Комплексная градостроительная оценка территории реферат

Обновлено: 30.06.2024

Понятие градостроительной ценности городских территорий основано на подходе к городу как целостному организму, обеспечивающему необходимый стандарт проживания и удовлетворения рациональных потребностей его жителей.

КГОТ предполагает сравнительнкю оценку каждого отдельного участка городской территории со всеми остальными участками по комплексу факторов качества городской территории. Такая оценка позволяет выявить взаимосвязь всех факторов с учетом важности каждого из них и выразить это одним значением.

Необходимо отметить, что градостроительная оценка территорий, ориентированная на установление внутригородской дифференциации территорий, а не на абсолютные размеры стоимости отдельного ее участка, является наиболее стабильной и меняется только в зависимости от развития города.

Механизм КГОТ обусловлен особенностями земли, выражающимися в больших различиях участков между собой. Выделяют два типа различий:

1-ый тип. Различия, обусловленные естественными свойствами участков

2-ой тип. Различия, вытекающие из характера предшествующего использования и размера ранее вложенных средств в освоение территории.

Различия первого типа проявляются:

Различия второго типа обуславливают величину предстоящих затрат . Чем больше ранее вложенные средства, тем обычно меньше предстоящие затраты в связи с использованием в перспективе существующих фондов и устройств.

Значительную сложность при КГОТ представляет учет следующих моментов: зачастую способ использования одного из участков предопределяет способ использования соседних. При разработке альтернативных вриантов возможного использования каждого участка на перспективу необходимо учитывать это обстоятельство. мНогие виды инженерных устройств, культурно-бытовых и других объектов городского хозяйства обслуживают одновременно несколько районов. Следовательно, надо выработать механизм определения долевого участия каждого района в общерайонных затратах.

Трудно найти единый измеритель для различных характеристик участка - особенностей ландшафта, удобства проживания и пользования культурно-бытовыми объектами и транспортом, экологической обстановки и архитектурно-художественной ценности застройки.

В связи с этим, наряду с прямым расчетом затрат и эффекта по каждому участку приходится использовать результаты менее точных измерений - бальные и другие косвенные оценки. В общем виде комплексная градостроительная оценка отдельного участка городской территории у различных исследователей выражается либо в баллах, либо относительной безразмерной величиной-индексом градостроительной ценности территории.

Первоначально результаты исследований по КГОТ предполагалось использовать, в основном, в градостроительном проектировании при учете ценности урбанизированных территорий путем введения оценки территорий в расчете эффективности капитальных вложений при обосновании вариантов размещения объектов городского строительства.

В частности, при размещении жилой, общественной и производственной застройки; обосновании этажности и плотности застройки; функционального зонирования территории;обосновании мероприятий по охране окружающей среды; реконструкции существующей застройки; освоении подземного пространства и др.. Такое применение оценок позволяет определить наилучший способ и степень интенсивности использования каждого участка территории города.

В настоящее время изменения в КГОТ в значительной мере связаны с обеспечением возможности использования результатов оценки для расчета платы за землю. Применяемые в современной практике способы КГОТ могут быть подразделены на два вида: стоимостный и квалиметрический.

Комплексная оценка территории города – это оценка, позволяющая установить уровень соответствия использования земель поселений их целевому назначению, выявить несоответствие в существующей сложившейся организации использования территории, планировке и застройке, а также определить степень пригодности незастроенных территорий к конкретному виду использования с учетом социально-экономических, экологических и градостроительных требований.

Прикрепленные файлы: 1 файл

реферат.docx

2. КОМПЛЕКСНАЯ ОЦЕНКА КАК СОСТАВЛЯЮЩАЯ

ЗЕМЕЛЬНО-ХОЗЯЙСТВЕННОГО УСТРОЙСТВА ПОСЕЛЕНИЙ

2.1. Понятие, цели, задачи и содержание комплексной оценки

Оценка – это суждение о ценности, достоинстве, значимости и полезности того или иного объекта или явления окружающей нас действительности.

Целью комплексной оценки является выявление экологической, градостроительной и социально-экономической ситуации, а также состояния городской среды, фонда жилых и общественных зданий, памятников природы, истории и культуры, инженерно-транспортных систем, объектов промышленности и дальнейший учет всех этих факторов при разработке генеральных планов городов, схем (проектов) земельно-хозяйственного устройства, при проведении государственной кадастровой оценки земель поселений и ценового зонирования городских территорий.

Основным назначением комплексной оценки является изучение и анализ сложившейся ситуации в городском землепользовании для принятия управленческих решений в области развития города, развития рынка недвижимости и для фискальных целей.

В связи с этим перед комплексной оценкой стоят следующие задачи:

подготовка нормативно-правовой и технической документации по организации комплексной оценки на территории города;
сбор исходной информации, необходимой для проведения оценки;
проведение анализа сложившегося функционального, территориального, экологического, социально-экономического и градостроительного использования земель;
проведение ресурсной оценки природно-территориального комплекса;
выявление нарушений в использовании земель поселений;
разработка рекомендаций по совершенствованию сложившейся организации использования земель;
определение перспектив дальнейшего развития территории города в целом и незастроенных территорий в частности.

В развитии комплексной оценки территории городов можно выделить два этапа:

советский (период централизованного планирования развития городов);
современный (период развития рыночных отношений и формирования рынка земли).

Результатом проведения комплексной оценки в советский период являлись проектные решения по архитектурно-планировочной организации, функциональному и строительному зонированию территории, развитию инженерных и транспортных систем, по планировке и застройке (выбору типов жилых и общественных зданий), организации обслуживания населения, режиму использования охранных зон.

Таким образом, результаты комплексной оценки имели не стоимостное выражение, а включали сведения о качественных и количественных характеристиках основных факторов. Отсутствие стоимостных показателей в материалах комплексной оценки советского периода вызвано тем, что в них не было объективной необходимости, и в первую очередь потому, что земля не продавалась, земельный налог не взимался, рынок земли отсутствовал. Кроме того, существенное влияние оказало отсутствие развитых компьютерных технологий, которые могли быть применены в ходе принятия управленческих, градостроительных и землеустроительных решений.

На современном этапе произошли коренные изменения в сфере социальных, экономических отношений и в правовой сфере. Наступила эпоха рыночных отношений, и развивающийся рынок недвижимости все настойчивее диктует необходимость применения экономического подхода к традиционным методам комплексной оценки поселений.

Однако следует отметить, что в условиях развивающихся рыночных отношений основные принципы и факторы оценки остались прежними. Неизменной осталась и основная цель ее проведения, которая заложена Конституцией РФ, – это обеспечение создания комфортных условий для жизнедеятельности человека. А коренные социальные и экономические преобразования, происходящие в современном обществе, а также принципиальные изменения в области градостроительных и земельных отношений во многом предопределили объективную необходимость проведения комплексной оценки территории поселений. Результаты комплексной оценки на современном этапе широко применяются в следующих основных направлениях:

При разработке генеральных планов развития территории поселений, когда жизненно важно правильно и экономически грамотно спланировать перспективы дальнейшего развития города, обеспечить надежную поддержку проектных разработок генерального плана и планирования крупномасштабных мероприятий общегородского характера.
При разработке схем (проектов) земельно-хозяйственного устройства, где решаются вопросы дальнейшего использования, планировки и застройки не задействованных ранее в градостроительной деятельности земель, но пригодных к освоению, а также вопросы дальнейшего совершенствования существующего использования земель.
При осуществлении ценового зонирования территории.
При информационной поддержке развития рынка земли, когда дифференциация ставок земельного налога должна осуществляться с учетом ценности территории, определяемой на основе проведения комплексной оценки.
В ходе принятия управленческих решений в использовании городских территорий, когда для эффективного государственного регулирования земельных отношений нужна точная информация о состоянии и тенденциях качественного и количественного изменения земельных ресурсов.
При проведении государственной кадастровой оценки земель поселений.

Однако современный этап развития комплексной оценки территории городов характеризуется отсутствием единой методики проведения этих работ.

Комплексная оценка земель поселений представляет совокупность нескольких видов оценки: экологической, социально-экономической, градостроительной, ресурсной и др.

2.3. Совокупность факторов, формирующих комплексную оценку

Комплексная оценка земель города включает в себя ряд составляющих: социально-экономическую, экологическую, градостроительную, ресурсную и другие виды оценок.

Остановимся на первых трех, имеющих наибольшую актуальность в настоящее время. Согласно технологической схеме каждый вид оценки включает ряд факторов, имеющих комплексный характер информации градоформирующего, градообразующего и градообслуживающего значения, существенно влияющих на ценность или уровень благоприятности городских территорий.

Экологическая оценка территории предполагает следующую систему факторов и показателей:

Выявление состояния окружающей среды: загрязнения воздушного бассейна, загрязнения почв, загрязнения водного бассейна.
Определение уровня стояния грунтовых вод, уровня заболоченности территории, наличие просадочных грунтов, рельеф местности, степени подверженности территории оползневым явлениям, наличия подтопляемых территорий, уровня засоления и др.
Установление экологических зон города, в состав которых могут входить санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны (прибрежные защитные полосы), зоны рекреации, особо охраняемые природные территории, охранные зоны памятников истории, культуры и архитектуры, лесозащитные зоны антропогенных процессов.
Установление параметров и режимов использования земель в границах экологических зон.
Выявление нарушений режимов использования в пределах установленных экологических зон.
Установление экологически неблагоприятных и экологически благоприятных территорий в границах города.

Градостроительная оценка проводится на основе выявления современного функционального (территориального), градостроительного и ландшафтного использования территории города. Поэтому в качестве факторов используются: состав и характеристика территориальных зон, уровень сложившихся функциональных связей, степень нарушения в общей организации территории города, анализ градостроительного использования, оценка ландшафтной организации территории.

Оценка градостроительного использования заключается в установлении интенсивности использования территории и проводится по следующим показателям: плотности населения, плотности застройки (жилой, производственной), плотности жилого фонда, плотности уличной сети, средневзвешенной этажности, использованию подземного пространства, наличию архитектурных ансамблей и др.

Оценка ландшафтной организации территории проводится на основе следующих показателей: наличия и характера ландшафтных особенностей, уровня озеленения территории, уровня рекреационной нагрузки, уровня обустройства рекреационных зон.

Социально-экономическая оценка наряду с экологической, градостроительной и ресурсной оценкой является неотъемлемой составной частью комплексной оценки и обогащает ее необходимой информацией, позволяющей более четко охарактеризовать целевое использование земель.

В процессе социально-экономической оценки решаются следующие задачи:

Сбор исходной информации, необходимой для проведения оценки.
Разработка методики оценки.
Проведение анализа сложившегося социально-экономического использования территории города.
Определение степени эффективности использования городских территорий.
Выявление недостатков в использовании земель и разработка рекомендаций по их устранению.
Определение перспектив дальнейшего развития территории города.

Результатами оценки являются:

Установление территорий, наиболее перспективных для дальнейшего освоения с точки зрения социально-экономического развития.
Разработка комплекса мероприятий по улучшению социально-экономических условий на застроенных территориях.

При проведении социально-экономической оценки территории города учитывают следующие факторы:

Уровень развития сферы социально-культурно-бытового обслуживания, который определяется наличием, состоянием и доступностью локальных и общегородских объектов соцкультбыта: образовательных учреждений, детских дошкольных учреждений, художественных школ, поликлиник, магазинов, объектов бытового обслуживания и др.
Транспортное обеспечение территории, которое определяется интенсивностью движения общественного транспорта, доступностью железнодорожной станции, автовокзалов, остановок общественного транспорта, объектов рекреации, общественно-делового центра города и др.
Состояние улично-дорожной сети, которое характеризуется состоянием дорог, магистральных улиц городского значения и улиц в жилых кварталах, шириной проезжей части, наличием канализационных стоков, наличием и состоянием линейных зеленых насаждений, состоянием дорожного покрытия и др.
Уровень обеспечения территории инженерной инфраструктурой, которая определяется наличием и состоянием систем водопровода, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения и др.
Наличие и состояние жилого фонда, которые характеризуются типом и этажностью зданий, конструкцией, уровнем благоустройства, степенью износа, архитектурными и планировочными особенностями и др.
Наличие и состояние производственных зданий и сооружений.

В процессе анализа производится сопоставление существующих в реальности показателей с нормативными показателями, которые регламентируются Строительными нормами и правилами.

Каждая из перечисленных групп факторов и показателей, формирующих комплексную оценку, содержит достаточно полную и разнообразную информацию. Поэтому, проанализировав степень их влияния на фактическое использование территории, можно установить ту или иную степень нарушения в данном использовании городских земель и определить перспективы социально-экономического и градостроительного их развития с учетом проведения комплекса мероприятий по устранению выявленных нарушений.

Как отмечалось выше, факторы комплексной оценки могут учитываться при проведении государственной кадастровой оценки земель, которая, в свою очередь, оперирует лишь наличием того или иного фактора, а комплексная оценка характеризует качественное состояние факторов через систему показателей и дает возможность определить перспективы развития территории города.

2.4. Концептуальная схема комплексной оценки

Основные положения, структура и назначение комплексной оценки территории поселений могут быть представлены в концептуальной схеме следующего порядка:

Градостроительство — базовая отрасль, обеспечивающая устойчивое развитие населенных пунктов и являющаяся самым мощным потребителем системных и спорадических информационных потоков. Градостроители анализируют демографическую ситуацию, миграцию населения; перспективы и направления развития агломераций и населенных пунктов; развитие сетей рекреации и обслуживания; существующие и новые транспортные системы и виды транспорта; потребность в жилье, качество жилой среды; развитие городских центров, градообразующей базы и в первую очередь промышленности; состояние воздушного и водного бассейнов, загрязненность почвы, состояние растительности, ее способность к воспроизводству и др.

Содержание

Введение………………………………………………………………….
1. Исторические предпосылки территориального расселения…………………
2 Основы оценки городских земель…………………………………………….
2.1 Понятие недвижимости и земли…………………………………………….
2.2 Оценка объектов недвижимости……………………………………………..
3. Градостроительная оценка территории……………………………………….
3.1 Подходы к оценке территории………………………………………………..
3.2 Взаимосвязь и отличия кадастровой и градостроительной оценок территории…………………………………………………………………………
Заключение……………………………………………………………………….
Список используемой литературы

Работа состоит из 1 файл

Теоретические основы градостроительной оценки территории.docx

Таким образом, в основных законодательных актах, регулирующих вопросы кадастровой оценки земель, нет определения кадастровой стоимости, нет четкого разграничения терминов "кадастровая оценка", "экономическая оценка", "градостроительная ценность".

Только в ведомственном документе есть четкое и ясное определение кадастровой стоимости. Оно содержится в пункте 9.1. "Временных методических рекомендаций по кадастровой оценке стоимости земельных участков" (письмо Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 14 июня 1996 г. № 1-16/1240).

Этот пункт определяет, что:

Пункт 9.1.1. "Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли, определяемая как рыночная стоимость собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления".

Пункт 9.1.2. "Кадастровая стоимость земельного участка - это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них)".

Здесь содержится весьма точное и полное определение кадастровой стоимости, но эти рекомендации не имеют силы федерального закона, обязательного к всеобщему исполнению.

Основные характеристики кадастровой и градостроительной оценок представлены в таблице 1.3.

Таблица 1.3 Взаимосвязь и отличия кадастровой и градостроительной оценок

Градостроительная оценка территории города

Кадастровая оценка территории города

Градостроительная оценка ведется с позиции предстоящих затрат и выгод, связанных с предположительным использованием элементов территории под ту или иную функцию (5).

Проводится в целях налогообложения и оценивает землю по ее текущим рыночным ценам. Таким образом, цель кадастровой оценки - оценка текущей рыночной стоимости земли как финансового актива.

Оценка ведется с позиции предстоящих затрат и выгод, связанных с предположительным использованием элементов территории под ту или иную функцию.

Оценка имеет принципиально рентный характер, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наибольшие выгоды в смысле максимизации доходов.

Градостроительная оценка первоначально была предназначена для определения баланса затрат и выгод при осуществлении альтернативного, существующему, варианта землепользования.

Кадастровая оценка призвана оценить реальную рыночную стоимость земли в настоящее время.

Для градостроительной оценки определение значений факторов ценности городской территории является основной целью.

При кадастровой оценке земли проводится анализ влияния факторов ценности городской территории на рыночную цену земли.

Оценивается функциональная стоимость городских земель, определенные уникальные функции и возможностью единого методического подхода.

Главное отличие кадастровой стоимости от градостроительной ценности проходит по линии разграничения двух фундаментальных понятий экономической теории - ценности (стоимости) и цены.

Градостроительная оценка осуществляется в двух вариантах. Первый вариант - оценка выгод и потерь (затрат) при освоении новых участков под застройку и перепланировке старых территорий. Второй вариант - оценка существующего использования земли. Для существующего использования земли определение ценности сводится по сути дела к оценке затрат - капитальных вложений в обустройство городской инфраструктуры.

При таком подходе оцениваются предшествующие вложения в элементы инженерной инфраструктуры, находящиеся в границах оцениваемой территории ("зарытый капитал"): чем выше стоимость этих элементов, тем выше ценность земли. В этом случае ценность (стоимость) земли далеко не всегда переходит в рыночную цену, воспринимаемую рынком.

Прохождение по участку транзитных магистральных сетей заведомо не увеличивает стоимость земли, а уменьшает ее, так как создает серьезные трудности в строительстве на участке. Во-вторых, имеющиеся на участке локальные (разводящие) сети востребуются застройщиком далеко не всегда в полном объеме: он готов оплачивать лишь те из них, которые ему требуются для обеспечения его деятельности. Для землепользователя существенно только то, чтобы все виды инженерного обеспечения исправно работали. С этих позиций стоимость инфраструктуры не увеличивает стоимости земель, то есть землепользователю неважно по чугунным или золотым трубам поступает вода к нему на участок.

Также градостроительная оценка не учитывает фактор престижности отдельных участков городской территории. При градостроительном подходе считается, что элитные коттеджные поселки на окраинах городов имеют низкую ценность, так как расположены на значительном удалении от центра города, не обеспечены школами, больницами и общественным транспортом. Тогда как на самом деле цена земли в таких поселках намного выше цен многих городских районов с развитой инфраструктурой.

Кроме этого ценность участка земли далеко не обязательно адекватна его рыночной стоимости в силу проблемы неполной информированности участников рынка. Например, при градостроительной оценке фактор состояния окружающей среды влияет на величину ценности района города. Чтобы этот фактор ценности трансформировался в рыночную цену земли, необходимо, чтобы он был воспринят "средним" покупателем. Но опыт показывает, что рядовой покупатель квартиры или коттеджа редко располагает достаточно полной информацией о реальном состоянии окружающей среды.

Для того чтобы этот фактор ценности в полной мере отразился в рыночной цене нужна информационная система, которая бы позволяла быстро и с незначительными издержками получить сведения о загрязнении окружающей среды в интересующем покупателя районе города.

Смешение понятий "кадастровая оценка" и "градостроительная оценка" часто возникает по той причине, что при кадастровой оценке проводится анализ влияния факторов ценности городской территории на рыночную цену земли.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что градостроительная оценка территории проводится с целью выявления наиболее эффективного использования территории, под ту или иную функцию, а так же для получения максимальной выгоды от использования территории.

- комплексная, многофакторная оценка, результатом которой становится зонирование территории по ее градостроительной ценности.

Градостроительная оценка территории включает в себя инженерную оценку территории (т.е. рассматривает вопросы пригодности земель для различных видов строительства), оценку санитарно-экологического состояния территории, а так же оценку современного состояния и использования территории, результаты град.оценки существенно влияют на принятие решений по наилучшему варианту функционального зонирования территории.

1. Оценка современного состояния и использования территории

Проводится анализ всей градостроительной документации на исследуемую территорию. Дается оценка размещению основных функциональных зон, расположению их относительно друг друга и составляется существующий баланс территории.

2. Инженерная оценка территории

Инженерно-геологические условия территории показывают пригодность территории для ведения на ней строительства, однако эти данные используются и в оценке для сельскохозяйственных, и для рекреационных целей. Инженерная оценка территории для градостроительства является основой для выявления участков, пригодных для застройки в естественном состоянии, участки, которые могут быть использованы для застройки после проведения инженерно-мелиоративных мероприятий, и вовсе не пригодные для застройки участки, которые могут быть использованы лишь под зеленые насаждения или в каких-либо других целях. Поэтому с градостроительной точки зрения территории по степени благоприятности делятся на три категории:

- благоприятные - вполне пригодные под строительство, легко осваиваемые, требующие несложных, с затратами менее 3% от общей стоимости строительства, мероприятий по их инженерной подготовке (к ним относятся территории с уклоном 5-100 ‰);

- неблагоприятные - являющиеся ограниченно пригодными, осваиваемые после осуществления сложных мероприятий, со значительными объемами работ и затратами 3-7% (территории с уклоном до 5‰ или более 100‰);

- особо неблагоприятные - не рекомендуемые для освоения под застройку, с затратами более 7% (к ним относятся территории с уклоном более 200‰, болота, овраги и карст).

Основными природными факторами, влияющие на выбор территории являются:

- климатические условия;

- рельеф;

- гидрологические условия;

- геологические условия;

- гидрогеологические условия.

3. оценка санитарно-экологического состояния территории

В целях обеспечения комфортного и экологически безопасного проживания населения на городской территории устанавливаются санитарно-защитные зоны и полосы отвода являющиеся обязательным элементом любого объекта, который может быть источником химического, биологического и шумового воздействия на среду обитания и здоровье человека.

В соответствии с Водным кодексом Российской Федерации от 03.06.2006 № 74 — ФЗ на исследуемой территории устанавливаются водоохранные зоны водных объектов.

Водоохранными зонами являются территории, примыкающие к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

На стадии схем и проектов районной планировки анализируют природные условия крупных районов, краев, областей. Результаты анализа используют в процессе проведения комплексной оценки территории, определяя степень ее благоприятности по сумме всех градостроительных факторов. К ним относятся не только природные, но и санитарные, экономические и планировочные. В результате определяют характер… Читать ещё >

Градостроительная оценка природных условий ( реферат , курсовая , диплом , контрольная )

Оценка природных условий заключается в выявлении степени благоприятности территории для различных видов ее градостроительного использования. Оценку проводят на всех стадиях проектирования, каждой из которых соответствует определенный уровень проработки, широта охвата, глубина и детальность анализа природных условий.

На стадии схем и проектов районной планировки анализируют природные условия крупных районов, краев, областей. Результаты анализа используют в процессе проведения комплексной оценки территории, определяя степень ее благоприятности по сумме всех градостроительных факторов. К ним относятся не только природные, но и санитарные, экономические и планировочные. В результате определяют характер рационального использования района, формирования его планировочной структуры. Одновременно устанавливают принципы инженерной подготовки территорий, восстановления, сохранения и улучшения природных ландшафтов. В зоне опасных геологических процессов намечают мероприятия по защите среды.

Разрабатывая генеральный план города, природные условия анализируют и оценивают в сочетании с другими градостроительными факторами. Такая оценка позволяет обосновать рациональное взаимное размещение функциональных зон города, предусмотреть оптимальные резервные территории для его дальнейшего развития.

При реконструкции планировочной структуры города решают задачу упорядочения функционального зонирования территории, выделения участков для размещения учреждений и предприятий обслуживания, транспортных связей и повышения архитектурных качеств планировки и застройки.

В итоге устанавливают комплекс целесообразных инженерных мероприятий по освоению, охране и улучшению природной среды, сохранению памятников архитектуры, культуры и садово-паркового искусства.

На последующих стадиях проектирования анализ природных условий и их оценка позволяют выбрать и обосновать наиболее эффективные варианты проекта инженерной подготовки городских жилых и промышленных районов или защиты отдельных участков и объектов от опасных геологических процессов.

С этой точки зрения территории классифицируют на три группы:

благоприятные, неблагоприятные и особо неблагоприятные. Поскольку требования, предъявляемые к размещению, строительству, инженерной подготовке и благоустройству, неодинаковы для различных городских зон, то для каждой из них используют свои критерии.

Методикой анализа предусмотрено последовательное рассмотрение каждого природного фактора (рельеф, грунтовые воды, грунты и т. д. ) и все в совокупности. Суммарная (комплексная) оценка природных факторов позволяет учесть их влияние на качество природной и создаваемой градостроительной среды и прогнозировать возможное ухудшение условий вследствие застройки и ее эксплуатации.

Основные критерии оценки отдельных природных факторов, определяющие степень благоприятности территории для гражданского и промышленного строительства, садов и парков, даны в табл. 1.2, 1.3.

Факторы суммарно оценивают на основе балльной методики, предложенной институтом ЦНИПИградостроительства. Она дает возможность количественно оценить различные варианты территориального использования и тем самым обосновать оптимальный.

Приведенные в таблицах критерии оценки отдельных природных факторов обычно дополняют, уточняют и детализируют в зависимости от географического положения города, климатических условий местности, особых природных условий и требований к территории города.

Если осваиваемая территория характеризуется наличием опасных физико-геологических процессов (оползни, карст, сейсмика, селевые потоки и др.) или антропогенными нарушениями поверхности, то возникает необходимость в использовании дополнительных характеристик, позволяющих учитывать названные особенности территории. Так, например, в районах развития оползневых процессов необходимо иметь сведения не только о масштабах распространения этих процессов, но и об их активности, типах оползней и особенностях микрорельефа оползневых зон.

В сейсмических районах территории с потенциальной сейсмичностью свыше 7 баллов дополнительно микрорайонируют по интенсивности земТаблица 1.2

Факторы

Виды стротельства

Степень благоприятности территории для строительства

благоприятные

неблагоприятные

особо неблагоприятные

Уклон поверхности территории.

Жилищногражданское и промышленное.

Менее 0,5% и от 8 до 15%.

Нормативное давление на грунты основания.

От 1,0 до 1,5−10* Па.

Менее 1,0−10 5 Па.

Глубина залегания уровня грунтовых вод *.

Возвышение поверхности прибрежной территории над расчетным УВВ ** рек и водохранилищ.

УВВ ниже поверхности территории на 1…5 м.

Распространение физико-геологических процессов (в % от общей площади).

Хорошо проветриваемые и защищенные от сильных ветров и бурь или допускающие устройства ветрозащитных зеленых зон. Расположенные с подветренной стороны по отношению к источникам СИЛЬНОГО загрязнения атмосферы.

Замкнутые котловины с длительным застоем воздуха и участки, незащищенные от сильных и вредоносных ветров и бурь. Расположенные с •подветренной стороны, но отношению к источникам сильного загрязнения атмосферы, но за пределами санитарно-защитных зон.

Расположенные в пределах санитарно-защитных зон от промышленных предприятий и других источников сильного загрязнения атмосферы.

Нормально инсолируемые в течение всего года.

Затененные более половины нормальной продолжительности инсоляции.

Неинсолируемые в течение всего года.

* Определяется с учетом возможного изменения баланса грунтовых вод.
•• Устанавливается с учетом последствий подтопления и затопления территории при нрохож* Ленин высоких вод и в результате разрушения плотин, расположенных выше населенного места.

Зеленые насаждения общего пользования

Уклон поверхности территории

До 10%

От 10 до 30%

Более 30%

Морфологические

Черноземы разные,

Слабо заселен-

Солонцы, солон-

свойства почв; грунты

красноземы; легкие и средние суглинки, супеси

ные, выщелочиые, кислые; пески, глины средние и тяжелые, суглинки тяжелые

чаки, лишенные почвенного слоя; скальные породы (при сплошном залегании)

Глубина залегания высокого уровня грунтовых вод от поверхности земли

От 2 до 1,5 м

От 1,5 до 0,5 м и от 2 до 3 м

Менее 0,5 и более 3 м

Заболоченность

Заболоченность и бессточные участки отсутствуют

Заболоченность вследствие избыточных атмосферных осадков, легко осушаемая

Болота грунтового питания, трудно осушаемые

Продолжительность затопления территории УВВ

Незатопляемые

Не более 15 дней

Более 15 дней и до 30 дней

летрясений из-за местных особенностей. В частности, наличие трещин в грунте или близко расположенных от поверхности грунтовых вод приводит к возрастанию потенциальной сейсмичности на 1…2 балла. Естественно, что такое увеличение принципиально повлияет на оценку степени благоприятности площадки для строительства и тем самым на возможность использования ее в тех или иных градостроительных целях. В таких случаях особые природные условия являются значимым фактором, ограничивающим градостроительное использование территории. Они влияют не только на ее функциональное зонирование и архитектурно-планировочное решение, но и предопределяют состав и сложность мероприятий по инженерной подготовке.

Дополнительные критерии используют также при оценке территорий, осваиваемых в экстремальных климатических условиях — Средней Азии и Крайнего Севера. В этих районах необходимы специальные защитные планировочные и инженерные мероприятия, смягчающие неблагоприятные для человека условия внешней среды. Особое значение в таких условиях имеет также градостроительная оценка климатических и микроклиматических особенностей территории.

Оценка климатических условий заключается в выявлении степени их комфортности. Для этого проводят суммарную (комплексную) оценку климатических параметров, учитывая влияние рельефа, растительности, водоемов и других природных факторов на микроклиматические особенности территории. Одновременно анализируют те параметры климата, которые влияют на планировочную структуру населенного места и санитарно-гигиеническое состояние городской среды. Итогом такой оценки является выявление основных биоклиматических типов погоды и формулировка общих типологических требований к планировке, застройке и озеленению города. На ее основе намечают принципы формирования новой планировочной структуры населенного места или ее реконструкции.

По природным характеристикам наиболее удобны для градостроительного использования благоприятные территории, поскольку не требуется проведения сложных мероприятий по инженерной подготовке и, следовательно, их освоение экономически наиболее эффективно. Однако степень благоприятности зависит от перспективного использования территории. Например, участки, неблагоприятные для размещения застройки, могут быть вполне благоприятными для создания садов, парков и других зеленых зон.

По санитарным и другим соображениям запрещается размещение застройки в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий и специальных объектов, охранных зонах источников водоснабжения курортов, заповедников, памятников архитектуры и культуры. До истечения специально установленных сроков резервируют участки, загрязненные органическими или радиоактивными отбросами.

Требования рационального использования природных ресурсов, сохранения и улучшения природной среды диктуют запрещение использования ценных сельскохозяйственных земель, участков, покрытых лесами I группы, площадей с залеганием полезных ископаемых и территорий, имеющих культурное, историческое или научное значение. В исключительных обстоятельствах освоение таких территорий для градостроительных нужд требует специального разрешения соответствующих государственных органов.

Основой для выбора варианта функционального зонирования и территориального развития города, как и определения конкретных мероприятий инженерной подготовки, служит составляемая схема планировочных ограничений. Ее выполняют по результатам комплексной оценки всех градостроительных факторов. Задачи такой схемы — показать территории, освоение которых связано с различной степенью сложности преобразования природных условий, и участки, исключаемые из застройки по тем или иным видам ограничений, а также выделить неблагоприятные зоны наибольшего загрязнения окружающей среды, нарушения ландшафта и опасных геологических процессов (см. рис. 1.1).

Схему разрабатывают, сопровождая пояснительной запиской, где обосновывают принципиальные градостроительные решения, связанные с освоением территории. Эти мероприятия оценивают и с точки зрения охраны окружающей среды. Такая оценка является неотъемлемой часстью заключения о природных условиях. Уже на стадии районной планировки проводят ландшафтно-экологический анализ территории. В процессе составления схемы территориального использования выявляют не.

Рис. 1.2. Схема функционального зонирования крупной групповой системы населенных.

/ — зона преимущественного развития животноводства; 2 — зона преимущественного развития растениеводства; 3 — затапливаемые территории; 4 — зона преимущественного развития кратковременного отдыха; 5 — зона преимущественного развития длительного отдыха взрослых; б —зона преимущественного развития длительного отдыха детей; 7 — зона преимущественного развития промышленного строительства; в —зона преимущественного развития гражданского строительства; 9 — зона охраняемого природного ландшафта только степень пригодности природного комплекса для определенного вида его хозяйственного использования, но и прогнозируют нагрузку на природу при реализации проектируемой модели, изучают возможные изменения состояния окружающей среды, намечают пути поиска компромиссного решения, одновременно отвечающего производственно-экономическим задачам и удовлетворяющего экологическим требованиям охраны природных ресурсов.

На рис. 1.2 показана схема функционального зонирования района с ярко выраженной производственно-промышленной специализацией. Здесь учтены сложные взаимосвязи природных компонентов и влияние на них антропогенных факторов. При этом лимитирующая роль этих взаимосвязей является доминирующей, большей.

Такие схемы строят на основе поэтапного анализа природных факторов и корректировки модели на базе исследования производственных нагрузок на ландшафт, условий водообеспечения, инженерно-геологических и климатических, состояния биосферы и воздушного бассейна, ценности сельскохозяйственных земель, рекреационных и лесохозяйственных, водоохранных и резервных земель.

Разрабатывая схемы, характеризующие природные условия, уточняют данные о природной среде. Одновременно оценивают возможное ухудшение в перспективе геоморфологических, геологических и гидрогеологических условий на территории вследствие ее застройки и проведения мероприятий инженерной подготовки, особенно радикальных.

Читайте также: