Договор купли продажи судебная практика 2019 кратко
Обновлено: 05.07.2024
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Горшкова В.В.
судей Асташова С.В., Марьина А.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дмитриевой Татьяны Викторовны к Синициной Софии Валиахметовне о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, по кассационной жалобе Синициной Софии Валиахметовны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав представителя Синициной С.В. - Глухова Д.М., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
Представитель ответчика заявленные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.
Решением Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 7 ноября 2017 г. в удовлетворении исковых требований Дмитриевой Т.В. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение, которым договор купли-продажи квартиры от 11 января 2016 г. признан недействительным. Прекращено право собственности Синициной С.В. на квартиру, расположенную по адресу: , и признано право собственности Дмитриевой Т.В. на указанную квартиру.
В кассационной жалобе Синициной С.В. ставится вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшегося по делу апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г.
В связи с поданной 18 июля 2018 г. кассационной жалобой на указанное судебное постановление и сомнениями в его законности судьей Верховного Суда Российской Федерации Романовским С.В. 24 сентября 2018 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки по доводам кассационной жалобы и определением этого же судьи от 6 декабря 2018 г. кассационная жалоба Синициной С.В. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы, обсудив доводы кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции.
Разрешая спор и отказывая Дмитриевой Т.В. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для признания договора купли-продажи заключенного между Дмитриевой Т.В. и Синициной С.В. 11 января 2016 г., недействительным по основаниям, предусмотренным положениями статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, при этом исходил из того, что Дмитриева Т.В. лично подписала договор купли-продажи от 11 января 2016 г., акт приема-передачи квартиры и расписку о получении денежных средств по указанному договору, договор купли-продажи прошел государственную регистрацию и исполнен его сторонами.
С данным выводом суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции и, отменяя решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 7 ноября 2017 г., указав на наличие заблуждения Дмитриевой Т.В. относительно природы оспариваемой сделки, что подтверждено преклонным возрастом истицы, наличием доверительных отношений между сторонами, а также наличие порока воли продавца по распоряжению единственным жилым помещением, выраженном в том, что воля Дмитриевой Т.В. на заключение данной сделки основана на ее неправильном мнении, признал договор купли-продажи от 11 января 2016 г. недействительным.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции, выразившиеся в следующем.
В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Обращаясь в суд с иском, Дмитриева Т.В. ссылалась на то, что она заблуждалась относительно подписываемого договора купли-продажи квартиры, полагая, что заключает с Синициной С.В. договор пожизненного содержания, в связи с чем она была лишена возможности осознавать правовую природу сделки и последствия передачи жилого помещения в собственность ответчика, а также обстоятельства, влекущие нарушение ее прав.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством по настоящему делу является выяснение вопроса о том, понимала ли Дмитриева Т.В. сущность сделки на момент ее совершения или же воля истца была направлена на совершение сделки вследствие заблуждения относительно ее существа применительно к пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом установлено и это следует из материалов дела, что 11 января 2016 г. между Дмитриевой Т.В. (продавец) и Синициной С.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры в доме в , по условиям которого продавец продал, а покупатель купил за 1 200 000 рублей квартиру.
В соответствии с пунктом 5 указанного договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Договор купли-продажи квартиры от 11 января 2016 г. и расписка о получении указанной в договоре купли-продажи денежной суммы от 11 января 2016 г. подписаны Дмитриевой Т.В. собственноручно.
Судом по ходатайству истицы по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза. Из заключения эксперта, подпись от имени Дмитриевой Т.В. в расписке от 11 января 2016 г. выполнена Дмитриевой Т.В.
Данным обстоятельствам суд апелляционной инстанции какой-либо оценки не дал, не указал, в чем именно состояло заблуждение истца относительно природы сделки, а также не учел положения пункта 4 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным данной статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения.
Суд апелляционной инстанции, указав в своем определении на наличие таких обстоятельств как преклонный возраст истицы (61 год), наличие доверительных отношений между сторонами сделки, а также наличие неправильного мнения относительно заключаемой сделки, не обосновал, как применительно к требованиям пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, свидетельствует о наличии у Дмитриевой Т.В. заблуждения относительно существа заключаемой сделки.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Октябрьского городского Республики Башкортостан от 17 апреля 2017 г. отказано в удовлетворении исковых требований Дмитриевой Т.В. к Синициной С.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки по основаниям, предусмотренным статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В рамках указанного гражданского дела судом назначена судебно-психиатрическая экспертиза. Из решения суда следует, что согласно заключения эксперта от 14 февраля 2017 г., на момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества от 11 января 2016 г. Дмитриева Т.В. могла понимать значение своих действий и руководить ими.
При указанных обстоятельствах указание суда апелляционной инстанции на то, что Дмитриева Т.В. сознательно не заключила договор по отчуждению единственного пригодного для ее проживания жилого помещения, сделано без учета того, что истица заключила оспариваемый договор как дееспособный субъект гражданско-правовых отношений, обладающий свободой волеизъявления на заключение гражданско-правовых договоров и свободой по распоряжению собственным имуществом (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 9, статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сам по себе факт отчуждения Дмитриевой Т.В. единственного жилого помещения не свидетельствует о нарушении ее жилищных прав, что подтверждается закрепленным в пункте 7 договора купли-продажи условием о сохранении за истицей права проживания в отчуждаемом жилом помещении.
В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Обстоятельства нарушения Синицыной С.В. жилищных прав Дмитриевой Т.В. при заключении 11 января 2016 г. договора купли-продажи, являлись предметом рассмотрения суда 17 апреля 2017 г. при рассмотрении иска Дмитриевой Т.В. к Синицыной С.В. о признании недействительным договора и не нашли своего подтверждения, что в нарушение требований указанной статьи процессуального закона, не учтено судом апелляционной инстанции.
Таким образом, отменяя решение суда первой инстанции и признавая недействительным договор купли-продажи квартиры по указанному в иске основанию, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан, в нарушение части 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не проверила доводы истца, не привела мотивы, по которым пришла к выводу об обоснованности исковых требований, а также не указала доказательства, подтверждающие факт заблуждения Дмитриевой Т.В. при заключении оспариваемого договора.
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Судом первой инстанции установлено, что расписка от 11 января 2016 г. содержит рукописный текст, выполненный истицей, согласно которому покупатель и продавец достигли договоренности о размере денежных средств за отчуждаемое жилое помещение, при этом передача денежных средств за квартиру в сумме 1 200 000 рублей до подписания договора купли-продажи подтверждается пунктом 5 договора.
Указанные обстоятельства, на которые ссылался ответчик в обоснование своих возражений, не получили оценки суда по правилам статьи 198 (часть 4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем вывод суда о том, что денежные средства не передавались Дмитриевой Т.В., нельзя признать правильным.
Таким образом при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не учтено, что подписание сторонами письменного договора купли-продажи после передачи денежных средств продавцу, не может является основанием для оспаривания этого договора по безденежности, в случае если деньги фактически были получены продавцом, подтвердившим факт заключения договора купли-продажи в письменном документе.
В силу частей 3 и 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Указанные требования процессуального закона при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не выполнены.
Кроме того, указав, что ответчицей не представлено иных письменных доказательств передачи истцу денежных средств по договору, суд апелляционной инстанции не учел, что обстоятельства произведения ответчицей в полном объеме оплаты по договору купли-продажи от 11 января 2016 г. установлены вступившим в законную силу решением Октябрьского городского Республики Башкортостан от 17 апреля 2017 г., в связи с чем не подлежали доказыванию и не могли оспариваться при рассмотрении настоящего гражданского дела.
Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.
Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").
Приведенные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что принятое по делу апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г. нельзя признать законным, и по изложенным основаниям оно подлежит отмене с направлением на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
Верховный суд РФ представил третий в 2019 году обзор судебной практики, у твержденный Президиумом ВС 27 ноября 201 9 года. В документе анализируется практика президиума и судебных коллегий ВС, а также даются разъяснения по вопросам, возникающим при рассмотрении дел.
В разделе, посвященном разрешению споров, возникающих из договорных отношений, ВС отметил, что завышение цены договора купли-продажи само по себе не свидетельствует о недобросовестности продавца, об обмане или о злоупотреблении с его стороны. В качестве примера приводится дело по иску о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки.
Заявительница просила взыскать уплаченные по договору 2 млн рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также расходы по оплате услуг представителя и государственной пошлины. Судом установлено, что 2 декабря 2016 года между сторонами был заключен договор купли-продажи оборудования. По его условиям, продавец обязался передать в собственность покупателю 4 швейных машинки, парогенератор, портновский манекен, вешало напольное и настенное, 2 стеллажа, раскройный и гладильный столы. Всего 12 предметов.
После того как сделка состоялась, покупатель оценил приобретенное оборудование. По представленному им в суде отчету, на 2 декабря 2016 года общая стоимость имущества составляла 73 600 руб. Впрочем, основную ценность покупки представляли не упомянутые предметы, а помещение в подвале торгового комплекса, используемое в качестве ателье. Оно находилось у продавца в субаренде. В конце января 2017 года договорные отношения на помещение были прекращены, после чего истцу поступило требование о его освобождении. Именно это и послужило главной причиной подачи данного иска.
Как указал суд, ответчик является стороной договора, подписал его лично. Соответственно, не мог не знать, что гарантированно не сможет исполнить его условия о передаче в собственность покупателя помещения ателье. Указанные действия продавца подтверждают наличие в них умысла сообщить истцу недостоверную информацию об условиях сделки с целью ее заключения, что соответствует определению обмана применительно к положениям ст. 179 ГК РФ. Принимая решение по данному спору, суд также указал, что со стороны ответчика имело место недобросовестное поведение при заключении договора купли-продажи, а потому с учетом установленных судом фактических обстоятельств имелись основания для признания указанного договора недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 10 и п. 2 ст. 168 ГК РФ. Данную позицию поддержал суд апелляционной инстанции. Однако судебная коллегия по гражданским делам ВС признала выводы судебных инстанций ошибочными.
Согласно выводам, если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. При этом суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства.
Кроме того, предметом договора являлись не отдельные предметы оборудования, а их комплект. Ценность объекта купли-продажи, как указывала ответчик, заключается именно в продаже уже готового бизнеса — ателье с функциональным оборудованием, накопленной клиентской базой, которая позволяет осуществлять предпринимательскую деятельность по пошиву, ремонту одежды под заказ. При этом оборудование передается в арендованном помещении, деятельность ателье разрекламирована предыдущим собственником оборудования и имела спрос. На таких условиях истец согласилась заключить договор купли-продажи оборудования по указанной в нем цене, а не по цене отдельно взятых предметов. Вины же ответчика в том, что покупателю не удалось и дальше арендовать помещения, судом не установлено.
Кроме того, суды обращают внимание на соразмерность площади выкупаемого земельного участка. Она не должна превышать размер, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости (Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2017), утв. Президиумом Верховного суда РФ 12.07.2017, постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.01.2019 № Ф05-22571/2018 по делу № А40-92834/2017, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.03.2019 № Ф06-44713/2019 по делу № А55-13461/2018).
Все вышесказанное свидетельствует о чрезвычайном контроле за сохранностью публичных земель и недопущению их безосновательного перехода в частную собственность, восприятии земли в терминологии Конституции РФ как основы жизни и деятельности человека, значимого финансового актива государства и общества.
В рассматриваемом деле № А19-19018/2019 по выкупу земельных участков в Иркутске обращает на себя внимание недобросовестность поведения обоих субъектов сделок.
Во-первых, в силу законодательства произошло универсальное правопреемство на стороне публичного органа — продавца. Договор купли-продажи изначально заключен министерством как уполномоченным субъектом. В последующем право на распоряжение земельными участками было передано на уровень муниципалитета. Однако де-юре субъект сделки не поменялся. Им, как и первоначально, является публичный орган. Учитывая, что именно муниципалитет выступил с инициативой по оспариванию сделок, при этом заключив их и получив по ним денежные средства (доходы в силу ст. 62 Бюджетного кодекса в полном объеме поступили в местный бюджет), данное поведение необходимо квалифицировать как противоречивое.
Английское право знает такое понятие как эстоппель — принцип, устанавливающий запрет на оспаривание сделки недобросовестной стороной. В российском гражданском законодательстве закреплен принцип добросовестности (ст. 1 ГК РФ). При этом видится, что стандарт добросовестности должен быть повышен, когда в качестве контрагента выступает государство. Оспаривание сделок, стороной по которым выступает публичный орган, с одной стороны подрывает устойчивость гражданского оборота, а с другой — снижает авторитет власти, ведет к снижению доверия к ней, репутационным издержкам и должно рассматриваться в качестве недопустимого поведения.
Подводя итог вышесказанному, необходимо констатировать, что в рассматриваемом деле налицо противоправность действий обоих субъектов правоотношений, что недопустимо по одному из основополагающих начал гражданского законодательства, изложенному в ст. 1 ГК, — о невозможности извлечения преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. Следовательно, итоговое решение суда о незаконности сделок и возвращении сторон в первоначальное состояние является достаточно предсказуемым.
Как пояснил Суд, предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о нарушении процедуры приватизации
Верховный Суд опубликовал Определение № 302-ЭС21-14414 от 14 декабря по делу № А19-19018/2019 об оспаривании иркутской администрацией двух договоров о продаже земельных участков вне торгов их арендатору, который ранее в нарушение условий арендных договоров возвел на них лишь вспомогательные объекты, а после выкупа земли – демонтировал их.
Обстоятельства дела
Три судебные инстанции отказали в удовлетворении иска, расценив поведение истца как недопустимое и влекущее в отношении него применение принципа эстоппеля, поскольку в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на нее лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Суды также сослались на недоказанность отсутствия необходимости в существовании пунктов охраны на момент их строительства и регистрации на них права собственности. Поскольку спорные сделки одобрялись и исполнялись министерством (продавцом), у ответчика не было объективных оснований сомневаться в действительности сделок.
Верховный Суд признал ДКП недействительными
Иркутская администрация обратилась с кассационной жалобой в ВС РФ, который признал ее обоснованной. Судебная коллегия по экономическим спорам напомнила, что возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу. Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов собственнику здания (сооружения), возведенного на этом участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению.
Как пояснил ВС, основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому оно выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Правообладатель публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости.
В рассматриваемом деле, отметил Суд, на спорных земельных участках отсутствуют основные здания, по отношению к которым пункты охраны выполняли бы вспомогательную функцию. При этом один из участков был предоставлен обществу для размещения автопарковки, а не для строительства объекта недвижимости. Соответственно, у ответчика отсутствовало право выкупа таких публичных земельных участков без торгов.
Таким образом, ВС признал оспариваемые договоры недействительными (ничтожными) сделками, совершенными с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов.
Верховный Суд добавил, что действия иркутской администрации нельзя расценивать как недобросовестные в связи с предъявлением иска, поскольку ведомство вправе делать это в защиту имущественных интересов соответствующего муниципалитета. В этом деле, как пояснил ВС, именно ответчик должен был знать об отсутствии у него права на приватизацию спорных земель, поскольку он в нарушение условий договоров аренды вместо строительства объекта недвижимости на одном участке, предоставленном для строительства офисного здания, возвел только вспомогательный объект (пункт охраны) и получил второй участок для размещения автостоянки без права возведения капитальных объектов.
Читайте также: