Земельная доля и ее правовой режим кратко

Обновлено: 08.07.2024

1. Условная часть площади земельного участка, не отграниченная на местности, имеющая целевое назначение, усредненное количественное и качественное выражение в праве общей собственности на землю. (ЗК).

2. Доля в праве на земельный участок при совместно-долевой форме собственности (аренде) земельного участка. Выражается в форме простой дроби.

Правовой статус земельной доли и особенности правового регулирования отношений, объектом которых она является, установлены ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель).

Порядок владения и пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, устанавливается общим собранием участников долевой собственности (ст. 14 Закона об обороте земель).

Что касается порядка распоряжения ЗУ, находящимся в общей долевой собственности, то он установлен ФЗ об обороте земель и существенно отличается от того порядка распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, который установлен в ГК РФ.

К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями ФЗ.

Установлено, что участник долевой собственности вправе совершать следующие сделки с земельной долей без выдела земельного участка в счет доли:

- завещать свою долю;

- внести ее в уставный капитал с/х организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;

- передать долю в доверительное управление;

- продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также с/х организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Все другие случаи оборота с участием земельных долей осуществляются только с выделением земельного участка в счет земельной доли в натуре.

В случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.

Вопреки положениям ГК РФ о порядке распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности (только при согласии всех ее участников), Закон об обороте земель (ст. 12) устанавливает, что данная форма (ст. 246 ГК РФ) может быть применена к сделкам с долями в праве общей собственности на землю лишь в тех случаях, когда участников долевой собственности не более пяти человек.

Если же участников долевой собственности насчитывается более пяти человек, то применяются правила ст. 14 Закона об обороте земель, устанавливающие особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности.

Законоб обороте земель устанавливает новый порядок выдела земельных участков в счет земельных долей (ст. 13), который отличается в лучшую сторону от действовавшего ранее порядка выдела.

1. Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и ФЗ.

2. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке.

3. Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены:

- проект межевания земельных участков,

- перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.

Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

4. Если указанное решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

5. Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. 6. Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ФЗ.

7. Порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

8. Выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется по правилам, установленным для выдела земельных долей, находящихся в частной собственности. При этом выдел таких земельных долей осуществляется в первую очередь из неиспользуемых земель и земель худшего качества.

Заинтересованное в выделе участка лицо обязано письменно уведомить об этом других собственников с указанием предполагаемого местоположения выделяемого участка.

Предложение о местоположении земельного участка считается согласованным, если на него не поступили возражения от других собственников в течение месяца со дня уведомления об этом.

Земельное право

Земельная доля – это определенная часть угодий, которая бесплатно передаётся при реорганизации сельхозпредприятия во время приватизации лицу, имеющему право на получение ее в собственность. Это также объект отношений, т. е. рассчитанная площадь земли, но без выделения конкретных границ.

Правовое регулирование

Колхозом в СССР именовалась кооперативная собственность советских граждан. Создавались они в 20-е годы. Крестьяне при действующем режиме вступали в колхозы, сдавали собственность, а земля условно считалась общей. Когда Россия пошла по рыночному пути развития, став правопреемницей СССР, плановое ведение хозяйства стало неактуальным, что и послужило причиной реформирования экономики.

В РСФСР 90-ые годы ознаменовались приватизацией сельхозпредприятий, ранее находившихся в государственной собственности. Чтобы закрепить частную собственность, необходимо было провести реформу. Создавались рыночные условия. Доли земельные распределялись между субъектами рынка.

Официально приватизация началась 01.01.1991 г. После утверждения законопроектов о земельной реформе и крестьянском хозяйстве. В 1991 г. был принят новый Кодекс о земле и закон о плате за землю. Имеющаяся на тот момент правовая база способствовала появлению новых форм собственности. Законодательные акты предусматривали переход земли в частную собственность.

Руководство страны стремилось создать фермерские хозяйства. В дальнейшем для этого принимались новые законопроекты в РСФСР, определявшие меры по содействию и финансовой помощи.

Рост числа фермерских хозяйств пришелся на 1992—1994 гг. Пик пришелся на 1996 г. Впоследствии наблюдалось сокращение числа хозяйств, но наряду с этим, увеличивался размеров паев.

Откуда возникло понятие земельной доли

В основу приватизации земель был заложен принцип справедливого распределения, предусматривавший безвозмездную передачу их в частную собственность.

В результате более 12 миллионов тружеников села стали обладателями долей. Неожиданно возникшее право собственности было скорее условным, в реальности же участки не выделялись. Крестьяне не могли распоряжаться своими земельными выделами, потому что правоотношения по использованию земель регулировались только президентскими указами.

27.10.1993 г. вышел очередной указ №1767, вводивший документ единого образца, который выступал подтверждением права собственности. Их массовая выдача пришлась на 1994-1995 гг.

Процесс документального оформления шел медленно. Повсеместно организовывались новые коммерческие предприятия. Бывшие колхозники вносили свои паи в уставной капитал. У них не было выбора, они не знали, что делать с виртуальной землей. Владелец не мог точно сказать, где его надел, сколько земли ему принадлежит.

При этом земельная доля являлась не только долей обычного участка земли. Это своего рода объект, придуманный законодателем, для проведения приватизации, применявшийся только к сельскохозяйственным землям. По отношению к ним действовали нормы Земельного Кодекса. В населенных пунктах нельзя было выделить земельную долю. К промышленным объектам был также иной подход.

Предполагалось, что каждый собственник создаст свое хозяйство в той или иной организационно-правовой форме, но на самом деле происходило только частично.

Доля земельная измерялась количественно в:

гектарах;
баллах;
балло-гектарах.

Одновременно с этим она не имела никаких разграничений на местности, так сказать, в натуре. Единицы измерения характеризовали размер, качество наделов.

Выдел доли

Перечень лиц, имеющих право на долю (земельную), был регламентирован законодательным актом, утвержденным 04.09.1992 г.

труженики любых сельхозпредприятий;
пенсионеры сельских хозяйств, проживающие в них;
труженики социальной сферы села;
отсутствующие (временно), но имеющие право на возвращение труженики;
труженики, после 01.01.1992 г. уволенные (сокращенные).

Размер пая совершенно не зависел от стажа работников, от их трудового вклада, а определялся только законодательными актами. Нормы регулировались местными властями с учетом природных условий и особенностей. В рамках одного сельхозпредприятия доли участков должны были быть равные.

главным признаком любого участка является его местоположение, т. е. его адрес. Это обстоятельство оказывает влияние на привлекательность надела как объекта собственности, а также на его рыночную стоимость. Именно по этой причине кадастровый учет и регистрация производятся по месту расположения самого объекта;
площадь участка определяет его стоимость. Значение данного признака в том, что разграничение земельного надела может способствовать возникновению споров.

По смыслу, заложенному законодателями, земельный пай – это объект формальный. Его выделяют только границы, которые обозначаются при кадастровом учете.

Чтобы образовать пай, необходимо поставить участок на учёт, подтвердить его кадастровым паспортом, а затем зарегистрировать в соответствующих органах, получив свидетельство о госрегистрации.

Особенности дарения, продажи и аренды долей земли

Нередко встречаются ситуации, в которых несколько человек владеют одним участком. Их долевую собственность можно сравнить с многоквартирным домом, который не может продать один из собственников квартиры, но каждый имеет право продать свою квартиру.

Если возникла необходимость заявить о собственности на определенную часть земли, то это следует юридически оформить. Тогда этой землей можно будет распоряжаться по собственному усмотрению.

Чтобы утвердиться в качестве собственника, необходимо:

Выделить долю, т. е. территорию, которая приводится в качестве доли. Указать адрес, обозначить участок, четко разграничив его.
Согласовать все действия с другими собственниками, заручиться письменным подтверждением. Тогда они могут считаться согласованными. В случае возникновения спора необходимо настаивать на получении указанной доли. Письменные уведомления могут быть отправлены по почте. Время ожидания ответа составляет 1 месяц. Если никаких возражений нет, значит, все согласовано. Можно оформлять договоренность в соответствующих инстанциях.
Наличие составленного проекта, подтверждающего раздел участка, позволяет выделить отдельный участок. Понадобится произвести процедуру межевания с привлечением любой землемерной фирмы, имеющей на данный вид деятельности лицензию. Оформление включает постановку участка земли на кадастровый учет и получение свидетельства о его госрегистрации.

Разные способы коммерческого использования участка позволяют извлекать прибыль.

Самыми распространенными считаются аренда, передача другому собственнику земли по рыночной стоимости.

Купля-продажа имеет свои особенности в зависимости от категории объекта сделки. Должны учитываться ограничения возможности оборота того или иного участка. В процессе купли-продажи могут участвовать только земельные наделы, учтенные в кадастре.

Продавец должен предоставить покупателю информацию об обременениях, всех ограничениях (если таковые имеются). Распространена такая форма покупки и продажи, как торги, конкурсы. Порядок их проведения регулируется Земельным Кодексом.

С долей допускается совершение таких операций, как:

передача пая по договору ренты;
дарение, завещание;
использование пая в качестве залога;
выдел для фермерства или ЛПХ;
сдача арендаторам;
объединение с другими собственниками;
продажа невостребованного участка;
внесение в капитал юрлица;
обмен.

В настоящее время гражданско-правовое регулирование осуществляется в соответствии с Земельным и Гражданским Кодексами.

Межевание земли

Споры между соседями из-за участка земли являются обычным делом, но иногда они приобретают изощренный характер. Избежать подобных проблем поможет процедура межевания – акт согласования с указанием четких границ.

Земля, как и другие объекты недвижимости, проходит регистрацию в едином Госреестре.

Для идентификации территорию необходимо поставить на учет, т. е. внести в кадастр сведения, позволяющие определить факт ее физического наличия.

Случается, что информация, указанная в бумагах, не совпадает с фактическими данными. Поэтому, чтобы подготовить объект к совершению сделки, необходимо зарегистрировать его по форме, установленной законом, т. е. провести межевание, обозначить границы, уточнить характеристики.

Собрание для согласования границ должно проводиться по регламенту. Допускается невыезд на место по обоюдному решению участников.

Предупредить заинтересованных лиц следует заранее, а именно за 30 дней.

Извещения могут быть отправлены в любой форме: в электронном виде, на бумажном носителе, по почте, можно вручить на руки.

При встрече специалист проводит ознакомление участников с межевым планом, разъясняет, уточняет границы. Результаты договоренностей документально оформляются в виде приложения к плану межевания, на обратной стороне помещается акт согласования. Присутствующие расписываются в документе, не явившиеся и никак не отреагировавшие на собрание могут считаться согласными при наличии своевременно отправленного оповещения. Несогласные имеют полное право представить свои возражения в письменном виде.

Из-за несогласованности Росреестр в оформлении может отказать. Тогда споры станет возможно разрешить в судебных инстанциях.

Особенности госрегистрации права на земельную долю

Особенности официального оформления:

Собственность на земельную долю оформляется документально при подаче заявления самим собственником (долевым) или его представителем.
При продаже или вхождении в капитал организации предоставляются документы, разрешающие продажу.
Вхождение доли в уставный капитал подтверждает документ, дающий лицу, в чей капитал будет входить доля, право на использование участка, в составе которого она находится.
Договор аренды не мешает переходу собственности на пай в составе арендованной земли.

Важные нюансы

Основные идеи, которые следует вынести из статьи, заключаются в следующем:

В контексте земельных правоотношений многие сталкиваются с понятиями доли или пая. Рассмотрим более подробно, что такое земельная доля, какие нормативно-правовые акты регулируют связанные с ней вопросы и какими документами подтверждается право собственности на нее.

Земельная доля считается имуществом особого характера, которое используется для организации и ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Она представляет собой рассчитанную в гектарах или баллах площадь без определения границ на местности. Таким образом, земельная доля – это надел, находящийся в общей собственности на участок сельскохозяйственного назначения.

Нужно упомянуть, что российское законодательство выделяет два вида общей собственности:

долевую, когда размеры имущества каждого участника четко определены;
совместную – без установления частей.

Земельная доля и доля в праве собственности на участок: основные отличия

Нередко люди считают тождественными понятия земельной доли и доли в праве собственности на земельный участок, хотя с юридической точки зрения именно второй вариант считается более правильным.

Первое понятие больше применимо к землям сельскохозяйственного назначения. Кроме того, такой участок можно получить в результате приватизации аграрных угодий, а изначально собственником в этом случае всегда выступает физическое лицо.

Доля в праве на земельный участок, в свою очередь, включает в себя право на:

физическую сторону имущества;
часть его стоимости;
доходы.

Также вместе с недвижимостью предполагается обретение других прав и обязанностей.

Доля – это четко определенная часть чего-нибудь. Она выражена в процентах, дробях, натуральных или условных показателях.

На какие наделы можно зарегистрировать общую долевую собственность

Право общей долевой собственности может возникнуть в результате:

образования крестьянского (фермерского) хозяйства;
совместной приватизации территории под МКД;
приватизации наделов из числа колхозных земель.

Из вышесказанного следует, что право общей долевой собственности возникает не только на земли сельскохозяйственного назначения, но и на наделы, относящиеся к другим категориям.

Установление доли на участок

В большинстве случаев размер частей, принадлежащих всем владельцам, одинаков, поэтому полномочия собственников земельных долей равны.

В то же время закон не запрещает устанавливать разные показатели, например, 70 на 30 или 60 на 40. Процентное выражение прописывается в договоре, завещании или другом документе. Тогда каждый участник вправе претендовать только на ту часть, которая ему принадлежит.

Законодательное регулирование вопросов, связанных с землей

Все правоотношения, которые связаны с имуществом, находящимся в общей долевой собственности, подпадают под действие Гражданского кодекса РФ .

Отказаться от права собственности.
Завещать свое имущество.
Внести недвижимость в качестве уставного капитала.
Передать надел в доверительное управление.
Продать или подарить свою часть земли другому участнику.

Правоутверждающие документы на имущество

Поскольку земля выступает объектом гражданских правоотношений, права собственности на нее подтверждаются документами, установленными законодательством:

свидетельство о праве на земельную долю (выдавались до 1997 года);
выписка из решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий; .

В настоящее время только последний документ дает возможность безо всяких ограничений распоряжаться своим имуществом.

Особенности выдела земельного участка

Один из вариантов образования нового участка – выдел части из территории, находящейся в долевой собственности. В ходе этого мероприятия возникают наделы, которые получают уникальные кадастровые номера.

Инициатор выдела получает права на новый участок и больше не может притязать на ранее существовавший. Другие же участники сохраняют свои права на надел с учетом его изменившихся границ.

В каких случаях необходим выдел

Существует две причины, по которым стоит произвести выдел. Как правило, это происходит, если:

участники долевой собственности не могут договориться о порядке использования имущества;
один из собственников хочет распорядиться принадлежащей ему частью по своему усмотрению:
- продать или подарить третьему лицу;
- использовать в качестве залога;
- заняться фермерской деятельностью и так далее.
Основные принципы раздела долевого имущества и выдела долей

Гражданское законодательство определяет следующие принципы раздела общего имущества и выдела его частей:
- каждый участник долевой собственности имеет право требовать выделения принадлежащей ему части;
- имущество делится по соглашению сторон;
- в случаях, когда участникам не удается достигнуть соглашения по поводу раздела объекта, каждый из них может обратиться за защитой своих прав в суд;
- если разделить имущество невозможно без нанесения существенного вреда, инициатор процедуры имеет право просить других участников компенсировать его стоимость;
- выплата компенсации возможна только при согласии участника долевой собственности;
- если часть настолько незначительна, что не может быть выделена, суд назначит выплату компенсации без согласия ее собственника;
- при получении компенсации лицо не может притязать на свой надел.
Особенности выдела земель сельскохозяйственного назначения

Закон предусматривает следующие условия осуществления выдела частей из территорий аграрного назначения:
1. Процесс не должен противоречить требованиям к образованию участков, установленным законом.
2. Надел можно образовать решением общего собрания участников при условии, что оно также утвердит:
  - проект межевания угодий;
  - перечень собственников;
  - размер принадлежащих им частей.
3. При отсутствии решения общего собрания лицо обязано письменно уведомить остальных собственников о намерении произвести выдел своей части.
4. Размер выделяемого участка определяется на основании правоустанавливающих документов.
5. Размер и местоположение границ надела следует согласовать с кадастровым инженером.
6. Новообразованный участок нужно поставить на кадастровый учет.
Расчет доли участка

Расчетом долей недвижимости занимаются кадастровые инженеры. Поэтому, чтобы получить достоверные данные, нужно обратиться в любую фирму, которая предоставляет такие услуги.

Если речь идет о земле, на которой расположен многоквартирный дом, то, согласно Жилищному кодексу РФ , размер части зависит от площади помещения, принадлежащего собственнику.

Выводы

Напрасно. Без уяснения смысла этого понятия мы имеем ситуацию, напоминающую винегрет, из которого каждый извлекает то, что ему больше нравится.

Поэтому давайте разбираться.

Это еще не все:

- правомочия собственника земельной доли отличаются от правомочий собственника доли в праве собственности на земельный участок;

Зачем, спрашивается, нужны такие сложности?

Попробуем внести ясность.

Читаем Гражданский кодекс и приходим к пониманию, что доля в праве собственности есть доля в праве нескольких лиц на одну неделимую или неразделенную вещь (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Это доля в праве, но не в самой вещи (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

Иными словами, если речь идет о доле в праве, то земельный участок принадлежит нескольким лицам с определением долей каждого из них в праве общей собственности, но не в самом земельном участке. Если же речь идет о части земельного участка, то лицу принадлежит конкретная часть земельного участка, имеющая определенную площадь и характеристику.

Доля в праве общей собственности является не вещью (материальным объектом), а правом. Соответственно, доля в праве собственности может выражаться только в виде простой дроби и не может быть выражена в виде площади или качественной оценкой, что присуще материальному объекту (земельному участку).

С долей в праве собственности, думаю, все понятно. Но как быть с пониманием сути земельной доли, которая является и долей в праве собственности и, одновременно, наделена законом такими характеристиками, как площадь и качественная оценка которые присущи материальному объекту.

Именно это отличает земельную долю от просто доли и доли в праве.

Читаем ст.1 ЗК РФ и приходим к пониманию, что земля – это и природный объект, и природный ресурс, и объект недвижимости, и объект права собственности и иных прав. Причем в качестве объекта недвижимости и объекта права собственности и иных прав земля может выступать как земельный участок (ст.11.1 ЗК РФ).

Земельный участок выступает в двух качествах: земельный участок как объект недвижимости и соответственно объект гражданских правоотношений, и земельный участок как земля – природный объект, природный ресурс – объект земельных правоотношений.

Земельная доля тоже выступает в двух качествах: как доля в праве общей долевой собственности (объект гражданских правоотношений) и как природный ресурс, имеющий такие характеристики как качественная оценка и площадь (объект земельных правоотношений). Такими характеристиками закон наделил именно земельную долю, но не долю в праве собственности.

Так вот, практическая польза от понимания сути понятия земельная доля заключается в правильном определении предмета различного рода сделок и взаимоотношений между собственниками земельных долей.

Применительно к сделке куплипродажи земельной доли примером может служить следующая формула:

«1.1. Продавец передал в собственность, а Покупатель принял 1/200 долю в праве собственности на земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, кадастровым номером 34:11:020004:555, общей площадью 2000,0 гектаров, имеющий местоположение в границах Александровского сельского поселения Ивановского муниципального района Волгоградской области.

При применении данной формулы предмет договора определяется в соответствии с законом полно и надлежащим образом.

А. И. Рыбицкий, юрист f

▀▄ Создаем сайты - лэндинги для фермеров Digital Fermer - профильное агентство, которое помогает фермерским хозяйствам продавать через Интернет свою продукцию:

Читайте также: