прав и законных интересов.

Статьи 289 и 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ регулируют отношения собственников помещений в МКД, возникающие по поводу общего имущества. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юрлиц, только по решению собственников, принятому на ОСС (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Относитесь внимательно к постановлениям от ГЖИ

Как аргумент в защиту своих действий сетевая компания указала, что ГЖИ провела проверку с грубым нарушениями. Между тем суды установили, что оспариваемое предписание выдано ведомством в пределах его компетенции при наличии оснований.

Владелец вышки присутствовал при проведении проверки, но не представил доказательств, которые подтвердили бы, что оборудование соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и не может вызвать угрозу причинения вреда или непосредственного причинения вреда жизни и здоровью людей.

Верховный суд РФ, к которому сетевая компания также обратилась, поддержал коллег: предписание выдано на законных основаниях, вышку необходимо демонтировать.

Запомните четыре правила установки оборудования на общедомовом имуществе

Первое правило – необходимо получить согласие собственников помещений.

За собственниками помещений закреплено право совершать любые действия в отношении принадлежащего им имущества на общем собрании (ч. 3 ст. 181.2 ГК РФ, ст. ст. 46, 48 ЖК РФ). Размер кворума для принятия решения об использовании общедомового имущества – не менее ⅔ от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД (ч. ч. 3, 3.1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Когда оборудование должно быть установлено в силу закона: подъёмные устройства для инвалидов, таблички о местах для курения и т.п..
Установка дополнительного оборудования предусмотрена проектной документацией на дом.

При принятии собственниками решения сдавать общее имущество в аренду, необходимо составить соответствующий договор.

Второе правило – при выборе вариантов использования общедомового имущества, необходимо учитывать интересы собственников помещений.

Важно помнить, что при возмездном использовании общедомового имущества собственники должны утвердить размер платы за него. При безвозмездном – собственникам нужно компенсировать расходы от такого использования. Если общее имущество МКД используется незаконно, с пользователя можно взыскать неосновательное обогащение.

Третье правило – если дом относится к объектам культурного наследия, для установки на общем имуществе оборудования нужно получить разрешение уполномоченного органа (ст. 51.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Четвёртое правило – установленное оборудование должно соответствовать требованиям безопасности.

Что же такое “инженерные сети” и зачем они нужны нашему дому? Понятие “инженерные сети” или “инженерные коммуникации” объединяет под собой все системы в вашем доме, которые обеспечивают комфортные условия проживания, поддерживают жизнедеятельность его обитателей, населения. Инженерные сети (коммуникации) это: водопровод, канализация, электричество, газопровод, системы теплоснабжения и кондиционирования воздуха, микроклимата – все это необходимо для комфортного обитания человека.

Инженерным сетям необходимо уделить особое внимание ещё на стадии проектирования дома, так как от этого будут зависеть комфортные условия проживания. В зависимости от их расположения к зданию, инженерные сети делятся на внутренние или внешние

Внешние (наружные) инженерные сети значительно более масштабные сооружения, чем внутренние сети.

Рассмотрим инженерные сети по подробнее:

1. Водоснабжение

Система водоснабжения дома предназначена для подачи воды на питьевые, хозяйственно-бытовые, противопожарные нужды.

Система водоснабжения проектируется с учетом всех потребностей и нагрузок по водопотреблению участка, а также с учетом особенностей района: имеется ли возможность подключения к центральному водопроводу, если нет – то возникает необходимость в создании автономного водоснабжения, бурения скважин. Особые требования предъявляются также к качеству воды.

2. Канализация

Канализационные сети – это целый комплекс оборудования, сооружений и сетей, предназначенный для приема, отвода, удаления, очистки и обеззараживания загрязненных сточных вод

Проектируя канализационные коммуникации необходимо уделить внимание требованиям экологичности, удобства, безопасности и простоты эксплуатации

Инженеры-проектанты решают ряд задач по : выбору места расположения очистительной системы, расчету количества проживающих, количеству санузлов, раковин и бытовой техники, нуждающейся в отводе воды. Кроме того для надежной работы канализации необходимо исследовать рельеф и определить гидрогеологические особенности местности.

3. Электричество

Среди инженерных сетей частного дома важнейшей является электроснабжение. Без электричества невозможно вести строительные работы, если его нет, дом может остаться без воды, тепла, освещения, кондиционирования, интернета, телевидения. Поэтому электроснабжение – это обязательная инженерная система в вашем доме.

Особенно остро стоит проблема электроснабжения в коттеджах и загородных домах, там от электроснабжения напрямую зависит функционирование остальных инженерных систем: водоснабжения, отопления, канализации.

Перед тем как приступать к монтажу систем электроснабжения необходимо провести множество расчётов и продумать электросхему, включающую все необходимые элементы, нагрузки и потребители (от электросчётчика до элекрочайника и т.д.)

4. Газоснабжение

Система газоснабжения даёт возможность подключения и использования газовой плиты, газового камина, тёплого пола.

В ряде случаев система газоснабжения позволяет получить полный цикл жизнеобеспечения для загородного дома, ведь газовое топливо используется не только для отопления и пищеприготовления, но и для горячего водоснабжения, топливоснабжения современных бытовых приборов, необходимых для комфортного проживания.

Если в доме или на даче нет электроснабжения, то в качестве электропитания, возможно подключить газогенератор, что обеспечит ваш дом электричеством. Природный сетевой газ (метан) является относительно дешевым и универсальным видом топлива.

5. Отопление

При проектировании отопления необходимо произвести тепловой расчет с учетом средней температуры зимнего периода, мощности отопительного оборудования, вида топлива и теплопотерь здания. Теплопотери здания напрямую зависят от: площади, планировки, высоты потолков, толщины стен и выбора строительных материалов, утеплителей.

6. Вентиляция и кондиционирование

Системы вентиляции и кондиционирования позволяют создать в помещении комфортную среду обитания человека.

Проектировщики осуществляют расчет воздухообмена в помещениях с учетом разности температур снаружи и внутри здания, с учетом тепловыделений жителей и оборудования, с учетом теплопотерь здания, затем производят расчет мощности кондиционеров, сечений воздуховодов, определяют вид вентиляционной системы.

Проектирование инженерных сетей

Проектирование и строительство инженерных сетей на предварительном этапе строительства играет огромную роль. Данный этап строительства включает проекты отопления, водоснабжения, вентиляции, электроснабжения, подвода газа и информационных коммуникаций. При составлении проекта должны учитываться расположения поблизости строительства уже существующие инженерные сети, такие как линии высоковольтных кабелей и городская канализация.

В случае ошибок в проекте, при эксплуатации объекта могут появиться серьезные проблемы, связанные с холодными помещениями, протекающими трубами, неприятным запахом и неработающей электрикой. Исправление дефектов всегда влечет дополнительные расходы, поэтому данную работу лучше всего поручить профессионалам, способным учесть все до мельчайших деталей и составить грамотный проект.

Обустройство внутренней канализации

Частями внутренней системы являются:

стояки;
сантехника (унитазы, раковины, сливные бачки);
трубы, посредством которых канализация выводится из дома;
отводящие трубопроводы;
трубы для вентиляции.

Обустройство внутренней канализации

При прокладывании канализации в деревянном доме своими руками необходимо руководствоваться правилами:

в качестве трубного материала рекомендуется выбирать поливинилхлоридные или полипропиленовые изделия;
использовать в качестве отвода воды из кухни с ванной трубы 50 мм в диаметре;
трубопровод, применяемый для вывода стоков из туалета, должен иметь диаметр не меньше 100 мм и длину порядка 100 см;
вся система трубопровода подсоединяется к единому стояку;
если дом построен недавно, то крепление труб производится в подвижном соединении, что предотвращает разрушение канализационной системы при усадке фундамента;
для удобства прочистки труб места их поворотов оборудуются ревизией;
избежать засорения трубных изделий позволит установка пластиковых колен на них под углом 45;
после установки канализации в деревянном доме трубные стыки нужно тщательно загерметизировать, закрепив все элементы.

Внутри деревянного здания всегда необходима вентиляция. Она предотвращает распространение по сооружению неприятных запахов и защищает его от срыва затвора.

Что такое инженерные коммуникации

Современные системы жилых и технологических зданий используют множество дополнительных конструкций, которые обеспечивают оптимальную работу всех их узлов. Они очень сложные и состоят из множества отдельных элементов, взаимодействующих между собой.

Выполняется проектирование инженерных коммуникаций специальными организациями на этапе планирования дома и расчета основных его характеристик. Это позволяет заранее оптимизировать все системы и подобрать определенные их виды под желания владельца.

Основные характеристики

Инженерные коммуникации — это общее название сложных систем, которые обеспечивают оптимизацию работы и проживания человека в определенных зданиях или территориях. К ним можно отнести электричество или водоснабжение.

Следует понимать, что трубы или проводка в доме это только отдельная часть большой системы, которая управляется определенными устройствами.

Они могут быть достаточно простыми, а их проектирование может выполняться человеком без специального образования. Но существуют системы, которые нуждаются в предварительных технических расчетах, проводить которые могут только специалисты.

Виды коммуникаций

Классифицируют эти системы по нескольким признакам, но основным критерием является их расположение относительно здания.

Выделяют 2 основных группы:

Внешние коммуникации располагаются снаружи конструкций. К ним можно отнести электрические сети, трубопроводы для подачи воды к дому и т.д.
Внутренние коммуникации представляют собой комплекс сооружений, которые располагаются внутри помещения. Они включают систему канализации, электрическую разводку дома и систему отопления.

Среди множества видов инженерных коммуникаций можно выделить несколько основных:

Системы водоснабжения включают в себя комплекс сооружений, выполняющих доставку или отвод воды к определенному объекту.
Теплоснабжение. Существует огромное количество вариантов обеспечения тепла, которое может включать теплоцентрали, отопительные котлы и т.д.
Электрические сети очень распространенные системы, без которых практически не возможно функционирование современного человека.
Канализация.
Газоснабжение.

Все эти виды коммуникаций являются необходимыми, но не всегда могут использоваться в комплексе. Расчет таких систем это очень важный этап проектирования дома, который позволяет сделать его очень практичным и удобным.

Читайте также: