Права и обязанности наймодателя жилого помещения реферат

Обновлено: 05.07.2024

Права и обязанности сторон по договору социального найма, т.е. по пользованию жилыми помещениями, составляют содержание договора.

Пользование жилыми помещениями должно осуществляться в соответствии с их назначением. Однако к осуществлению права пользования предъявляются особые требования, которые сформулированы в ст.ст. 288, 678 ГК РФ, гл. 8 ЖК РФ, Правилах пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР*(250) и других нормативных правовых актах.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Соответственно этому размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Правовой статус наймодателя по договору социального найма. Правовой статус включает в себя права, обязанности и ответственность субъекта жилищных правоотношений, которые предусмотрены как в ЖК РФ, так и в Типовом договоре социального найма.

Согласно ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Он также вправе:

- требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

- запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

а) передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;

в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем;

г) предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

д) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

ж) обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

и) в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

л) принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора;

м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Наймодатель имеет право требовать исполнения нанимателем обязанностей, возложенных на него вышеуказанными нормативными правовыми актами.

Кроме того, наймодатель вправе:

а) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

б) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

в) запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы. Согласно ст. 50 ЖК РФ учетной нормой площади жилого помещения (учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Комментарии к ст. 65 ЖК РФ

1. Комментируемая статья в обобщенном виде содержит перечень прав и обязанностей наймодателя жилого помещения по договору социального найма.

Поскольку указанный договор относится к числу возмездных, основное право наймодателя заключается в требовании своевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии со ст. 155 (ч. 1) ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. В отношении многоквартирных домов этот срок может быть изменен договором управления многоквартирным домом.

Несвоевременное внесение либо внесение не полностью платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет за собой гражданско-правовую ответственность по уплате пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (см. комментарий к ст. 155 ЖК).

Иных прав наймодателя ЖК РФ в комментируемой статье не называет. Однако это не означает, что они не существуют. Фактически правом наймодателя является требование соблюдения нанимателем по договору социального найма жилого помещения всех возложенных на него обязанностей, которые перечислены, в частности, в действующих в настоящее время Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ 21 января 2006 г. N 25 (см. комментарий к ст. 61 ЖК).

Так, например, наймодатель вправе требовать от нанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче, допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, а также для выполнения необходимых ремонтных работ.

2. Обязанностью наймодателя по договору социального найма является передача нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения. Это означает, что наймодатель не может предоставить в пользование по договору социального найма помещение, на которое, к примеру, уже заключен аналогичный договор.

Наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

В обязанности наймодателя входит капитальный ремонт жилого помещения. Правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов определяет ФЗ от 21 июля 2007 г. "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества - еще одна обязанность наймодателя. К коммунальным услугам относится холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение и т.п.). При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, допускается изменение размера платы, вносимой за эти услуги (см. комментарий к ст. 157 ЖК).

Другие обязанности наймодателя могут быть предусмотрены иными, кроме ЖК РФ, нормативными актами, а также самим договором социального найма жилого помещения.

Пользование жилым помещением осуществляется в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями (далее Правила), утвержденными Постановлением Правительства от 21.01.2006 №25.

Жилым помещением признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и которое предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан.

Пользователями жилых помещений являются:

наниматель жилого помещения и члены его семьи — по договору социального найма жилого помещения;
наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, — по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;
наниматель и члены его семьи — по договору найма специализированного жилого помещения;
собственник жилого помещения и члены его семьи;
член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи.

Пользование жилым помещением по договору социального найма жилого помещения.

Право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании договора, заключенного (в письменной форме) в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Правительством РФ.

В многоквартирном доме наниматель и члены его семьи имеют право пользования общим имуществом в этом доме.

Наниматель-пользователь имеет право:

- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи часть или все жилое помещение в поднаем;

- разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных Жилищным кодексом (ЖК);

- осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем;

- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель-пользователь жилых помещений обязан:

- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

- осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

- обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пункта 6 Правил пользования жилыми помещениями;

- немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования;

- производить текущий ремонт жилого помещения;

-своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

- информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

- допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

- не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

- при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

С 1 марта 2022 г. начнут действовать новые правила пользования жилыми помещениями 1 . Они мало чем отличаются от нынешних, и все же обсудить основные правила не помешает, хотя бы потому, что их нарушение может повлечь административную ответственность.

Кому об этом надо знать?

Правила пользования жилыми помещениями должны быть известны всем, кто использует помещения на одном из законных оснований – на праве собственности или праве пользования (по договору социального найма, договору найма помещения фонда социального использования и др.).

При этом можно не регистрироваться, если после переезда не изменился субъект РФ либо если вы переехали из Москвы в Московскую область, из Санкт-Петербурга в Ленинградскую область, из Севастополя в Республику Крым или обратно, т.е. из области в город, из Крыма в Севастополь (ст. 5 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1).

Кроме того, с 28 февраля 2021 г. административная ответственность за отсутствие регистрации по месту пребывания не грозит:

Как собственнику использовать жилое помещение правильно?

Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями (ст. 17 ЖК РФ).

Вот вам реальный пример: владелец квартиры в многоквартирном доме соорудил на крыше бассейн, поставил деревья в кадках, кресла и лежаки. Из-за небезопасности конструкций и возможности причинения вреда при их падении с высоты многоэтажного дома Госжилинспекция приняла решение о демонтаже зоны отдыха. Общая сумма штрафов составила 300 тыс. руб.

Пункт 17 Правил пользования жилыми помещениями предусматривает, что члены семьи собственника имеют равные с ним права. При этом они обязаны использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность, нести расходы на содержание помещения и общего имущества в доме.

Как нанимателю использовать жилое помещение правильно?

Перечень обязанностей нанимателя жилого помещения по договору соцнайма шире, чем у собственника. Он обязан:

использовать жилое помещение по назначению – для проживания;
соблюдать права проживающих в этом помещении граждан, соседей;
обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии;
немедленно принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей (например, при возникновении проблем с электричеством или водопроводом);
допускать в заранее согласованное время уполномоченных наймодателем лиц, представителей органов государственного контроля для осмотра состояния жилого помещения, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

При этом наниматель имеет право: требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг; а также с согласия членов семьи и наймодателя вселять в помещение иных лиц, разрешать безвозмездное проживание в помещении гражданам в качестве временных жильцов и сдавать помещение в поднаем.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по пользованию жилым помещением.

1 Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2021 г. № 1498, Приказ Минстроя России от 14 мая 2021 г. № 292/пр.

Читайте также: