Оценка стоимости права долгосрочной аренды земельного участка реферат
Обновлено: 02.07.2024
Земельный участок всегда будет популярным и востребованным способом вложения средств.
Раньше многие приобретали наделы в собственность, не задумываясь о том, что существует еще возможность их аренды.
Сегодня же все изменилось, поэтому вопрос оценки права аренды земли становится очень актуальным.
Рассмотрим же, как это происходит, а также как составляется отчет о проведенной процедуре.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !
Что это такое?
Оценка права аренды земли – список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды.
Оценка стоимости права аренды относительно сложная процедура. Рассматривая случай оценки материальных активов, как правило, мы оцениваем их состояние и проводим сравнение с похожими оценочными активами.
Процедура оценки стоимости права аренды проходит абсолютно не так. Оцениваются не материальные активы, а выгода от пользования землей длительный срок.
Оценкой таких объектов занимается оценщик. Для того чтобы воспользоваться его услугами, вам потребуется предоставить такие документы:
-
. , заключенный с арендодателем.
- Информация о проведенных коммуникациях, а также инженерных системах.
- Данные о наличии каких либо долговых обязательств за участок, а также сведения о том, не находится ли он в залоге.
- Сведения о том, кто обратился за услугами оценщика, а именно: ФИО, паспортные данные, номер мобильного телефона.
Зачем это нужно?
Процедура по оцениванию прав найма может преследовать собой несколько целей. Ниже приведены основные причины:
- купля-продажа прав аренды земельного объекта; ;
- вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
- продажа или покупка фирмы, которая владеет правом аренды;
- чтобы оценить общую стоимость предприятия, владеющего правами;
- для инвестиционных решений;
- в случае судебных разбирательств.
На основе чего определяется?
Стоимость права аренды земли определяется исходя из выгоды и обязательств, получаемых правообладателем. Финансовая выгода от обладания правами на землю зависит от ряда факторов, а именно физических характеристик и юридического статуса участка.
- К физическим характеристикам относят: размер участка, форму, место его нахождения, особенности, наличие коммуникаций.
- К юридическому статусу: к какой из категорий земель принадлежит участок, наличие нюансов, возможно ли что-либо там построить.
В основном наибольший вес имеют юридические особенности земли. От них зависит цена земли, а также стоимость прав его найма. Рассмотрев вышеизложенные данные, мы могли бы оценить стоимость объекта. Чтобы оценить стоимость возможности аренды требуется рассмотреть условия арендного договора.
Условия арендного договора – решающие при оценке. Сначала нужно обратить внимание на характеристику объекта: месторасположение, наличие зданий. Затем следует срок, на который арендуется земля, арендная плата, при каких условиях происходит расторжение договора.
Хотите взять землю в аренду, но не знаете, как подсчитать стоимость? Узнайте подробности расчетов, а также нюансы налогообложения из нашей статьи!
Какие методы используются?
Сравнения продаж
Находятся похожие объекты, изучается их полная информация: стоимость прав найма, условия по которым они предоставляются. После этого происходит сравнение по каждому критерию, находятся различия и после анализа рассчитывается цена права аренды.
Сравниваемые критерии:
- Время до истечения арендного срока.
- Размер ежемесячной платы по аренде.
- Возможность выкупить земельный объект арендатором.
- Возможность пролонгации договора.
Выделения
Требуется информация о цене арендных договоров аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке.
Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений. Из стоимости объекта с улучшением вычитаем стоимость тех самых улучшений.
Распределения
С использованием данного метода происходит оценка права аренды земельного участка с застройкой.
Он проще, нежели метод выделения, так как не требуется делать вычет. Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли. Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.
Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок.
ВАЖНО! Метод не дает точных данных. Для более точной информации его нужно совмещать с другими источниками.
Капитализации
Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами (Ринг, Хоскольд).
В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост.
Суть метода капитализации:
- Определение суммы дохода за установленный срок путем эффективного использования арендованной земли.
- Расчет коэффициента капитализации.
- Просчет стоимости возможности найма на рынке.
Остатка
Его применяют при создании на объекте доходных улучшений.
Суть метода:
- Расчет цены эксплуатированных улучшений.
- Расчет чистого дохода за установленный отрезок времени.
- Вычет цены эксплуатированных улучшений из цены прав аренды.
Предполагаемого использования
Используется с целью получить доход с прав аренды.
Суть метода:
- Определение суммы расходов, которые требуются для использования земли.
- Расчет доходов, которые вы получите при использовании.
- Просчет цены аренды с помощью дисконтирования доходов и расходов.
Земля уже много лет находится у вас в аренде и интересуетесь возможностью оформления собственности? Подробности приватизации есть здесь!
Составление отчета об оценивании земли
Стоимость разрешения на аренду можно просчитать с помощью формулы:
- где Z — земельный доход;
- DA — прибыль, которую получит арендодатель;
- а DIA — прибыль арендатора.
Выше было показано распределение земельного дохода между владельцем и арендатором. Можно понять, что если доходы DA — прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0.
- где RS — цена полного права собственности на рынке;
- RAL — стоимость права аренды арендодателя;
- а RA — стоимость права найма арендатора.
Пример: следуя формуле RS=RAL+RA предположим что RS (рыночная стоимость полного права собственности) равна 600 тысяч долларов. Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит 250 тысяч долларов. Исходя из этого рассчитываем, что RA = 350 тысяч долларов, т.е стоимость права аренды составит 350000$.
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
Исходя из вышеизложенной информации, можно понять что оценка права аренды достаточно трудоёмкая и имеет много нюансов, уступки при оценке права аренды надела недопустимы. Но если вы подойдёте к этому вопросу достаточно ответственно, то проблем не возникнет и вы сможете решить вопрос с оценкой в кратчайшие сроки.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Почему важно правильно определить фактическую стоимость аренды
Обращение к независимому оценщику перед сдачей объекта в аренду – добровольное решение арендодателя либо арендатора. Отметим, что по закону оценка арендной ставки обязательна, если предметом договора найма/аренды является государственная или муниципальная недвижимость.
Независимая оценка призвана:
Арендные платежи не должны быть несправедливо высокими для арендатора, и достаточными – для арендодателя. В противном случае не будут соблюдены финансовые интересы обеих сторон.
Основные подходы и методы оценки стоимости аренды
При оценке арендной стоимости оценщики используют три базовых подхода, основанных на:
- Прогнозировании доходов, которые будут получены при использовании объекта для коммерческих целей – доходный подход.
- Сравнении с условиями сдачи в аренду аналогичных объектов в регионе – сравнительный подход.
- Расчете затрат, которые бы имели место при приобретении идентичного объекта недвижимости, – затратный подход.
Задача оценщика – выбрать и скомбинировать подходы, которые позволят получить объективный результат. По ФСО №1, оценщики в рамках подхода могут выбирать, какие методы использовать.
Сравнительный подход
Метод сравнения с аналогами базируется на сравнении ситуаций сдачи в аренду объектов со схожей полезностью. Он основывается на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату больше, чем другой арендатор платит за аналогичный объект.
Расчетам предшествует сбор оценщиком информации об аналогичных сделках. При оценке аренды этот метод признан самым популярным. Подход применим в ситуациях, когда можно найти объекты, схожие с оцениваемым предметом договорных отношений. Если объект уникален, то применение сравнительного подхода ограничено или невозможно.
Затратный подход
В рамках затратного подхода используются метод рекапитализации и экономической амортизации.
Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки направлен на то, чтобы установить такую стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения расходов.
В зависимости от целей, поставленных перед оценщиком, специалист при расчете коэффициента рекапитализации может использовать одну из разновидностей учета нормы возврата: метод Ринга, Инвуда или Хоскольда. Чтобы его определить, оценщику необходимо проанализировать характеристики объекта оценки, текущее состояние, степень износа.
При расчетах методом экономической амортизации независимый оценщик определяет степень износа арендуемого объекта (причем рассматривается как моральный, так и физический износ). Расчет рыночной стоимости аренды осуществляется с учетом износа. Также учитываются все затраты арендодателя на содержание арендуемого объекта недвижимости.
Доходный подход
Он применяется в отношении нежилых помещений, которые используются в коммерческих целях. Оценщик основывается на прогнозировании доходов и реализуется через два метода – капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. На заметку! Применение доходного подхода при оценке аренды вызывает споры у специалистов. Его особенность в том, что он основан больше на интересах арендатора. Оценщик учитывает, что благоразумный арендатор не согласится на арендные платежи за определенный период, которые бы превысили его доход от пользования арендуемым помещением или земельным участком. Задача оценщика – не только анализировать арендуемую недвижимость, но рассчитать доход типичного арендатора от пользования правом аренды.
Есть ли особенности в оценке стоимости аренды земельных участков
Сравнительный, доходный и затратный подходы используются при оценке стоимости аренды всех видов недвижимости: нежилых помещений, квартир, земельных участков. Кроме базовых методик при определении стоимости арендной платы земли, используются еще 6 способов (отчасти они дополняют основные). Они были разработаны Минимуществом еще в 2003 году. Перечислим их: методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка, предполагаемого использования.
Арендные ставки земельных участков, находящихся в собственности РФ в ряде случаев могут определяться в процентах от кадастровой стоимости.
Подборка наиболее важных документов по запросу Оценка права аренды земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Оценка права аренды земельного участка
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 8 "Обязательность проведения оценки объектов оценки" Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" "В этой связи, в данном деле специальная оценка предмета аренды - земельного участка не требуется, так как сам земельный участок, относящийся к публичной собственности, не передается в залог, а обязательная оценка прав аренды таких земельных участков законодательством не установлена: ни пункт 2 статьи 9, пункт 1 статьи 67 Закона об ипотеке, ни статья 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ не подлежат применению в рассматриваемом случае, поскольку предметом ипотеки является не сам земельный участок с кадастровым номером 77:02:0008006:22, а право его аренды."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Оценка права аренды земельного участка
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Право на заключение договоров аренды земельных участков как предмет спора в деле о несостоятельности (банкротстве)
(Чепига Т.Д.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 2) Кроме того, судебные проверочные инстанции не приняли также во внимание тот бесспорный факт, что примененная ими экспертная оценка права аренды земельных участков в сумме 130,640 млн руб. относилась не к праву общества на аренду реально предназначенных для него определенных земельных участков, а к оценке права на аренду земельных участков на территории города в сложившихся рыночных отношениях по их обороту.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Может ли ветеран боевых действий приобрести земельный участок на льготных условиях?
("Электронный журнал "Азбука права", 2022) В случае необходимости проведения оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка указанный срок может быть выше (п. п. 2.5, 2.6 Административного регламента).
Нормативные акты: Оценка права аренды земельного участка
Федеральный закон от 08.05.2009 N 93-ФЗ
(ред. от 29.12.2017)
"Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 23. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием этого земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на срок сорок девять лет. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком гражданина, которое прекращается в связи с изъятием указанного земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, данное право оценивается как право собственности на указанный земельный участок.
Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582
(ред. от 29.12.2021)
"Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" 10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
- Кадастровая стоимость 1 сотки земельного участка определяется в соответствии с данными кадастрового паспорта и равна 100 рублей за 1 кв.м.
- Арендный платеж составляет – 1% от кадастровой стоимости в соответствии с Постановлением Правительства РФ №582 от 16.07.2009.
- Рыночная стоимость 1 сотки земли производственного назначения в Дзержинском районе Калужской области на дату оценки определяется в размере 15000 руб.(анализ рынка).
| Наименование объекта | Кадастровая стоимость 1 сотки | Арендный платеж за 1 сотку | Выкупная цена за 1 сотку |
| Нежилое здание | 10000 | 100 | 2500 |
После окончания срока аренды договор будет продлен.
Арендные платежи будут идти постоянно.
Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени (капитализированной стоимостью фактической арендной платы).
Стоимость права аренды:
= 15 000*50 – 50 *100*12 /0,14 = 321428 руб.
После окончания срока аренды земля будет выкуплена по выкупной цене. Срок аренды принимается равным одному году
Капитализированная стоимость арендных платежей за 12 месяцев (с даты оценки) до окончания срока аренды составит:
= 8400 /0,1596 = 52632 руб.
Стоимость выкупа после 12 месяцев аренды:50*2500 = 125000 руб.
Стоимость права аренды земельного участка расположенного под зданием = 125000 + 52632 = 177 632 руб.
Далее следует согласование результатов, полученных двумя способами. Определяем среднее из двух значений
Стоимость права аренды:
(321428 + 177632):2 = 249530 руб.
9.1.6 Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Вывод по затратному подходу: рыночная стоимость объекта недвижимости определяется в сумме 33 055 872 руб.
9.2 Доходный подход
Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости недвижимости, в зависимости от ожидаемых в будущем доходов. Данный метод основан на предположение, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, больше, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Считается, что собственник тоже не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости будущих доходов. Поэтому стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. Такой подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов. Инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.п., а поток будущих доходов, который позволяет ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. Таким образом, доходный подход всегда применяется для определения инвестиционной стоимости бизнеса (стоимости для конкретного инвестора) и очень часто – для определения обоснованной рыночной стоимости (предполагаемой стоимости, уравновешивающей спрос и предложение на открытом рынке, т.е. стоимости для абстрактного покупателя).
В рамках доходного подхода можно выделить две группы методов:
метод дисконтирования денежных потоков.
Доходный подход при определении стоимости объекта оценки используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в которую вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода, который может принести этот объект на протяжении своего срока службы. Недвижимое имущество, при реализации доходного подхода, рассматривается с точки зрения объекта вложения капитала и получения дохода от него, при этом учитываются условия инвестирования и финансирования недвижимости, проводится анализ доходов и расходов, будущие доходы приводятся к текущей стоимости путем капитализации и дисконтирования. В условиях стабильной экономики, когда есть возможность с высокой степенью достоверности прогнозировать развитие рынка, доходный метод дает хорошие результаты. В данном случае для оценки стоимости объекта оценки был использован доходный подход в предположении, какие доходы мог бы принести данный объект недвижимости при сдаче его в аренду. В рамках доходного подхода использовался метод капитализации доходов. Этот метод представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
· определение ожидаемого годового дохода, в качестве дохода генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
· расчет ставки капитализации;
· определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации:
С = ЧОД/ коэффициент капитализации
При определении стоимости объекта оценки доходным подходом используются следующие уровни дохода:
· ПВД (потенциальный валовой доход)
· ДВД (действительный валовой доход)
· ЧОД (чистый операционный доход)
· ДП (денежные поступления) до уплаты налогов
ПВД – доход, который можно получить от недвижимости при 100% -ом ее использовании без учета всех потерь и расходов:
Где: S – площадь, сдаваемая в аренду, м 2
Са – рыночная арендная ставка за 1 м 2
Площадь, потенциально сдаваемая в аренду:
Согласно техническому паспорту БТИ общая площадь, потенциально возможная для сдачи в аренду, составляет:
Сдаваемая в аренду площадь , м 2
Рыночная арендная ставка в месяц, руб./м 2 (анализ рынка)
ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавление прочих доходов.
ДВП = ПВД – Потери от недоиспользования и при сборе арендной платы + Прочие доходы
На основании проведенного анализа рынка коммерческих помещений для дальнейшего расчета были сделаны следующие допущения:
· Потери от недоиспользования в целом по Калужской области составляют до 20 %, они могут возникнуть при смене арендатора, по причине простоя помещения и т.д.
· Учитывая характеристики объекта, прочих доходов не планируется.
Таким образом, в рамках настоящего отчета действительный валовой доход равен:
| № п/п | Наименование показателя | Процент недозагрузки |
| 1 | Потери от недоиспользования площадей | 20% |
| 2 | ДВД, руб./год | 10 080 000 |
ЧОД – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год
ОР – операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы делятся на:
- расходы на управление;
- условно-переменные или эксплуатационные расходы;
Определение расходов на управление
Согласно дополнениям и комментариям к международным стандартам оценки, «…Управленческие затраты – отдельная статья затрат, идущая на выплату вознаграждения административному персоналу (управляющим), основными функциями которых являются:
- подбор арендаторов на имеющиеся площади и заключения сними арендных договоров;
- надзор за своевременностью арендных платежей;
- поддержание функциональной пригодности объекта;
Данные расходы устанавливаются в виде % от действительного валового дохода и, как правило, находятся на уровне 5%.
Определение эксплутационных расходов
К эксплутационным расходам относятся расходы на электроснабжение, телефон, тепло, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, охрану. На основании анализа доля эксплутационных расходов в величине ставки арендной платы по нежилым помещениям составляет от 10% до 15%.
В настоящем отчете для расчета применяется доля эксплутационных расходов 15%.
Определение условно-переменных расходов
Налог на имущество
Налог на имущество физических лиц составляет 0,3% в год от инвентарной стоимости, которая принята оценщиком по данным техпаспорта БТИ. Также в этой расчетной графе учитываются арендные платежи за земельный участок.
Расходы капитального характера
Расходы капитального характера – денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для стабилизации крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном с ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания). Предполагается, что капитальный ремонт будет проводиться, один раз в 10 лет. Количественно годовая величина расходов на замещение определялась, как рыночная величина расходов на замену строительных элементов с коротким сроком службы Средняя удельная стоимость проведения косметического ремонта определена по рыночным данным для производственных помещений неопределенного назначения в размере от 500 руб. до 1000 руб./м 2
Расчет операционных расходов:
Кадастровая стоимость 1 м.кв.
общая стоимость ремонта, руб./м 2
площадь помещения, м 2
Расчет чистого операционного дохода
Чистый операционный доход рассчитывается по следующей формуле:
| № п/п | Наименование показателя | Объект оценки |
| 1 | Действительный валовой доход, руб. (ДВД) | 10 080 000 |
| 2 | Операционные расходы, руб. (ОР) | 2 843 937 |
| 3 | Чистый операционный доход, руб. (ЧОД) | 7 236 063 |
Определение ставки капитализации
Коэффициент капитализации (К) включает ставку дохода на капитал (V) и норму возврата капитала, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств (I):
Определение ставки дохода на капитал
Наиболее распространенной формой расчета ставки дохода на капитал является метод кумулятивного построения. В соответствии с этим методом ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премии за систематические и несистематические риски.
Максимальный размер риска принят по пятибалльной шкале, поскольку она достаточно способна отобразить градации риска.
§ безрисковая ставки – в качестве безрисковой ставки для целей настоящего отчета принята ставка рефинансирования Центрального банка РФ и составляет 8 %.
§ премия за риск вложения в объект недвижимости – 2% - в условиях сложившегося рынка коммерческой недвижимости вложение денежных средств в объект имеет риск ниже среднего.
§ премия за неликвидность – 2% - по своему масштабу объект не входит в число наиболее востребованных рынком, при этом сам рынок достаточно активный, поэтому ликвидность объекта определена на уровне ниже среднего;
§ премия за инвестиционный менеджмент – 2% - в данном случае процесс управления связан с потоками доходов от сдачи объекта в аренду, что не предполагает сложной структуры инвестиций; риск может заключаться только в нестабильности получения доходов от крупномасштабного объекта (риск неплатежей), что характерно для периода выхода из экономического кризиса.
Ставка дохода на капитал равна 0,14
Определение ставки дохода на капитал
Как отмечалось выше, коэффициент капитализации К включает ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств. В теории оценки недвижимости известны три метода расчета нормы возврата (возмещения) капитала: метод Инвуда, метод Хоскольда и метод Ринга. Они отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения. Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Метод Ринга – для истощаемых активов, а метод Хоскольда – для высокоприбыльных активов. Ввиду того что оцениваемый объект недвижимости находится в удовлетворительном техническом состоянии , для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта в работопригодном состоянии. Используем метод Ринга: I = 1/n , где n – остаточный срок службы недвижимости. I = 1/72 = 0, 0139(1,39%)
Общий коэффициент капитализации равен 14% + 1,39% = 15,39%
Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с применением доходного подхода , составляет: 47 миллионов 17 тысяч 953 рубля.
9.3 Сравнительный подход
9.3.1 Общее описание сравнительного подхода к оценке имущества
· Обоснование сравнительного подхода
· Критерии отбора сходных объектов
· Важнейшие ценовые мультипликаторы
Особенностью сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи аналогичной недвижимости, принадлежащей сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.
Особое внимание уделяется:
· теоретическому обоснованию сравнительного подхода, сфере его применения, особенностям применяемых методов;
· критериям отбора сходных объектов недвижимости;
· характеристике важнейших ценовых мультипликаторов и специфике их использования в оценочной практике;
· основным этапам формирования итоговой величины стоимости;
· выбору величин мультипликаторов, взвешиванию промежуточных результатов, внесению поправок.
Раздел: Экономика
Количество знаков с пробелами: 91035
Количество таблиц: 24
Количество изображений: 3
Читайте также: