Оценка государственного имущества реферат

Обновлено: 04.07.2024

Подход к оценке имущества предприятия с точки зрения затрат - это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки.

Текущая стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (восстановительной стоимостью или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет износа. При этом в текущую стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая предпринимательской прибылью.

Восстановительная стоимость — это стоимость воспроизводства точной копии объекта собственности.

Стоимость замещения - это сметная стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому объекту, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.

Другими словами, стоимость замещения - это затраты на возведение объекта, аналогичного оцениваемому объекту, но не являющегося его копией.

Предпринимательская прибыль — прибыль застройщика (инвестора).

Износ — потеря стоимости имущества предприятия, вызванная физическими разрушениями, функциональным устареванием и различными внешними факторами (экономическими условиями, экологическим состоянием окружающей среды и т.п.).

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка:

- оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части;

- оценивается каждая часть;

- затем получают стоимость всего имущественного комплекса путем суммирования стоимостей его частей.

Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым в следующих случаях:

• оценка государственных объектов;

• расчет стоимости имущества, предназначенного для специального использования (без получения дохода) – школы, больницы, здания почты, культурные сооружения, вокзалы и т.д.;

• переоценка основных фондов;

• бухгалтерский учет основных фондов;

• оценка в целях налогообложения и страхования;

• раздел имущества по суду;

• распродажа имущества на открытых торгах.

Этапы затратного подхода и последовательность его выполнения

Затратный подход оценки включает следующие этапы:

- анализ структуры имущественного комплекса предприятия;

- определение стоимости земельного участка;

- определение восстановительной стоимости (стоимости замещения);

- расчет восстановительной стоимости каждого компонента имущественного комплекса предприятия за минусом износа;

- расчет общей стоимости объекта собственности предприятия.

Этап 1. Оценщик анализирует структуру имущественного комплекса предприятия и выделяет его составные части (компоненты), оценка стоимости которых производится различными методами.

Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, выделяются следующие компоненты: земля, здания, сооружения, коммуникации.

Если оценивается станочный (машинный) парк предприятия, выделяют группы машин и оборудования по ряду признаков (технологическому назначению, конструктивным особенностям, уникальности изготовления, возрасту, сроку службы и другое.

В зависимости от характера оцениваемого имущества применяют различные методы затратного подхода.

Этап 2. Здесь решается задача определения стоимости земельного участка и работ по его благоустройству. Если земельный участок арендован, его стоимость не оценивается. Работа по определению стоимости начинается с выбора метода оценки. Используются следующие методы:

• метод прямого сравнения продаж;

• метод предполагаемого использования;

• метод остаточной стоимости земли.

Прямое сравнение продаж - это надежный и наиболее часто используемый при оценке стоимости земельных участков метод. В процессе его применения исходной информацией служат цены недавних продаж участков, имеющих схожие характеристики.

Процедура применения метода включает следующие шаги.

1 шаг. Сбор исходной информации. Основными источниками являются:

- записи государственной регистрации;

- собственный банк данных оценщика;

- материалы периодической печати и специализированные издания по рынкам недвижимости.

При выборе сравнимых сделок следует знать, что объекты различаются по:

2 шаг. Внесение поправок к ценам сделок. Поправки можно вносить в процентном или абсолютном выражении. Считается общепринятым следующий порядок внесения поправок:

- разница во времени;

- характеристики недвижимого имущества.

Однако использование этого метода возможно только в условиях активного рынка. Если прямое сравнение продаж невозможно из-за того, что совершаемые сделки единичны, для оценки земельного участка используется метод соотношения, который включает:

- оценку общей стоимости имущества предприятия с использованием доходного подхода;

- оценку стоимости земельного участка на основе соотношения между землей и улучшениями в стоимости недвижимого имущества.

Метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития. Он чаще всего используется в отношении неосвоенных или используемых не по назначению участков земли.

Примером может служить земельный участок с ветхими зданиями, функционально используемыми не по назначению. Несмотря на текущее использование земельного участка, имеются основания предполагать, что через некоторое время их можно будет снести и построить новые здания и сооружения - технически более совершенные, соответствующие функциональному назначению, приносящие доход собственнику. Чем ближе момент нового строительства, тем более обосновано применение метода предполагаемого использования к оценке земельного участка.

При оценке земельного участка этим методом оценщиком используется доходный подход. Для реализации этого метода оценщику необходимо:

- определить наиболее вероятный план застройки;

- сделать прогноз цен и сроков реализации;

- составить сметы строительных затрат;

- осуществить оценку земельного участка, используя метод дисконтирования денежных потоков.

Метод остаточной стоимости. Стоимость молодого участка земли определяется объемом дохода, который он способен приносить при наилучшем использовании. Согласно экономической теории, земельный доход считается остаточным по своей природе: в первую очередь оплачивается труд, затем привлечение капитала (проценты по кредитам), управление (предпринимательский доход), и только оставшиеся средства представляют собой доход, приходящийся на земельный участок. Когда известен доход от земельного участка, его стоимость можно определить методом прямой капитализации.

© 2014-2022 — Студопедия.Нет — Информационный студенческий ресурс. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав (0.005)

Для учеников 1-11 классов и дошкольников
Бесплатные сертификаты учителям и участникам

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества

1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

1.2 Законодательно-правовая основа, цели и этапы проведения оценки имущества

Глава 2. Основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение

2.1 Сущность и особенности подходов и методов оценки имущества

2.2 Преимущества и недостатки в применении различных подходов к оценке имущества

На сегодняшний день в России существуют различные формы собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В связи с этим возникают вопросы о стоимости собственности, необходимость разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Развитие оценочной деятельности в РФ напрямую определяется развитием рыночных отношений. Оценка стоимости имущества различных видов собственности все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

В условиях развития рыночной экономики оценка машин, оборудования и автотранспорта приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что машины и оборудование характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров и разнообразием номенклатуры. Число объектов машин и оборудования в стране и даже в отдельном регионе очень велико.

Определение рыночной стоимости машин и оборудования представляет собой сложный процесс, поскольку часто в процессе оценки невозможно найти абсолютно идентичный аналог для оцениваемого объекта.

Для достижения максимально точной оценки имущества используются специальные приемы и методы, которые рассмотрены в данной работе.

Работа состоит из введения двух глав и заключения. В первой главе рассматриваются понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости, а также законодательная база оценочной деятельности, цели и этапы проведения оценки имущества. Во второй главе рассматриваются основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение.

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества

1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. [5] .

Оценка стоимости имущества - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего объекта собственности с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.

Оценка имущества – наиболее общий термин, применяемый к оценочной деятельности и всем ее возможным объектам.

Отдельные материальные вещи (квартира, машина, коллекция минералов и т.д.);

Совокупность вещей, составляющих имущество юридического или физического лица (сюда входит и бизнес, как объект оценки);

Право собственности и иные вещные права;

Права требования, обязательства (долги);

Работа, услуги, информация;

Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Как правило, оценку имущества разделяют на четыре большие группы:

Оценка стоимости предприятия (бизнеса);

Оценка оборудования (в том числе машин, транспортных средств);

Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

Оценка стоимости - определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости.

Стоимость - это затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте.

Определяемая стоимость имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки - реализацию цели оценки.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результатов оценки [3].

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки [3]:

1. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

4. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии.

Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.

1.2 Законодательно-правовые основы, цели и этапы проведения оценки имущества

Законодательными основами оценочной деятельности в Российской Федерации являются:

Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Согласно ст. 8 ФЗ-135, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Обычно целями оценки стоимости имущества являются:

определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;

использование имущества в качестве предмета залога;

продажа или иное отчуждение имущества;

переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

ипотечное кредитование физических и юридических лиц;

выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

проведение оценки объектов имущества с целью контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;

составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

Таким образом, цели оценки имущества могут быть самыми различными, но очень часто оценка необходима для совершения различных сделок.

Проведение оценки имущества включает в себя следующие этапы:

1) Определение задач.

На данном начальном этапе проведения оценочных работ одним из важнейших является вопрос формулирования цели оценки. В процессе общения между заказчиком и оценщиком на этапе постановки задачи определяют объект оценки, то есть, что заказчик хочет оценить в виде совокупности материальных объектов и (или) прав; цель и задачи проведения оценки объекта оценки, а также вид стоимости.

Ознакомление с деятельностью компании. Эксперты – оценщики направляют заказчику следующие документы:

Копии документов о квалификации специалистов;

Копии лицензии, договора страхования гражданской ответственности оценщика;

Бланк договора на оценку (для согласования и внесения корректировок со стороны заказчика);

Перечень необходимых документов для оценки, которые впоследствии должны будут представляться заказчиком.

Предварительно ознакомление с оцениваемым имуществом.

3) Заключение договора об оценке. Следующим этапом, а также и основанием для выполнения работ и услуг по оценке, является договор , заключаемый между заказчиком и оценщиком в соответствии с требованиями законодательства РФ. На данном этапе определяется точный перечень документов, предоставляемых заказчиком; устанавливаются сроки проведения оценочных работ, согласовывается стоимость оценочных услуг.

4) Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

Данный этап включает: выезд оценщика на место и осмотр объекта; определение заказчиком лиц, ответственных за предоставление необходимой документации; предоставление необходимой информации согласно перечня документов.

Этап оценки включает следующие действия:

а) оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор;

б) оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации;

в) Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) метода (ов) оценки в рамках каждого из трех подходов к оценке, а именно затратный, сравнительный, доходный. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы.

Оценка стоимости имущества должна определяться только на основе беспристрастных данных об объекте оценки и о конъюнктуре соответствующего сегмента рынка, на нее не должны влиять пожелания клиентов (заказчиков) или иные факторы субъективного характера.

При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

6) Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

На данном этапе оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Составление и передача заказчику отчета об оценке.

На данном этапе результаты исследования и расчетов, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино и излагаются в виде отчета, в котором в обязательном порядке предоставлены копии лицензий (с приложениями), полиса страхования профессиональной ответственности, составление акта сдачи-приемки выполненных работ по договору.

Отчет об оценке имущества – документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта.

Отправьте заявку на услугу, мы свяжемся с вами в ближайшее время и проконсультируем по интересующему Вас вопросу.

Оценка государственного и муниципального имущества в Екатеринбурге и Свердловской области

Оценка государственного имущества обязательно проводится при планировании и заключении разного рода сделок. Требование о привлечение независимого оценщика напрямую закреплено законодательно (Федеральный закон № 135-ФЗ) и касается имущества, находящегося в полной или частичной собственности органов власти.

Сегодня государство и муниципалитеты все чаще становятся субъектами различных сделок, активно вовлечены в рыночные процессы, поэтому потребность в услугах экспертов-оценщиков становится все более актуальной.

В каких случаях необходимо привлекать оценщиков?

Оценка муниципального имущества, а также объектов, находящихся в собственности государства проводится практически при любой сделке. Итоговый результат, озвученный оценщиком в отчете, влияет на размер арендной ставки, цены (например, при купле-продаже или приватизации), страховой премии и пр.

Полный перечень ситуаций, требующих участия независимого оценщика, перечислен в федеральном законе:

проведение процедуры приватизации объектов недвижимости, участков земли;
оформление арендного договора, передача имущества в доверительное управление (в том числе коммерческим предприятиям, физическим лицам);
установление ликвидационной или иной стоимости имущества, которое планируется оформить в качестве залога в целях кредитования;
установление стартовой цены имущества, которое планируется реализовать через аукцион (например, земельных участков);
определение размера налоговых или иных финансовых обязательств, связанных с тем или иным имуществом, принадлежащим государству или местным органам власти (полностью или частично);
заключение гражданско-правовых сделок с целью извлечения прибыли;
оформление страхового договора (данные о рыночной цене необходимы для расчета регулярных взносов и страховых выплат);
определение стоимости имущества, которое планируется изъять в пользу государства или муниципалитета;
отчуждение, включая сделки купли-продажи, передача прав собственности (например, в рамках переуступки долговых обязательств);
внесение в уставный капитал или учредительный фонд организации.

Какие объекты мы оцениваем?

движимое имущество: транспортные средства (наземные, водные, воздушные), машины, техника (в т.ч. вычислительная), оборудование, предметы мебели и пр.;
недвижимое имущество: здания, сооружения, технические и инженерные объекты (от квартир и жилых домов до дорог или нефтепроводов), в т.ч. объекты незавершенного строительства;
предметы, имеющие культурную или историческую ценность, антиквариат, предметы роскоши (включая драгоценные камни, украшения и пр.);
ценные бумаги всех видов;
нематериальные активы, включая технологии, изобретения, промышленные образцы и разработки, ПО и многое другое;
государственные компании, учреждения, предприятия.

Специфика оценки имущества государства или местных органов власти

Оценка подобного имущества затрагивает множество специализаций, предъявляет высокие требования к квалификации исполнителя. В зависимости от ситуации предметом изучения могут стать как отдельные имущественные объекты (например, муниципальная квартира), так и имущественные комплексы (например, жилой дом со всеми коммуникациями, инженерными сетями и пр.).

Для каждого объекта оценщик выбирает наиболее оптимальные методы и подходы, опираясь на информацию, полученную от заказчика. Для одного случая достаточно рассчитать рыночную стоимость (например, для заключения сделки купли-продажи), для другого – еще и восстановительную, утилизационную, ликвидационную, инвестиционную или любую иную.

При оценке специалисты обязательно учитывают актуальные факторы, влияющие на величину итоговой ценности объекта:

особенности местоположения, наличие рядом транспортных магистралей, развитой инфраструктуры, коммуникаций;
удаленность от центра города или каких-либо значимых объектов;
основные параметры, характеристики имущества;
возраст, состояние, особенности ремонтных или восстановительных работ и многое другое.

справедливые расценки на все виды услуг;
более двух десятков оценщиков в штате, охватывающих все специализации;
гарантии, зафиксированные в официальном договоре;
страхование ответственности;
оперативная подготовка отчетов;
возможность проведения заочной оценки (по предоставленным документам, фото- и видеоматериалам).

Чтобы узнать больше об услугах оценки, запишитесь на бесплатную консультацию наших специалистов.