Договорные цены в строительстве реферат
Обновлено: 05.07.2024
Договорная цена – это цена на строительство (ремонт) объектов. Она устанавливается заказчиком, подрядчиком с участием проектного института, субподрядных организаций в соответствии с действующим положением. В основе договорной цены сметная стоимость строительно-монтажных работ, поручаемых подрядной организацией. Договорная цена включает составляющие:
Пдог = Ссмр + П п з + Рн,
где Ссмр – сметная стоимость строительных и монтажных работ, затраты на устройство временных зданий и сооружений, дополнительные затраты на зимнее удорожание, разница в стоимости привозных материалов и электроэнергии относительно расчетных.
П п з – прочие затраты, относящиеся к деятельности подрядчика включают: доплаты за передвижной характер работ, доплаты связанные с вознаграждением за выслугу лет, затраты на командировочные расходы, надбавки за выполнение СМР вахтовым методом, затраты на НИР и др.
Рн – часть общего резерва средств на непредвиденные работы и затраты, учитываемые в сводном сметном расчете стоимости, за исключением сумм компенсируемых удорожание стоимости материалов и оборудования поставляемых заказчиком.
Резерв средств на непредвиденные работы и затраты направлен на компенсацию дополнительных расходов подрядчика при изменении способов производства работ, использования механизмов требуемых больших затрат чем в смете.
Договорные цены являются основой для заключения договоров подряда, а также для расчетов с подрядчиками. Договорные цены определяются в период разработки ТЭО (ТЭР) или на первой стадии проектирования. Они не меняются в течении времени строительства, если не изменяются объемы строительства по проекту. В договорную цену не включаются затраты по смете, не относящиеся к деятельности подрядчика: затраты на оформление отвода земель, на разбивку осей сооружений, возмещение расходов на освоение земель, компенсации за занимаемую землю и сносимые здания и сооружения, затраты на приобретение оборудования, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты на премирование за ввод объектов, за технический и авторский надзор. В случае строительства объектов под ключ затраты на приобретение оборудования и проектно-изыскательские работы могут быть включены в договорную цену.
Договорная цена может учитывать потребительский уровень качества, гарантию качества, своевременность ввода объектов.
В случае получения экономии, как разницы между договорной ценой и сметной стоимостью объекта, она не изымается заказчиком. Эта экономия частично поступает в бюджет, а остальная распределяется между заказчиком, подрядчиками, проектировщиками с учетом их конкретного вклада в снижение стоимости строительства. При превышении договорной цены, ее переутверждения не происходит, а дополнительные затраты отражаются на результатах производственно-хозяйственной деятельности подрядчика.
К сводному сметному расчету на объект прилагается ведомость договорной цены, в качестве цены предложения. Окончательно она устанавливается на контрактных переговорах, подрядных торгах.
Согласование, экспертиза и утверждение сметной стоимости
Проектная сметная документация подвергается экспертизе взависимости от важности объекта, источника финансирования (Госэкспертиза и др.). Во время экспертизы проверяется технико-экономическая обоснованность строительства, правильность определения сметной стоимости. Проектно-сметная документация включает и проект договорной цены. После экспертизы проектно-сметная документация передается генподрядчику, который согласовывает договорную цену. Генподрядчик рассматривает договорную цену с субподрядчиками даются замечания, исправления. Уточняется ведомость договорной цены и определяется полная сметная стоимость стройки, которая является ценой объекта. В завершении проект утверждается в соответствующих инстанциях.
Виды цен на строительную продукцию и методы ценообразования
В строительстве
Существуют следующие виды цен на строительную продукцию: твердая (окончательная), с открытым верхом, скользящая. Твердая (фиксированная) цена определяется на основе соглашения заказчика и подрядчика. При этом наибольший риск у подрядчика. Она может изменятся лишь при дополнительных объемах новых проектных решений по инициативе заказчика. Цена с открытым верхом предусматривает возмещение дополнительных затрат подрядчика, связанных с удорожанием ресурсов и др. причинами. Открытая цена с предельным верхом допускает возмещение дополнительных затрат подрядчика, но ограниченных лимитной ценой объекта. Скользящая цена корректируется каждый квартал с перерасчетом затрат, вызванных инфляцией, удорожанием ресурсов.
Для подготовки подрядных торгов заказчик составляет инвесторские сметы по укрупненным нормативам или данным аналогов. Подрядные организации готовят сметы подрядчика, учитывающие собственные затраты. При этом они используют аналоги собственной базы данных или нормативы УПСС, ТЕР. Сметная стоимость в указанных сметах рассчитывается в базисных ценах (периода издания норм и расценок), текущих ценах (периода времени проектирования, заключения контрактов), прогнозных ценах (периода времени строительства). Пересчет в другой уровень цен ведется с помощью расчетных или прогнозных индексов.
Для определения цен на строительство применяются базисно-индексный, ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-компенсаци-онный и с применением базы данных. Ресурсный – метод калькуляции затрат ресурсов в текущих ценах по данным потребностям ресурсов в рабочей документации. Ресурсная ведомость составляется с помощью ЭВМ. Она включает данные о трудоемкости работ, времени использования машин, расходе материалов, транспортных расходах. Цены на ресурсы могут приниматься поданным ТЕР-2001 и индексов пересчета цен на настоящий момент времени, сметные затраты на оплату труда могут приниматься по сложившемуся уровню зарплаты организации. Цены на эксплуатацию машин арендуемых могут приниматься поданным платежных документов фактических затрат. Для собственных машин затраты себестоимости рассчитываются путем калькуляции по элементам и видам затрат. Цены на материалы, изделия принимаются поданным платежных документов фактических затрат (при согласовании с заказчиком приобретения отдельных ресурсов по высоким ценам).
Возможно составление калькуляции расчета стоимости материалов, изделий с включением затрат на приобретение, транспортных и прочих издержек. Накладные расходы и нормативная прибыль рассчитываются по действующим нормативам от фонда оплаты труда. Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов изменения цен на ресурсы. Сначала составляется ресурсная ведомость и принимаются цены на базисный период. При отсутствии информации о текущих ценах на ресурсы происходит пересчет базисных цен с помощью текущих или прогнозных индексов цен.
Базисно-индексный метод основан на расчете сметной стоимости строительства по ценам базисного периода времени. В завершении сводного сметного расчета сметная стоимость строительства умножается на коэффициент перерасчета цен (индекса изменения цен) к текущему или прогнозному уровню. Индекс изменения цен рассчитывается как средневзвешенный показатель корректировки цен по структуре затрат по статьям сметной себестоимости и стоимости.
Базисно-компенсационный метод основан на расчете сметной стоимости в базисных или текущих ценах и последующем ее пересчете путем определения компенсаций по удорожанию. Метод ценообразования на основе использования базы данных состоит в накоплении информации о фактических стоимостных затратах по строительству объектов или его конструктивным элементам. Данные аналогов используются при составлении инвесторских и подрядных смет на строительство объектов.
Контрольные вопросы
1. Какая концепция цены принята в капитальном строительстве?
2. Из каких этапов строится процесс ценообразования в строительстве?
3. Как определяется лимитная цена?
4. Какова роль сметных норм в ценообразовании в строительстве?
5. Как распределяется сметная стоимость по группам затрат?
6. По какой формуле определяется цена на строительную продукцию?
7. Как формируются группы затрат для определения сметной стоимости?
12. Какова роль сметных норм в разработке единичных расценок и укрупненных сметных норм?
13. Как разработаны ГЭСН – 2001?
14. Каков порядок разработки сметной документации?
15. Из каких разделов состоит сводный сметный расчет?
16. В каких случаях составляются локальные сметы?
17. Как устанавливается договорная цена в строительстве?
18. Каков порядок согласований и утверждения сметной стоимости?
19. Какие методы ценообразования в строительстве наиболее приемлемые?
20. Какие территориальные единичные расценки ТЕР-2001 используются в вашем регионе? Какие поправочные коэффициенты применяются?
формирование договорной цены на готовую строительную продукцию реализуется на конкурсной основе через проведение подрядных торгов. Основанием для договорной цены является сметная стоимость строительства.
Договорные цены могут быть открытыми (уточнение по мере производства работ) либо твёрдыми (окончательными).
Договорная цена устанавливается на основании совместного решения заказчика и генерального подрядчика.
Заказчик имеет инвесторскую смету, где сметная стоимость строительства рассчитывается по укрупнённым нормативам.
За итогом договорной цены на строительную продукцию пок-ся отдельной строкой сумма НДС.
Содержание договорной цены отражается в формуле:
ДЦ1 – сметная стоимость СМР для подрядчика.
ДЦ2 – сумма средств на обеспечение инфраструктурой строительства.
ДЦ3 – расходы по уплате налогов за счёт средств заказчика.
При определении ДЦ1, отдельно рассчитывают лимитированные затраты подрядчика. Они не учитываются сметными нормами: расходы на возведение временных зданий и сооружений
· удорожание производства работ в зимний период
· норматив на непредвиденные работы и затраты
· содержание пожарной и сторожевой охраны
· расходы на организованный набор рабочих
· расходы на производство работ вахтовым методом
· премии за окончание строительства в договорной срок или досрочно и др.
лимитируемые затраты не относятся на с/с СМР подрядчика. Их оплачивают отдельно по соглашению между заказчиком и ген подрядчиком.
Уплата налогов – обязанность инвестора или, в его лице, заказчика.
15. Предпринимательская деятельность в строительстве.
1. Под лицензией понимается специальное разрешение на осуществление конкурсного вида деятельности
Строительная деятельность относится к числу лицензируемых видов деятельности. Лицензии в строительстве выдаются на:
- проектирование зданий и сооружений I и II учетной ответственности
- строительство зданий и сооружений
- инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений
Срок действия лицензии – 5 лет
Строительные лицензии выдают только тем организациям, которые отвечают определенным требованиям:
1. Руководители и специалисты должны иметь высшее или средне-специальное образование по специальности. При этом не менее 50% руководителей должны отработать не менее 3-х лет (высшее образование) и не менее 5 лет (среднее образование) в отрасли.
2. Организация должна иметь здания, помещения, строительная техника, сложные инструкции, технологическая оснастка, средства обеспечения безопасности, контроля и измерений.
3. Работники строительной организации должны повышать свою квалификацию не реже , чем каждые 5 лет.
4. Строительная организация должна выполнять все СНиПы и государственные стандарты.
У строительной организации должна быть система менеджмента качества выполненых СМР.
16. Подрядные торги.
1. Сущность тендерных торгов
2. Участники подрядных торгов
3. Объявление торгов
4. Предварительная классификация участников
5. Тендерная документация
7. Процедура торгов
8. Утверждение результатов
1. Тендер – конкурсная форма проведения подрядных торгов, представляет собой соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерных документациях.
Проведение тендера в строительстве означает внедрение конкуренции в инвестиционно-строительной сфере.
В России тендеры, проводимые в строительстве назначаются подрядными торгами.
Подрядные торги – форма размещения заказов на строительство объектов, предусматривающая выбор генподрядчика для выполнения СМР или оказания услуг на основе конкурса. Подрядные торги могут проводится при размещении заказов на:
· Строительство предприятий жилых и общественных зданий, сооружений, как производственного, так и непроизводственного назначения
· На выполнение проектных, инженерно-изыскательских, конструкторских, монтажных, пуско-наладочных и специальных работ
· На поставку комплексного технологического оборудования
· На управление проекта
· На подбор персонала
Объект торгов – строительный объект
Предмет торгов – конкретные виды СМР и услуг
Оферент – лицо, от имени которого предоставлена заявка
Участниками торгов являются юридические лица, подтвердившие своё право участвовать в торгах.
Основными видами подрядных торгов являются торги с предварительной классификацией (без предварительной классификации – чаще).
В зависимости от участия иностранных оферентов, торги бывают открытые и закрытые.
В зависимости от участия оферентов в процедуре торгов, торги делятся на гласные и негласные.
В зависимости от того, в который раз назначаются торги, бывают первичные и повторные.
Запрещается участвовать в торгах предприятиям, имеющим финансовую зависимость друг от друга.
2. Участники торгов:
При проведении торгов, заказчик осуществляет следующие функции:
· Принимает решение о проведении подрядных торгов и издаёт документы по своему предприятию
· Определяет лицо, которое будет выполнять функции организатора торгов; издаёт документ и заключает договор с ним
· Контролирует работу организатора торгов и имеет своего представителя в тендерном комитете
· Устанавливает окончательные условия контракта, и заключает его с победителем торгов
Заказчик должен обладать необходимыми инвестиционными ресурсами и квалификацией.
Организатором торгов может быть специализированное предприятие либо индивидуальное предприятие.
Функции организатора торгов:
· Подготавливает документы для объявления торгов
· Публикует объявления или рассылает приглашения
· Формирует тендерный комитет из экспертов
· Контролирует его деятельность и утверждает результаты торгов
· Рассматривает апелляции на решение тендерного комитета
· Распускает тендерный комитет
· Несёт все расходы по подготовке и проведению торгов
Состав тендерного комитета определяется заказчиком. К работе тендерного комитета могут привлекаться высококвалифицированные специалисты – представитель проектных, научно-исследовательских, инженерно – изыскательских и других организаций. С каждым из них организатор торгов заключает контракт, условия которого не разглашаются.
Функции тендерного комитета:
· Производит предварительную квалификацию претендентов
· Организует разработку и распространение тендерной документации и проводит ознакомление претендентов с этой документацией
· Обеспечивает сбор, хранение и оценку представленных оферт
· Осуществляет процедуру торгов и определяет победителя
· Публикует в СМИ отчёт о результатах торгов
Тендерный комитет имеет право делегировать часть своих полномочий научно-исследовательской или инженерно-консалтинговой компании.
Статус претендента присваивается юридическому или физическому лицу с момента их обращения в тендерный комитет.
Статус претендента утрачивается в случаях:
· По желанию претендента
· В случае не внесения первого задатка к моменту представления оферты
· В случае нарушения претендентом условий торгов
С момента регистрации оферты претендент приобретает статус оферента.
3. Объявление торгов.
Объявление и проведение торгов публикуется организатором торгов или, по его поручению, тендерным комитетом.
Объявления должны содержать сведения о:
· Наименование заказчика и организатора торгов (реквизиты)
· Наименование вида торгов, объекта и предмета торгов
· Краткая характеристика места строительства
· Ориентировочные объёмы и сроки выполнения СМР
· Сроки представления оферты и суммы задатка
· Инвестор, архитектор, ген-подрядчик и проектная организация.
Объявление о торгах должно быть проведено за 6 месяцев до предоставления оферты.
Раздел: Строительство
Количество знаков с пробелами: 43798
Количество таблиц: 0
Количество изображений: 0
Первые попытки систематизации и научного изучения нормирования затрат в строительстве были положены в отечественной практике русским инженером генерал-майором Вороновым, который в 1813г. разработал и предложил научную систему учета рабочего времени и создания научно обоснованных норм. Составленный на ее основе "Урочный реестр", прошедший переработку и переиздание в 1822г. под руководством инженера Попова, широко использовался для составления смет в строительстве на протяжении 19-го и начала 20-го веков.
Содержание работы
Введение………………………………………………………………………………….3
1. Общие положения по определению стоимости строительства в условиях развития рыночных отношений………………………………………………………………. 6
2. Методическая и сметно-нормативная база формирования договорной цены на строительную продукцию……………………………………………………………………….9
3. Роль договора в формировании суммы договорной цены на строительную продукцию………………………………………………………………………………………11
4. Формирование договорных цен на строительную продукцию…………………. 12
5. Методические подходы к определению стоимости строительно-монтажных работ и цены строительной продукции………………………………………………………………16
6. Состав договорной цены на строительную продукцию…………………………. 22
7. Инвесторская сметная стоимость строительно-монтажных работ. Методы и модели ее формирования………………………………………………………………………23
Заключение……………………………………………………………………………. 29
Литература………………………………………………………………………………31
Содержимое работы - 1 файл
Курсовая по сметному (Л).doc
Накладные расходы – расходы, предназначенные для компенсации затрат строительных организаций на обслуживание, организацию и управление строительством; определяются косвенным путем в %% от фонда оплаты труда рабочих.
Сметная прибыль – это нормативная прибыль подрядной организации в составе цены строительной продукции, предназначенная в основном для развития производственной базы и социальной сферы предприятия.
Накладные расходы и сметная прибыль определяется с применением новых нормативов от фонда оплаты труда по:
- накладным расходам согласно Методическим указаниям по определению величины накладных расходов в строительстве МДС 81-4.99, введенным в действие с 01.01.2000 постановлением Госстроя России от 17 декабря 1999 г. № 76;
- сметной прибыли согласно Методическим указаниям по определению величины сметной прибыли в строительстве МДС 81-25.2001, введенным в действие с 01.03.2001 постановлением Госстроя России от 28 февраля 2001 г. № 15; 5
- по работам, выполненным индивидуальными предпринимателями, величина накладных расходов рассчитывается по индивидуальной норме, при этом индивидуальная норма не должна превышать 50 % от фактической величины средств на оплату труда рабочих – строителей и механизаторов. Величина сметной прибыли по индивидуальной норме согласовывается с заказчиком и утверждается РЦЦСиОН.
Основанием для определения сметной стоимости строительства служат:
- проект и рабочая документация (РД) (включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства, а также пояснительные записки к проектным материалам);
- действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь.
2. Методическая и сметно-нормативная база формирования договорной цены на строительную продукцию
При определении свободной (договорной цены) на строительную продукцию используют соответствующую методическую и сметно-нормативную базу.
Сметно-нормативная база – это совокупность правовых, методических и нормативных документов, устанавливающих порядок определения стоимости строительства.
В МДС 81-35.2004 даны общие сведения о системе ценообразования и сметного нормирования в строительстве, положения по определению стоимости строительства, порядок составления сметной документации и определения стоимости строительства в составе предпроектных проработок. Также с 12 января 2004 года приняты новые Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве (МДС 81-33.2004). Относительно величины сметной прибыли с 01.03.2001 года действуют Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве (МДС 81-25.2001), кроме того в практической работе применяют Методические рекомендации по определению размера средств на оплату труда в договорных ценах и сметах на строительство и оплате труда работников строительно-монтажных и ремонтно-строительных организаций (МДС 83-1.99). В документе отражены предложения по оплате труда работников строительных организаций в соответствии с договорными ценами, сметами на строительство и договорами подряда, приводится общая нормативно-расчетная база определения средств на оплату труда в договорных ценах и сметах на строительство, методы определения средств на оплату труда, характеристика форм и систем оплаты труда, принципы разработки и применения единой тарифной сетки для оплаты труда работников любой строительной организации с конкретными примерами. В приложениях к МДС 83-1.99 дается перечень работ с тяжелыми и вредными, особо тяжелыми и особо вредными условиями труда, районные коэффициенты к заработной плате работников по регионам РФ. Для разработки применяются сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств МДС 81-3.99 ( и др. документы). В них освещены вопросы разработки сметных норм и расценок в расчете на 1 маш.-ч эксплуатации строительных машин (с примерами), даны рекомендуемые показатели годового режима работы строительных машин и автотранспортных средств в маш.-ч и поправочные коэффициенты по температурным зонам. В сметном нормировании и ценообразовании применяется обширный перечень сметных нормативов. Вопросами ценообразования и нормирования в строительстве занимается департамент Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, в регионах эти вопросы находятся в ведении Региональных центров по ценообразованию в строительстве ( РЦЦС) и Комитетов по строительству при администрации регионов.
Сметные нормы – совокупность ресурсов (затрат труда рабочих, времени работы строительных машин, потребности в материальных ресурсах), установленная на принятый измеритель строительных, монтажных и других работ в нормальных условиях. Главная функция сметных норм заключается в определении нормативного количества ресурсов на единицу измерения работ для последующего перехода к стоимостным показателям работ.
Федеральный уровень сметных нормативов включает ЭСН-84, ЕРЕР-84, СНиР-91, ГЭСН-2001, ФЕР-2001, УСН, УПБС, НВЗ, НДЗ, РМО.
Отраслевой уровень сметных нормативов: УПСС, ПРЗС, УСН, УРН, УПР.
Территориальный (региональный) уровень: ЕРС-99, УР, ПРС-98, ВРЕР-87.
Фирменный уровень: собственная сметно-нормативная база пользователя.
Классификация сметных нормативов по времени опубликования предполагает:
- на 01.01.69: ЕРЕР-69, УПВС;
- на 01.01.84: ЕРЕР-84, СЦМ-84, ЦЭМ-84, РМО-84;
- на 01.01.91: СНиР-91, УПВС ВР;
- на 01.07.99: ЕРС-99, ЕРР-99;
- на 01.01.2000: ФЕР-2001, ТЕР-2001;
3. Роль договора в формировании суммы договорной цены на строительную продукцию
Содержание договора строительного подряда как юридического документа представляет совокупность условий, по которым стороны пришли к соглашению. При составлении договора необходимо иметь в виду, что успех предпринимательской деятельности в каждом конкретном случае зависит от полноты содержания договора, редакции текста с точки зрения исключения возможности двоякого толкования и степени защищенности интересов договаривающихся сторон с позиций Гражданского кодекса (ГК).
Процесс написания конкретного договора состоит в фиксировании, то есть редакционном согласовании условий, регламентирующих будущую деятельность сторон.
Конкретные условия договора объединяются по разделам. В практике деловых отношений договора содержат более 20-ти разделов. Основными из них являются:
сроки выполнения работ;
приемка законченного строительством объекта;
условия расторжения договора;
имущественная ответственность, прочие условия и т.д.
Учитывая специфику производства строительной продукции, основными положениями (концепцией) ценообразования и сметного нормирования Госстроя РФ и Федерального агентства до строительству и жилищно-коммунальному хозяйству предусмотрены две основные формы взаиморасчетов за выполненные СМР — в объемах открытой договорной цены или в объемах твердой договорной цены.
Условиями определяются принятые:
— метод формирования ИСС СМР, в составе сметной стоимости СМР подрядчика;
— сметно-нормативная база (рекомендуемая Госстроем РФ или база пользователя);
— нормы накладных расходов и сметной прибыли (рекомендуемые Госстроем РФ- по видам СМР, видам строительства или нормы пользователя с указанием базы счета).
Таким образом, в договоре на подряд, при первой форме взаиморасчетов, записывается сумма инвесторской договорной цены плюс условия обязательного формирования компенсационного фонда (за счет средств инвестора).
Поэтому в договоре на подряд, при второй форме взаиморасчетов, записывается сумма инвесторской договорной цены (выделенной из состава СС), сформированной в текущем уровне сметных цен на ресурсы и тарифы на момент заключения договора на подряд.
4. Формирование договорных цен на строительную продукцию
В международной практике строительства, а также в настоящее время и в России подрядчик на строительство объекта, как правило, определяется на конкурсной основе путем проведения торгов. В этих условиях структура сметы формируется заказчиком с разбивкой сводного сметного расчета на отдельные части с выделением отдельных объектов или видов строительно-монтажных работ, для выполнения которых заказчик собирается пригласить отдельных подрядчиков. Такие работы называются лотом. В соответствии с заданием заказчика проектировщик или сам заказчик, подготавливая тендерную документацию, разбивает проект на отдельные лоты. Это могут быть как отдельные сооружения, так и отдельные виды работ (земельно-скальные, бетонные и др.). Стоимость каждого из лотов определяется либо локальной сметой, либо объектной, либо суммой нескольких объектных и локальных смет. Сумма сметных стоимостей по всем лотам образует сводный сметный расчет. Составленная проектировщиком проектно-сметная документация является собственностью заказчика. В этих условиях стоимость объекта строительства, определенная в проекте, является коммерческой тайной заказчика. Подрядчик или подрядчики, намеревающиеся принять участие в торгах, выкупив за небольшую сумму тендерную документацию, сами определяют стоимость строительства объекта, за которую они могут его построить.
Оценка тендерных предложений и выбор подрядчика определяются рядом факторов, главными из которых обычно являются: предлагаемая цена и гарантии выполнения работ в соответствии с требованиями заказчика, имидж подрядной строительно-монтажной фирмы, технические и технологические предложения, методы технологии производства работ, наличие инфраструктуры, финансовые условия и финансовые гарантии. После подведения итогов и определения подрядчика между заказчиком и подрядчиком заключается контракт или договор на выполнение определенного тендером или отдельными лотами объема работ. Важнейшей статьей контракта и для заказчика, и для подрядчика является цена контракта, которая определяется на основании обоюдно приемлемых финансово-экономических условий. К началу обсуждения договорной цены заказчик располагает сметой, составленной проектировщиком при разработке проекта. Подрядчик в пакете тендерных предложений представляет заказчику свою оценку стоимости строительства, в которой указывает предполагаемые издержки производства и планируемую прибыль. В крайне редких случаях заказчик и подрядчик сразу же находят обоюдно приемлемое решение. В подавляющем большинстве случаев компромиссное решение достигается путем достаточно напряженных переговоров и соответствующего обоснования подрядчиком вопросов ценообразования и формирования сметной стоимости.
Методическими указаниями по определению сметной стоимости строительной продукции рекомендуется следующий порядок формирования договорных цен на строительную продукцию.
Определение стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком в процессе заключения договора подряда (контракта) на строительство или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений. В ходе определения стоимости рекомендуется составлять:
• инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек) — при разработке предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвесторов;
• расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика — при подготовке заключаемого договора, в том числе при подрядных торгах на основании передаваемой инвестором тендерной документации.
Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных отношений, общей экономической ситуации, условий.
Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика рекомендуется составлять на текущем (прогнозном) уровне с использованием согласованных данных об объемах работ и потребности в ресурсах, содержащихся в документе инвестора. При этом учитываются экономические связи и цены, сложившиеся для данной подрядной организации.
Установление договорной цены являются завершающим этапом в определении стоимости строительства. Согласованная и принятая инвестором и подрядчиком сметная стоимость вида работ, объекта или их комплексов получает правовой статус договорной цены. В отечественной практике эта цена еще называется свободной.
Формирование договорной цены осуществляется на первой стадии инвестиционного цикла, при подготовке к заключению договора на строительный подряд. Заказчик уже имеет проектно-сметную документацию и согласие подрядчика как исполнителя строительства. Подрядчик готовит калькуляции издержек производства и сметы стоимости предстоящего строительства, исходя из реальных условий закупки материальных ресурсов и найма работников, состояния рынка и т.п.
При определении рыночных цен по сметам могут применяться различные методы: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-компенсационный, базисно-индексный, на основе исторических данных о ранее построенных объектах. Стороны договорного процесса имеют право свободного выбора метода определения стоимости объекта. Во всех случаях предпочтение отдается более оптимальной сметной нормативной базе и ресурсному методу определения стоимости строительства.
Порядок формирования свободных (договорных) цен
Письмо Госстроя РФ от 29.12.1993 N 12-349 (ред. от 25.04.1996) "О Порядке определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений". Основные тезисы.
Исходя из общей экономической политики Российской Федерации, а также ценовых соотношений, отражающих спрос и предложения на рынке инвестиций, основным направлением ценовой политики в строительстве становится дальнейшее расширение сферы применения свободных (договорных) цен на строительную продукцию.
Формирование этих цен осуществляется как инвестором (заказчиком), так и подрядчиком на равноправной основе. Более широкое применение таких цен создает условия, при которых они наилучшим образом выполняют свои функции в рыночном регулировании.
Основным методом экономической оптимизации цены строительной продукции в новых условиях являются подрядные торги.
На основе прогнозного уровня стоимости, заказчики и подрядчики формируют свободные (договорные) цены на строительную продукцию. Эти цены могут быть открытыми, т.е. уточняемыми в соответствии с условиями договора в ходе строительства, или твердыми, реальное применение которых будет возможным в перспективе, по мере стабилизации рынка.
Подготовка обоснования договорной цены на строительство является обязанностью подрядчика. При проведении тендерных торгов договорная цена устанавливается после оценки и сопоставления предложений, предъявленных подрядчиками, а если торги не проводятся - на основании согласования ее между заказчиком и генподрядчиком.
В результате совместного решения оформляется протокол согласования договорной цены, который становится неотъемлемой частью договора подряда. Рекомендуемая форма этого документа приведена ниже.
Договорные цены на строительство рекомендуется формировать по стройкам в целом с распределением по объектам и комплексам/наборам субподрядных работ.
После установления договорной цены на строительство и получения сводного сметного расчета стоимости строительства, сметные документы подлежат уточнению заказчиком и служат в качестве документации, определяющей общий размер средств, необходимых для осуществления стройки. Сумма НДС приводится отдельной строкой также за итогом договорной цены.
Методы расчета цены
Метод "издержки плюс фиксированная прибыль" - простой и распространенный метод. Величина наценки, может быть стандартной или дифференцироваться по видам работ, по стоимости единицы изделия, что позволяет учесть особенности спроса и конкуренции и определить и оптимальную цену. Подрядчки хорошо знают свои издержки, и нет необходимости пересматривать цены вслед за колебаниями спроса. Данный метод считается справедливым по отношению и к подрядчику, и к заказчику, он уменьшает негативные последствия от ценовой конкуренции.
Метод, ориентированный на спрос. Цена устанавливается подрядчиком из расчета желаемого объема прибыли и спроса, формирующегося при установленном уровне цен.
Метод, ориентированный на конкурентов. Подрядная фирма отталкивается от цен конкурентов. Цена назначается с учетом сложившегося уровня текущих цен, меньше внимания обращается на показатели собственных издержек или спрос. На высококонкурентных рынках обычно у подрядчика не выбора.
Метод "пробных продаж". Достаточно эффективным способом оценки спроса являются пробные предложения реализации продукции. Этот метод используется в тех случаях, когда мало информации о рынке.
Наш набор форм позволяет вывести простую и понятную смету из любого файла в формате ГРАНД-Сметы.
Итоговые цены по позициям
Сразу видна итоговая стоимость работ и материалов по каждой позиции сметы с учетом ндс и всех коэффициентов
Разрешено применять
Федеральным законом от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" разрешено применять индивидуальные формы сметной документации.
Расшифровка cостава работ
Расшифровка состава работ позволяет наглядно сопоставлять вознаграждение и необходимый объем работ.
Что говорят наши клиенты
Измаилова Эльмира Раисовна
руководитель ООО АЗОН (г.Казань)
"В форме предельно понятно указаны виды работ и их стоимость, стоимость материалов, что значительно упрощает расчеты экономистов по рентабельности процессов, работу сметчиков по предоставлению данных. Нет необходимости производить расчеты вручную в таблицах ХЛ формата."
Павлова Екатерина Геннадьевна
инженер-сметчик г.Набережные Челны
". Форма позволяет перевести сметный расчет в доступную форму для проведения коммерческих переговоров, для подготовки тендерных предложений и т.п. Сразу видна стоимость каждой позиции с учетом всех начислений малопонятных неспециалисту. Заказчики охотно принимают данную форму. "
Магина Ирина Федоровна
сметчик-эксперт (г.Зеленодольск)
"Благодаря вашей разработке я гораздо быстрее делаю справки о стоимости произведенных строительно-ремонтных работ, понятные участникам суда. "
Груздева Екатерина Леонидовна
инженер-сметчик (г.Ижевск)
"Ваша авторская разработка "Расчет договорной цены" - просто не заменима в работе сметчика. Она позволяет отвечать на множество вопросов пользователей сметных расчетов."
Автор: Крайнев Дмитрий | | Публикации | 4465 | Время чтения: 7 мин. | Читать позднее
Когда необходимо заказать выполнение какой-либо работы, не всегда просто понять, какой именно договор нужно подписать с исполнителем. В этой статье мы расскажем о договоре подряда и чем он отличается от иных, с точки зрения зрения обычного человека (не юриста), схожих договоров. Отдельно подробнее рассматриваем наиболее распространённые виды договора строительного подряда, такие как договоры по строительству загородных домов, бань и стационарных теплиц.
1. Отличие договора подряда от других схожих договоров
Для начала разберем интуитивно понятные вещи, чем договор подряда отличается от смежных видов договоров: оказания услуг и договора купли-продажи вещи.
А. Договор возмездного оказания услуг отличается от договора подряда тем, что его сутью в первую очередь является само осуществление конкретных действий и (или) деятельности, то есть оказание услуги. Сама услуга и результат ее оказания в этом случае может вообще не иметь никакого материального выражения. Так, не всегда возможно “пощупать” результат оказания юридических или медицинский услуг, услуг по обучению ребенка или консультационных услуг, тем не менее сама по себе консультация юриста или часовая тренировка по плаванию с тренером является именно тем результатом работ, который оплачивает заказчик.
Результатом же исполнения договора подряда всегда является какая-то материальная вещь, которую можно предъявить и передать заказчику. К примеру, Вы заказываете художнику нарисовать портрет Вашего супруга по фотографии, которую ему предоставляете. Художник рисует портрет и передает картину - результат работы, который Вы и оплачиваете.
Б. Договор купли-продажи вещи отличается от договора подряда тем, что его используют для покупки уже, как правило, готовой, созданной вещи. А вот по договору подряда заказчик дает подрядчику индивидуальное задание для создания или улучшения конкретной вещи, и даже иногда предоставляет материалы для ее изготовления и создает определенные условия для выполнения этой работы.
2. Договор строительного подряда и его существенные условия
Российское гражданское законодательство предусматривает несколько видов договоров подряда:
а) бытовой подряд;
б) строительный подряд;
в) подряд на выполнение проектных и изыскательских работ;
г) подрядные работы для государственных или муниципальных нужд.
Суть строительного подряда состоит в том, что заказчик дает конкретное задание подрядчику, чтобы тот построил какое-либо здание, сооружение, предприятие либо выполнил другие строительные работы, результат которых заказчик принимает и оплачивает.
К строительным работам стоит относить капитальный ремонт зданий, работы по установке и закреплению различных стальных, железобетонных и иных изделий на строительном объекте, проверка работы электрооборудования на объекте (пусконаладочные работы), плотничные, отделочные работы и другие.
В некоторых случаях стороны подписывают договор, в соответствии с которым подрядчик обязуется не только построить по заданию заказчика определенный объект в установленный договором срок, но и обеспечить эксплуатацию здания после его сдачи-приемки.
Заказчиком в таких отношениях может выступать физическое лицо, юридическое лицо и даже Российская Федерация в лице своих представителей (госорганов). Исполнителем подрядных работ выступает, как правило, профессионал со свидетельством допуска к определенным видам строительных работ, выданным строительной саморегулируемой организацией.
Итак, существенными условиями договора подряда на выполнение строительных работ являются:
а) условия о предмете договора (где и какие именно строительные работы осуществлять; при этом чаще всего сами работы подробно описываются в технических документах, которые являются приложениями к самому договору);
б) условия о создании подрядчику приемлемых условий для ведения строительных работ (это может быть и предоставление пригодного для строительства земельного участка, и к примеру, сооружения для реконструкции именно в том состоянии, которое описано в договоре);
в) условия о цене договора (ввиду того, что строительные работы, как правило, отличаются поэтапностью и на каждом этапе необходимы разные материалы и виды работ, разрабатывается смета, причем цена договора может быть твердой, так и приблизительной);
г) условия о сроке выполнения строительных работ (внутри общего срока можно также указать сроки этапов строительных работ).
Что же касается цены договора и сметы, то на практике нередко бывает, что после того, как работы уже начаты, подрядчик вдруг осознает, что учел в смете не все расходы и закрепил не все этапы работ. В этом случае он обязан сообщить об этом заказчику и попытаться согласовать увеличившуюся стоимость работ.
В свою очередь заказчик имеет возможность доказать, что эти дополнительные расходы совершенно не нужны. В таком случае он не будет нести ответственности за простой подрядчика. К тому же помните, что если подрядчик не сообщил о необходимости согласования новой сметы и начал выполнять дополнительные работы, заказчик имеет право их не оплачивать. Впрочем, если подрядчик докажет, что если бы он остановил стройку и не начал выполнять дополнительные работы незамедлительно, то здание бы повредилось или обрушилось, он будет иметь право на оплату этих работ.
Важно также учесть, что закон четко регулирует, кто из сторон договора и в каких случаях несет риск случайной гибели или повреждения строящегося объекта. Одна сторона, подрядчик, несет эти риски до момента принятия второй стороной, заказчиком, построенного объекта. Вместе с тем из этого правила есть исключение: если здание уничтожается или повреждается из-за некачественных материалов или инструментов, переданных именно заказчиком, или если именно заказчик настоял на неправильном методе выполнения конкретных строительных работ, в таком случае именно заказчик несет риски порчи или уничтожения объекта.
В связи с этим в договоре можно предусмотреть обязанность застраховать подобные риски, однако сам факт страхования не означает того, что стороны не должны предпринимать все разумные меры для сохранности строящегося здания.
3. Последствия нарушения условий договора строительного подряда
Разумеется, заказчик имеет право проверять, как идут строительные работы: использует ли подрядчик согласованные материалы, укладывается ли в обусловленные договором сроки и др. Более того, заказчик может давать конкретные детальные указания подрядчику в рамках их договоренностей. Вместе с тем закон запрещает вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность строителей.
Если заказчик во время выполнения работ заметил какие-либо отступления от договора, однозначно ухудшающие качество строительных работ, со стороны подрядчика, он должен заявить об этом незамедлительно. В обратном случае заказчик лишается права заявлять о ранее замеченных недостатках спустя некоторое время.
Тем не менее важно понимать, что строители, выполнившие некачественную работу, не могут оправдываться тем, что заказчик не надзирал за ними должным образом и поэтому они нарушили условия договора.
Когда подрядчик считает, что работы полностью завершены, он должен сообщить об этом заказчику. Момент приемки работ очень важен.
! Акт приемки работ необходимо подписывать только после всестороннего обследования объекта строительства и установления его качественности и полного соответствия условиям договора.
Нередко условия договора или закон обязывает производить специализированные испытания перед тем, как сдать и принять объект строительства.
Если объект строительства не проходит испытания или заказчик вдруг обнаруживает какие-либо недостатки качества объекта, он имеет право не подписывать акт приема-передачи объекта.
Разумеется, подрядчик отвечает перед заказчиком в том случае, если без согласования отступил от детализированного задания заказчика или выполнил некачественную работу. К тому же, если подрядчик, проводя реконструкцию здания или его капитальный ремонт, снизил уровень надежности и прочности, он отвечает и за это. Вместе с тем, если строитель докажет, что незначительное отступление от задания заказчика в целом не снизило качество объекта, он не понесет за это ответственность.
Конечно, некоторые дефекты можно выявить, только начав пользоваться зданием, так что чаще всего устанавливается гарантийный срок, в течение которого подрядчик за свой счет должен устранять выявленные недостатки. Исключением являются случаи нормального износа здания или его неправильной эксплуатации. Как правило, предельный срок для предъявления дефектов подрядчику составляет 5 лет.
К тому же кроме условий заключенного договора, нельзя нарушать требования законодательства по охране окружающей среды, а также нормы, регулирующие условия безопасности проведения различных строительных работ. Именно подрядчик несет ответственность за нарушение указанных норм, даже если подобные указания исходили со стороны заказчика. Причем, как разъяснено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.07.2013 № 1488/13, чтобы обеспечить исполнение указанных обязанностей, в договор можно включить условие о неустойке, взыскиваемой в пользу заказчика.
Чтобы скачать Образец договора строительного подряда, перейдите по ссылке .
Читайте также: