Правовое регулирование недвижимого имущества по законодательству республики казахстан реферат

Обновлено: 05.07.2024

Данные государственного земельного кадастра являются основой при планировании использования и охраны земель, при проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель, а также для формирования единого государственного реестра земель, ведения правового и других кадастров, определения размера платежей за землю, учета стоимости земельных участков в составе недвижимого имущества и стоимости земли в составе природных ресурсов.

Содержание

Введение…………………………………………………………………3
Понятие кадастр. Его сущность и функции………………………..4
Правовой кадастр……………………………………………………8
Земельный кадастр………………………………………………….12
Оформление земли…………………………………………. 14
Государственный кадастр природных ресурсов РК………….16
Заключение……………………………………………………………..18
Список использованной литературы…………

Вложенные файлы: 1 файл

реферат.docx

УНИВЕРСИТЕТ МЕЖДУНАРОДНОГО БИЗНЕСА

Земельный кадастр Республики Казахстан

  1. Понятие кадастр. Его сущность и функции………………………..4
  2. Правовой кадастр……………………………………………………8
  3. Земельный кадастр………………………………………………….12
    1. Оформление земли…………………………………………. 14
    2. Государственный кадастр природных ресурсов РК………….16

    Список использованной литературы…………………………………19

    Данные государственного земельного кадастра являются основой при планировании использования и охраны земель, при проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель, а также для формирования единого государственного реестра земель, ведения правового и других кадастров, определения размера платежей за землю, учета стоимости земельных участков в составе недвижимого имущества и стоимости земли в составе природных ресурсов.

    Выполнение поставленных перед сельскохозяйственным производством задач выдвигает новые требования и к системе управления сельским хозяйством. В современных условиях развития сельского хозяйства и подлинно научного подхода к решению вопросов сельскохозяйственной политики все большее значение приобретает наличие достоверных сведений о состоянии земель как главного средства производства в сельском хозяйстве. На базе этих сведений только и можно решать вопросы организации рационального, эффективного использования земель и проведения мероприятий по сохранению и повышению почвенного плодородия. Всесторонние и достоверные сведения о земле могут быть представлены лишь на основе ведения фундаментального земельного кадастра.

    Однако претворение в жизнь положений о кадастре связано с дальнейшей разработкой ряда земельно - кадастровых вопросов, в том числе таких, как дальнейшее совершенствование правовых основ земельного кадастра. Поэтому, наряду с разработкой методики и принципов оценки земли, совершенствованием техники учета и регистрации необходимо юридически закрепить порядок ведения земельного кадастра, определить права и обязанности кадастрового органа, органа, осуществляющего контроль за ведением кадастра, землепользователей по ведению земельного кадастра и использованию его данных, а также установить ответственность должностных лиц и землепользователей за нарушение требований законодательства о земельном кадастре. Выявление всех действующих нормативных актов о земельном кадастре, а также всех возможных в будущем уточнений и изменений в его правовом регулировании имеет особенно большое значение и в связи с введением в Республику Казахстан общегосударственной автоматизированной информационной системы управления, при которой наложение оценок на земли и определение содержания кадастровой документации будет производиться в электронном виде с учетом не только технических норм проведения кадастровых работ, но и ряда правовых аспектов (определение объема и рода сведений, прав и обязанностей государственных органов и землепользователей и т. д.).

    1. Понятие кадастр. Его сущность и функции

    Кадастр (cadastre) - это какой-либо список, к примеру, землевладельцев, которые обязаны платить налог. Данное слово произошло от средневекового (латинского - Catastrum), то есть capitastrum (от caput - голова), которое обозначало регистр душ, подпадавших под поголовную подать.

    Государственный земельный кадастр представляет собой систему сведений о природном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан, местоположении, целевом использовании, размерах и границах земельных участков, их качественной характеристике, об учете землепользования и кадастровой стоимости земельных участков, иных необходимых сведений. В государственный земельный кадастр также включается информация о субъектах прав на земельные участки.

    Составной частью земельного кадастра является мелиоративный кадастр орошаемых земель, представляющий собой систему сведений о мелиоративном состоянии орошаемых земельных участков, оценке их качественных характеристик по природным и ирригационно- хозяйственным условиям, об учете их использования.

    Организация ведения земельного кадастра в Республике Казахстан осуществляется центральным уполномоченным органом.

    Государственный земельный кадастр Республики Казахстан (земельный кадастр республики, областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения)) является составной частью государственной системы кадастров Республики Казахстан и ведется по единой системе на всей территории Республики Казахстан.

    Государственный земельный кадастр Республики Казахстан ведется специализированными республиканскими государственными предприятиями, по отношению к которым центральный уполномоченный орган является органом государственного управления.

    Государственный Земельный Кадастр содержит в себе следующие сведения о земельном участке:

      • кадастровый номер (уникальный номер, присваиваемый участку)
      • площадь
      • местоположение (адрес)
      • стоимость (кадастровая либо нормативная)
      • категория земель
      • вид разрешенного использования
      • сведения о правах на данный участок
      • сведения об ограничениях, установленных для участка
      • координаты характерных точек земельного участка

      Схема 1. Структура кадастрового номера

      Государственный Земельный Кадастр ведется в следующих целях:

        • Для своевременного обеспечения достоверной информацией о земельных ресурсах органов государственной власти, юридических и физических лиц
        • Для обеспечения рационального использования и охраны земель
        • Для защиты прав землевладельцев, землепользователей, арендаторов
        • Для установления кадастровой стоимости земли, земельного налога и арендной платы

        Такие сведения о земельном участке, как площадь, координаты характерных точек, местоположение вносятся в кадастр после проведения землеустроительных работ (землеустроительные работы проводит кадастровый инженер). Сведения о правах и об установленных ограничениях на земельный участок вносятся после регистрации данного вида права в Регистрационной палате (эта процедура называется оформление земельных участков в собственность). Кадастровая стоимость земли определяется после проведения государственной кадастровой оценки земли. Все сведения, содержащиеся в государственном кадастре, постоянно обновляются, то есть они достоверны и актуальны.

        Сведения из кадастра могут предоставляться в виде:

          • кадастровая выписка
          • кадастровый паспорт
          • кадастровый план территории

          Сам процесс внесения данных и присвоения кадастрового номера называется кадастровый учет. Учет дает владельцу участка гарантии того, что все его основные характеристики находятся в базе данных, удостоверены и согласованы. Если земельный участок не поставлен на кадастровый учет и соответственно на руках у землепользователя нет кадастрового паспорта, то он не сможет оформить акт купли-продажи, договор аренды, договор дарения или наследования, получить документы для ипотеки при предоставлении его в качестве залога в банк, а также не сможет оформить свидетельство на право собственности.

          Для проведения кадастрового учета сначала необходимо обратиться в компанию, которая проводит геодезические работы и землеустройство. Фирма, осуществляющая земельно-кадастровые работы, выполнит межевание земельного участка, подготовит межевой план, содержащий основные характеристики об участке, которые могут быть внесены в Государственный Земельный Кадастр.

          Государственная регистрация - процедура учета регистрирующим органом права собственности и других прав, а также обременений на недвижимое имущество в порядке, установленном настоящим Указом;

          Кадастровый номер - индивидуальный, не повторяющийся на территории Республики Казахстан код земельного участка, который присваивается в соответствии с процедурой, установленной законодательством, и сохраняется, пока земельный участок существует как единое целое;

          Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

          Обременения - ограничения прав на недвижимое имущество, в том числе наличие на него определенных прав третьих лиц, арест имущества;

          Сервитут - право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом;

          Деление вещей на движимые и недвижимые является новым для Казахстана и вследствие этого недостаточно разработанным и противоречивым как в законодательстве, так и в цивилистической доктрине и правоприменительной практике. Автор, к.ю.н., доцент кафедры гражданского права и гражданского процесса Алматинской юридической академии КазГЮУ С. Скрябин рассуждает о двух основных проблемах классификации вещей на движимые и недвижимые для законодательства Республики Казахстан: 1) определение понятий “движимых” и “недвижимых” вещей, 2) отличительные особенности правового режима каждой категории вещей.

          Работа содержит 1 файл

          ponyatie, struktura, pravovoy rejim.docx

          Сложнее дело обстоит в отношении прочих принадлежностей земельного участка, указанных в п. 1 ст. 117 ГК. Прежде всего это относится к рассмотрению в качестве объектов недвижимости зданий и сооружений, которые могут быть: 1) на поверхности и под поверхностью земельных участков, 2) предназначены для проживания и иметь иное предназначение.

          Правовой режим сооружений, расположенных под поверхностью земельного участка, регулируется указом о недрах. Так, согласно п.п. 17 и 25 ст. 1 указа операциями по недропользованию выступают: работы по строительству и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей, для общего хозяйственного назначения, а также для захоронения радиоактивных отходов, вредных веществ и сточных вод. Непосредственно регулированию правового режима сооружений под поверхностью земельного участка посвящена только ст. 19 Указа о недрах, в п. 1 которой к строительству и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей, применяются правила Указа о недрах, связанные с добычей, если иное не предусмотрено законодательством. П. 2 этой же статьи указывает на необходимость получения лицензии на строительство и/или на эксплуатацию подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых.

          Здания и сооружения, которые расположены на поверхности земельного участка, могут быть двух категорий: предназначенные для проживания людей и нежилые здания и сооружения. При этом, если относительно жилых помещений законодательство достаточно развито, то большинство нормативных актов по нежилым помещениям: а) преимущественно имеют подзаконный характер; б) предназначены для имущества, отнесенного к государственной собственности.

          Осуществление права собственности на жилые помещения регламентированы Законом Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-1 “О жилищных отношениях”[18]. Их принципиальной особенностью является то, что все они непосредственно предназначены или косвенным образом связаны с главной целью – проживание граждан. Но вместе с тем Закон “О жилищных отношениях” предусматривает возможность использования указанных объектов и для иных целей, не связанных с проживанием. Так, согласно п. 2 ст. 19 закона использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов, но может быть реализовано собственником лишь при соблюдении строительных, санитарных, противопожарных и других обязательных норм и правил.

          Различные насаждения на поверхности земельного участка в цивилистической доктрине, до момента отделения, также считаются недвижимыми вещами. Проблем практически не возникает с теми насаждениями, которые собственник посадил сам и которые, следовательно, имеют искусственный характер. Определенные противоречия в законодательстве возникают в случае, если насаждения имеют естественный характер. Например – леса. Согласно п. 3 ст. 6 Лесного кодекса Республики Казахстан (8 июля 2003 года № 477-II) леса относятся к собственности Республики Казахстан и могут быть предоставлены только на праве лесопользования[20].

          Примерно аналогичную ситуацию мы имеем с водами. Потенциально законодательство не исключает их из объектов частной собственности, но в то же время устанавливает для них режим государственной собственности[21].

          В качестве особого объекта, отнесенного к недвижимому имуществу, выступает предприятие – как имущественный комплекс (п. 1 ст. 119 ГК РК).

          В литературе по поводу признания предприятия в качестве недвижимого имущества были высказаны различные суждения.

          Р.А. Маметова и Б.В. Покровский отмечают только два качества предприятия как особого объекта права:

          1) это не просто одна или несколько разнородных вещей, а единый имущественный комплекс, обычно включающий в себя как вещи, так и имущественные права и обязанности;

          2) этот комплекс предназначен для предпринимательской деятельности[24].

          По нашему мнению, предприятие в качестве особого имущественного комплекса нельзя признать ни в качестве недвижимого имущества, ни в качестве объекта вещи, т.е. объекта права собственности и иных вещных прав.

          а) передача вещей (движимых и недвижимых),

          б) перевод долга,

          в) уступка требования,

          г) переход исключительных прав и другое.

          Таким образом, перед нами сделка, объемлющая собой несколько юридических понятий и конструкций. Поэтому, насколько нам известно, ни одна попытка произвести государственную регистрацию предприятия в качестве недвижимости по ст. 119 ГК и другим не увенчалась успехом. Регистрирующему органу удалось только зарегистрировать собственно недвижимость в узком значении этого слова (п. 1 ст. 117 ГК).

          Итак, можно сделать предварительные выводы:

          1) понятие и структуру недвижимости образует земельный участок и его принадлежности: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей;

          2) относительно принадлежностей земельного участка, который находится в частной собственности, должны быть законодательно закреплены положения о том, что все прочие вещи, выступающие в качестве принадлежностей земельного участка, как-то: замкнутые в границах участка водные объекты, леса, общераспространенные полезные ископаемые — должны принадлежать собственнику со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями;

          3) правовой режим недвижимости должен, безусловно, учитывать ее естественные свойства и заключаться в двух основных моментах:

          а) должна быть легально закреплена конструкция о том, что недвижимостью являются земельный участок и его принадлежности, которые прочно связаны с землей;

          б) права на недвижимость, их приобретение, осуществление и прекращение, напрямую зависят о государственной регистрации.

          По нашему мнению, концепция сложной вещи для недвижимости заключается в следующем. При реализации прав на недвижимость (прежде всего на земельный участок) правообладатель (преимущественно собственник) может установить различный правовой режим для разных структурных элементов, которые составляют конкретное недвижимое имущество. Например, земельный участок имеет одного правообладателя. Возведенное на нем здание – другого или других. В этом случае единое понятие недвижимости как бы распадается на несколько составляющих: земельный участок является одной вещью, здание – другой. Каждый из этих объектов имеет самостоятельное значение, как для оборота, так и для осуществления прав на эти вещи и для целей государственной регистрации прав на них. Особенно это наглядно проявляется в понятии кондоминиума, которое уже отчасти было затронуто нами. В этом случае мы как раз имеем сложную вещь, которую образуют несколько составляющих:

          1) квартиры и/или нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами,

          2) общее имущество, которое предназначено для обслуживания вещей первой категории (подъезды, подвалы, линии коммуникаций и т.п.),

          3) земельный участок, на котором располагается соответствующее здание и/или сооружение.

          Еще одним важным моментом понятия недвижимости по законодательству Казахстана является правовой режим, который установлен для данного объекта гражданских прав.

          а) фиксации момента возникновения вещного права. Иначе говоря, регистрация прав на недвижимость имеет правообразующее значение;

          б) публичности, т.е. о наличии вещного права на определенную вещь у конкретного лица становится известным всем, особенно заинтересованным лицам; в) индивидуализации и конкретизации правового режима недвижимого имущества. Объектами регистрации являются определенные виды субъективных гражданских прав на недвижимое имущество, их изменение и прекращение в результате сделок и иных юридических фактов (п.п. 1 и 2 ст. 2 Указа “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”);

          г) регистрация осуществляется путем составления особого письменного акта, который свидетельствует о существовании вещного права;

          д) документ о регистрации вещного права рассматривается в качестве основного доказательства его существования. Последнее имеет существенное значение при защите вещных прав, при распоряжении правом и других ситуациях.

          К недвижимому имуществу относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности.

          Наиболее распространенными сделками с недвижимостью в Республике Казахстан можно выделить следующие: купля-продажа, дарение, аренда.

          Важно отметить, что:

          • недействительны сделки, содержание которых не соответствует требованиям законодательства Республики Казахстан;
          • сделки с недвижимостью должны быть заключены в письменной форме, в некоторых случаях должны быть нотариально заверены и подлежат государственной регистрации;
          • законодательно установлен перечень оснований недействительности сделок, вне зависимости от их предмета;
          • недействительна мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения вызвать юридические последствия.

          В Казахстане существует незаконная практика продажи объектов недвижимости несколько раз одним и тем же продавцом разным покупателям. Поэтому перед совершением сделки необходимо убедиться, что объект недвижимого имущества не обременен правами третьих лиц и продавец является собственником этого объекта недвижимости.

          Обратите так же внимание на полномочия представителя продавца, они должны быть четко закреплены в тексте действующей доверенности. А если продавцом является юридическое лицо, необходимо дополнительно проверить Устав и другую имеющуюся корпоративную документацию компании на предмет наличия или отсутствия дополнительных ограничительных мер, установленных учредителями компании, советом Директоров компании или исполнительным органом компании.

          • право собственности;
          • право хозяйственного ведения;
          • право оперативного управления;
          • право землепользования на срок не менее одного года;
          • сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года.
          • право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;
          • право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие;
          • залог;
          • арест;
          • ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции;
          • иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами Республики Казахстан, за исключением преимущественных интересов.

          Тем самым, при получении сведений из правового кадастра, можно убедиться в отсутствии или наличии тех или иных прав или обременений в отношении конкретного объекта недвижимости.

          • Правообладателя (уполномоченного представителя);
          • По мотивированным запросам адвокатов, правоохранительных, судебных органов по находящимся в производстве уголовным, гражданским, административным делам;
          • По мотивированным запросам судебных исполнителей по находящимся в производстве исполнительным документам;
          • По мотивированным запросам налоговых и других государственных органов в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством Республики Казахстан;
          • Нотариусов;
          • Наследников;
          • Уполномоченного органа в области реабилитации и банкротства в рамках проведения проверок;
          • Временных, банкротных и реабилитационных управляющих в рамках проведения процедур реабилитации и банкротства;
          • Ликвидационной комиссии (ликвидатора) принудительно ликвидируемого юридического лица;
          • Органов опеки и попечительства.

          Отдельно остановимся на Юридическом Due diligence сделок с недвижимостью. Причем, не важно о какой конкретно сделке идет речь (купля-продажа, аренда или что-то еще). Рекомендуем доверить эти вопросы профессионалам, которые специализируются на таких сделках. Особенности могут знать только они, т.к. важно собрать, проанализировать и учесть много информации, которая на первый взгляд может показаться второстепенной даже для нотариуса.

          В обычном понимании нотариус не делает Юридический Due diligence, нотариус проверяет документы постольку, поскольку это требуется действующим законодательством Республики Казахстан и иногда заверяет такие сделки.

          Что делают профессионалы, когда делают Юридический Due diligence:

          • Помогают решить такие ключевые вопросы, как - стоит ли заключать сделку вообще и если стоит, то по какой цене;
          • Собирают информацию. Такую информацию об объекте анализа можно получить в первую очередь на самом объекте. То есть объектом Due diligence может быть лицо — предприятие, которое может предоставить исходную информацию. Получить информацию можно и от собственника объекта. Дополнительно используются интернет, печатные источники и т.д.;
          • Выполняют исследование информации: вопросы, связанные с собственностью, титулом, исследуются административно-правовые аспекты, например, наличие разрешений на проведение специальных видов деятельности предприятия — лицензий, патентов и т.п. Особое внимание должно уделяться обязательствам, связанным с объектом. Не исключено, что относительно крупных объектов могут возникать вопросы и политического, конституционно-правового характера. А так же любые другие вопросы, от которых может зависеть характер рисков, связанных с приобретением объекта, их величина и актуальность;
          • Готовят отчет, в котором обозначаются все использованные документы, анализ и результаты исследований, риски и выводы.

          Ваши вложения в Юридический Due diligence окупятся минимизацией рисков в будущем, либо вообще помогут принять обратное решение и не участвовать в сделке с тем или иным объектом недвижимости.

          Весь текст журнала CRE Kazakhstan 2(2) 2014 в электронном виде размещен по этой ссылке.


          Общепризнанно, что основу демократии правового государства и развитого гражданского общества составляют материально и интеллектуально независимые индивиды и их объединения. Материальная независимость не может быть обеспечена без юридического закрепления вещей за субъектами гражданского оборота, в том числе на праве собственности.

          Собственность — это исторически развивающаяся категория, которая характеризует распределение вещей как элементов материального богатства общества между субъектами. Совокупность вещей, принадлежащих собственнику, составляет объект собственности, или имущество соответствующего лица, поэтому, иногда, собственность называют также имущественными отношениями. Будучи законодательно урегулированы государством, эти отношения приобретают форму права собственности, которое включает полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

          Право собственности, как и сама собственность, занимает в общественной жизни одно из основных мест. При рассмотрении права собственности как правового института, следует исходить из собственности, как экономической категории, имеющей юридическое закрепление. Сулейменов М.К, рассматривая теории развития института собственности в Республики Казахстан, отмечает, что нормативное регулирование отношений собственности в стране существовало на протяжении всего периода становления государственности.

          Он условно выделил три этапа развития законодательства о собственности:

          1) в условиях развития и укрепления хозяйственной самостоятельности Казахстана как союзной республики в рамках СССР. В данном этапе развития института права собственности характерны особенности как:

          а) наличие понятия государственной собственности, то есть в этом периоде выявлялась проблема разграничения собственности, особенно в вопросах управления, Союза ССР и Казахстана.

          б) вопрос о частной собственности, который так и не был решен полностью на том этапе, ведь гражданское законодательство бывшего СССР не признавало право частной собственности, считая собственность государственную как ведущую и всенародную.

          2) в условиях становления Казахстана как суверенного государства;

          3) в условиях перехода к рыночной экономике[1].

          Конституция СССР выделяла три формы социалистической собственности: государственную, колхозно-кооперативную, собственность профсоюзных и иных общественных организаций, а также личную собственность как производную от социалистической.

          С принятием в 1993 году Конституции Республики Казахстан законодательство страны вошло в новый виток развития в области правового регулирования права собственности и форм собственности.

          Право собственности понимается и как власть субъекта над имуществом, признаваемая за ним законом, и как правовая возможность воздействовать на него по своему усмотрению. Такое господство означает, что собственник вправе удерживать при себе вещь, извлекая из нее все, что содержится в ее природе, изменять ее, распоряжаться ею, отчуждать и уничтожать ее.

          Аналогичное определение права собственности как триада правомочий собственника представлена и в законодательстве Российской Федерации (далее — ГК РФ) [3], и в законодательстве других стран с континентальной системой права.

          Как отмечается в современной российской научной литературе, право собственности обусловлено тремя составляющими: правом владения, т. е. правом собственника обладать принадлежащим ему имуществом; правом пользования, т. е. правом собственника на извлечение и присвоение полезных свойств имущества; правом распоряжения — правом определения юридической судьбы имущества.

          Право собственности может быть приобретено субъектами гражданского права по различным основаниям.

          Институт приобретательной давности имеет целью придать существующим фактическим отношениям юридическое значение, служит устойчивости права и гражданского оборота. Если собственник имущества длительное время не выражал намерений признать вещь своей, он смирился с ее утратой, и при отсутствии презумпции государственной собственности целесообразно признать эту вещь собственностью фактического добросовестного владельца. Следовательно, институт приобретательной давности защищает права настоящего владельца против прежнего [7].

          Под приобретательной давностью понимается основание приобретения права собственности на движимое или недвижимое имущество посредством добросовестного, открытого и непрерывного владения им как своим в режиме установленного законом срока. Право собственности на недвижимое и иное имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

          В России приобретательная давность также была введена Основами Гражданского Законодательства и закреплена в Гражданском Кодексе РФ 3 августа 1992 года в статье 234.

          Гражданское законодательство современной Российской Федерации предъявляет к приобретательной давности требования подобные нашим: гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, либо иным имуществом в течение пяти лет.

          Ввиду сложности и спорности процедуры возникновения, закрепления и офомления права собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество, остановимся на некоторых моментах подробнее.

          Для того, чтобы признать гражданина полноправным собственником на недвижимость по приобретательной давности суды:

          – при рассмотрении гражданских дел подобного характера в первую очередь исследуют доказательства, которые могут подтвердить факт добросовестного, открытого и непрерывного владения чужой недвижимостью как своей;

          – учитывают тот факт, что лицо не является собственником этого имущества;

          – устанавливают владело ли лицо недвижимым имуществом на протяжении указанного законом срока.

          Невозможно не отметить, что доказать в суде открытость своего владения предполагаемому собственнику не представляет особой сложности. Открытость владения на лицо, когда владелец не принимает мер, направленных на сокрытие обстоятельств пользования жилищем, несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные услуги и т. п. Эти обстоятельства легко доказать, предоставив чеки или иные документы, свидетельствующие о выплатах или денежных погашениях, а также удостоверив их показаниями свидетелей.

          Достаточно легко на наш взгляд определить также непрерывность владения. Заинтересованному лицу необходимо предоставить сведения о постоянном проживании в жилище, что может быть подтверждено справками о вселении местного исполнительного органа, фактом постоянной работы истца в населенном пункте по месту нахождения недвижимости, свидетельскими показаниями.

          Спорность может вызвать лишь установление факта добросовестности владения.

          Исходя изкомментария М. К. Сулейменова к Гражданскому кодексу Республики Казахстан, добросовестность означает, что владея имуществом, лицо не знает и не должно знать об отсутствии у него права собственности. [8] Однако непонятно, как определить, что лицо не знало и не могло знать об отсутствии оснований возникновения у него права собственности, и какими доказательствами это может быть подтверждено или опровергнуто в случае возникновения спора.

          При приобретательной давности предлагается признавать владение добросовестным, если оно не опорочено такими обстоятельствами, как кража, грабеж, присвоение чужого имущества. А такой субъективный фактор, как осознание незаконности своего владения согласно Концепции не должен рассматриваться как порочащее обстоятельство. Позиция законодателя по этому вопросу представляется своевременной и может способствовать единообразию правоприменительной практики.

          Отметим, что правоприменительная практика по делам о признании права собственности на недвижимое имущество хоть и сложилась, однако показывает неоднозначность позиций судей при вынесении решений и оценке обстоятельств по рассматриваемым заявлениям. Связано это еще и с тем, что законодатель установил дополнительную возможность приобретения недвижимого имущества как бесхозного на основании ст.242 ГК РК, согласно которой бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию недвижимого имущества по заявлению Аппарата акима района в городе, городе областного, районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, на территории которого они выявлены. Аналогичное определение дано в п.3 ст.225 ГК РФ.

          По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять коммунальной собственностью, обращается в суд с требованием о признании этой вещи поступившей в коммунальную собственность. При таком подходе процесс приобретения права собственности на недвижимое имущество для заинтересованных лиц существенно упрощается, поскольку нет необходимости владеть фактически чужой недвижимостью в течение довольно длительного периода времени, вкладываться в нее, рискуя, тем не менее что собственник появится и потребует ее вернуть. Как нет необходимости доказывать суду обстоятельства владения, особенно в тех случаях, когда собственник прямо отказывается от недвижимости.

          Так, показательной на наш взгляд явилась ситуация в городе Степногорске, где были выявлены факты нахождения на учете с 2000 по 2008 гг. бесхозяйного недвижимого имущества, в отношении которого Акимы с заявлениями о признании его коммунальной собственностью не обращались. [10] Подобная халатность Акимата города Снепногорска в последующем привела к необходимости обращения граждан в суды для признания права собственности в силу приобретательной давности, несмотря на наличие письменного добровольного отказа собственников от квартир. И хотя суд удовлетворил заявления истцов, временные проволочки и процессуальные обязанности по доказыванию своего права на недвижимость по приобретательной давности во многом усугубили положение фактических владельцев, интересы которых были нарушены местными исполнительными органами

          Однако ни длительность сроков, ни сам процесс доказывания не идут ни в какое сравнение с главным — отсутствием единообразного судейского подхода к разрешению возникшей проблемы. И, если один судья выносит решение о возвращении спорной недвижимости нынешнему жильцу, поскольку он обосновывает добросовестное, открытое и непрерывное владение конкретными доказательствами, включая добровольный отказ собственника в письменной форме или конклюдентным способом, то другой при схожих обстоятельствах вынесет решение в пользу собственника, без предоставления заявителю другого жилища, основываясь на положениях Конституции Республики Казахстан и гражданского законодательства, гарантирующих собственником их защиту прав.

          Для формирования общего алгоритма при решении дел данной категории и обеспечения законности прав и интересов спорящих сторон необходимо учитывать не только обстоятельства приобретения и владения недвижимостью лицом, которое заявляет свои права на него (даже при отсутствии подтверждающих документов), но иные факты. Например, если лицо вселилось в брошенное жилье без соответствующего акта о вселении (распоряжения местных исполнительных органов) и прочих законных оснований, но несло бремя по его содержанию и может это подтвердить, на наш взгляд нет оснований для вывода о его недобросовестности. И хотя статус такого лица остается неопределенным и осуществлять оно может только фактические владение, его действия играют значительную роль в сохранении жилищного фонда страны. Поэтому вполне справедливо признавать за такими владельцами недвижимости статус собственника в силу давности владения.

          Очевидно, что современное гражданское законодательство представляет собственнику достаточно эффективные средства защиты права собственности. Однако только комплексный подход к решению всех законодательных и научных проблем в этой сфере способен дать желаемый результат, а в правоприменительной практике способствовать справедливому рассмотрению наиболее сложных и спорных дел о признании и защите права собственности, встречающихся в гражданском судопроизводстве.

          Основные термины (генерируются автоматически): приобретательная давность, собственность, Казахстан, недвижимое имущество, гражданское законодательство, имущество, собственник, коммунальная собственность, непрерывное владение, правоприменительная практика.

          Читайте также: