Оценка стоимости квартиры реферат
Обновлено: 05.07.2024
Рыночная стоимость объекта оценки на 5.11.09 составила с учетом НДС 3897846 (три миллиона восемьсот девяносто семь тысяч восемьсот сорок шесть) рубля.
1 Осмотр объекта, описание самого объекта, его состояния и выделение особенностей оцениваемой собственности;
Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах района расположения объекта.
Изучение проектных данных, данных о фактическом состоянии объекта оценки, полученных в результате осмотра;
Сбор необходимой информации, в том числе изучение данных о стоимости недвижимости, имеющей аналогичное назначение и конструктивное соответствие;
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта;
Применение общепринятых подходов к оценке стоимости;
Согласование результатов и итоговая оценка рыночной стоимости;
Написание отчета об оценке.
1.3. Источники информации
1.4. Основные понятия и определения
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Стоимость восстановления имущества - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость замещения имущества - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.
Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.
Физический износ имущества - потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.
Неустранимый износ имущества - износ имущества, который не может быть устранен либо устранение которого не является экономически оправданным.
Устранимый износ имущества - износ имущества, который может быть устранен, либо устранение которого является экономически оправданным.
Экономический износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.
Функциональный износ имущества - потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий.
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Оценщик – физическое лицо, обладающее профессиональными знаниями в области оценочной деятельности и состоящее в саморегулируемой организации оценщиков.
Исполнитель – юридическое лицо, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Альтернативность. В каждой сделке обе стороны (продавец и покупатель) имеют возможность выбирать. В нашей ситуации альтернативность должна рассматриваться в первую очередь с точки зрения покупателя, имеющего варианты по приобретению объекта оценки за указанную цену или его аналогов, либо желающего по-другому инвестировать свои средства, например, положить в банк. С точки зрения продавца, а им в нашем случае потенциально может стать кредитор, наиболее вероятно следующее развитие ситуации: продажа объекта оценки, либо сдача его в аренду.
Принцип замещения. Максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке. Такой покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности. При прогнозе будущих доходов он будет учитывать доходность аналогичных объектов.
Принцип изменчивости. Социальные, экономические, политические и физические силы постоянно действуют на рынке. Изменение этих факторов оказывает влияние на конъюнктуру рынка и уровень цен. Их влияние в конкретной ситуации незначительно, и это влияние учитывается поправками на риск.
Принцип наилучшего использования. Оптимальное использование объекта собственности - это наиболее прибыльное из легально допустимых и физически/технически возможных вариантов его использования. Оптимальное функционирование производства учитывает возможности совершенствования (повышения эффективности) технологического процесса и/или перехода на выпуск новой продукции.
Принцип конкуренции. Возможность извлекать доходы создаёт почву для конкуренции, а сверхдоходы ведут к разрушительной конкуренции. Объект оценивается в условиях растущей конкуренции при полном отсутствии возможности получать сверхприбыль.
Идентификация – сопоставление свойств предоставленного для осмотра объекта с качественным и количественными характеристиками объекта, на который предоставлены юридические и технические документы, в результате которого оценщик делает вывод о том, что предоставленный для осмотра объект является подлинным объектом оценки.
1.6. Нормативная база
Закон об оценочной деятельности от 29.07.98 г. № 135-Ф3;
Федеральный закон от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ;
Гражданский кодекс РФ Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.:-Проспект, КНОРУС, 2009-544 с. Текст Кодекса связан с официальным источником и проводится по состоянию на 20 ноября 2009 года.
Читайте также: