Комплексное развитие территории реферат

Обновлено: 05.07.2024

Организация комплексной застройки населенных мест: учеб. пособие / В. М. Челнокова, И. Г. Осипенкова, О. Г. Ступакова. СПбГАСУ. – СПб., 2018. –136 с.

Изложены основные положения по проектированию и организации возведения объектов и комплексов.

Табл.14. Ил. 16. Библиогр.: 33 назв.

Рекомендовано Учебно–методическим советом СПбГАСУ в качестве учебного пособия

О. Г. Ступакова, 2018

ВВЕДЕНИЕ

Организация комплексной застройки в настоящее время является весьма актуальным направлением организации строительства в России.

– изучение теоретических основ планирования и организации застройки городов и поселков;

– овладение способностью решать конкретные вопросы при разработке проектов организации строительства (ПОС) и проектов производства работ (ПОР) на основе нормативных документов, результатов научно–исследовательских материалов на современном научно–техническом уровне;

– овладение студентом методики формирования и расчета комплексных потоков, сформированных из объектных.

Для освоения дисциплины студентам необходимо знать:

– теоретические основы и состав работ по технологии и организации строительства зданий;

– нормативную базу и требования к организационно–технологической документации по строительству объектов;

– принципы принятия решений по организации работ по строительству объектов.

– основы архитектуры и строительных конструкций;

– технологические процессы в строительстве;

– инженерная подготовка территорий;

– метрология, стандартизация, сертификация и контроль качества;

– технологии возведения зданий;

– организация, планирование и управление в строительстве.

В учебном пособии получили качественное развитие такие важные принципы организации жилищного строительства, как комплексность застройки, формирование качества объектов и комплексов на основе требований правовых и нормативных документов.

Глава 1. КОМПЛЕКСНОЕ ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ.

ПРОЕКТИРОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ И КОМПЛЕКСОВ

Комплексное освоение территории

Под проектами комплексного освоения территорий (КОТ), согласно российскому законодательству, подразумевается застройка на территории, разбитой в соответствии с документацией по ее планировке на земельные участки, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур и других объектов в соответствии с документацией по планировке территории. В идеале проекты КОТ должны создавать качественную городскую среду, быть самодостаточными и предоставлять покупателям широкий выбор, как жилых помещений, так и объектов культурно–бытового досуга и социальных услуг.

Под проектами комплексного освоения территории (или проекты КОТ) понимаются такие проекты развития и застройки территории, которые предполагают: пространственное развитие территории и её интеграцию в существующую систему территориального развития; создание оптимальной системы функционального зонирования территории; создание комплексной инженерно–транспортной инфраструктуры, обеспечивающей полноценное, эффективное развитие территории и её интеграцию в общую систему инженерных и транспортных коммуникаций; формирование и развитие новой однородной среды (жилой, общественно–деловой, производственной). Комплексное освоение территорий включает в себя выполнение инженерных изысканий, подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и проведения благоустройства, и собственно строительство объектов недвижимости.

Проект комплексной жилой застройки – это комплексное развитие и застройка территории, предполагающие формирование новой жилой зоны и её интеграцию в общую систему территориального развития, включающие в себя создание инженерно–транспортной инфраструктуры, строительство социальных, общественно–деловых, торгово–развлекательных объектов, организацию общественных пространств, способствующие формированию однородной среды обитания и системы качества жизни (Рис. 1.1.).

Рис. 1.1. Сущность комплексной застройки жилой территории

Отличительными характеристиками проектов комплексной жилой застройки являются: Значительная площадь территории (10 и более га); Значительный объем строительства (как правило, к таким проектам относят стройки объемом от кв. м); Единая концепция развития и застройки, единый архитектурный стиль; Ориентация преимущественно на типовое жилье эконом – и бизнес–класса; Различные типы застройки и виды недвижимости – жилая, деловая, коммерческая; Необходимость создания инженерно–транспортной инфраструктуры и её интеграции в общую систему инженерных и транспортных коммуникаций; Долгосрочная реализация, многоэтапность; Разработка и реализация проектов на базе государственно–частного партнерства.

Все проекты комплексной застройки территорий являются масштабными. Значимыми преимуществами являются наличие более широкого придомового пространства, высокая безопасность внутри объекта, однородность социальной среды и наличие собственной инфраструктуры. Крупные жилые комплексы предоставляют своим обитателям более высокий уровень комфорта проживания, благодаря чему становятся наиболее востребованными на рынке. Следует отметить, что комплексная застройка в некоторой степени решает проблему внешнего вида городов. Это определяется тем, что при точечной застройке каждый отдельный дом имеет свой цвет, стиль, этажность и другие параметры, которые в целом ухудшают целостный гармоничный вид города.

Комплексная застройка имеет и свои недостатки, одним из которых является длительный срок строительства всего комплекса. Масштабное строительство предполагает реализацию нескольких этапов (очередей), и жильцам первых очередей приходится еще несколько лет мириться с возникающими при этом неудобствами.

Кроме того, строительство инфраструктуры значительно отстает от жилого сектора и часто ведется по остаточному принципу, что требует обязательного пересмотра и решения данной проблемы.

В настоящее время комплексная застройка и развитие территории включает в себя строительство социальной инфраструктуры, торговых и развлекательных объектов, организацию общественных пространств, и шире – проектирование качества жизни. Комплексное освоение территории предполагает выработку оптимального сочетания между объектами жилой и коммерческой недвижимости, ориентированной на размещение предприятий, предоставляющих услуги для населения и бизнеса.

Проект комплексного освоения территории (КОТ) предполагает создание новой, привлекательной среды обитания. Привлекательность обеспечивается за счет выработки комплексного и сбалансированного градостроительного решения (жилье, инфраструктура, работа, отдых) и его реализации на определенном по согласованию с администрацией земельном участке.

Проекты КОТ являются на сегодняшний день единственным эффективным ответом на вызовы экономическому и пространственному развитию страны со стороны городской среды крупных городов. Плотность связей, качество жизни и особенности экономики крупных городов делают возможным переход на новый уровень социально–экономических отношений.

Основные проблемы больших городов хорошо известны. Это:

– Транспортная проблема. Взрывной рост автомобилизации населения с одной стороны и неспособность транспортных систем городов справляться с потоками автотранспорта с другой стороны порождает противоречие между стандартами качества жизни и объективными характеристиками существующего городского пространства.

– Инфраструктурная проблема. Инфраструктурные требования современного качества жизни и экономического развития (связь, электроэнергия и т. д.) не могут эффективно удовлетворяться инфраструктурой современных городов.

– Проблема человеческих ресурсов и стоимости земли. Люди стремятся к перемещению в крупные города, чтобы повысить качество жизни, но при этом в крупных городах крупные строительные проекты часто оказываются невыгодными, по причине высокой стоимости жизни, рабочей силы и земли.

Таким образом, появляется задача создать центры, обеспечивающие качество жизни на уровне крупных современных городов и этим притягивающие высококвалифицированную рабочую силу, но при этом обладающие невысокой стоимостью жизни.

Эти проблемы современной индустриализации не являются специфически российскими. Аналогичная ситуация наблюдается во многих городах мира. Тем не менее, в России они представлены особенно остро, вследствие особенностей истории ее развития, в том числе экономики и освоения территорий. Проекты КОТ предлагают решение указанных проблем через создание специализированных зон с плотной и качественной урбанизированной средой, обладающие всеми необходимыми характеристиками для развития экономики и привлечения высококвалифицированной рабочей силы. По сути, речь идет о создании городских поселений нового качества.

Проект КОТ включает в себя:

– Проект пространственного развития территории с проработкой включения ее в существующую систему расселения, экономические и транспортные потоки, жилую среду.

– Отдельные проекты развития торговой, коммерческой и жилой недвижимости.

Проекты КОТ имеют следующие характеристики:

– площадь территории – 10 и более га;

– различные типы застройки и виды недвижимости – жилая, деловая, коммерческая;

– единая концепция развития, застройки, архитектуры;

– долгосрочная реализация, в несколько этапов. Размеры территорий под девелопмент в этих проектах – от 10 до 450 га (а в Подмосковье есть участки комплексного освоения и по 3000 га).

Современный механизм приобретения компаниями у города участков под проекты КОТ заключается в следующем: компания на аукционе выкупает право девелопмента земли, после чего обязана проложить на участке необходимые коммуникации, передать их государству, а в итоге получает преимущественное право долгосрочной аренды данной территории.

Преимущества КОТ:

1. Комплексный подход позволяет развивать кварталы максимально сбалансировано, сочетая в них социальные, жилые и коммерческие функции.

2. Самодостаточность: до основных объектов жизнеобеспечения можно добраться за 5 – 10 минут.

3. Перераспределение нагрузки с основных транспортных магистралей: жителям не нужно ехать в другую часть города, чтобы сделать покупки, обратиться за медицинской помощью, отдохнуть и т. п.

4. Рыночные преимущества: предсказуемость для инвестора, предсказуемость для покупателя, который может не опасаться появления рядом с приобретенной недвижимостью через какое–то время грязного производства, портящего вид сооружения и т. д.

Проблемы КОТ:

– экологический аспект (оценка загрязнения, подтверждение экологической безопасности и т. д.);

– вопрос организации общественного пространства.

2. Процесс формирования ярко вынужденной индивидуальности проекта, сообщающей ему ценность.

3. Человеческий фактор: недовольство жителей близлежащих кварталов появлением масштабного строительства.

Факторы успешной реализации проекта КОТ:

1. В начале работ необходимо провести всесторонний анализ рынка от выбора участка и особенностей градостроительных условий до анализа инженерного обеспечения и транспортной доступности.

2. Наличие мастер–плана: документа, определяющего что нужно возводить в первую очередь, какие проекты станут ключевыми, соотношение площадей, плотность застройки, транспортную схему, ландшафтную концепцию и т. д.

3. Необходимо заложить в концепцию КОТ хорошо развитую социальную и инженерную инфраструктуру.

4. Жилье, возводимое в рамках КОТ, должно быть разнообразным по цене и качеству.

5. Обеспечить тесное взаимодействие и согласованность интересов трех сторон, задействованных в проекте – федеральных органов власти, муниципалитета и частного инвестора. Возможной схемой реализации проекта является использование механизмов частно–государственного партнерства.

Календарное планирование КОТ является сложным проектом в первую очередь из–за его масштабности. Календарное планирование позволит сделать процесс строительства КОТ оптимальным в техническом, временном и экономическом аспекте. При календарном планировании комплексного освоения территорий следует учитывать следующие ограничения:

- ограничения по срокам строительства;

- требования по охране труда;

- требования обеспечения качества работ, технические возможности проведения работ;

- ограничения по обеспечению работой участников строительного процесса;

- очередность застройки комплекса.

1. Ограничение по срокам строительства. Продолжительность строительства всего КОТ задается директивно, а впоследствии корректируются относительно календарных графиков застройки градкомплексов и объектов в составе КОТ. Строительство комплексов ведется поэтапно в зависимости от капитальных вложений, что существенно влияет на продолжительность строительства.

2. Экономические ограничения. Комплексное освоение территорий являются масштабными проектами, на реализацию которых требуются большие капитальные вложения. Поэтапное ведение строительства и постепенный ввод в эксплуатацию дает возможность получать прибыль и перераспределять бюджет на новые этапы строительства, что в свою очередь помогает созданию положительного денежного потока.

Экономические ограничения и ограничения по срокам строительства неразрывно связаны. Инвестиция – это вложение финансовых средств в объекты материальной природы. Инвестиционный расчет нужен для проведения анализа эффективности инвестиций. Инвестиционным расчетом определяются экономические показатели строительства каждого отдельного этапа и всего комплекса в целом, а также сроки окупаемости проекта. На основе этих показателей определяется директивный срок строительства. Инвестиционные расчеты уточняются на каждом из этапов проектирования и строительства проекта:

- при принятии решения о приобретении земельного участка;

- при разработке архитектурной концепции проекта;

- при принятии решения о начале строительства после разработки проектной документации;

- для контроля экономических показателей окупаемости и уровня доходности проекта в ходе строительства, в случае отклонений возможна корректировка проектной документации;

- после ввода объекта в эксплуатацию.

При разработке и корректировке календарного графика строительства проекта КОТ обязательно учитываются финансовые результаты по каждому этапу, ежемесячные и ежегодные темпы продаж. Наличие прибыли по предыдущим этапам является обязательным условием для старта нового этапа, так как последующие этапы строятся в том числе и за счет возврата средств от предыдущих.

3. Ресурсные ограничения. Количество различных видов ресурсов (трудовые ресурсы, материалы и конструкции, машины и механизмы) и возможности их использования во времени. Здесь можно выделить два отдельных пункта: расчет общей потребности в ресурсах и распределение использование ресурсов во времени.

Для определения потребностей в отдельных видах ресурсов строится гистограмма общей потребности в ресурсах, которая показывает распределение потребности в ресурсах во времени.

4. Требования по охране труда и защите окружающей среды. Охрана труда в строительстве представляет собой систему взаимосвязанных законодательных, социально–экономических, технических, гигиенических и организационных мероприятий, цель которых оградить здоровье трудящихся от производственных вредностей и несчастных случаев и обеспечить наиболее благоприятные, условия, способствующие повышению производительности труда и качества работ. Охрана труда включает в себя вопросы трудового законодательства техники безопасности, санитарно–гигиенических мероприятий, противопожарной безопасности, а также надзор и контроль за выполнением требований норм и правил по охране труда.

5. Основы зеленого строительства. При разработке схем территориального планирования, генеральных планов территорий и проектировании объектов различного функционального назначения должны быть положены в основу:

- экологическая направленность всех проектов;

- энергоэффективность зданий во всех аспектах;

- разработка инновационных технологий и методик при проектировании и строительстве;

- учет всего жизненного цикла эксплуатации здания;

- применение технических и градостроительных средств для использования альтернативных источников энергии (энергия солнца, ветра, морей, тепло земли).

6. Технические возможности проведения работ, требования обеспечения качества работ. В этом пункте следует учитывать расстановку и порядок застройки объектов и градкомплексов, которые определяют возможности проведения работ. Порядок застройки будет рассмотрен далее отдельным пунктом. В целом, качество проектов КОТ определяется качеством построенных объектов, а следовательно, строительных материалов и изделий, из которых строятся объекты, и качеством производства строительно–монтажных работ. Основными причинами низкого качества строительных работ могут быть:

- использование низкосортных или некачественных материалов;

- несоответствие в работе проектной технологии;

- использование устаревших машин и несовершенного инструмента.

Контроль качества работ может быть выполнен: визуальным осмотром, натурным измерением линейных размеров, испытанием конструкций разрушающими и неразрушающими методами контроля.

7. Ограничения по обеспечению работы застройщиков и генподрядчиков. Организацией строительства разных градкомплексов занимаются разные застройщики, а подрядчики переходят с одного комплекса на другой, так что необходимо учитывать эти передвижения при календарном планировании комплексов.

8. Очередность застройки комплекса. Большую роль в календарном планировании является правильное распределение очередности застройки. Здесь следует учитывать некоторые факторы, позволяющие определить очередность застройки комплексного освоения территорий градкомплексами.

В первую очередь следует обратить внимание на территориальное расположение градкомплексов в составе комплексного освоения территорий, расположение относительно других градкомплексов, магистралей и инженерных коммуникаций, а также характер естественного рельефа. Удаленность территории застройки от источника поставок материалов и механизмов и от трудовых ресурсов так же следует учитывать.

Кроме того, при определении очередности следует учитывать установление очередности создания инфраструктуры дорог, инженерных объектов, и объектов социально–культурного назначения.

Очередность застройки жилого комплекса устанавливается при учете необходимости создания на начальном этапе достаточного задела по подготовке и инженерному оборудованию территории. Для того, чтобы при застройке проектов комплексного освоения территорий установить правильное соотношение между объемом работ подготовительного периода и работами по возведению основных объектов, а также усилить влияние фактора поточности производства на ускорение и планомерность ввода в эксплуатацию объектов и рациональное использование мощностей строительно–монтажных организаций, весь застраиваемый район разбивается на участки и устанавливается очередность строительства по участкам. Разделяя территории на участки, необходимо учитывать возможность ввода в эксплуатацию инженерных коммуникаций каждой очереди.

Россия, Шахтинский институт (филиал) Южно-Российского государственного политехнического университета (НПИ) им. М.И. Платова

Аннотация

Ключевые слова

комплексный проект развития территории, комплексное развитие территории, стратегия комплексного развития территории, планирование комплексного развития территории, региональная стратегия развития

Рекомендуемая ссылка

Authors

Russia, Shakhty Institute (branch) of the South-Russian State Polytechnic University (NPI) named M.I. Platov

Abstract

The author's interpretation of the concept of a "complex territorial development project" is proposed. The application of the project approach to solve the problems of the development of the territory in a complex is substantiated. It is shown that when developing a strategy for integrated development of the territory, it is expedient to form industry clusters, which allows to concentrate investment funds in priority areas. As a result, the directions for increasing the efficiency of state regulation of the development of the territories through the implementation of complex projects have been determined.

Keywords

A comprehensive territorial development project, integrated development of the territory, a strategy for integrated development of the territory, planning for integrated development of the territory, a regional development strategy

Suggested Citation

Введение

Процесс рыночной трансформации экономической системы современной России характеризуется возникновением ряда проблем в сфере социально-экономического развития государства и развития его регионов. В этой связи грамотное и умелое урегулирование процессов территориального развития может привести к росту социально-экономического благосостояния государства. Актуальность выбранной темы исследования очевидна, поскольку от уровня социально-экономического развития регионов и страны в целом зависит ее благосостояние, а также благополучие ее населения. Развитие всегда подразумевает процесс движения вперёд, формирование новых качеств, характеристик, формирование и развитие новых структурных элементов системы, что влечет за собой рост и расширение в целом. Развитие территорий, рост благосостояния населения – ключевые задачи современного государства.

Основной целью данной статьи является определение направлений повышения эффективности государственного регулирования развития территорий через реализацию комплексных проектов.

Основная гипотеза исследования заключается в том, что развитие и поддержка комплексных проектов со стороны государства должна осуществляться на основе эффективной работы финансовых, инновационно-ориентированных механизмов и механизмов взаимодействия между органами государственной власти, местного самоуправления и коммерческими структурами.

Теоретические основы исследования

Теоретическую основу данного исследования составляют работы и публикации ряда ученых – в основном, отечественных, среди которых А.В. Андреев [1], И.В. Арженовский [2], Т.В. Ускова [19], А.К. Татаркин [17], О.Г. Туровец [18], Л.Ф. Курченко [11], а также зарубежных – Ф. Котлер [10], Е. Дихтль [4], Х. Хершген, М. Портер [16], Дж.К. Пинто [15] и др.

Существующий у федеральных органов государственной власти инструментарий, который используется в управлении экономическим развитием регионов, не обеспечивает решение проблем относительно комплексного развития территорий [2].

Другая группа авторов под руководством А.К. Татаркина [17] отмечает необходимость применения кластерных принципов и сбалансированности пространственного развития экономики. Причем, само развитие экономики регионов должно основываться на своих уникальных особенностях [1]. То есть, речь идет о формировании эффективных механизмов на основе инновационно-ориентированного опережающего развития экономики. В качестве основных элементов такого механизма, естественно, выступают зоны инновационного развития, технопарки, бизнес-инкубаторы. Одной из стратегических задач любого предприятия становится выявление и анализ факторов, которые могут обеспечить рост производительности труда в определенный момент времени [18]. Именно инновационные решения в части производственных процессов позволяют повышать производительность, обеспечивать занятость населения и способствуют сохранению и созданию рабочих мест.

Отечественная практика пространственного развития экономики

Одним из направлений решения пространственного развития экономики и является комплексное развитие территории. В советское время часто применялась практика застройки жилых комплексов вокруг крупных промышленных объектов, таким образом, появлялись новые города, которые стремительно разрастались. При возведении таких городков одновременно застраивались объекты социальной и бытовой инфраструктуры для обеспечения достойного уровня жизни.

После распада Советского Союза комплексное освоение территорий на долгие годы забылось. Новостройки возводились точечно, дополняя уже имеющуюся городскую застройку. Таким образом, создавалась дополнительная нагрузка на городские коммуникации. Поэтому застройщики и девелоперы вновь обратились к комплексному подходу при реализации проектов жилищного строительства [6].

Планирование проекта комплексного развития территории

Также при планировании проекта комплексного развития учитывается близость рабочих мест, зачастую это является определяющим фактором при выборе местоположения будущего микрорайона. Поэтому проекты комплексного освоения территории реализуются вблизи промышленных зон, технопарков, крупных заводов и т.д. [14].

Несмотря на то, что подобные жилые комплексы несколько удалены от города, жители имеют возможность не только работать недалеко от дома, но и полноценно отдыхать в пределах своего квартала. В таких жилых комплексах предусматривается комплексное развитие в виде объектов детской инфраструктуры – детские сады, школы, спортивные и игровые площадки.

Комплексное освоение территорий является одним из наиболее популярных способов организации жилищного строительства. И одной из причин стремительно растущей популярности подобных проектов является сокращение себестоимости строительства за счет масштабности. Реализуются проекты комплексного развития территорий, как правило, в форме государственно-частного партнерства и являются инвестиционно-привлекательными [7, 8].

В свою очередь, применение проектного подхода позволяет выделить ограничения комплексного проекта (время, инвестиции, трудовые ресурсы) [15]. Кроме того, комплексные проекты позволят усовершенствовать сложившуюся в регионе систему расселения. Естественно проект комплексного развития территории основывается на определенных прогнозах социально–экономического развития с позиции органов государственной и местной власти. В отдельных случаях такие прогнозы существенно расходятся из-за несовершенства механизма взаимодействия региональной власти и местного самоуправления [6]. Для совершенствования таких механизмов необходимы дополнительные исследования проблемы.

Таким образом, комплексные проекты развития территории направлены, прежде всего, на повышение качества и уровня жизни населения, проживающего на данной территории, посредством развития экономической, социальной и экологической составляющих. Причем, каждая территория имеет свои особенности развития – географические, социальные, климатические, демографические и т.д. Наряду с этим и комплексные проекты, реализуемые на данной территории, имеют свои особенности и приоритетные пути развития.

Стратегия комплексного развития территории

Наличие стратегии комплексного развития формирует благоприятный деловой климат в регионе, с точки зрения инвестиционной привлекательности. Известно, что рыночная конкуренция на инвестиционном поле становится более жёсткой и интернациональной. Чтобы заполучить конкурентные преимущества в таком соперничестве, инвесторам следует представлять убедительные планы стратегического развития в долгосрочной перспективе, создать условия и гарантии, выдерживать схватку за инвестора сравнительно с другими, схожими регионами [16].

Именно разработанная стратегия комплексного развития территории с интегрированными проектами дает возможность концентрировать инвестиционные средства на приоритетных направлениях развития [10]. А точки роста дают возможность формировать в регионе целые отраслевые кластеры – группы взаимосвязанных, сконцентрированных территориально организаций (производителей, поставщиков материалов и запчастей, производителей услуг, научно-исследовательских и других организаций, которые взаимно дополняют и усиливают конкурентные преимущества друг друга).

Кластер – это больше, чем просто группа компаний и организаций. Это система, конкурентоспособность которой определяется в том числе и синергетическими эффектами, возникающими в ее рамках. Как правило, участники кластера получают не только прямые, но и косвенные выгоды концентрации – более простой трансфер знаний и ноу-хау, единый марктетинговый имидж, единый рынок труда [9]. Развитие главных кластерных элементов способствует стимулированию развития взаимосвязанных секторов экономики, эффективному концентрированию ограниченных ресурсов региональных бюджетов и источников федерального центра и частных инвесторов на основных направлениях развития [4].

Для привлечения инвестиций в Российской Федерации выделены территории с особым юридическим статусом, при создании предприятий на этих территориях действуют различные экономические льготы [5]. Такие территории можно рассматривать как комплексные проекты развития территории, а именно: особые экономические зоны (ОЭЗ), территории опережающего социально-экономического развития (ТОР); крупные порты, зоны территориального развития (ЗТР), региональные инвестиционные проекты, моногорода, приоритетные инвестиционные проекты, инновационные территориальные кластеры, индустриальные парки, технопарки и бизнес-инкубаторы. По своей сути создание таких территорий и является элементами комплексного проекта развития территории.

Далее, более детально приведем краткую характеристику таких элементов комплексного проекта развития территории. Так, создание особой экономической зоны способствует развитию различных отраслей экономки, которые в основном преобладают на соответствующей территории, что также способствует развитию инфраструктуры, технологиям и коммерциализации научных результатов и влечет за собой производство новых видов продукции.

В зависимости от специфики и преобладания отрасли экономики ОЭЗ можно охарактеризовать с помощью следующей типологии: промышленно-производственные, технико-внедренческие, туристско-рекреационные и портовые.

Задача территорий опережающего социально-экономического развития (ТОР) заключается в укреплении и модернизации промышленности и экономики Российской Федерации. Её драйверами должны стать иностранные инвесторы и предприниматели, которые смогут осуществлять профессиональную деятельность на льготных условиях пониженного налогообложения. Федеральным законодательством установлено, что ТОРы будут действовать в течении 70-ти лет с возможностью продления срока действия.

Зоны территориального развития (ЗТР) – могут формироваться на территории одного или нескольких муниципальных образований, но в пределах одного субъекта РФ. С помощью введения специальных льгот и обеспечения государственных гарантий для резидентов ЗТР наблюдается ускоренное социально-экономического развитие субъекта РФ.

Что касается инновационной инфраструктуры, то это в основном научно-производственные территориальные комплексы для высокотехнологичных предприятий малого и среднего бизнеса. Комплекс имеет систему обслуживания, предоставляющую сложный и простой сервис. Территория комплекса делится на модули, которые сдаются в аренду и адаптируются под требования конкретных инновационных предприятий.

Заключение

В конце 2020 года был подписан закон, который внёс в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ понятие комплексного развития территорий, а также порядок, основания и правила включения многоквартирных домов в границы таких территорий. Разбираемся, что такое КРТ и какую роль в этом играет общее собрание собственников.

Комплексное развитие – проект по застройке и благоустройству территории с предварительным сносом существующих объектов

Данное законодательное изменение может коснуться 44% от всех многоквартирных домов России: примерно столько в стране МКД, подпадающих под критерии гл. 10 ГрК РФ. Таким образом, № 494-ФЗ утвердил механизм сноса аварийного жилья с учётом мнения жителей таких домов.

Комплексное развитие территорий – это два взаимосвязанных направления:

Снос и реконструкция не отвечающих современным требованиям аварийных, ветхих, морально устаревших объектов капитального строительства, в том числе многоквартирных домов и объектов инфраструктуры.
Строительство новых объектов, в том числе МКД, объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, и благоустройство территории по единому проекту.

В КРТ участвуют органы власти, принимающие решение о создании такой территории, инвесторы, заключающие договоры на проведение работ по проекту КРТ и правообладатели недвижимости, которая попала в границы территории, в том числе собственники помещений в МКД и даже наниматели жилья по договорам соцнайма.

Многоквартирные дома могут включаться в проект КРТ жилой застройки

Согласно ч. 1 ст. 65 ГрК РФ, законодатели разделяют комплексное развитие территорий на несколько видов в зависимости от того, какие объекты капитального строительства попали в проект:

Территория для развития включает в свои границы один/несколько элементов планировочной структуры, их части, в которых расположены аварийные/ветхие/неблагоустроенные многоквартирные дома (ч. 2 ст. 65 ГрК РФ).

2. КРТ нежилой застройки.

На территории нет многоквартирных домов, зато есть аварийные/ветхие нежилые здания и объекты, в том числе самострой (ч. 4 ст. 65 ГрК РФ).

3. КРТ незастроенной территории.

В границы территории включены земельные участки, в том числе с расположенными на них зданиями, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, без обременения правами иных лиц.

4. КРТ по инициативе правообладателей

Такой проект проводится по инициативе правообладателей земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимости, то есть по желанию собственников земли/зданий.

Следовательно, собственники помещений в МКД и управляющие организации могут столкнуться с первым видом комплексного развития территории. В проект иного КРТ их дом включён быть не может.

Решении о КРТ принимают Правительство России, органы региональной власти и муниципалитеты

В ч. 2 ст. 66 ГрК РФ указано, кто может принимать решение о создании КРТ и включении в его границы каких-либо элементов планировочной структуры. Сделать это может Правительство РФ в отношении участков/недвижимости, находящейся в федеральной собственности, в рамках регионального инвестиционного проекта с привлечением средств федерального бюджета, а также если застройку территории проводит выбранной на уровне РФ юрлицом.

Если КРТ проводится на средства регионального бюджета или компанией, которую определил субъект РФ, если в границы такой территории включены два и более муниципальных образования, то решение о КРТ принимает высший орган исполнительной власти региона России. Во всех остальных случаях вопрос о создании территории для комплексного развития принимает глава местного самоуправления.

В границы КРТ включаются аварийные и ветхие дома, с изношенными конструкциями и дорогим капремонтом

Согласно ч. 2 ст. 65 ГрК РФ, в границы КРТ могут быть включены не только те дома, которые были приняты аварийными и подлежащими сносу/реконструкции. Также в программу вправе войти МКД

с высокой степенью износа конструктивных элементов;
со стоимостью капитального ремонта одного кв.м., превышающей установленный в регионе норматив;
построенные в период индустриального домостроения по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен/перекрытий;
в ограниченно работоспособном техническом состоянии;
без централизованных систем инженерно-технического обеспечения.

Следовательно, КРТ может коснуться жителей, ТСЖ и управляющих не только официально аварийных домов, но и просто старого жилфонда, отвечающего критериям ч. 2 ст. 65 ГрК РФ. Разберём дальше, в чём состоит роль проживающих в таких МКД людей при утверждении территорий для комплексного развития.

Жители на ОСС утверждают или отклоняют решение о включении их дома в границы КРТ в установленные сроки

Согласно гл. 10 ГрК, органы местной или региональной власти могут включать в границы КРТ многоквартирные дома, и в таком случае к принятию решения подключаются их жители, участвуя в общем собрании собственников. Именно они будут решать, оставить ли МКД в проекте и согласиться на снос и расселение, или же исключить его из границ территории.

Для этого собственники помещений должны принять участие в ОСС. Собрание должно пройти в установленный органом власти срок. Если этого не сделать, то МКД включается в проект по КРТ по умолчанию (ч. 5 ст. 67 ГрК РФ). Оно утверждается не позднее чем через 30 дней после истечения срока, отведённого на проведение ОСС (ч. 4 ст. 67 ГрК РФ).

Исключить дом из границ территории, установленных проектом, можно только на основании протокола собрания, проведённого до дня утверждения документации по планировке КРТ (ч. 6 ст. 67 ГрК РФ).

Общее собрание в доме по вопросам КРТ проводится по специальным нормам ЖК РФ об инициаторе, кворуме и составе участников

Для проведения общего собрания собственников по вопросам КРТ внесены изменения в ЖК РФ. Корректировки и дополнения коснулись ст.ст. 44 – 46 ЖК РФ. Так, к компетенции общего собрания собственников отнесено решение о включении дома в КРТ жилой застройки и исключении его из проекта (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

При этом в голосовании по таким вопросам принимают участие не только собственники помещений в МКД, но и наниматели квартир по договорам соцнайма как представители владельца помещений, например, муниципалитета. Это прописано в ч. 3.2 ст. 45 ЖК РФ.

Он состоится 15 апреля в Москве. В программу мероприятия попали самые актуальные и острые вопросы в сфере управлениями домами, в том числе проведение онлайн-ОСС, применение новых СанПиН на практике, отношения с клиентами, прямые договоры с РСО, правила противопожарного режима и другое. С полной программой семинара и условиями участия ознакомьтесь на странице мероприятия .

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

Вработе основное внимание уделеноодному из важных направлений девелопмента — это эффективному использованию земельных участков. Первичным объектом недвижимости выступает земля, которая, в первую очередь, входит в состав имущественно-правового комплекса любого строящегося или существующего объекта. Отсутствие нормативно-правовой базы в России, по комплексному освоению и развитию земельных участков, приводит к трудностям, с которыми сталкивается девелопер на начальном этапе планирования. В данной статье рассматриваются основные проблемы и перспективы развития девелопмента и разработаны механизмы и инструменты, позволяющие повысить качество управления и осуществления проектов комплексного освоения и развития участков.

Ключевые слова: комплексное освоение территории, девелопмент, рынок земли, недвижимость, функциональное зонирование, коммуникации, инфраструктура, землепользование, инвестиционный проект, лэнд-девелопмент.

Abstract. In the paper author tells about one of the important areas of development is the effective use of land. The primary property is land, which, first of all, is part of the property-legal complex of any object under construction or existing. The lack of a regulatory framework in Russia for the integrated development and development of land plots led to difficulties faced by the developer at the initial planning stage. This paper discusses the main problems and prospects for the development of development and developed mechanisms and tools to improve the quality of management and implementation of projects for the integrated development and development of large areas.

Keywords: integrated development of the territory, development, land market, real estate, functional zoning, communications, infrastructure, land use, investment project, land development.

Согласно зарубежному опыту под лэнд-девелопментом принято принимать вид инвестиционного бизнеса, который состоит из выполнения определенных этапов: 1. Покупка земельного участка; 2. Обустройство земельного участка для увеличения рыночной стоимости; 3. Предоставление проекта целевого использования земельного участка; 4. Продажа проекта заказчику или потенциальному инвестору, который готов инвестировать в строительство.

При появлении лэнд-девелопмента спрос на земельные участки стремительно вырос. На сегодняшний день, из-за конкуренции девелоперских компаний, земельные участки, находящиеся в частной или государственной собственности, эффективнее используются. Однако существует множество проблем, с которыми может столкнуться потенциальный девелопер. Нехватка регулирующей структуры, нормативной базы и закреплённых методологических принципов, непостоянность в экономической составляющей закладывают большие риски на этапе формирования проекта. В законодательстве нет конкретного объяснения определения комплексного освоения территории (КОТ), из-за этого отсутствует соответствующее координация в этих вопросах.

Проекты КОТ, безусловно, проводятся долгосрочными. Существуют большие риски и огромная вероятность, при отсутствие государственной поддержки, что произойдет задержка или замедление темпов реализации проекта комплексного освоения территории. Для решения данной проблемы необходимо создавать и утверждать на федеральном уровне государственные программы по исполнению проектов комплексного освоения, определяющие форму при реализации разных по масштабу проектов.

Одной из главных проблем комплексного освоения территории является отсутствие четко разработанного механизма по управлению данной деятельностью, как на муниципальном, так и на государственном уровне [1, стр. 137–140].

Девелоперу, имеющему оригинальную идею использования территории, почти невозможно получить тендер или выиграть конкурсный отбор заказчика. Ввиду того, что возможность управлять таким проектом есть только у больших компаний с высокими мощностями и финансовыми возможностями.

Дефицит определенного статистического объема информации, нужной для принятия решений о комплексном развитии территорий отечественными и зарубежными инвесторами, определяет фактор, который препятствует эффективному и качественному комплексному процессу развития городских территорий.

При анализе факторов, которые препятствуют эффективному комплексному развитию городских территорий, можно сказать, что важным фактором является отсутствие согласования между коммерческим отделом (частным бизнесом) и органами муниципальной власти, планирующими и осуществляющими развитие объектов инфраструктуры.

Положение несогласованности действий муниципальных представителей власти и девелоперов, и стремление застройщиков получить как можно больше прибыли. Без сомнения компании-застройщики строят, реализуют, получают свою прибыль и приступают к возведению следующих кварталов. Социальный элемент жизни в кварталах, транспортное оснащение, комфортность проживания, обилие школ, магазинов — это внимание муниципальных властей, чем девелоперов. Для обеспечения качественного комплексного освоения высокого качество проживания, региональным властям нужно работать вместе с девелоперами, но и деятельность девелоперов должна согласована с региональными властями.

Когда ведется строительство жилого объекта в стесненных условия (точечно), так же нужно учитывать обеспеченность новых жильцов, которые приобретут недвижимость, школами, дошкольными учреждениями, детскими площадками. Необходимо, чтобы готовые объекты капитального строительства, вводимые в эксплуатацию, соответствовали всем нормам инфраструктуры.

По данным в мировой практике, в различных развитых странах и городах вопросы создания нужной инфраструктуры и инженерной подготовки земельного участка лежит на государстве. Однако в России чаще всего эта затраты возлагаются целиком на инвесторе проекта, а это примерно около 30 % затрат от стоимости всего проекта [1, с.137].

Если смотреть на практику, то скорее всего инфраструктура выполнена не в полном объеме или выполнена, но с допущением грубых ошибок, по типовым проектам, старым технологиям, которые не отвечают нужным требованиям. Все потому, что у инвестора нет цели вкладывать большие средства в объекты, которые не приносят прибыли.

Только после объединения лэнд-девелопмента, комплексного основания территории и нормативно-правовой базы, возможно эффективное построение концепции проекта с четкими прогнозами на качество и прибыль объекта.

Для воплощения запланированных проектов необходимо создать комфортную среду общения и согласования как для девелопера, так и для муниципальных властей.

Сайфуллина Ф. М. в свих исследованиях, посвященных исследованию девелопмента земельных участков в жилищном строительстве, рассматривала вопрос о создании системной земельно-территориальной инвестиционной политики, которая направлена на осуществление качественного и эффективного, целесообразного землепользования с целью обеспечения стойкого социально-экономического развития, что поможет решить большую часть трудностей в управлении земельными ресурсами [2]. Все же отсутствие такой организации, наблюдается не только в Республике Татарстан, но и во всей стране. На данный момент времени, не так много субъектов Федерации, в которых системно решаются вопросы межмуниципального взаимодействия в организации землепользования.

Для увеличения эффективности управления и воплощения проектов КОТ, предлагаются следующие методы:

Организация специализированной управляющей компании, которая будет заниматься только данным проектом, в течение всего жизненного цикла проекта. Управление проектом в пределах основной организационной структуры девелоперской компании, обычно оказывается малоэффективной. Из-за того, что каждому проекту требуется много внимания, ресурсов. Более целесообразным решением будет создание нового юридического лица, в ключе девелоперской компании, который будет отвечать за осуществление проекта.
Сокращение срока утверждения документации по реализации концепции проекта с помощью перехода на полный электронный документооборот.
Составление структурированных, понятных и доступных норм и стандартов комплексного изучения территории. Устанавливать единые градостроительные образы. Отсутствие стандартов и требований приводит к несвоевременному контролю над важными стадиями реализации проекта, разной структуры оформления фасадов, рекламного пространства. Разработка норм комплексной застройки позволит упорядочить и создать единым, согласованный облик города, с качественной и продуманной инфраструктурой.
Привлечение свободных земельных участков и создание концепции эффективного использования. Создание структурированной формы согласования необходимой документации.
Привлечение опытных экспертов, работающих в данной области. Определение всех рисков на стадии планирования проекта, т. к. ошибка может привести к убыткам фирмы.
Разработка инструментов совершенствования методов эксплуатации зданий через создание механизмов снижения затрат на эксплуатацию.
Постоянный контроль над проектом как девелоперов, так и муниципальных органов.
При планировании концепции проекта использовать компьютерные программы, для исключения ошибки и быстрого внесения корректировок, в процессе контроля.

Таким образом, новые формы девелопмента направлены на создание комплексных застроек, которые будут содержать в себе полный комплекс объектов недвижимости, необходимый для комфортабельного проживания, что во многом отличается от подходов в советское время. Новые методы в комплексной застройке требуют новых подходов к исследованию и развитию земельных участков.

Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, комплексное освоение территории, комплексное освоение, проект, комплексная застройка, недвижимость, нормативно-правовая база, Россия, участок, эффективное использование.

Читайте также: