Суперфиций это в гражданском праве кратко

Обновлено: 07.07.2024

Заметка в телеграфном стиле о ст. 271 ГК, родившаяся как obiter dictum.

При разрушении строения право по ст. 271 ГК на земельный участок сохраняется при условии начала восстановления строения в течение трех лет (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 N 17616/07). Поскольку в законодательстве отсутствуют нормы, регулирующие отношения по вопросу о праве пользования частью земельного участка в период восстановления поврежденного здания, следует применить аналогию закона – ст. 39 ЗК. Суд указал, что истец, как законный пользователь части земельного участка, обладает правом на ремонт и восстановление здания, а действия ответчика, препятствующего восстановлению здания, нарушают права истца.

Приобретатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.07.2017 N 35-КГ17-4).

Итак, ст. 271 предоставляет собственнику строения самостоятельное право пользования участком, независимое от права собственника этого участка и независимое от каких-либо отношений между ними. Отсюда должно следовать, что даже в случае принудительного прекращения права собственности на участок (конфискация, например) судьба права пользования должна определяться отдельно. Право пользования должно пережить и трансформации самого участка.

Таким образом, перед нами, по-моему, очень мощная разновидность суперфиция. Как минимум (здесь должен быть смайлик, но ведь это текст на серьезном ресурсе).

Суперфиций (от лат. Superficies solo cedit - Строение следует за землей ) — термин, используемый в праве некоторых государств Западной Европы. Обозначает особое вещное право на застройку земельного участка, принадлежащего другому лицу. Может передаваться по наследству, выступать в роли кредитного залога, может быть отчужден в пользу третьих лиц. Устанавливается на определенный или неопределенный срок.

Понятие суперфиция было впервые сформировано в римском праве. Здесь суперфиций рассматривался как разновидность права на чужие вещи (лат. jus in re aliena ). Суперфиций отличался от простого договора аренды тем, что он имел вечный и наследственный характер и мог отчуждаться вне зависимости от согласия владельца земли.

Содержание

Россия

В Гражданском кодексе России суперфицию соответствует право пользования чужим земельным участком собственником недвижимости, которая находится на этом участке [1] (статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

См. также

Источники

Ссылки

Wikimedia Foundation . 2010 .

Полезное

Смотреть что такое "Суперфиций" в других словарях:

СУПЕРФИЦИЙ — (от лат. superficio наземная часть строения) в римском праве наследственное и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле. В гражданском праве РФ ему соответствует право пользования земельным участком собственником… … Юридический словарь

СУПЕРФИЦИЙ — Право пользования чужой землей для сооружения на ней здания, по римск. праву. Словарь иностранных слов, вошедших в состав русского языка. Чудинов А.Н., 1910 … Словарь иностранных слов русского языка

суперфиций — сущ., кол во синонимов: 1 • право (57) Словарь синонимов ASIS. В.Н. Тришин. 2013 … Словарь синонимов

Суперфиций — (лат. superficies) в римском праве возможность иметь строение на чужом участке и пользоваться им. В силу С. возникало и право бессрочного пользования земельным участком, на котором возведено строение (по договору с собственником или в … Энциклопедия права

СУПЕРФИЦИЙ — (лат. superficio наземная часть строения) в римском частном праве наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле. В российском гражданском праве С. соответствует право пользования… … Юридическая энциклопедия

Суперфиций — (от лат. superficies поверхность) в праве некоторых буржуазных государств Западной Европы особое вещное право на строения и посадки на земельном участке, принадлежащем другому лицу. С. впервые сформировался в римском праве, где он… … Большая советская энциклопедия

Суперфиций — в римском праве так называлось вещное наследственное право пользования чужой землей для возведения на ней зданий. В средние века институт этот получил гораздо более широкое приложение: под С. понималось и пользование чужой землей ради других… … Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона

СУПЕРФИЦИЙ — (лат. superficio наземная часть строения) в римском праве наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле. В гражданском праве РФ С. соответствует право пользования земельным… … Энциклопедия юриста

суперфиций — (от лат. superficio наземная часть строения) в римском праве наследственное и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле. В гражданском праве РФ ему соответствует право пользования земельным участком собственником… … Большой юридический словарь

Развитие различных форм пользования земельными участками в России связано с высокой рыночной стоимостью земли и с невозможностью приобретения земельного участка для индивидуального жилищного строительства гражданами на ином, кроме права собственности, вещном праве.

После введения в 2001 г. в действие Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования не допускается. Это закреплено в п. 2 ст. 20 и п.1 ст. 21 ЗК РФ. Одним из вариантов разрешения данной проблемы предлагается введение отчуждаемого, закладываемого и передающегося по наследству вещного права застройки (известного как многим европейским странам, так и русскому дореволюционному и советскому (вплоть до 1949 г.) праву.

Понятие — суперфиций: генезис права застройки

При выборе права будущего строительства в ряде государств право застройки уступает праву собственности. Это объясняется опасениями участников данных правоотношений длительностью сроков договоров о застройке в связи с тем, что со временем потребуется внесение каких-либо изменений в договор, а это не всегда может быть возможно (к слову, в России в связи с моделированием вещного права застройки предложен срок действия договора – от 50 до 199 лет).

Развитие права застройки в российском праве

В отечественном праве возможность застройки на чужой земле не рассматривалась в качестве ограниченного вещного права вплоть до конца XIX в. Однако необходимость охраны построек, возведенных на чужих участках, возникла гораздо раньше Востребованность специального правового регулирования права застройки была связана с давлением со стороны собственников земельных участков на владельцев строений, расположенных на их землях, вследствие которого собственники земель вынуждали заключать с ними краткосрочные договоры аренды за высокую плату. Лица, не заключившие договор, либо не выплачивающие арендную плату, подлежали выселению с земельных участков.

В конце 90-х гг. XX в. в российской цивилистике вновь заговорили о возможности введения права застройки как ограниченного вещного права. Однако в действующем законодательстве до сих пор закрепляется лишь отдельное правомочие застройки собственника, либо обладателя права пожизненного наследуемого и постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, принадлежащий другому лицу (государству или муниципальному образованию). Не запрещается право застройки и на арендованном земельном участке.

В Концепции развития гражданского законодательства РФ (одобрена Советом при Президенте РФ) 2009 г. предлагается ввести в ГК РФ срок суперфиция (50-199 лет), в пределах которого заинтересованному лицу будет предоставляться возможность застройки территории. Продлению суперфиций не подлежит. Как и любому землепользователю, суперфициару (обладателю права) вменяется обязанность учитывать целевое назначение участка, соблюдать градостроительные регламенты и ранее установленные сервитуты.

Современное понимание сущности права застройки

Право застройки приобрело популярность не только при возведении зданий, но и при строительстве и пользовании их составными частями (жилыми и нежилыми помещениями). В связи с чем была создана самостоятельная форма права застройки как наследственное право застройки жилого помещения, обремененное правом длительного пользования жилым помещением.

Основания возникновения и прекращения права застройки

Основания возникновения права застройки

Как правило, возникновение права застройки связывают с его регистрацией в реестре прав на недвижимое имущество. В настоящее время положения о возникновении права застройки в зарубежных правопорядках регулируется по-разному. Наиболее типичные основания возникновения указанного права:

соглашение сторон на (основании договора);
в силу завещания;
на основании судебного решения.

Основания прекращения права застройки

Основания прекращения права застройки более разнообразны. В зависимости от особенностей национальных законодательств, основаниями прекращений правоотношений могут выступать:

истечение срока, установленного договором (При этом, законодатель не всегда закрепляет минимальный и максимальный сроки права застройки. В практике большинства стран срок застройки составляет не менее 10 и не более 99 лет);
соглашение сторон (отмена права застройки по соглашению между застройщиком и собственником земельного участка);
совпадение в одном лице собственника и застройщика;
при просрочке уплаты взносов;
отказ землепользователя от права пользования;
неиспользование земельного участка для застройки в течение установленного законом или договором срока (как правило, на основании судебного решения).

Права и обязанности застройщика

Права застройщика:

возведение строения в соответствии с договором;
приобретение права собственности на построенные сооружения (это не является общим правилом для зарубежных правопорядков, скорее, наоборот);
отчуждение права застройки (в некоторых правовых системах для реализации этого права требуется согласие собственника). По общему правилу отчуждение возможно в виде возмездной сделки (продажи). Однако в ряде стран не запрещается и безвозмездное отчуждение с переходом к покупателю всех прав и обязанностей из договора застройки;
передача по наследству (как по завещанию, так и по закону);
обременение другими вещными правами (например, в содержание наследственного права застройки можно включить возможность застройщика обременить наследственное право застройки ипотекой, поземельным или рентным долгом, вещным обременением с согласия землевладельца. При этом размер кредита под ипотеку не может составлять более половины стоимости права застройки, регулярное погашение ипотеки должно начаться не позднее, чем через четыре года после предоставления кредита, а прекратиться – не позднее, чем за 10 лет до окончания срока наследственного права застройки);
право на компенсацию, либо на приобретение права собственности на строение по окончанию действия права застройки;
право на заключение договора на новый срок (именуемое как привилегия).

Обязанности застройщика в силу права застройки:

вносить плату за застройку в предусмотренные договором сроки (Учитывая длительный характер отношений по застройке, зарубежные законодатели исходят из принципа разрешения вещного обеспечения платы на застройку. Для защиты интересов владельца земельного участка право выплаты может гарантироваться вещным обременением (с условием ценностной оговорки, то есть с возможностью пересмотра размера платы в связи с изменяемыми обстоятельствами), которое подлежит регистрации;
нести публичные повинности, в том числе и налоги;
согласно договору возможно возложение обязанности по обязательному страхованию объекта;
освободить земельный участок от строения по окончании срока договора, либо предать строение собственнику, как правило, с возможностью возмещения стоимости;
использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Публикуем ссылку на статью, как только она выходит. Отдельно даём знать о важных изменениях в законах.

Присылаем статьи пару раз в неделю. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновить на сайте.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!
Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

Эмфитевзис и суперфиций относились к числу прав на чужие вещи и представляли собой вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей. Оба эти права сходны с сервитутами в том отношении, что как сервитуты, так и суперфиций и эмфитевсис являлись правами пользования чужой вещью. Однако отличительным критерием суперфиция и эмфитевзиса от сервитутов служила широта содержания и долгосрочность их действия.

Эмфитевта обязан платить оброк (vectigal, canon) без сбавки при случайном ухудшении объекта или недороде и подати, содержать участок в надлежащем состоянии. Он имел право на владельческую защиту и петиторные иски (actio vectigalis), приобретать плоды с момента их отделения (separatio), отчуждать и закладывать вещь с доведением этого до сведения собственника, который имел право преимущественной покупки или получения 2 % от продажной цены или от стоимости эмфитевзиса.

Эмфитевзис устанавливался путем договора аренды на 100 и более лет (аренда на срок до 99 лет не создавала на дальнейшее ограничений правам номинального собственника) легата и давности. Прекращался при несоблюдении обязанностей эмфитевтой (нанесение большого ущерба, неуплата 3 года оброка или налогов), причем последующее исполнение не могло предотвратить выселения, при отказе и при погасительной давности. Собственник имел actio emphyteuticaria (иск в защиту собственника земли).

Суперфиций (superficies) — наследственное и отчуждаемое право пользования чужой городской землей для возведения на ней строения, право бессрочного пользования земельным участком, на котором была произведена застройка, либо по договору с собственником, либо если собственник не оспорил в свое время неправомерности застройки его участка. По существу это был городской вариант эмфитевзиса, поскольку обязанность использования участка под сельскохозяйственную обработку предполагалась только для сельской местности.

Суперфициарий обязан уплачивать собственнику земли solarium (плату за землю) с ответственностью за предшественников и подати. Он имел право закладывать вещь и обременять ее сервитутами, не нарушая интересов собственника земли, а отчуждать — с согласия собственника. При прекращении суперфиция сохранялось право собственности на строительные материалы, строение же поступало в пользу собственника земли. Суперфиций охранялся владельческими интердиктами и петиторными исками (utiles rei vindicatio). Если суперфиций принадлежал нескольким лицам, они были уполномочены на иск, аналогичный иску о разделе общей собственности.

Суперфиций устанавливался договором, легатом и давностью. Для передачи суперфиция требовалась традиция.

Суперфиций прекращался путем истечения срока, невзноса платы, отказа, слияния и погасительной давности. Уничтоженные строения не прекращали суперфиция.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на ЛитРес

17. Понятие и виды вещных прав. Эмфитевзис и суперфиций

17. Понятие и виды вещных прав. Эмфитевзис и суперфиций Вещным называется такое право, которое предоставляет его носителю возможность непосредственного воздействия на вещь, иными словами, предметом (объектом) такого права является вещь. Вещное право является абсолютным

34. Имущественные права на чужие вещи: понятие и виды. Эмфитевзис и суперфиций

34. Имущественные права на чужие вещи: понятие и виды. Эмфитевзис и суперфиций Имущественные права на чужие вещи — вещные права не собственника, а других лиц, которые не могли иметь (как собственник) всех правомочий по отношению к вещи, с которой собственник согласно

63. Эмфитевзис и суперфиций

63. Эмфитевзис и суперфиций Близки к сервитутам вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей: эмфитевзис (emphyteusis) – сельскохозяйственные земли для обработки и суперфиций (superficies) – городские земли для застройки. Эти права

Читайте также: