Соотношение жилищного и гражданского законодательства кратко

Обновлено: 07.07.2024

  • Энциклопедия судебной практики. Применение к жилищным отношениям иного законодательства (Ст. 8 ЖК)
  • 1. Преимущественное действие норм жилищного законодательства при регулировании жилищных отношений
    • 1.1. При регулировании жилищных правоотношений ЖК РФ имеет преимущество перед остальными нормативными актами
    • 1.2. Вопросы оплаты коммунальных услуг регулируются в первую очередь жилищным законодательством
    • 1.3. Порядок определения объема коммунального ресурса, поставляемого в жилые дома для оказания коммунальных услуг, в приоритетном порядке регулируется нормами жилищного законодательства
    • 1.4. Расторжение и прекращение договора социального найма возможно только по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, положения Гражданского кодекса РФ применению не подлежат
    • 2.1. К правоотношениям, касающимся отпуска и оплаты тепловой энергии для оказания коммунальных услуг, помимо норм жилищного законодательства применяются также общие положения гражданского права об энергоснабжении
    • 2.2. Правоотношения собственников жилых помещений в многоквартирном доме регулируются не только жилищным законодательством, но и положениями гражданского законодательства
    • 2.3. К отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, помимо норм жилищного законодательства применяются также положения гражданского законодательства
    • 2.4. Поскольку ЖК РФ не урегулированы вопросы распределения расходов по содержанию жилого помещения, находящегося в долевой собственности, в соответствующих спорах подлежит применению ст. 249 ГК РФ
    • 2.5. К жилищным отношениям могут применяться сроки исковой давности, предусмотренные ГК РФ
    • 2.6. Допустимо заключение договоров цессии в отношении обязательств, вытекающих из отношений по коммунальным услугам
    • 3.1. На отношения, связанные с управлением многоквартирным домом, распространяется Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей"
    • 3.2. На жилищные отношения в области предоставления коммунальных услуг распространяется Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей"

    Энциклопедия судебной практики
    Применение к жилищным отношениям иного законодательства
    (Ст. 8 ЖК)

    1. Преимущественное действие норм жилищного законодательства при регулировании жилищных отношений

    1.1. При регулировании жилищных правоотношений ЖК РФ имеет преимущество перед остальными нормативными актами

    Как всякий специальный закон, Жилищный кодекс Российской Федерации имеет преимущественное действие в жилищных отношениях.

    1.2. Вопросы оплаты коммунальных услуг регулируются в первую очередь жилищным законодательством

    В настоящем деле спор касается поставки коммунальных ресурсов в индивидуальные жилые дома и внесения за них платы, следовательно, в силу подпункта 10 части 1 статьи 4, статьи 8 ЖК РФ должен рассматриваться с учетом правовых норм, регулирующих жилищное законодательство.

    Исходя из названных норм, суды правильно сочли, что в рассматриваемом случае ЖК РФ является специальным законом.

    Исходя из положений статьи 8 Жилищного кодекса РФ к жилищным отношениям, связанным с внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом. Таким образом, особенности оплаты жилых помещений, в том числе в общежитии, размер платы, сроки ее внесения и ответственность за нарушение обязанности по оплате в первую очередь регулируются жилищным законодательством.

    1.3. Порядок определения объема коммунального ресурса, поставляемого в жилые дома для оказания коммунальных услуг, в приоритетном порядке регулируется нормами жилищного законодательства

    Порядок определения объема коммунального ресурса, поставляемого в жилые дома для оказания коммунальных услуг, в приоритетном порядке регулируется нормами жилищного законодательства (пункт 10 части 1 статьи 4, статья 8 Жилищного кодекса Российской Федерации).

    Порядок определения объема коммунального ресурса, поставляемого в жилые дома для оказания коммунальных услуг, в приоритетном порядке регулируется нормами жилищного законодательства (п. 10 ч. 1 ст. 4, ст. 8 Жилищного кодекса Российской Федерации).

    Порядок определения объема коммунального ресурса, поставляемого в жилые дома для оказания коммунальных услуг, в приоритетном порядке регулируется нормами жилищного законодательства (пункт 10 части 1 статьи 4, статья 8 Жилищного кодекса Российской Федерации).

    Порядок определения объема коммунального ресурса, поставляемого в жилые дома для оказания коммунальных услуг, в приоритетном порядке регулируется нормами жилищного законодательства (п. 10 ч. 1 ст. 4, ст. 8 Жилищного кодекса Российской Федерации).

    Порядок определения объёма коммунального ресурса, поставляемого в жилые дома для оказания коммунальных услуг, в приоритетном порядке регулируется нормами жилищного законодательства (пункт 10 части 1 статьи 4, статья 8 Жилищного кодекса Российской Федерации).

    Порядок определения объёма коммунального ресурса, поставляемого в жилые дома для оказания коммунальных услуг, в приоритетном порядке регулируется нормами жилищного законодательства (пункт 10 части 1 статьи 4, статья 8 Жилищного кодекса Российской Федерации.

    Порядок определения объема коммунального ресурса, поставляемого в жилые дома для оказания коммунальных услуг, регулируется нормами жилищного законодательства (п. 10 ч. 1 ст. 4, ст. 8 ЖК РФ).

    Порядок определения объема коммунального ресурса, поставляемого в жилые дома для оказания коммунальных услуг, регулируется нормами жилищного законодательства (п. 10 ч. 1 ст. 4, ст. 8 ЖК РФ).

    Порядок определения объема коммунального ресурса, поставляемого в жилые дома для оказания коммунальных услуг, регулируется нормами жилищного законодательства (п. 10 ч. 1 ст. 4, ст. 8 ЖК РФ).

    Порядок определения объема коммунального ресурса, поставляемого в жилые дома для оказания коммунальных услуг, регулируется нормами жилищного законодательства (п. 10 ч. 1 ст. 4, ст. 8 ЖК РФ).

    1.4. Расторжение и прекращение договора социального найма возможно только по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, положения Гражданского кодекса РФ применению не подлежат

    Судам необходимо иметь в виду, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления возможны лишь по установленным в Жилищном кодексе Российской Федерации основаниям и порядке.

    Применение положений Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма не допускается.

    Расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления возможны лишь по установленным в Жилищном кодексе Российской Федерации основаниям и порядке. Применение положений Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по расторжению и прекращению договора социального не допускается.

    2. Применение норм гражданского законодательства к жилищным отношениям

    2.1. К правоотношениям, касающимся отпуска и оплаты тепловой энергии для оказания коммунальных услуг, помимо норм жилищного законодательства применяются также общие положения гражданского права об энергоснабжении

    Правоотношения по отпуску и оплате тепловой энергии на цели оказания коммунальных услуг помимо общих положений гражданского права об энергоснабжении (параграф 6 главы 30 ГК РФ) подпадают под специальное регулирование норм жилищного законодательства (раздел VII ЖК РФ).

    Правоотношения по отпуску и оплате тепловой энергии на цели оказания коммунальных услуг собственникам помещений многоквартирных жилых домов, помимо общих положений гражданского права об энергоснабжении (параграф 6 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации), подпадают под специальное регулирование норм жилищного законодательства (раздел VII Жилищного кодекса Российской Федерации).

    2.2. Правоотношения собственников жилых помещений в многоквартирном доме регулируются не только жилищным законодательством, но и положениями гражданского законодательства

    В соответствии со статьями 8, 36 ЖК РФ к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

    Таким образом, правоотношения собственников помещений в многоквартирном доме регулируются в том числе нормами ГК РФ.

    2.3. К отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, помимо норм жилищного законодательства применяются также положения гражданского законодательства

    В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44-48 ЖК РФ.

    Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

    В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Сходные отношения регулируются нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.

    2.4. Поскольку ЖК РФ не урегулированы вопросы распределения расходов по содержанию жилого помещения, находящегося в долевой собственности, в соответствующих спорах подлежит применению ст. 249 ГК РФ

    Поскольку в действующем Жилищном кодексе РФ не предусмотрены какие-либо особенности распределения расходов по содержанию жилого помещения между участниками долевой собственности, то суд считает правомерным применить положения ст. 249 ГК РФ. Возможность применения к жилищным правоотношениям норм гражданского законодательства вытекает из положений ст. ст. 5, 7 и 8 ЖК РФ.

    2.5. К жилищным отношениям могут применяться сроки исковой давности, предусмотренные ГК РФ

    Если в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (часть 1 статьи 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

    Если в Жилищном кодексе РФ не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные ГК РФ (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса РФ об исковой давности (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

    2.6. Допустимо заключение договоров цессии в отношении обязательств, вытекающих из отношений по коммунальным услугам

    Ссылаясь на положения ч. 8 ст. 5, ст. ст. 8, 155 ЖК РФ, истцы указывают, что жилищным законодательством не предусмотрено применение норм об уступке прав требования (цессии) к отношениям по взиманию платы за коммунальные услуги.

    Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания договора уступки права требования ничтожным, поскольку истцами в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что уступка права требования задолженности по оплате услуг теплоснабжения противоречит закону, иным правовым актам или договору. Предмет договора об уступке права требования (цессии) между ООО 1 и ООО 2 был согласован, договор цессии является возмездным, форма уступки требования соответствует ст. 389 ГК РФ - уступка требования совершена в соответствующей письменной форме. Действующее законодательство не содержит запрета для заключения договора уступки прав требования в отношении обязательств, вытекающих из отношений по предоставлению коммунальных услуг.

    С выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора уступки права требования ничтожным судебная коллегия соглашается, он основан на фактических обстоятельствах дела, правильном применении закона, соответствует представленным доказательствам.

    3. Действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей" в области жилищных отношений

    3.1. На отношения, связанные с управлением многоквартирным домом, распространяется Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей"

    Граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей".

    Суд не учел, что вред имуществу истца причинен ответчиком при исполнении им обязанностей по договору управления многоквартирным домом, истец является потребителем услуг по данному договору, и на возникшие отношения распространяется действие Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

    Граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом на основании ч. 2.3 ст. 161, ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".

    3.2. На жилищные отношения в области предоставления коммунальных услуг распространяется Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей"

    В силу ст. 4 ЖК РФ вопросы, касающиеся предоставления коммунальных услуг, относятся к жилищным правоотношениям, на которые распространяются положения Закона РФ от 07 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закона).

    В силу положения статьи 8 Жилищного кодекса РФ и Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" к жилищным отношениям, связанным с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, внесением платы за жилищно-коммунальные услуги, возмещением расходов, подлежит применению законодательство о защите прав потребителей.

    К жилищным отношениям в силу ст. 8 ЖК РФ применительно к собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов как потребителям коммунальных услуг может применяться Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

    Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

    Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

    В "Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Жилищного кодекса РФ.

    Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

    Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.

    См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

    При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные А. Горбуновым, Н. Даниловой, М. Зацепиной, Е. Ефимовой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, Н. Королевой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной, Д. Демченко.

    Подборка наиболее важных документов по запросу Соотношение жилищного и гражданского законодательства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

    Судебная практика: Соотношение жилищного и гражданского законодательства

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
    Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2020 N 06АП-1679/2020 по делу N А73-24205/2019
    Требование: О взыскании задолженности по агентскому договору, процентов за пользование чужими денежными средствами.
    Решение: Требование удовлетворено. В доводах жалобы указано на его обязанность участвовать в расходах по ремонту крыши соразмерно своей доли в праве общей долевой собственности в размере 1038/100000, что в процентном соотношении составляет 1,038%; соглашение собственников о компенсации истцу расходов по содержанию переданных ему вспомогательных помещений за право прохода и проезда (пункт 1.8 соглашения) не распространяется на иные расходы, связанные с другим имуществом здания, в том числе с крышей, которая в силу соглашения сторон не относится к вспомогательным площадям; по аналогии закона согласно пункту 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали применению положения жилищного законодательства, касающиеся порядка определения доли в бремени расходов на общее имущество многоквартирного жилого дома.

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
    Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2020 N 06АП-1604/2020 по делу N А73-24200/2019
    Требование: О взыскании основного долга по агентскому договору, процентов за пользование чужими денежными средствами.
    Решение: Требование удовлетворено. В обоснование указал, что обязан нести расходы по ремонту крыши исходя из площади полезных площадей, переданных ответчику, в размере 165,2 кв. м и площади вспомогательных площадей согласно пункту 1.8 соглашения в размере 49,3 кв. м, что в процентном соотношении составляет 1,33%; соглашение собственников о компенсации истцу расходов по содержанию переданных ему вспомогательных помещений за право прохода и проезда (пункт 1.8 соглашения) не распространяется на иные расходы, связанные с другим имуществом здания, в том числе с крышей, которая в силу соглашения сторон не относится к вспомогательным площадям; по аналогии закона согласно пункту 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали применению положения жилищного законодательства, касающиеся порядка определения доли в бремени расходов на общее имущество многоквартирного жилого дома.

    Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Соотношение жилищного и гражданского законодательства

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
    Статья: К вопросу о порядке оформления наследственных прав в случае участия наследодателя в потребительском кооперативе
    (Ермолова Е.В.)
    ("Нотариальный вестник", 2021, N 1) 3. Крюкова Е.С., Рузанова В.Д. Соотношение гражданского и жилищного законодательства в регулировании отношений, связанных с наследованием // Законы России: опыт, анализ, практика. 2018. N 10.

    Нормативные акты: Соотношение жилищного и гражданского законодательства

    Постановление Конституционного Суда РФ от 19.04.2021 N 14-П
    "По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 7 статьи 10 Федерального закона "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", а также абзаца двадцать второго части 1 статьи 2, пункта 25 части 1 статьи 16 и пункта 3 части 2 статьи 45.1 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в связи с жалобами граждан Г.С. Дадашова, И.Н. Касимова и других" На основе приведенных правовых позиций, а равно принимая во внимание иные доводы, Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что органы местного самоуправления не наделены полномочием устанавливать в правилах благоустройства территории муниципального образования абсолютный (недифференцированный) запрет на размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, относящихся к придомовой территории многоквартирного дома, если собственниками этих участков выражено согласие на размещение таких объектов и соблюдены обязательные требования, определенные законодательством Российской Федерации.

    Постановление Конституционного Суда РФ от 01.02.2021 N 3-П
    "По делу о проверке конституционности пункта 3 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации и части третьей статьи 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" в связи с жалобой гражданки Г." Таким образом, в силу закона и вследствие разнообразия условий установления и реализации опеки существенное значение имеют отношения, сложившиеся между опекуном и подопечным. Эти обстоятельства могут в некоторых случаях исключать предоставление недееспособному совершеннолетнему гражданину, страдающему тяжелой формой соответствующего хронического заболевания, жилого помещения для постоянного проживания там совместно с опекуном, в том числе с применением пункта 3 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации. Такое предоставление не имеет необходимых оснований, если опекун и подопечный не являются членами семьи по смыслу семейного законодательства, в частности не являются супругами и не состоят в близком родстве.

    Журавлев Т., аспирант кафедры частного права ИЭУП РГГУ.

    Основные начала правового регулирования жилищных отношений содержатся в Конституции Российской Федерации, а именно: ст. 25 гарантирует неприкосновенность жилища, ст. 27 признает за каждым, кто законно находится на территории нашей страны, право "свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства", ст. 40 закрепляет право граждан на жилище и, наконец, ст. 72 относит жилищное законодательство к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Конституционные принципы конкретизируются и развиваются в нормах гражданского и жилищного законодательства.

    Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) объединяет в гл. 35 договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания, осуществляя их раздельное регулирование. Такими договорами выступают договор найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения. Первым из указанных договоров, по смыслу ГК РФ, является договор "коммерческого найма жилого помещения" . При этом применительно к обоим договорам широко используются отсылки к жилищному законодательству.

    Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая, от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. от 26 января 2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410; 2007. N 5. Ст. 558.
    Прообразом договоров коммерческого найма были договоры, заключенные в качестве наймодателя тем, кто в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" (Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. N 36) был признан собственником жилого дома. Возможность сдачи внаем помещений собственником в своем доме нашла подтверждение в одном из рассмотренных Верховным Судом СССР дел. В нем Судебная коллегия по гражданским делам указала на то, что "законом не запрещено гражданам, владеющим домом на праве личной собственности, сдавать помещения внаем как частным лицам, так и государственным и общественным организациям" (цит. по: Аскназий С.М., Брауде И.Л., Пергамент А.М. Жилищное право. М., 1956. С. 89). В ГК 1964 г. существовала ст. 298 "Сдача внаем помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и в домах жилищно-строительных кооперативов", а в Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. - целая глава "Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда". Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" (Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99) в ст. 1 разграничивал два вида договоров, на основе которых происходило предоставление во владение и пользование жилых помещений для проживания в них: договор найма и договор аренды. При этом договором аренды признавался договор, по которому "арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату за коммунальные услуги". Этот договор получил название договор коммерческого найма изначально в литературе (см., например: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С. 49 и след.; Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998. С. 156 и след.), а в настоящее время и в нормативных актах. Так, в частности, договоры социального и коммерческого найма выделены в ст. 15 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики в городе Москве" (Ведомости Московской Думы. 1999. N 8).

    Общее для гл. 35 ГК РФ и жилищного законодательства состоит в том, что большая часть входящих в их состав норм относится к числу императивных. Это позволяет обеспечить необходимые гарантии главным образом для нанимателя как заведомо более слабой стороны договора (вне зависимости от того, является ли договор найма социальным или коммерческим, хотя отмеченная особенность, безусловно, в большей степени присуща нормам, рассчитанным на применение их к договору социального найма).

    Вместе с тем регулирование, осуществляемое положениями гл. 35 ГК РФ, рассчитано не на все договоры коммерческого найма. В частности, п. 2 ст. 683 ГК выделяет из всех статей, посвященных этому договору, те, которые, безусловно, применяются только к договорам коммерческого найма, заключаемым на срок более одного года. К их числу относятся: п. 2 ст. 677 - о постоянно проживающих вместе с нанимателем гражданах, ст. 680 - о временных жильцах, ст. 684 - о преимущественных правах нанимателя на заключение договора на новый срок, ст. 685 - о поднайме жилого помещения, ст. 686 и абз. 4 п. 2 ст. 687 - о последствиях указанных в них нарушений договора. К договору найма жилого помещения со сроком действия менее одного года все эти статьи могут применяться только при наличии в таком договоре специальных на этот счет указаний.

    Подчеркнем, что из 17 статей, регламентирующих договор коммерческого найма, отсылки к жилищному законодательству содержат шесть. К ним относятся: п. 1 ст. 673 - порядок определения пригодности жилого помещения для проживания, ст. 679, 680 и 685 - об установлении нормы жилой площади на человека, п. 1 ст. 682 - о максимальном размере платы за жилое помещение и п. 3 ст. 687 - о дополнительных основаниях одностороннего расторжения договора в судебном порядке . При этом в одном случае (п. 3 ст. 682 - определение порядка ежемесячной платы за жилое помещение) адресатом отсылки служит конкретный нормативно-правовой акт, входящий в состав жилищного законодательства, - Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

    При отсутствии на указанный счет императивной нормы в соответствующей статье стороны договора коммерческого найма сохраняют возможность включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства и по вопросам, которые входят в остальные статьи гл. 35 ГК. Таким образом, использование жилищного законодательства не исчерпывается случаями прямых отсылок к нему в названных шести статьях.

    Договору социального найма жилого помещения посвящена ст. 672 ГК РФ, которая с юридико-технической точки зрения весьма сложна. Прежде всего она содержит нормы прямого действия - пп. 1 и 2, в которых закреплены правила об обязательности при предоставлении гражданам жилых помещений из государственного и муниципального жилого фонда социального использования заключения договоров социального найма, а также о правовом положении членов семьи нанимателя в таком договоре. Кроме того, п. 3 ст. 672 ГК называет пять статей гл. 35 ГК РФ - ст. 674, 675, 678, 680 и пп. 1 - 3 ст. 685, положения которых не только применяются к договору социального найма, но и пользуются приоритетом по отношению к нормам жилищного законодательства . Это подкреплено также п. 2 ст. 3 ГК, в котором устанавливается верховенство ГК РФ по отношению к другим актам, регулирующим гражданские отношения (включая и те, которые входят в состав жилищного законодательства, если иное прямо не указано в самом ГК РФ, как это сделано, в частности, в ст. 672).

    При оценке включенных в п. 3 ст. 672 ГК РФ положений следует учитывать, что такой юридико-технический прием, как отсылка на случай отсутствия прямого регулирования либо к другим вообще либо к прямо указанным нормативно-правовым актам, используется законодателем достаточно часто. В частности, можно назвать п. 2 ст. 525, п. 3 ст. 539, п. 3 ст. 730, ст. 768 ГК и др. В отдельных главах ГК РФ встречаются также нормы, которые сопровождают предусмотренную в них отсылку к определенному закону указанием на то, что такой прямо названный закон будет пользоваться приоритетом по отношению к конкретным статьям ГК РФ. Речь здесь идет в первую очередь о пп. 1, 2 ст. 548, ст. 784, п. 3 ст. 801 и др. Использование соответствующего приема означает признание в строго определенном случае приоритета специального законодательства и нисколько не колеблет действия общего принципа - верховенства ГК РФ при регулировании гражданских отношений, поскольку основание приоритета закона в подобных случаях создается самим ГК РФ.

    Таким образом, за пределами пп. 1 и 2 ст. 672 ГК и пяти статей, названных в п. 3 ст. 672 ГК, предусмотрено, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма, только если иное опять же не предусмотрено жилищным законодательством. Не вошедшие в состав пяти перечисленных в п. 3 ст. 672 ГК РФ статьи, принятые законодателем в расчете на регулирование договоров коммерческого найма, могут применяться и по отношению к договорам социального найма, но только в порядке восполнения пробелов в жилищном законодательстве.

    Следует также учитывать, что положения общих глав ГК РФ также должны применяться к договору найма жилых помещений. В связи с этим термин "жилищное законодательство" употребляется в гл. 35 ГК РФ именно в противопоставление ее нормам. Это подтверждается судебной практикой. Так, в частности, когда в одном из рассмотренных судами дел гражданин обязался предоставить вместо трехкомнатной четырехкомнатную квартиру, но обязательство не исполнил, суд счел возможным применить к отношениям сторон нормы ГК РФ о необходимости надлежащего исполнения должником принятого на себя обязательства (ст. 309 ГК), а также о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств (ст. 310 ГК) .

    Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. N 8. С. 18 - 20.

    Специфика же п. 3 ст. 672 ГК заключается лишь в том, что в нем определен порядок восполнения пробелов, обнаруживаемых не только в самом ГК РФ, но и в законе, который служит адресатом отсылки. Из этого следует, в частности, что, если в актах, которые составляют жилищное законодательство, появятся нормы, предусматривающие иной порядок восполнения пробелов, по сравнению с предусмотренным в п. 3 ст. 672 ГК, в соответствующих случаях следует руководствоваться ГК РФ.

    В связи с этим есть основания обратиться к общему вопросу о природе самого жилищного законодательства. Оно включает прежде всего нормативные правовые акты, принятые на федеральном уровне. К числу таких актов следует отнести ЖК РФ, регулирующий весьма широкий набор жилищных отношений, в том числе опосредствованных договорами найма жилого помещения, принятые в соответствии с ЖК РФ другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты органов исполнительной власти.

    Важное значение в регулировании ряда вопросов, связанных с договором коммерческого найма, в частности, имеет Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 29 декабря 2004 г., с изм. от 15 июня 2006 г.) , договора социального найма - Федеральный закон от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" , Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" и др.

    Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; РГ. 2005. 12 янв.
    Собрание законодательства РФ. 1998. N 22. Ст. 2331; 2007. N 2. Ст. 360.
    Собрание законодательства РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.

    Конституция РФ (ст. 72) открывает широкие возможности законотворческой деятельности субъектов Федерации в сфере жилищных отношений. В качестве примера их реализации можно указать на такие принятые в г. Москве акты, как Закон от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики в городе Москве" (в ред. от 16 февраля 2005 г., с изм. от 14 июня 2006 г.) , Закон от 13 ноября 1996 г. N 30 "Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением" (в ред. от 11 мая 2005 г.) и др.

    Ведомости Московской Думы. 1999. N 8.
    Ведомости Московской Думы. 1997. N 2.

    ЖК РФ (разд. III) содержит положения, призванные регулировать отношения, связанные с заключением договоров социального найма жилого помещения, их исполнением и последствиями нарушения действующих на этот счет положений. В данном случае прежде всего имеются в виду нормы, посвященные сдаче внаем жилых помещений в домах и квартир гражданам в связи с осуществлением ими конституционного права на жилище. Вместе с тем по своей природе эти отношения разнородны. Правовые конструкции, по которым они построены, расходятся уже потому, что одни основаны на административном или ином властном подчинении, а другие - на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Соответственно жилищное законодательство объединило нормы разных отраслей права: конституционного, административного, финансового, гражданского и др. С включением указанных норм в жилищное законодательство они подчиняются тому общему правовому режиму, который создан для указанного комплекса. Один из элементов этого последнего установлен ст. 72 Конституции РФ, которой определяются законодательные права субъектов Федерации, и ст. 76 той же Конституции РФ, которая конкретизирует пределы соответствующих прав. Таким образом, если бы ГК РФ направил все регулирование договора найма жилых помещений целиком в сферу действия ЖК РФ, оказался бы практически перечеркнутым приоритет норм ГК, регулирующих жилищные отношения на федеральном уровне. Во всем остальном включенные в жилищное законодательство нормы сохраняют свою отраслевую принадлежность и связанный с этим правовой режим. Применительно к договорам найма жилых помещений это означает, в частности, что гл. 35 ГК устанавливает пределы действия жилищного законодательства применительно к соответствующим отношениям. Вместе с тем представляется, что статьи гл. 35, которые регулируют договоры социального найма, должны рассматриваться в соответствии со ст. 76 Конституции РФ не иначе как устанавливающие пределы законотворческих полномочий субъектов Федерации. При этом и в данном случае необходимо учитывать верховенство соответствующих статей ГК РФ по отношению к другим федеральным законам.

    Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности. --> Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.

    Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

    Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

    Читайте также: