Комплексное освоение территории реферат

Обновлено: 02.07.2024

3) предположить наличие возможных пробелов в законодательстве в этой сфере; 4) предложить возможное решение указанных пробелов.

1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КОМПЛЕКСНОГО

ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИЙ

Понятие, этапы комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства - это совокупность процедур, специально предусмотренных для освоения сравнительно больших площадей земли и строительства на них нескольких объектов капитального строительства.

В настоящее время комплексное освоение предусматривается статьями 30 и 38 Земельного кодекса Российской Федерации только для жилищного строительства.

Этапы комплексного освоения в целях жилищного строительства закреплены статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации и включают в себя:

подготовку документации по планировке территории;

выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;

осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Следует заметить, что статья 30 Земельного кодекса Российской Федерации рассматривает жилищное строительство в качестве последнего этапа в составе действий по комплексному освоению земельного участка. Следовательно, комплексное освоение завершается не действиями по планировке территории, как иногда ошибочно предполагается, а застройкой 1

1 Собрание законодательства Российской Федерации. – 29.10. – No 44. – Ст. 30.

Особенности и порядок проведения торгов в целях заключения договора аренды земельного участка

Особенности и порядок проведения торгов в целях заключения договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства определены статьями 30, 30 и 38 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38. Земельного кодекса Российской Федерации. Пунктом 2 статьи 38. Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аукцион проводится в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом положений настоящей статьи. Обратим внимание на то, что положения статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации установлены в целях регулирования отношений по проведению аукциона по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства. 4 Следовательно, нормы статьи 38 Земельного кодекса Российской

Федерации применяются к отношениям по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, если статьей 38 не установлено иное и если положения статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации не противоречат смыслу и содержанию проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения. 5 Однако как быть в случае разночтений

4 Собрание законодательства Российской Федерации. – 29.12. – No 54. 5 Правовые и экономические основы приобретения земельных участков под застройку: Учебное пособие / Е.А. Сухова – М.: РОСБУХ, 2007. – С. 146

статьи 38 и статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации? Эти статьи, в частности, расходятся в определении начальной цены предмета 6 аукциона. Согласно подпункту 5 пункта 10 статьи 38 Земельного кодекса

Российской Федерации под начальной ценой предмета аукциона понимается начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы. В свою очередь, согласно статье 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом аукциона по продаже права на заключение договора аренды для комплексного освоения земельного участка является право на заключение договора аренды, цена которого и является ценой предмета торгов. Разногласия статей 38 и 38 Земельного кодекса Российской Федерации в определении начальной цены аукциона на заключение права аренды земельного участка для жилищного строительства и права аренды земельного участка для его комплексного освоения породили противоречивую практику заключения договоров с единственным участником аукциона по продаже права аренды земельного участка для комплексного освоения. Так, согласно пунктам 10, 26 и 27 статьи 38. Земельного кодекса Российской Федерации в случае признания аукциона несостоявшимся продавец обязан заключить с единственным участником торгов договор купли-продажи или аренды земельного участка по начальной цене предмета торгов. Исходя из этого и в связи с тем, что при продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения начальной ценой предмета торгов, как было сказано, является цена права на заключение договора аренды, в ряде случаев наряду с договором аренды единственному участнику аукциона предлагается заключить соглашение о выплате цены предмета аукциона (в иных случаях сторонами даже заключаются договоры купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка). Однако такая практика не вполне согласуется с нормами Земельного кодекса Российской Федерации. Из совокупного толкования статьей 38, 38 и 38 Земельного кодекса Российской

6 Собрание законодательства Российской Федерации. – 29.10. – No 44. – Ст. 10.

участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства заключается между собственником земельного участка и победителем аукциона (либо его единственным участником) в течение 5 дней после подведения итогов аукциона. При заключении такого договора арендатор обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть условий, как можно понять из прямого толкования статьи, содержащихся в извещении о проведении аукциона. Исходя из указанных в статье 38 Земельного кодекса Российской Федерации положений договор аренды земельного участка для комплексного освоения должен содержать следующие условия:

максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Итак, условия комплексного освоения земельного участка требуют от лица, его осуществляющего, проведения на основании документов планировки территории работ по размежеванию территории в границах предоставленного в аренду земельного участка, в том числе работ по образованию земельных участков: - предназначенных для использования объектов инженерной инфраструктуры и подлежащих передаче в государственную или муниципальную собственность; - необходимых для строительства объектов капитального строительства (жилых домов, зданий

социально-культурного и иного назначения). Также согласно условиям комплексного освоения земельного участка необходимо следующее:

определение границ земель общего пользования;
вынесение на местность устанавливаемых ограничений и обременений (размещение кабельных и иных линейных сооружений, установление сервитутов и т. д.).

Образование новых земельных участков в составе процедур комплексного освоения заключается в разделе земельного участка, предоставленного для комплексного освоения. Мероприятия по образованию земельных участков, а также постановка земельных участков на кадастровый учет должны осуществляться на основании Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". 9 Осуществление кадастровых работ, установление границ земельных участков обеспечиваются арендатором земельного участка 10 (лицом, осуществляющим комплексное освоение) в порядке, предусмотренном Законом о государственном кадастре. В целом порядок действий по установлению границ является тем же, что и при установлении границ участка в целях его предоставления для комплексного освоения. В то же время следует иметь в виду следующие особенности. Границы вновь образуемых земельных участков и земель общего пользования устанавливаются в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории. Для каждого вновь образуемого земельного участка осуществляется подготовка отдельного межевого плана согласно Земельного кодекса Российской Федерации и Закону о государственном кадастре. При этом согласование границ осуществляется в отношении земельных участков (в границах исходных), имеющих общие

9 Собрание законодательства Российской Федерации. – 29.12. – No 54.

инженерной инфраструктуры, передаваемой в государственную или муниципальную собственность, содержание арендных отношений претерпевает изменения. Пунктом 5 статьи 13 30 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. Указанной нормой законодатель обеспечил арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, исключительным правом приобретения прав только на участки, которые будут образованы из предоставленного участка для осуществления жилищного или иного строительства. Что касается участков, предназначенных для использования в качестве территорий общего пользования, и участков под объектами инженерной инфраструктуры, исключительные права на эти участки законодатель арендатору не предоставил. Это правило обусловливает особые требования к правоприменительной практике. Так, после раздела земельного участка согласно Земельного кодекса Российской Федерации не требуется обязательного немедленного прекращения прав на участки, которые в последующем перейдут в разряд территорий общего пользования и участков для объектов инженерной инфраструктуры. Указанные права на участки не могут быть автоматически прекращены и ввиду наложенных на застройщика обязанностей по комплексному освоению. Так, из подпункта 7 пункта 3 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, ясно следует, что арендатор обязан завершить обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Осуществление допустимого строительства и обустройства территорий общего пользования, несмотря на то что прямое указание на это в законодательстве отсутствует, также не противоречит правовому содержанию и сущности комплексного освоения земельного участка. Вместе 14 с тем при переоформлении арендных отношений необходимо точно

обозначить предназначение всех участков, с тем чтобы выделить те из них, на которые статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору предоставляются исключительные права. Право аренды на иные участки может быть продлено только по соглашению сторон и только до завершения действий по комплексному освоению. Приобретение указанных земельных участков в собственность осуществляется в порядке выкупа земельных участков. После осуществления раздела земельного участка для комплексного освоения с выделением улиц, дорог, площадей, иных земель, предназначенных для общего пользования, а также выделения земельных участков, предназначенных для инженерной инфраструктуры, передаваемой в государственную или муниципальную собственность, арендатор вправе приобрести земельные участки в границах исходного в собственность или в аренду. Таким образом, арендатор исходного земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения, может по своему выбору без проведения аукциона или иных процедур: выкупить новые земельные участки, оформить договор аренды новых земельных участков.

2. ПРИОБЕТЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ

ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Порядок организации и проведения аукционов по продаже участков для жилищного строительства

14 Правовые и экономические основы приобретения земельных участков под застройку: Учебное пособие / Е.А. Сухова – М.: РОСБУХ, 2007. – С. 146

собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства регулируется ст. 38. Земельного кодекса Российской Федерации.

Аукцион проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет. Для проведения аукциона для жилищного строительства необходимо дополнительно:

а) разрешенное использование такого земельного участка; б) технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения;

в) плата за подключение; г) для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства – основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Продавец определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

1) об организаторе аукциона; 2) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;

3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; 4) о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение;

5) о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);

17 Собрание законодательства Российской Федерации. – 29.10. – No 44. – Ст. 30.

Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных документов. Прием документов прекращается не ранее чем за 5 дней до дня проведения аукциона.

Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе. Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока ее приема, возвращается в день ее поступления заявителю.

Заявитель не допускается к участию в аукционе по следующим основаниям:

1) непредставление необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;

2) непоступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе;

3) подача заявки на участие в аукционе по продаже земельного участка лицом, которое в соответствии с федеральными законами не имеет права приобретать в собственность земельные участки.

Организатор аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, о датах подачи заявок, о внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе с указанием причин отказа. Протокол приема заявок подписывается организатором аукциона в течение 1 дня со дня окончания срока приема заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок.

Заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Организатор аукциона обязан

возвратить внесенный задаток заявителю в течение трех дней со дня регистрации отзыва заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.

Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона.

Аукцион признается не состоявшимся в случае, если: а) в аукционе участвовали менее двух участников. б) после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.

Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся, либо если не был заключен договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.

Особенности приобретения земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства Земельное законодательство закрепляет еще один вариант предоставления земельного участка – для комплексного освоения в целях жилищного строительства. 20

20 Алистархов В. Н. Искусство управления землей / В.Н. Алистархов // Административное право. – 2014. – No 2. – С. 82

Комплексное освоение территорий: особенности ипроблемы реализации (на примере Санкт-Петербурга)

Белозерова Анастасия Павловна, студент

Санкт-Петербургский государственный экономический университет

В последнее время комплексное освоение территорий (КОТ) принимает все большие масштабы, в особенности это касается жилищного строительства. Порядка 70 % вводимого в Петербурге и близлежащих территориях жилья приходится на проекты КОТ, при этом в 2005 г. эта доля составляла всего 25 %. Столь значительный рост обусловлен, прежде всего, экономической привлекательностью данных проектов и спросом на них со стороны потребителя. Однако такая бурная застройка несет в себе много рисков с точки зрения рационального формирования городской инфраструктуры и качественной городской среды [1, 2, 3]. Для того чтобы понять, в чем состоит опасность хаотичного развития проектов КОТ, необходимо разобраться, что они из себя представляют и какими особенностями обладают. С точки зрения российского законодательства, под проектами комплексного освоения территорий подразумевается строительство на территории, разделенной в соответствии с документацией по ее планировке на земельные участки, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур и других объектов в соответствии с документацией по планировке территории. При этом важно понимать, что именно от характеристик конкретной территории — ее месторасположения, обеспеченности уже существующей инфраструктурой, геофизических свойств, будет зависеть количество и состав объектов КОТ [4, 5, 6].

– отсутствие в районах массовой жилой застройки достаточного количества рабочих мест, что приводит к появлению значительной маятниковой миграции в городе и, как следствие, чрезмерной нагрузке на транспортные артерии, связывающие город и область, а также на общественный транспорт;

– недостаточно развитая транспортная инфраструктура, включая наличие недостатка автомобильных дорог и несовершенство системы общественного транспорта;

– нехватка мощностей и значительный износ уже существующей инженерной инфраструктуры и недостаточное строительство новой;

– недостаток объектов социальной инфраструктуры, проблемы с финансированием строительства таких объектов и передачи их на баланс местных властей;

– ухудшение экологической обстановки в районах осуществления КОТ, связанное прежде всего с увеличением потоков автомобильного транспорта и сопутствующего выброса в атмосферу загрязняющих веществ;

– отсутствие во многих проектах продуманной концепции формирования качественной среды, обеспечивающей жителей кварталов как общественными пространствами и магазинами, так и местами для деловой активности.

Селютина Л. Г., Васильева Н. В. Развитие форм воспроизводства жилищного фонда: терминологический аспект проблемы // Известия высших учебных заведений. Строительство. — 2003. — № 1. — С. 114–118.
Широков А. С. Повышение доступности жилья и качества жилищного обеспечения населения России // Молодой ученый. — 2015. — № 12 (92). — С. 529–531.
Селютина Л. Г. Развитие реконструктивно-строительной деятельности по формированию инвестиционного предложения на российском рынке жилья // Kant. — 2016. — № 3 (20). — С. 126–129.
Миронова Е. Н., Шабашова Е. А. Современные проблемы развития регионального жилищного строительства // Молодой ученый. — 2016. — № 23 (127). — С. 257–259.
Опарин С. Г., Сулима В. В. Развитие конкурсов на право заключения государственного контракта на строительство объектов транспортной инфраструктуры // Научно-технические ведомости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. Экономические науки. — 2011. — № 3 (125). — С. 55–62.
Селютина Л. Г. Инновационный подход к управлению предприятиями строительного комплекса // Строительное предпринимательство и недвижимая собственность. Сб. докладов 27-й международной научно-практической конференции. — Варна. 2012. — С. 333–341.
Опарин С. Г., Чепель В. В. Развитие теоретических основ экономической эффективности транспортного строительства в условиях саморегулирования // Научно-технические ведомости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. Экономические науки. — 2014. — № 2 (192). — С. 21–30.
Селютина Л. Г., Булгакова К. О., Бессонов М. С., Пайгусов А. А. Социальное жилье — стратегическое направление развития строительства в регионах России // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. — 2016. — № 6–1. — С. 142–144.
Бессонов М. С. Современные проблемы воспроизводства жилищного фонда в крупном городе // Молодой ученый. — 2016. — № 9 (113). — С. 494–496.
Селютина Л. Г., Купоносова Ю. Н. Современные тенденции развития жилищного строительства в Ленинградской области // Проблемы экономики и менеджмента. — 2016. — № 4 (56). — С. 64–66.
Бондарчук К. А., Беймарт Е. Д. Развитие процессов воспроизводства жилищного фонда в мегаполисе // Приволжский научный вестник. — 2016. — № 12 (64).
Селютина Л. Г., Булгакова К. О. Выявление рисковых зон и систематизация рисков, возникающих при реализации инвестиционных программ при строительстве социального жилья // Научное обозрение. — 2015. — № 22. — С. 366–369.
Егорова М. А. Селютина Л. Г. Финансовый аспект теории эффективного управления // Общество. Среда. Развитие (Terra Humana). — 2009. — № 3. — С. 11–17.
Селютина Л. Г. Развитие инвестиционно-строительного комплекса России: проблемы и решения // Актуальные проблемы управления экономикой региона. Материалы VII Всероссийской научно-практической конференции. — СПб. — 2010. — С. 26–29.
Селютина Л. Г., Волков А. С., Казиева А. К., Ракова В. А., Чаленко А. В., Шереметьев А. В. Участие государства в решении жилищной проблемы граждан в современных условиях // Фундаментальные исследования. — 2015. — № 12–4. — С. 823–827.
Артеменко А. А. Актуальные вопросы инновационного развития строительства // Молодой ученый. — 2015. — № 11. — С. 742–744.
Селютина Л. Г., Евсеева Е. И., Мартынова А. В., Нектов В. В., Николюк Е. С. Социальное жилищное строительство в России: реалии и перспективы развития // Научное обозрение. — 2015. — № 21. — С. 218–220.
Беркович А. А., Ворончихина Ю. С. Реализация региональных программ развития жилищного строительства на основе современных методов моделирования // Молодой ученый. — 2016. — № 24. — С. 155–158.
Егорова М. А., Селютина Л. Г., Доржиева Ц.-Д. Д. Управление инвестициями. Учебное пособие. — СПб.: Изд-во СПбГУТ, 2012. — 90 с.
Селютина Л. Г. Подходы к реализации программ реконструкции градостроительных комплексов в российской практике // Управление городом и городским хозяйством. Сб. научн. трудов. — СПб. — 2014. — С. 46–50.

Основные термины (генерируются автоматически): Санкт-Петербург, транспортная инфраструктура, проект, комплексное освоение территорий, КОТ, социальная инфраструктура, территория, жилая недвижимость, инженерная инфраструктура, качественная городская среда.

Организация комплексной застройки населенных мест: учеб. пособие / В. М. Челнокова, И. Г. Осипенкова, О. Г. Ступакова. СПбГАСУ. – СПб., 2018. –136 с.

Изложены основные положения по проектированию и организации возведения объектов и комплексов.

Табл.14. Ил. 16. Библиогр.: 33 назв.

Рекомендовано Учебно–методическим советом СПбГАСУ в качестве учебного пособия

О. Г. Ступакова, 2018

ВВЕДЕНИЕ

Организация комплексной застройки в настоящее время является весьма актуальным направлением организации строительства в России.

– изучение теоретических основ планирования и организации застройки городов и поселков;

– овладение способностью решать конкретные вопросы при разработке проектов организации строительства (ПОС) и проектов производства работ (ПОР) на основе нормативных документов, результатов научно–исследовательских материалов на современном научно–техническом уровне;

– овладение студентом методики формирования и расчета комплексных потоков, сформированных из объектных.

Для освоения дисциплины студентам необходимо знать:

– теоретические основы и состав работ по технологии и организации строительства зданий;

– нормативную базу и требования к организационно–технологической документации по строительству объектов;

– принципы принятия решений по организации работ по строительству объектов.

– основы архитектуры и строительных конструкций;

– технологические процессы в строительстве;

– инженерная подготовка территорий;

– метрология, стандартизация, сертификация и контроль качества;

– технологии возведения зданий;

– организация, планирование и управление в строительстве.

В учебном пособии получили качественное развитие такие важные принципы организации жилищного строительства, как комплексность застройки, формирование качества объектов и комплексов на основе требований правовых и нормативных документов.

Глава 1. КОМПЛЕКСНОЕ ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ.

ПРОЕКТИРОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ И КОМПЛЕКСОВ

Комплексное освоение территории

Под проектами комплексного освоения территорий (КОТ), согласно российскому законодательству, подразумевается застройка на территории, разбитой в соответствии с документацией по ее планировке на земельные участки, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур и других объектов в соответствии с документацией по планировке территории. В идеале проекты КОТ должны создавать качественную городскую среду, быть самодостаточными и предоставлять покупателям широкий выбор, как жилых помещений, так и объектов культурно–бытового досуга и социальных услуг.

Под проектами комплексного освоения территории (или проекты КОТ) понимаются такие проекты развития и застройки территории, которые предполагают: пространственное развитие территории и её интеграцию в существующую систему территориального развития; создание оптимальной системы функционального зонирования территории; создание комплексной инженерно–транспортной инфраструктуры, обеспечивающей полноценное, эффективное развитие территории и её интеграцию в общую систему инженерных и транспортных коммуникаций; формирование и развитие новой однородной среды (жилой, общественно–деловой, производственной). Комплексное освоение территорий включает в себя выполнение инженерных изысканий, подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и проведения благоустройства, и собственно строительство объектов недвижимости.

Проект комплексной жилой застройки – это комплексное развитие и застройка территории, предполагающие формирование новой жилой зоны и её интеграцию в общую систему территориального развития, включающие в себя создание инженерно–транспортной инфраструктуры, строительство социальных, общественно–деловых, торгово–развлекательных объектов, организацию общественных пространств, способствующие формированию однородной среды обитания и системы качества жизни (Рис. 1.1.).

Рис. 1.1. Сущность комплексной застройки жилой территории

Отличительными характеристиками проектов комплексной жилой застройки являются: Значительная площадь территории (10 и более га); Значительный объем строительства (как правило, к таким проектам относят стройки объемом от кв. м); Единая концепция развития и застройки, единый архитектурный стиль; Ориентация преимущественно на типовое жилье эконом – и бизнес–класса; Различные типы застройки и виды недвижимости – жилая, деловая, коммерческая; Необходимость создания инженерно–транспортной инфраструктуры и её интеграции в общую систему инженерных и транспортных коммуникаций; Долгосрочная реализация, многоэтапность; Разработка и реализация проектов на базе государственно–частного партнерства.

Все проекты комплексной застройки территорий являются масштабными. Значимыми преимуществами являются наличие более широкого придомового пространства, высокая безопасность внутри объекта, однородность социальной среды и наличие собственной инфраструктуры. Крупные жилые комплексы предоставляют своим обитателям более высокий уровень комфорта проживания, благодаря чему становятся наиболее востребованными на рынке. Следует отметить, что комплексная застройка в некоторой степени решает проблему внешнего вида городов. Это определяется тем, что при точечной застройке каждый отдельный дом имеет свой цвет, стиль, этажность и другие параметры, которые в целом ухудшают целостный гармоничный вид города.

Комплексная застройка имеет и свои недостатки, одним из которых является длительный срок строительства всего комплекса. Масштабное строительство предполагает реализацию нескольких этапов (очередей), и жильцам первых очередей приходится еще несколько лет мириться с возникающими при этом неудобствами.

Кроме того, строительство инфраструктуры значительно отстает от жилого сектора и часто ведется по остаточному принципу, что требует обязательного пересмотра и решения данной проблемы.

В настоящее время комплексная застройка и развитие территории включает в себя строительство социальной инфраструктуры, торговых и развлекательных объектов, организацию общественных пространств, и шире – проектирование качества жизни. Комплексное освоение территории предполагает выработку оптимального сочетания между объектами жилой и коммерческой недвижимости, ориентированной на размещение предприятий, предоставляющих услуги для населения и бизнеса.

Проект комплексного освоения территории (КОТ) предполагает создание новой, привлекательной среды обитания. Привлекательность обеспечивается за счет выработки комплексного и сбалансированного градостроительного решения (жилье, инфраструктура, работа, отдых) и его реализации на определенном по согласованию с администрацией земельном участке.

Проекты КОТ являются на сегодняшний день единственным эффективным ответом на вызовы экономическому и пространственному развитию страны со стороны городской среды крупных городов. Плотность связей, качество жизни и особенности экономики крупных городов делают возможным переход на новый уровень социально–экономических отношений.

Основные проблемы больших городов хорошо известны. Это:

– Транспортная проблема. Взрывной рост автомобилизации населения с одной стороны и неспособность транспортных систем городов справляться с потоками автотранспорта с другой стороны порождает противоречие между стандартами качества жизни и объективными характеристиками существующего городского пространства.

– Инфраструктурная проблема. Инфраструктурные требования современного качества жизни и экономического развития (связь, электроэнергия и т. д.) не могут эффективно удовлетворяться инфраструктурой современных городов.

– Проблема человеческих ресурсов и стоимости земли. Люди стремятся к перемещению в крупные города, чтобы повысить качество жизни, но при этом в крупных городах крупные строительные проекты часто оказываются невыгодными, по причине высокой стоимости жизни, рабочей силы и земли.

Таким образом, появляется задача создать центры, обеспечивающие качество жизни на уровне крупных современных городов и этим притягивающие высококвалифицированную рабочую силу, но при этом обладающие невысокой стоимостью жизни.

Эти проблемы современной индустриализации не являются специфически российскими. Аналогичная ситуация наблюдается во многих городах мира. Тем не менее, в России они представлены особенно остро, вследствие особенностей истории ее развития, в том числе экономики и освоения территорий. Проекты КОТ предлагают решение указанных проблем через создание специализированных зон с плотной и качественной урбанизированной средой, обладающие всеми необходимыми характеристиками для развития экономики и привлечения высококвалифицированной рабочей силы. По сути, речь идет о создании городских поселений нового качества.

Проект КОТ включает в себя:

– Проект пространственного развития территории с проработкой включения ее в существующую систему расселения, экономические и транспортные потоки, жилую среду.

– Отдельные проекты развития торговой, коммерческой и жилой недвижимости.

Проекты КОТ имеют следующие характеристики:

– площадь территории – 10 и более га;

– различные типы застройки и виды недвижимости – жилая, деловая, коммерческая;

– единая концепция развития, застройки, архитектуры;

– долгосрочная реализация, в несколько этапов. Размеры территорий под девелопмент в этих проектах – от 10 до 450 га (а в Подмосковье есть участки комплексного освоения и по 3000 га).

Современный механизм приобретения компаниями у города участков под проекты КОТ заключается в следующем: компания на аукционе выкупает право девелопмента земли, после чего обязана проложить на участке необходимые коммуникации, передать их государству, а в итоге получает преимущественное право долгосрочной аренды данной территории.

Преимущества КОТ:

1. Комплексный подход позволяет развивать кварталы максимально сбалансировано, сочетая в них социальные, жилые и коммерческие функции.

2. Самодостаточность: до основных объектов жизнеобеспечения можно добраться за 5 – 10 минут.

3. Перераспределение нагрузки с основных транспортных магистралей: жителям не нужно ехать в другую часть города, чтобы сделать покупки, обратиться за медицинской помощью, отдохнуть и т. п.

4. Рыночные преимущества: предсказуемость для инвестора, предсказуемость для покупателя, который может не опасаться появления рядом с приобретенной недвижимостью через какое–то время грязного производства, портящего вид сооружения и т. д.

Проблемы КОТ:

– экологический аспект (оценка загрязнения, подтверждение экологической безопасности и т. д.);

– вопрос организации общественного пространства.

2. Процесс формирования ярко вынужденной индивидуальности проекта, сообщающей ему ценность.

3. Человеческий фактор: недовольство жителей близлежащих кварталов появлением масштабного строительства.

Факторы успешной реализации проекта КОТ:

1. В начале работ необходимо провести всесторонний анализ рынка от выбора участка и особенностей градостроительных условий до анализа инженерного обеспечения и транспортной доступности.

2. Наличие мастер–плана: документа, определяющего что нужно возводить в первую очередь, какие проекты станут ключевыми, соотношение площадей, плотность застройки, транспортную схему, ландшафтную концепцию и т. д.

3. Необходимо заложить в концепцию КОТ хорошо развитую социальную и инженерную инфраструктуру.

4. Жилье, возводимое в рамках КОТ, должно быть разнообразным по цене и качеству.

5. Обеспечить тесное взаимодействие и согласованность интересов трех сторон, задействованных в проекте – федеральных органов власти, муниципалитета и частного инвестора. Возможной схемой реализации проекта является использование механизмов частно–государственного партнерства.

Календарное планирование КОТ является сложным проектом в первую очередь из–за его масштабности. Календарное планирование позволит сделать процесс строительства КОТ оптимальным в техническом, временном и экономическом аспекте. При календарном планировании комплексного освоения территорий следует учитывать следующие ограничения:

- ограничения по срокам строительства;

- требования по охране труда;

- требования обеспечения качества работ, технические возможности проведения работ;

- ограничения по обеспечению работой участников строительного процесса;

- очередность застройки комплекса.

1. Ограничение по срокам строительства. Продолжительность строительства всего КОТ задается директивно, а впоследствии корректируются относительно календарных графиков застройки градкомплексов и объектов в составе КОТ. Строительство комплексов ведется поэтапно в зависимости от капитальных вложений, что существенно влияет на продолжительность строительства.

2. Экономические ограничения. Комплексное освоение территорий являются масштабными проектами, на реализацию которых требуются большие капитальные вложения. Поэтапное ведение строительства и постепенный ввод в эксплуатацию дает возможность получать прибыль и перераспределять бюджет на новые этапы строительства, что в свою очередь помогает созданию положительного денежного потока.

Экономические ограничения и ограничения по срокам строительства неразрывно связаны. Инвестиция – это вложение финансовых средств в объекты материальной природы. Инвестиционный расчет нужен для проведения анализа эффективности инвестиций. Инвестиционным расчетом определяются экономические показатели строительства каждого отдельного этапа и всего комплекса в целом, а также сроки окупаемости проекта. На основе этих показателей определяется директивный срок строительства. Инвестиционные расчеты уточняются на каждом из этапов проектирования и строительства проекта:

- при принятии решения о приобретении земельного участка;

- при разработке архитектурной концепции проекта;

- при принятии решения о начале строительства после разработки проектной документации;

- для контроля экономических показателей окупаемости и уровня доходности проекта в ходе строительства, в случае отклонений возможна корректировка проектной документации;

- после ввода объекта в эксплуатацию.

При разработке и корректировке календарного графика строительства проекта КОТ обязательно учитываются финансовые результаты по каждому этапу, ежемесячные и ежегодные темпы продаж. Наличие прибыли по предыдущим этапам является обязательным условием для старта нового этапа, так как последующие этапы строятся в том числе и за счет возврата средств от предыдущих.

3. Ресурсные ограничения. Количество различных видов ресурсов (трудовые ресурсы, материалы и конструкции, машины и механизмы) и возможности их использования во времени. Здесь можно выделить два отдельных пункта: расчет общей потребности в ресурсах и распределение использование ресурсов во времени.

Для определения потребностей в отдельных видах ресурсов строится гистограмма общей потребности в ресурсах, которая показывает распределение потребности в ресурсах во времени.

4. Требования по охране труда и защите окружающей среды. Охрана труда в строительстве представляет собой систему взаимосвязанных законодательных, социально–экономических, технических, гигиенических и организационных мероприятий, цель которых оградить здоровье трудящихся от производственных вредностей и несчастных случаев и обеспечить наиболее благоприятные, условия, способствующие повышению производительности труда и качества работ. Охрана труда включает в себя вопросы трудового законодательства техники безопасности, санитарно–гигиенических мероприятий, противопожарной безопасности, а также надзор и контроль за выполнением требований норм и правил по охране труда.

5. Основы зеленого строительства. При разработке схем территориального планирования, генеральных планов территорий и проектировании объектов различного функционального назначения должны быть положены в основу:

- экологическая направленность всех проектов;

- энергоэффективность зданий во всех аспектах;

- разработка инновационных технологий и методик при проектировании и строительстве;

- учет всего жизненного цикла эксплуатации здания;

- применение технических и градостроительных средств для использования альтернативных источников энергии (энергия солнца, ветра, морей, тепло земли).

6. Технические возможности проведения работ, требования обеспечения качества работ. В этом пункте следует учитывать расстановку и порядок застройки объектов и градкомплексов, которые определяют возможности проведения работ. Порядок застройки будет рассмотрен далее отдельным пунктом. В целом, качество проектов КОТ определяется качеством построенных объектов, а следовательно, строительных материалов и изделий, из которых строятся объекты, и качеством производства строительно–монтажных работ. Основными причинами низкого качества строительных работ могут быть:

- использование низкосортных или некачественных материалов;

- несоответствие в работе проектной технологии;

- использование устаревших машин и несовершенного инструмента.

Контроль качества работ может быть выполнен: визуальным осмотром, натурным измерением линейных размеров, испытанием конструкций разрушающими и неразрушающими методами контроля.

7. Ограничения по обеспечению работы застройщиков и генподрядчиков. Организацией строительства разных градкомплексов занимаются разные застройщики, а подрядчики переходят с одного комплекса на другой, так что необходимо учитывать эти передвижения при календарном планировании комплексов.

8. Очередность застройки комплекса. Большую роль в календарном планировании является правильное распределение очередности застройки. Здесь следует учитывать некоторые факторы, позволяющие определить очередность застройки комплексного освоения территорий градкомплексами.

В первую очередь следует обратить внимание на территориальное расположение градкомплексов в составе комплексного освоения территорий, расположение относительно других градкомплексов, магистралей и инженерных коммуникаций, а также характер естественного рельефа. Удаленность территории застройки от источника поставок материалов и механизмов и от трудовых ресурсов так же следует учитывать.

Кроме того, при определении очередности следует учитывать установление очередности создания инфраструктуры дорог, инженерных объектов, и объектов социально–культурного назначения.

Очередность застройки жилого комплекса устанавливается при учете необходимости создания на начальном этапе достаточного задела по подготовке и инженерному оборудованию территории. Для того, чтобы при застройке проектов комплексного освоения территорий установить правильное соотношение между объемом работ подготовительного периода и работами по возведению основных объектов, а также усилить влияние фактора поточности производства на ускорение и планомерность ввода в эксплуатацию объектов и рациональное использование мощностей строительно–монтажных организаций, весь застраиваемый район разбивается на участки и устанавливается очередность строительства по участкам. Разделяя территории на участки, необходимо учитывать возможность ввода в эксплуатацию инженерных коммуникаций каждой очереди.

Рынок новостроек предлагает большой выбор объектов недвижимости, из которых покупатель может выбрать подходящий для себя вариант, ориентируясь на финансовые возможности и другие характеристики строительства. Новой тенденцией является комплексное освоение территории. Эта модель застройки считается максимально эффективной, экономически выгодной и оправданной в условиях дефицита земель и загруженности коммунальных сетей мегаполисов. Так как данный термин относительно новый, то вызывает большой интерес со стороны потенциальных покупателей жилья. Сегодня мы поговорим о комплексном освоении и развитии территорий, а также обсудим перспективы данной категории жилищного строительства.

Расшифровываем аббревиатуру КОТ

Стоит иметь в виду, когда мы говорим о комплексном освоении территории, – это то определение, в которое входит в целый ряд понятий, входящих в систему деятельности по освоению территорий. Данный вопрос мы всего лишь слегка затронем в этой статье, ведь больше всего нас все же интересует аббревиатура КОТ.

Итак, комплексное освоение территорий – это проекты застройки земель, подразумевающие масштабное строительство жилых комплексов общей площадью не менее ста тысяч квадратов. Обычно в подобный комплекс входит несколько многоквартирных домов, объединенных единым архитектурным планом и дизайном. Также они находятся в схожей ценовой категории. Специалисты говорят, что чаще всего комплексное освоение территорий – это жилье эконом- и комфорт-класса, рассчитанное на массового покупателя со средним уровнем достатка.

Стоит заметить, что данная модель застройки включает в себя всю сопутствующую инфраструктуру, которая возводится силами строительной организации. В большинстве случаев в результате возникают крупные микрорайоны, расположенные на окраине густонаселенных городов и обладающие даже собственными коммунальными сетями.

Немного истории

Впервые о КОТ заговорили приблизительно десять лет назад. Тогда правительством РФ был выпущен документ, где указывались некоторые требования к проектам комплексного освоения территорий. В первую очередь обозначалась обязанность застройщика ввести в эксплуатацию объекты инфраструктуры, включающие социальные объекты и инженерные сети. Также КОТ подразумевает и строительство транспортных развязок, причем бюджетные средства в подобной деятельности не должны использоваться. Все расходы ложатся на плечи застройщика и инвесторов, которых он сможет привлечь на проект.

Интересно, что на сегодняшний день попасть в разряд комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства смогли не более десяти проектов. Многие из претендентов не добились соответствия всем предъявленным условиям и на сегодняшний день только планируют приступить к деятельности по КОТ.

Стоит заметить, что еще в советские времена принцип комплексной застройки очень активно использовался. Особенно это было актуально в тридцатые годы прошлого века. Тогда на пустырях возводились целые микрорайоны, а порой и города. Однако цели, преследуемые тогда и сейчас, существенно разнятся. В Советском Союзе главной задачей было строительство большего количества квадратных метров. Поэтому целые микрорайоны получались одноликими и серыми. Современный подход как раз основан на качественном освоении пространства. Многие застройщики утверждают, что они продают не столько квартиры, сколько определенный образ жизни. А за это покупатель как раз готов платить практически любые деньги.

Причины популярности комплексного строительства

Земельные участки для комплексного освоения территорий сейчас пользуются большим спросом, и это немудрено. Ведь с каждым годом в городах остается все меньше свободных земель, которые можно было бы использовать в качестве места для новостроек. Если ранее в мегаполисах можно было выстроить несколько домов практически в центре и присоединить их к уже имеющимся городским коммуникациям, то сейчас сделать это уже невозможно. Поэтому застройщикам приходится рассматривать территории на окраине и разрабатывать для своих новостроек интересные концепции. По итогу покупатель получает необычный проект с развитой инфраструктурой и множеством преимуществ.

Не стоит упускать из виду и себестоимость строительства. Как правило, чем масштабнее проект реализует застройщик, тем дешевле он ему обходится. Поэтому даже с учетом необходимости обустраивать все близлежащие к новостройкам территории, он получает существенную прибыль. К тому же имеет возможность заинтересовывать покупателя всевозможными скидками, акциями, снижающими первоначально заявленную стоимость жилья на десять-тридцать процентов. Подобный подход не может не подкупать будущих собственников квартир.

Большинство покупателей, которым уже посчастливилось стать владельцами жилья в подобных проектах, с большим восторгом рассказывают о них друзьям и знакомым, что подогревает интерес к КОТ. В первую очередь их подкупает современное оснащение жилищных комплексов. Обычно в них входит видеонаблюдение, спортивные и детские площадки, тщательно продуманные парковые зоны и переходы через проезжую часть. Сами строения тоже выглядят стильно и по-современному. Порой район, который входил в комплексное освоение земель, напоминает маленький кусочек Европы своей красотой и необычным дизайном.

Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов

Здесь выгода для местных властей также очевидна. Они не являются инвесторами, когда речь заходит об инженерных сетях или инфраструктуре. Подобные моменты всегда оговариваются в договоре о комплексном освоении территории, поэтому городу необходимо просто наблюдать за ходом строительства и потом принять готовые объекты на баланс.

Сейчас уже не единожды велась речь о коллективном освоении территорий несколькими застройщиками. В таком случае они вполне могут в дальнейшем являться и управляющей компанией, осуществляющей руководство котельными, электрическими сетями и другими инженерными объектами, возведенными и введенными в эксплуатацию ими же. Однако на сегодняшний момент законодательной базы под такой проект не существует. Однако это не означает, что в ней нет необходимости или она не появится в скором времени.

Минусы КОТ

Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта. Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей. Когда речь идет о масштабных проектах, то это могут быть строения не только второй, но третьей и даже четвертой очереди. Данный нюанс необходимо учитывать, приобретая квартиру в подобном комплексе.

Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.

Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика

Мы уже упоминали в предыдущих разделах статьи о том, что комплексное и устойчивое развитие территорий имеет четыре формы, и КОТ является одной из них. Если не вдаваться в подробности, то их можно представить в следующем виде:

развитие уже застроенных территорий;
КОТ;
проекты по комплексному развитию земель, инициированные собственниками участков;
проекты по комплексному развитию земель, инициированные муниципалитетом.

Стоит иметь в виду, что каждая из этих форм подразумевает кропотливую работу по разработке документации, проектированию будущих объектов и в дальнейшем обеспечению их жизнедеятельности.

Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности

В последние годы выработался механизм предоставления участков под КОТ. Обычно территории выставляются на общие торги, но перед этим документы на них тщательно проверяются, ведь на участок не должны распространяться права третьих лиц. Принимать участие в торгах может любое юридическое лицо, однако после победы оно освобождено от необходимости публичных слушаний по межеванию или представлению документации по проекту. Сами застройщики считают такой вариант довольно удобным и экономически выгодным.

Стоит учитывать, что ранее строительные компании могли просто арендовать участки и придерживать их до определенной поры. Иногда они заключали договора субподряда, и земля, приобретенная под строительство парковки, к примеру, могла уйти под жилую застройку. Однако сегодня ситуация в корне изменилась, и комплексное освоение территорий в областях и регионах является узко направленной деятельностью. Участок, выделенный под подобную застройку, уже нельзя будет использовать иным образом.

Аренда земельных участков под КОТ

Если застройщик планирует воплотить в жизнь КОТ, то ему в любом случае необходимо выиграть аукцион. Без этого у него не будет права на заключение договора аренды для комплексного освоения территорий. Это правило закреплено на законодательном уровне.

Однако многих застройщиков интересует другой момент. Они хотят знать, можно ли уступать право аренды сторонним организациям. Под этой формулировкой многие понимают возможность продажи своего права. Здесь не может быть единого мнения. Фактически закон этого не запрещает, однако он сформулирован таким образом, что сделать подобную процедуру практически невозможно.

Ведь заключить договор о КОТ можно только путем победы в аукционе, а значит, организация должна полностью выполнить свои обязательства, указанные в бумагах. На практике застройщики столкнулись уже с большим количеством разных ситуаций, которые довольно сложно урегулировать с имеющейся правовой базой. Поэтому многие высказываются за принятие новых законов с учетом всех возможных ситуаций по аренде земель под КОТ.

Договор о комплексном освоении территорий

Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.

Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:

застройщик обязан подготовить всю проектную документацию по КОТ, в которую не только входит планировка участка, но и отмечены все будущие объекты инфраструктуры;
право подписания договора существует только у представителя госструктур и юридического лица, выигравшего торги;
чаще в договоре отражена необходимость передачи всех инженерных сетей на баланс города в установленные рамками соглашения сроки;
сроки действия документа и тому подобные пункты.

В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.

Проблемы комплексного освоения земель

Хотелось бы сказать, что, несмотря на большой интерес к подобным застройкам, специалисты отмечают ряд проблем этих проектов, которые тормозят их реализацию.

В первую очередь это отсутствие законодательной базы. Об этом мы уже упоминали не единожды.

Также необходимо продумать и помощь на уровне государства, которая должна выражаться в привлечении инвесторов к подобным проектам. Ведь если учесть, что зачастую в КОТ входит еще и дорожное строительство, то нетрудно представить, как дорого это обходится застройщику. Некоторые просто не в состоянии потянуть такие масштабные проекты, хотя интерес к ним довольно высок.

Зачастую проблема КОТ заключается и в невозможности нескольких застройщиков договориться друг с другом. При создании консолидации они получили бы не только объединение своих усилий, но и смогли бы воплотить в жизнь более качественный проект, созданный в едином стиле.

Несколько слов вместо заключения

Конечно, система комплексного освоения территорий еще не выработана и на протяжении нескольких десятилетий будет совершенствоваться. Однако будущее строительства все же за этими масштабными и перспективными проектами.

Читайте также: