Недвижимость в сша реферат

Обновлено: 04.07.2024

Америка — одно из самых востребованных направлений у зарубежных инвесторов и покупателей недвижимости.

Каждый год иностранцы покупают недвижимость в США на сумму порядка 100 миллиардов долларов.

Основная часть приобретений приходится на такие штаты как Флорида, Аризона, Калифорния, Нью-Йорк и Техас.

Наиболее востребованными американскими городами для вложения инвестиций считаются: Майами, Нью-Йорк, Вашингтон, Чикаго, Лос-Анджелес и Сан-Франциско.

Сколько стоит жилье в США и что необходимо знать перед его приобретением

Все помнят американский ипотечный кризис 2008 года, который отразился на экономике всего мира, в том числе и России. Кризис недвижимости по годам (2009-11) прочувствовали на себе особенно те, кто лишились работы. С того времени наблюдался как рост цен, так и падение, но на сегодняшний день ситуация стабилизировалась.

Рынок недвижимости

Американский рынок недвижимости делится на первичный рынок и вторичное жилье. Возможны инвестиции на этапе строительства. Каждый из вариантов имеет свои преимущества и недостатки. Приобретая первичное жилье, можно рассчитывать на современные коммуникации, отделку и т.д. Вторичный рынок дает максимальную информацию о том, насколько развиты системы жизнеобеспечения, реальные цены на оплату содержания жилья и т.д.

Нюансы классификации недвижимости США

— Condominium (Condo) — дешевая недвижимость. К ней относится жилая постройка, рассчитанная на нескольких владельцев. Квартиры объединены между собой и представляют одно большое строение, дополненное земельным участком, постройками для хозяйственных нужд, гаражами.

— single family home — дом, рассчитанный на одну семью;

— multi dwelling — дом либо комплекс недвижимости, имеющий общую территорию, разделенную на отдельные участки;

— townhouse — коттедж, рассчитанный на несколько семей, в котором предусмотрены отдельные выходы, участки земли, гаражи и стоянки;

— Mobile — дом, не имеющий фундамента, подвергается перевозке при условии установки его на колеса;

— penthouse — элитная недвижимость в условиях города, размещенная на крышах либо верхних этажах построек;

— studio — квартира, не имеющая спален;

— motorhome — дом-фургон, имеющий возможность передвижения по территории всей страны.

Цены на недвижимость

Перед покупкой недвижимости стоит ознакомиться с некоторыми тонкостями:

— цена квадратного метра в центральной части города составляет примерно 1 934,12 долларов;

— цена квадратного метра на городской окраине составляет примерно 1 247,56 долларов.

Но надо иметь ввиду, что средняя стоимость на недвижимость может отличаться от реальной. К примеру, цены в центре Лас-Вегаса составляют 1 651 доллар за кв. метр в центре города и 854 доллара за кв. метр на окраине.

Процедура приобретения жилья в Америке

Ипотека

Приобретение недвижимости, как правило, связано с большими финансовыми затратами, поэтому, многие граждане прибегают к услугам ипотечного кредитования. Важно знать, что ипотеку могут оформить не только граждане страны, но и иностранцы, у которых есть подходящая виза США либо грин-карта, позволяющая проживание в стране.

Кроме того, возможна удаленная покупка недвижимости в Америке. Для этого нужно составить доверенность на адвоката в американском посольстве либо консульстве в своей стране. Деньги приобретатель может перевести на трастовый счет адвоката в США, с которого впоследствии они будут перечислены на счет продавца.

Сборы и налоги

5 % от стоимости недвижимости выплачивается брокеру (как правило, платит продавец). К тому же, на него ложатся затраты на налог при передаче прав собственности на жилое помещение.

Покупатель оплачивает услуги, предоставленные титульной компанией (или адвокатом), а также страховку и иные пошлины. Это составляет порядка 2 % от общей цены. Все расходы оговариваются при заключении контракта.

Обязанности владельца собственности

Надо быть готовым к тому, что собственник недвижимости приобретает и обязанности. Владелец собственности может находиться на территории страны 30 дней в году, причем, всякий раз оформлять визу. Наличие собственности в США не считается основанием для получения вида на жительство — можно только рассчитывать на более длительный срок пребывания в стране.

Ежегодно нужно будет оплачивать налог на недвижимость. По штатам применяются разные коэффициенты для расчетов. В каких-то штатах предусматривается единовременная выплата, в других допускается выплата в два приема.

Советы при выборе района и дома

Если в семье есть дети, стоит акцентировать внимание на наличие и качество образовательных учреждений в районе.
Изучите динамику развития района, чтобы избежать соседства в будущем с промышленными объектами и другими неприятными факторами.
При покупке кондоминиума либо таунхауса, изучите правила проживания в этих комплексах. Нередко, в них запрещено содержать животных либо сдавать жилье в аренду.
Обратите внимание на транспортное обеспечение, а также расовую составляющую территории.
Большое значение имеет возраст постройки и материал, который применялся при строительстве.
Если был произведен капитальный ремонт, проверьте наличие документации.

Заключение

Если вы не располагаете большими финансовыми возможностями, то при наличии денег на первоначальный взнос, можно взять в кредит жилье. Главное, чтобы была хорошая кредитная история. Планируя покупку недвижимости в США, следует ознакомиться с предложениями на специализированных сайтах, тщательно проанализировать состояние рынка недвижимости — это поможет сэкономить и найти более приемлемый для вас вариант.

Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2015.-310 с.
Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом? -М.: Финансы и статистика, 2015.-250 с.
Боровкова В.А., Боровкова В.А., Мокин В.О., Пирогова О.Е., Экономика недвижимости: Учебник для вузов. - Спб: Питер, 2017. - 416 с.
Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. - Таганрог: Издательство ТРТУ, 2016. - 350 с.
Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. - Таганрог: Издательство ТРТУ, 2017. - 107 с.
Иваницкая И.П., Яковлев А.Е., Введение в экономику недвижимости: Учебник для вузов / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.: Кнорус, 2017. - 184 с.
Международные стандарты оценки МСО 1-4.- Том 1 / Под ред. И.Л. Артеменкова. - М.: МКСОН, РОО. -2015.-120 с.

Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом? -М.: Финансы и статистика, 2015.-250 с.

Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом? -М.: Финансы и статистика, 2015.-250 с.
Иваницкая И.П., Яковлев А.Е., Введение в экономику недвижимости: Учебник для вузов / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.: Кнорус, 2017. - 184 с.

Иваницкая И.П., Яковлев А.Е., Введение в экономику недвижимости: Учебник для вузов / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.: Кнорус, 2017. - 184 с.

Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. - Таганрог: Издательство ТРТУ, 2016. - 350 с.

1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Фи-нансы и статистика, 2015.-310 с.
2. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом? -М.: Финансы и статистика, 2015.-250 с.
3. Боровкова В.А., Боровкова В.А., Мокин В.О., Пирогова О.Е., Экономика недвижимости: Учебник для вузов. - Спб: Питер, 2017. - 416 с.
4. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. - Таганрог: Издательство ТРТУ, 2016. - 350 с.
5. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. - Таганрог: Издательство ТРТУ, 2017. - 107 с.
6. Иваницкая И.П., Яковлев А.Е., Введение в экономику недвижимости: Учебник для вузов / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.: Кнорус, 2017. - 184 с.
7. Международные стандарты оценки МСО 1-4.- Том 1 / Под ред. И.Л. Артеменкова. - М.: МКСОН, РОО. -2015.-120 с.

Соединенные Штаты Америки — одна из самых развитых стран Мира. Также эта страна известна своей прозрачной рыночной системой. Поскольку многие экономики в Мире сильно связаны с американской экономикой, движение на американских рынках имеет эффекты по всему Миру. Если кризис начинается в США, то он происходит во всем Мире. И в наше время — это практически закон. Домовик разбирается, как в последние годы менялась американская недвижимость и как другие страны подстраивались под новые реалии.

Как влияет кризис на мировую экономику

Зависимость всего остального Мира от США стала более очевидной в 2007 году, когда локальный кризис недвижимости на американских рынках превратился в кризис глобального масштаба, и угрожал привести всю мировую финансовую систему к полному краху.

Очень часто люди, которые не слишком активно изучают экономику, приводят некоторые американские показатели в качестве идеальных. Но даже небольшой исторический экскурс приводит к выводу, что ничто не может быть идеальным, особенно в долгосрочной перспективе. Нынешняя ситуация — результат многих действий, в том числе ошибочных. Изучая их, мы можем сделать довольно простой вывод — влияние государства на экономику может нести в себе ужасающие последствия.

Как влияет дешевая ипотека на рынок недвижимости в США

В начале 1980-х годов на американском рынке недвижимости наблюдался спад. Он был вызван банковским кризисом, который наступил для многих довольно неожиданно. Ведь до 1980-х годов большая часть домов, приобретаемых в Соединенных Штатах, покупалась за счет кредитных денег, так что банковские проблемы сильно ударили именно по простым гражданам.

Однако в 1980-х годах Федеральная Резервная Система (сокращенно ФРС) осознала, что инфляция выходит из-под контроля. В результате чего, Пол Волкер, который в то время возглавлял ФРС, повысил процентные ставки до 20%. И это повышение процентной ставки почти уничтожило ссудно-сберегательную отрасль, поскольку они не смогли привлечь новый капитал по этим ставкам.

Кроме того, количество людей, которые взяли бы займ по этой ставке для покупки дома, значительно сократилось, что и привело к краху на рынке недвижимости.

Удар был чрезвычайно сильным, что привело к большому падению спроса на покупку подорожавшей недвижимости. Начало 80-х — это одна из самых низких точек падения в истории недвижимости Соединенных Штатов. Однако к тому времени люди понятия не имели, что их ждет в будущем.

Можно ли создать искусственный бум на покупку недвижимости

Но долгосрочные последствия этой политики просто не были продуманы. И государство делало все, чтобы люди брали ипотеку. Были лозунги, шла реклама, звучали новые условия — все это можно сравнить с тем, что происходило в 2020 году в России, когда появилась льготная ипотека. Вот только масштаб американской поддержки рынка недвижимости был куда большим.

Где ипотека выдается под 1% в год

Последовавший за этим период известен как один из крупнейших периодов бума в американской недвижимости. Этому буму в значительной степени способствовали низкие процентные ставки, то есть около 1%, которые преобладали в Соединенных Штатах в то время. Вдобавок к этому, банкам было предписано законом снизить стандарты кредитования, чтобы они могли выдавать как можно больше кредитов.

То есть теперь еще больше людей получили возможность брать кредиты, а платить им приходилось бы намного меньше, чем раньше. Естественно, подобную стимуляцию можно называть искусственной, однако она выполнила свою главную цель.

В результате всех этих действий рынок недвижимости США оказался наводнен покупателями, у которых внезапно появилось много денег. И которые были готовы покупать недвижимость, которая всегда казалась простым людям слишком дорогой. Реклама сделала свое дело, и про американскую мечту заговорили как никогда часто.

Однако экономисты все больше сходились во мнении, что к добру такая ситуация привести просто не может. И как нам известно, этот бум в американской индустрии недвижимости, длившийся с конца 1990-х по 2007 год. Закончился плачевно не только для США, но и для всей мировой экономики.

Почему случился мировой кризис

В 2007 году случился один из крупнейших финансовых кризисов в истории, которые когда-либо видел Мир. Этот кризис уходит своими корнями в американскую индустрию недвижимости. Искусственный бум, возникший в результате государственной политики, вскоре превратился в искусственный кризис. Опасаясь инфляции, в очередной раз правительство решило поднять процентные ставки.

Это повышение процентных ставок и вызвало беспрецедентный кризис 2007 года. Повышение процентных ставок привело к увеличению ежемесячных выплат по ипотеке. Многие домовладельцы не могли позволить себе увеличенную ипотеку. В результате дома были лишены права выкупа. Падение стоимости домов создало сценарий избыточного предложения, при котором цены падали еще больше, и уже ничего не могло их остановить.

В ходе этой кровавой бойни почти все рынки мира пострадали. Однако больше всего пострадал американский рынок недвижимости, который потерял почти половину своей стоимости. Зачем покупать жилье, если оно стало слишком дорогим? Падает спрос, снижаются цены, однако они все еще невыгодные из-за высоких ставок. Эта круговая порука раньше случалась и в других странах.

Например, в конце 80-х ровно тот же сценарий произошел и в Японии, где рынок недвижимости до сих пор еще не восстановился. Однако нужно понимать, что японский кризис был спровоцирован спекуляциями покупателей. А американский был связан с необдуманными действиями правительства.

Как рынок недвижимости США восстанавливается после кризиса

Рынок недвижимости Соединенных Штатов восстанавливается после депрессии, поразившей его в 2008 году. Однако это восстановление идет очень медленно. А резкие спады, которые наблюдал рынок недвижимости, теперь сменяются устойчивым подъемом.

Но хорошая новость заключается в том, что на этот раз вмешательство государства в рынок минимально, и этот умеренный рост не обусловлен безумно низкими процентными ставками. Многие эксперты смотрели на начинающуюся пандемию как на потенциальную причину нового кризиса, однако краха так и не произошло.

От чего зависит процентная ставка по ипотеке

Процентная ставка ипотеки в США зависит от многих условий, однако на сегодняшний день в среднем она составляет 3-7 процентов в год. Стандартная сумма займа колеблется от 60 до 150 тысяч долларов, что позволяет купить частный дом в большинстве штатов. Процентная ставка в последние годы медленно снижается, так как рынок постепенно приходит в себя после окончания кризиса.

Если сравнивать российский и американский рынок недвижимости, то можно увидеть огромное количество отличий. По сути, между ними мало общего. В среднем американская ставка намного ниже — особенно в случае, когда человек готов внести большой первоначальный взнос. Также сильно отличается и срок кредита — американцы спокойно берут ипотеку на 30 лет.

Также американские банки постоянно работают с рефинансированием кредита, позволяя людям улучшать условия в зависимости от ситуации на рынке. Пожалуй, только в этом показателе российский рынок действительно пытается нагнать американский — но нужно учитывать, что процентные ставки в России все равно остаются большими даже после рефинансирования. А само рефинансирование в России настолько сырой продукт, который на сегодняшний день способен только создать дополнительную нагрузку на заемщика, вместо реальной помощи.

Ведь именно рефинансирование кредитов, часто становится причиной дальнейшего банкротства заемщика, обогащая при этом банки предоставившие эту услугу. Так что не стоит покупаться на эту уловку, пока эта программа не будет окончательно обкатана в российских реалиях. И не начнет реально помогать заемщикам, прекратив погружать их в безнадежное финансовое состояние.

Однако главное отличие, которое помогает обычным людям — программы помощи от государства. В прошлом году российское правительство ввело несколько льготных программ, благодаря которым люди активно брали ипотеку на достаточно неплохих условиях. Но есть опасение, что искусственный бум может привести к таким же проблемам, которые были когда-то в США. А Россия не обладает такими же средствами, как Америка, так что тушить кризис будет намного тяжелее.

Как влияет американская мечта на мышление эмигрантов

Один из лозунгов, который применялся во время стимулирования рынка, отсылал население к американской мечте. Правда, из всего там вычленили только разговоры о частной собственности, точнее о приобретении своего дома. Несколько комнат, уютный двор, гараж — вот и всё, что мы видим в стандартном американском фильме.

Интересно, что нынешнее поколение американцев с большим сомнением относится к этой идее, особенно в крупных городах. Так вышло, что американская мечта теперь соответствует только провинции, а столицы штатов, как правило, активно переходят к многоквартирным домам. А многие американцы считают, что удобнее всю жизнь арендовать жилье, чем покупать свое.

Однако культурный код не так легко вытравить, он остается надолго. По этой причине американская мечта все еще существует в формате путеводной звезды для многих людей. Особенно наших мигрантов, которые едут туда за большими деньгами, а в итоге носят ночные горшки за престарелыми бургерами.

Кто больше всего страдает от действий правительства в США

Экономисты регулярно изучают кризисы, которые случались когда-либо, и пытаются найти решения для каждого из них. Но получается это не всегда. Например, вопрос об американской Великой Депрессии до сих пор является предметом споров.

Одни эксперты считают, что виновато государство. Которое своими действиями усугубило, и продлило кризис на несколько лет. Другие же считают, что при более массивном влиянии государства никаких проблем бы не было. Тот же самый спор ведется и в отношении американского рынка недвижимости.

Искусственный бум, спровоцированный правительством, в итоге привел к кризису. При этом государство активно помогало банкам, за что и подвергался критике Барак Обама, который был президентом в тот самый момент. Как бы то ни было, но страдают от кризисов обычные люди, которые не вовремя взяли кредит.

Почему от США пострадал весь Мир

Удивительно, но сфера недвижимости в одной стране повлияла на весь Мир. Многие экономики пострадали от того, что американское правительство искусственно увеличило бум — дело в валюте, которую использует огромное количество стран в качестве резервной. Спустя более чем десятилетие экономисты говорят о том, что американский кризис заставил многие страны пересмотреть свое отношение к американскому доллару.

Ведь еще не так давно за 1 доллар давали 60 копеек СССР. Тогда была мысль сделать советский рубль мировой валютой, но Сталин эту идею не поддержал, в чем и просчитался. Это была его одна из немногочисленных ошибок, которая до сих пор имеет огромное влияние на будущее нашей страны.

В качестве резервных валют стали чаще использовать йены, юани, евро. Однако спустя время доллар все равно стал возвращать свое влияние. Так уж вышло, что многие государства снова готовы идти на некий риск, и зависеть от американской экономики. Кризисы — это страшное явление, однако периоды между ними являются очень плодотворными. Особенно когда экономика связана с Америкой.

Да чего далеко ходить, и наше правительство поняло, что нам выгоден крепкий и дорогой доллар. Так как вся наша нефть продается за доллары и чем доллар дороже, тем денег поступает больше. Все здесь предельно просто и понятно, поэтому и понижения курса доллара ждать не имеет смысла.

Почему о будущем рынка недвижимости в США говорят с опасением

Если раньше на спрос сильно влияли цены и процентные ставки, то теперь появились и другие тенденции в обществе, которые тоже могут ударить по рынку недвижимости. Речь идет о различных формах коливинга — в таком случае аренды становятся более логичным вариантом для людей. Также большую роль играет увеличение процента людей, которые заняты дистанционной работой.

У них нет причин для того, чтобы оставаться в конкретном городе или конкретной стране. Так что они могут спокойно перемещаться по миру, и арендовать жилье даже без мысли о его покупке. В данный момент подобный тренд еще недостаточно повлиял на ситуацию, чтобы оценить всю его мощь. Однако уже в ближайшем будущем он может усилиться. Причем речь идет не только про Америку, но и про мировой рынок недвижимости в целом.

При этом можно предположить, что если спрос действительно будет падать, то правительство может в очередной раз попытаться создать искусственный бум. А он, в свою очередь, может спровоцировать новый кризис. Конечно, так далеко смотреть не получается (уж слишком много вводных нужно учитывать), однако подобный вариант развития событий исключать нельзя. Причем если он произойдет, то доверие к ипотеке и покупки недвижимости может подорваться еще сильнее.

Узнайте учто будет с ценами на квартиры в ближайший год и где в России продаются самые дешевые и самы дорогие квартиры, перейдя по ссылке здесь

Рынок недвижимости США является одним из самых привлекательных для иностранных покупателей и инвесторов. Рассмотрим причины их выбора и то, как стоит подходить к поиску объекта инвестиций.

По данным Национальной ассоциации риелторов (NAR) США, за период апрель 2018 года - март 2019 года объем покупок недвижимого имущества из-за рубежа в долларах составил $77,9 млрд, а количество самих сделок, проведенных в рамках приобретения американской недвижимости иностранным лицом, равно 183 100. Средняя цена такой покупки $280 600, что чуть выше средней покупки американских граждан.

Китай
Канада
Индия
Великобритания
Мексика

Флорида (20%)
Калифорния (12%)
Техас (10%)
Аризона (5%)
Нью-Джерси (4%)

Инвестиции в недвижимость являются основным источником иностранных вливаний в экономику Америки. Почему же инвесторы со всего мира вкладываются в США?

Рынок недвижимости США. Чем он так привлекателен?

У американского рынка есть масса преимуществ, которые и склоняют чашу весов иностранцев при их выборе площадки для вложений.

Стабильная экономика

Американская экономика в мирное время является самой спокойной и стабильной, что дарит ее участникам уверенность. До начала эпидемии каждая отрасль развивалась и процветала, постоянно появлялись новые проекты, инновационные решения. Уровень безработицы в США был настоящей гордостью Трампа, а точнее – одной из целого списка его достижений .

Эксперты полагают, что Соединенные Штаты – одна из стран, которые первыми восстановят свою экономику после окончания пандемии коронавируса. И это несмотря на то, что сейчас Америка обогнала по масштабам распространения и смертности все остальные страны.

Цены на недвижимость

Стоимость объектов американской недвижимости придется по душе и крайне состоятельным людям, и тем, кто у кого довольно скромный капитал. Жилой комплекс в Майами, коммерческая площадь в Сан-Диего, дом в пригороде Остина (на минуточку, самого лучшего города США в 2019 году ) – здесь можно подобрать недвижимость на любой вкус и кошелек и многое из этого будет даже дешевле, чем заветные квадратные метры в Москве, например.

Развитая инфраструктура

Финансовая поддержка

В США не так уж сложно найти помощь в виде займа и кредита. Здесь отлично развита система кредитных программ, некоторые из их числа направлены на работу именно с иностранными гражданами, желающими начать деятельность и присутствовать на американском рынке недвижимости.

Как выбрать недвижимость в США?

Ставка капитализации (Capitalization Rate или Cap Rate) представляет собой результат деления чистого дохода от объекта за год (после вычета всех необходимых расходов на него) на его стоимость (актуальную). Этот коэффициент обычно выражается в процентах, и хорошим он уже считается, попадая в границы от 4% до 12%.

Важно провести свои исследования, чтобы определить вероятность удачного приобретения в конкретном населенном пункте. Ключевыми показателями являются: средний заработок местного населения, уровень безработицы, спрос у мобильной части населения и т.д.
Необходимо изучить местные налоговые законы, которые разнятся от штата к штату. Какие-то штаты могут оказаться более дружелюбными к арендаторам, какие-то больше защищают интересы самих арендодателей. Стоит сразу разузнать о своих правах и обязанностях как владельца сдаваемого в аренду объекта недвижимости. Про федеральные законы забывать тоже не рекомендуется.

Потребуется решить вопрос управления недвижимостью. Конечно, справляться собственными силами будет дешевле, но это отнимет немало времени и сил. Наем управляющего агента потребует дополнительных расходов, но избавит владельца от решения проблем в любое время дня и ночи. Потому стоит сразу определиться со своими приоритетами.
Желательно обеспечить себе финансовую подушку примерно на полгода. Случаются разного рода непредвиденные обстоятельства, которые выбивают из колеи даже бывалых инвесторов. Недобросовестные жильцы, долгий поиск по объявлению, судебные издержки и другие ситуации могут потребовать использования сбережений.

Стоит сохранять долгосрочный настрой на работу с недвижимостью. Эксперты уверяют, что чем дольше инвестор располагает такой собственностью, тем больше вероятности, что он вернет все свои вложения. Кроме того, недвижимость не так легко продается, как, например, акции, потому стоит быть готовым в долгоиграющему инвестиционному процессу.

Очень важно помнить, что наличие недвижимости в США не дает никаких преимуществ нерезиденту и не помогает получить ни Грин Кард, ни гражданство Америки .

Период с середины XVIII до середины XIX века в США отмечен драматическими процессами выбора правовой системы - еще в 1856 году историк английского права Генри Мэн предсказывал уверенный успех системы европейского континентального права. В контексте этого выбора достаточно серьезно рассматривались проблемы строительства Титульной системы регистрации прав на недвижимость.

Рисунок 1 - историк английского права Генри Мэн.

Целью этих разработок была организация передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения "Общественной регистрации" как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.

Со временем этой практике стало уделяться все меньше внимания, так что многое осталось недоделанным или совсем невыполненным. Даже такая важная система, как система взимания налога на землю, явилась уже поздней разработкой, созданной независимо, и функционирующей по сей день с минимальным уровнем координации между налоговым управлением и регистрационными бюро. Информация о земле собиралась в различных, не связанных между собой бюро, и различных картотеках. По мере того, как количество записей возрастало, а сами они усложнялись, проблема доступности информации, касающейся конкретных земельных участков значительно возрастала.

Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится в США в стадии обсуждения. Отчасти это связано с необходимостью создания более совершенных карт и записей с точки зрения налогообложения.

В нескольких штатах акцент делался на программы регистрации массивов обследованных земельных участков, основанной на использовании идентификатора каждого земельного участка и их центрального указателя. Например, это было сделано в округе Уайэндотт, штат Канзас, где была разработана система земельной регистрации на основе земельных участков.

Основными составляющими системы были карты земельных участков, выполненные в масштабе 1:1200, подробная база данных, касающаяся характеристик 66000 земельных участков. Система является оперативной и обновляется ежедневно. Другим примером является система, разработанная в округе Лейн, штат Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на одном комплекте базовых карт и управлении координатами. Система носит характер многоцелевой информационной системы. В картотеку земельных участков включены все владения и участки землепользования округа. Информационные слои включают карты налогов и номеров земельных участков, характера землепользования, количества жилых единиц, каталоги координат границ земельных участков и прочее. Кроме того, она содержит информацию о налогах и оценке стоимости.

Учет земельных участков, не относящихся к частным владениям, ведется в США сравнительно недавно. Попытки систематизации сведений и замера земельных участков с целью их кадастрового учета предпринимались еще в 1785 году. Планировалось для удобства делить участки на квадраты по миле, и на земле отмечать границы этих квадратов. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства федерального правительства тринадцати колоний (первых тринадцати объединенных штатов). Однако такой кадастр не был введен.

Необходима была удобная система передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения европейцами континента "Общественной регистрации" как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение - в новых колониях, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.

Разные штаты ведут земельно-кадастровые и регистрационные системы по-разному. В стране разработано несколько основных кадастровых многоцелевых информационных систем. В одних штатах имеются семантические данные, в других — карты, на которых показаны данные, подлежащие включению в общую систему.

С расширением территорий объединенных штатов, с занятием территорий, принадлежавших Испании, Франции и другим странам, Конгресс установил, что новые земли должны быть обследованы, записаны и доступны для поселения. В 1812 году при министерстве финансов было создано Главное управление кадастровых записей для управления положением этих федеральных земель. В течение XIX века на фоне дальнейшего расширения территорий объединенных штатов было принято множество земельных актов, включая т. н. хуторальные законы (ряд подзаконных актов, позволяющих поселенцам, не имеющим достаточного капитала для покупки земли в собственность, селиться в хуторах) и горное законодательство 1872 года.

В большинстве штатов созданы простые текстовые реестры, куда вносятся записи о соглашениях с недвижимостью в порядке их осуществления. При таких записях правильность соглашения не проверяется, а его действительность не гарантируется. Для осуществления транзакций при использовании такой системы, покупатель может самостоятельно провести поиск всех необходимых документов, которые подтверждают право собственности продавца на данную недвижимость. Учитывая, что с недвижимостью за много лет существования такой системы осуществлялись десятки транзакций, такая работа по силам только профессиональным юристам, которые специализируются на операциях с недвижимостью, но и в этом случае, при значительной стоимости таких действий, остается значительный риск.

Для уменьшения риска, вместо регистрации прав, распространенным явлением является создание частных страховых компаний, которые довольно оперативно ведут собственные реестры документов и на их основе проводят страхования операций с недвижимостью. Основой такой системы являются исторические традиции свободного рынка США, а одним из преимуществ можно считать то, что такая система обеспечивает работой целую армию брокеров, юристов, персонала страховых компаний, и т.п., что является совершенной противоположностью положению вещей в европейских странах, где за реестры недвижимости ответственность несет государство.

В связи со значительным ростом деловой активности, в США с 70-х лет осуществляются попытки повысить эффективность системы. В 1980 г. специальной группой было проведено изучение ситуации и подготовленные рекомендации относительно улучшения системы регистрации. Это была фактически первая попытка установить единые для страны стандарты и процедуры регистрации и приблизить эти реестры к европейским стандартам через их создание на единой для страны координатной и картографической основе. Однако, учитывая отличие законодательств штатов в этих вопросах и, не в последнюю очередь, большую доходность бизнеса, который функционирует благодаря несовершенству современной системы, успехи в этом вопросе были достигнуты лишь в некоторых отдельных штатах.

В целом, можно отметить основные особенности зарубежных систем регистрации:

1.Система действует на основе тщательно разработанного законодательства.

2.Существуют детально отработанные и законодательно закрепленные процедуры регистрации.

3.Система является государственной и централизованной с делегированием некоторых полномочий на места.

4.Система состоит из картографической и документальной (текстовой) частей.

5.Реестры базируются на основе официальных крупномасштабных карт.

6.В большинстве систем поддерживаются единые стандарты обмена данными.

7.Рутинные работы выполняют за счет самофинансирования, модернизация - при поддержке государства.

8.Кадастровые системы постоянно изменяются с учетом изменения экономической ситуации.

9.С начала 80-х лет в Европе проходит "кадастровая" реформа, связанная с применением новых технологий и компьютеризацией реестров.

10.Реестры являются открытыми для публичного доступа (хотя в некоторых странах недоступна информация о стоимости и залоге).

эффективное управление общественными и частными землями;
уверенность собственников в защите прав;
уменьшение количества земельных споров;
усовершенствование системы передачи прав собственности;
стимулирование рынка земли;
безопасность кредитов и инвестиций;
ускорение земельной реформы;
эффективность налоговой политики;
поддержка земельного планирования и управления;
мониторинг рынка земли.

В рамках работ по данной системе корпорацией Information Graphies был разработан экспериментальный проект по созданию многоцелевого кадастра на г.Бербанк (шт. Калифорния), объединяющий четыре кадастровые системы (общественные работы; водоснабжение, электричество и канализация; газоснабжение; ТВ-кабели).

Цифровые карты используют для создания пространственной модели. Кроме того, по рекомендации Федерального комитета по опорным геодезическим сетям в банк данных системы вводят данные опорных сетей I и II порядков. С помощью этой системы и в соответствии с технологиями искусственного интеллекта создаются файлы данных. Основными требованиями являются гибкость и разделение информации в файлах.

Повторное вычерчивание карт или отдельных ее частей считается невыгодным. Благодаря современному оборудованию и методологии создается земельная информационная система, позволяющая изолировать и защитить данные от несанкционированного доступа. Любой пользователь, заплатив соответствующую стоимость, приобретает право доступа к общей системе, которая позволяет сократить судебные процессы, связанные с земельными границами, уменьшает иски и решает все спорные вопросы в административном порядке или путем переговоров.

Приведу классический пример распределения кадастровых данных на территории США.

Основные цели земельной регистрационной системы шт. Массачусетс — улучшение процедуры передачи земель благодаря наличию точных данных о правах на земельную собственность, формирование базы данных для реальной оценки земельной собственности с целью упорядочения налогообложения, обеспечение быстрого доступа к основным данным о земельных участках, необходимым для проведения землеустроительных работ на государственных и частных землях, обеспечение необходимой информационной базы для освоения земель и городского и регионального планирования.

Цель кадастровой многоцелевой информационной системы прибрежной зоны шт. Висконсин — формирование базы земельных данных для проведения эффективного контроля за использованием земель;

ш т. Калифорния — формирование баз данных для создания жизнеобеспечения и устойчивости землепользования и инфраструктуры в экстремальных условиях (при землетрясениях). Примеры электронных карт приведены на рисунках 2 и 3.

Читайте также: