Сделки с пороками формы кратко

Обновлено: 05.07.2024

Главная / Недействительные сделки (оспоримые и ничтожные сделки). Правовые последствия недествительности сделок.

Действительные сделки – сделка отвечает требованиям или условиям действительности:

    • дееспособность участков;
    • законность содержания;
    • совпадение воли и волеизъявления;
    • соблюдение формы сделки;

    Недействительность сделки означает, что действия в виде сделки, не отвечают признакам действительности.
    Ничтожность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не порождает и не может породить желаемые для ее участников правовые последствия в силу несоответствия его закону. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить любое заинтересованное лицо, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
    Основания оспоримости – это специальные правила по отношении к основаниям ничтожности. Сделка не может быть признана недействительной по 2 основаниям, только по 1.
    Ничтожная сделка признается недействительной как на будущее время, так и на прошлое время ее нет, в силу этого стороны не имеют право предъявлять иски о возмещении убытков. Оспоримость сделки- на будущее время признаются недействительными по решению суда. (срок исков давности- 1 год).
    Признание недействительности сделок влечет за собой обязанность каждой из сторон возвратить, а в случае невозможности возместить в натуре ст-ть в деньгах. (двусторонняя реституция).

    Ничтожными являются:

    • сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);
    • конфискационная санкция;
    • мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 ГК РФ);
    • притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (ст. 170 ГК РФ);
    • сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ);
    • сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (малолетним) (ст. 172 ГК РФ);
    • сделки с пороками формы (несоблюдение нотариальной формы сделки) (п. 1 ст. 165 ГК РФ);
    • сделки, не прошедшие государственной регистрации, для которых установлена обязательная государственная регистрация (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

    Оспоримые сделки:

      • сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности, либо юридического лица, не имеющего лицензию на занятие соответствующей деятельностью (ст. 173 ГК РФ);
      • сделки, совершенные с превышением полномочий на совершение сделки (ст. 174 ГК РФ);
      • сделки, совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях когда такое согласие требуется в соответствии с законом (ст. 175 ГК РФ);
      • сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, без согласия попечителя (ст. 176 ГК РФ);
      • сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
      • сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ);
      • сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ).

      Порок формы может состоять в несоблюдении установленной законом или соглашением сторон простой письменной или нотариальной формы сделки, а также требования закона о ее государственной регистрации.

      Несоблюдение простой письменной формы по общему правилу (п. 1 ст. 162 ГК РФ) не влечет недействительности сделки, но обычно лишает стороны права в случае, спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Допускаются письменные и другие доказательства, например, заключения соответствующих экспертиз или объяснения сторон в процессе. И лишь в отдельных случаях закон в виде исключения разрешает подтверждать такую сделку свидетельскими показаниями. Так, п. 2 ст. 812 ГК РФ предусматривается возможность оспаривания договора займа по безденежности путем свидетельских показаний, если договор заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств и т. д" а п. 1 ст. 887 ГК РФ допускает свидетельские показания как доказательство сдачи вещей на хранение при чрезвычайных обстоятельствах.

      Нарушение простой письменной формы вызывает недействительность сделки, если такие последствия прямо указаны в законе. Недействительность в силу закона наступает за несоблюдение письменной формы: внешнеэкономической сделки (п. 3 ст. 162 ГК РФ); соглашения о неустойке (ч. 2 ст. 331 ГК РФ), залоге (п. 4 ст. 339 ГК РФ), поручительстве (ст. 36"2 ГК РФ) и в некоторых других случаях.

      Статья 162 ГК РФ содержит новое для отечественного законодательства положение: стороны своим соглашением могут предусмотреть недействительность сделки вследствие несоблюдения простой письменной формы, установленной этим же соглашением. Представляется, что в данном случае речь о недействительности идти не может, поскольку соглашение сторон, обусловливающее письменную форму двусторонней сделки, является одним из существенных условий договора. Именно поэтому абз. 2 п. 1 ст. 434 ГК РФ устанавливает: если стороны решили заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему этой формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма и не требовалась. Таким образом, нарушение согласованной формы сделки делает ее незаключенной и, следовательно, не может повлечь недействительности, поскольку в качестве недействительных могут рассматриваться только заключенные сделки.

      Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (п. 1 ст. 165ГК РФ). Сделка должна быть совершена в нотариальной форме, когда это специально предусмотрено законом либо соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида такая форма не требовалась. Государственная регистрация обязательна для сделок с недвижимым имуществом. Закон может ввести и обязательность регистрации сделок с движимым имуществом определенных видов.

      Несоблюдение нотариальной формы сделки, а в соответствующих случаях - и требовании о регистрации, вызывает недействительность сделки независимо от указания на эти последствия в конкретных нормах закона. Например, п. 4 ст. 339 1 ГК РФ содержит положение о недействительности договора об " ипотеке при несоблюдении его нотариальной формы и требований о государственной регистрации. Напротив, другие нормы такой формулировки не содержат (например, ст. 584 ГК РФ, устанавливающая нотариальную форму договора ренты), но являются императивными и не допускают отступления от предусмотренной ими формы. Так, согласно п. 2 ст. 185 ГК РФ доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должны быть нотариально удостоверены.

      С целью охраны интересов стороны, исполнившей сделку, подлежащую нотариальному удостоверению, п. 2 ст. 165 ГК РФ допускает восполнение несоблюденной формы судебным решением. Для этого необходимо, чтобы сторона, ходатайствующая о признании сделки действительной, исполнила ее полностью или частично, а другая сторона (независимо от исполнения ею своих обязанностей по договору) уклонялась от его нотариального оформления. Например, получатель ренты находит возможность более выгодно продать имущество, а потому стремится избавиться от прежнего плательщика ренты, ссылаясь на несоблюдение нотариальной формы сделки.




      Ранее действовавшее законодательство (ч. 2 ст. 47 ГК РСФСР) предусматривало еще одно условие для судебного признания сделки действительной: требовалось, чтобы она не содержала ничего противозаконного. Отсутствие указанного условия в п. 2 ст. 165 ГК РФ не означает права суда признать действительной сделку, содержащую иные, кроме несоблюдения формы, нарушения закона, поскольку ст. 168 ГК РФ в виде общего правила устанавливает, что сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, недействительна.

      В случае признания сделки действительной в соответствии сп. 2 ст. 165 ГК РФ решению суда придается правоустанавливающая сила и последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

      Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд может по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. Зет. 165 ГК РФ). Судебное решение не заменяет государственную регистрацию, но служит основанием, по которому соответствующий государственный орган обязан ее произвести. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой в совершении или регистрации сделки, в полном объеме (п. 4 ст. 165 ГК).

      Решение о принудительной регистрации допускается только в отношении сделок, совершенных в надлежащей форме. Для ряда подобных сделок надлежащей будет нотариальная форма (рента, ипотека и т. п.). Ввиду того, что законом допускается судебное признание действительности сделок, совершенных вне обязательной нотариальной формы, следует полагать, что суд вправе, рассмотрев этот вопрос, вынести решение и о регистрации сделки.

      Вместе с тем для отдельных видов сделок, подлежащих государственной регистрации, достаточно простой письменной формы: продажа и аренда недвижимости, продажа предприятий и т. п. Поскольку законодательство не содержит норм о восполнении несоблюденной простой письменной формы судебным решением, постольку совершение сделки в ненадлежащей форме исключает возможность принудительной ее регистрации по решению суда.

      Недействительность сделок с пороками формы означает их ничтожность. Независимо от того, вызвана недействительность несоблюдением простой письменной, нотариальной формы или требований о государственной регистрации, наступают одинаковые правовые последствия, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ, т. е. двусторонняя реституция.

      Порок формы может состоять в несоблюдении установленной законом или соглашением сторон простой письменной или нотариальной формы сделки, а также требования закона о ее государственной регистрации.

      Несоблюдение простой письменной формы по общему правилу (п. 1 ст. 162 ГК РФ) не влечет недействительности сделки, но обычно лишает стороны права в случае, спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Допускаются письменные и другие доказательства, например, заключения соответствующих экспертиз или объяснения сторон в процессе. И лишь в отдельных случаях закон в виде исключения разрешает подтверждать такую сделку свидетельскими показаниями. Так, п. 2 ст. 812 ГК РФ предусматривается возможность оспаривания договора займа по безденежности путем свидетельских показаний, если договор заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств и т. д" а п. 1 ст. 887 ГК РФ допускает свидетельские показания как доказательство сдачи вещей на хранение при чрезвычайных обстоятельствах.

      Нарушение простой письменной формы вызывает недействительность сделки, если такие последствия прямо указаны в законе. Недействительность в силу закона наступает за несоблюдение письменной формы: внешнеэкономической сделки (п. 3 ст. 162 ГК РФ); соглашения о неустойке (ч. 2 ст. 331 ГК РФ), залоге (п. 4 ст. 339 ГК РФ), поручительстве (ст. 36"2 ГК РФ) и в некоторых других случаях.

      Статья 162 ГК РФ содержит новое для отечественного законодательства положение: стороны своим соглашением могут предусмотреть недействительность сделки вследствие несоблюдения простой письменной формы, установленной этим же соглашением. Представляется, что в данном случае речь о недействительности идти не может, поскольку соглашение сторон, обусловливающее письменную форму двусторонней сделки, является одним из существенных условий договора. Именно поэтому абз. 2 п. 1 ст. 434 ГК РФ устанавливает: если стороны решили заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему этой формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма и не требовалась. Таким образом, нарушение согласованной формы сделки делает ее незаключенной и, следовательно, не может повлечь недействительности, поскольку в качестве недействительных могут рассматриваться только заключенные сделки.

      Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (п. 1 ст. 165ГК РФ). Сделка должна быть совершена в нотариальной форме, когда это специально предусмотрено законом либо соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида такая форма не требовалась. Государственная регистрация обязательна для сделок с недвижимым имуществом. Закон может ввести и обязательность регистрации сделок с движимым имуществом определенных видов.

      Несоблюдение нотариальной формы сделки, а в соответствующих случаях - и требовании о регистрации, вызывает недействительность сделки независимо от указания на эти последствия в конкретных нормах закона. Например, п. 4 ст. 339 1 ГК РФ содержит положение о недействительности договора об " ипотеке при несоблюдении его нотариальной формы и требований о государственной регистрации. Напротив, другие нормы такой формулировки не содержат (например, ст. 584 ГК РФ, устанавливающая нотариальную форму договора ренты), но являются императивными и не допускают отступления от предусмотренной ими формы. Так, согласно п. 2 ст. 185 ГК РФ доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должны быть нотариально удостоверены.

      С целью охраны интересов стороны, исполнившей сделку, подлежащую нотариальному удостоверению, п. 2 ст. 165 ГК РФ допускает восполнение несоблюденной формы судебным решением. Для этого необходимо, чтобы сторона, ходатайствующая о признании сделки действительной, исполнила ее полностью или частично, а другая сторона (независимо от исполнения ею своих обязанностей по договору) уклонялась от его нотариального оформления. Например, получатель ренты находит возможность более выгодно продать имущество, а потому стремится избавиться от прежнего плательщика ренты, ссылаясь на несоблюдение нотариальной формы сделки.

      Ранее действовавшее законодательство (ч. 2 ст. 47 ГК РСФСР) предусматривало еще одно условие для судебного признания сделки действительной: требовалось, чтобы она не содержала ничего противозаконного. Отсутствие указанного условия в п. 2 ст. 165 ГК РФ не означает права суда признать действительной сделку, содержащую иные, кроме несоблюдения формы, нарушения закона, поскольку ст. 168 ГК РФ в виде общего правила устанавливает, что сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, недействительна.

      В случае признания сделки действительной в соответствии сп. 2 ст. 165 ГК РФ решению суда придается правоустанавливающая сила и последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

      Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд может по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. Зет. 165 ГК РФ). Судебное решение не заменяет государственную регистрацию, но служит основанием, по которому соответствующий государственный орган обязан ее произвести. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой в совершении или регистрации сделки, в полном объеме (п. 4 ст. 165 ГК).

      Решение о принудительной регистрации допускается только в отношении сделок, совершенных в надлежащей форме. Для ряда подобных сделок надлежащей будет нотариальная форма (рента, ипотека и т. п.). Ввиду того, что законом допускается судебное признание действительности сделок, совершенных вне обязательной нотариальной формы, следует полагать, что суд вправе, рассмотрев этот вопрос, вынести решение и о регистрации сделки.

      Вместе с тем для отдельных видов сделок, подлежащих государственной регистрации, достаточно простой письменной формы: продажа и аренда недвижимости, продажа предприятий и т. п. Поскольку законодательство не содержит норм о восполнении несоблюденной простой письменной формы судебным решением, постольку совершение сделки в ненадлежащей форме исключает возможность принудительной ее регистрации по решению суда.

      Недействительность сделок с пороками формы означает их ничтожность. Независимо от того, вызвана недействительность несоблюдением простой письменной, нотариальной формы или требований о государственной регистрации, наступают одинаковые правовые последствия, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ, т. е. двусторонняя реституция.


      В настоящей статье обращается внимание на особенности правового регулирования основания признания недействительными сделок, имеющих пороки формы и содержания.

      Ключевые слова: недействительность сделки, ничтожная сделка, оспоримая сделка, последствия недействительности сделки

      Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в качестве сделки, не создает тех правовых последствий, которые присущи данному виду сделок, а влечет лишь предусмотренные законом последствия, связанные с ее недействительностью. Недействительность сделки наступает в случае, если нарушено какое-либо из условий ее действительности: имеются пороки субъектного состава, воли или волеизъявления, содержания, а в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, — формы.

      К недействительным сделкам с пороками содержания, в первую очередь относятся сделки, нарушающие требования закона, иного правового акта (ст. 168 ГК РФ [1]).

      Законоположения о недействительности сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта (ст. 168 ГК РФ), являются общими положениями по отношению к специальным составам недействительных сделок (ст. 169–179 ГК РФ) и в таком качестве могут применяться к тем сделкам, действия сторон которых не подпадают под один из специальных составов недействительных сделок.

      В ходе реформы гражданского законодательства большинство правил об отдельных традиционных видах недействительных сделок подверглись изменениям, кроме того, в текст ГК РФ дополнительно внесены два новых специальных состава недействительных сделок: недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (ст. 173.1 ГК РФ), а также недействительность сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 174.1 ГК РФ) [7, с. 12].

      Согласно новой редакции ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные ст. 167 ГК РФ. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

      Как можно видеть, основное изменение ст. 169 ГК РФ, посвященной так называемым антисоциальным сделкам, заключается в исключении из текста статьи ранее действовавшего в качестве общего правила положения об изъятии у сторон, действовавших умышленно, всего полученного по сделке в доход государства. Теперь же как общее правило должна применяться норма о том, что ничтожная антисоциальная сделка влечет применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, т. е. реституции. Что касается конфискационной меры (взыскание полученного по сделке в доход государства), то она может применяться лишь в случаях, предусмотренных законом, и только при наличии умысла у сторон на совершение антисоциальной сделки. В подобных случаях (прямо предусмотренных законом) могут применяться и иные последствия, установленные законом.

      В Постановлении Пленума ВС РФ № 25 (п. 85) подчеркивается, что нарушение стороной сделки закона или иного правового акта, в частности уклонение от уплаты налога, само по себе не означает, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности. Для применения ст. 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно.

      Представляется, что в данное разъяснение вкралась неточность. Закон (ст. 169 ГК РФ) отнюдь не связывает возможность квалификации сделки как противоречащей основам правопорядка или нравственности и, следовательно, ничтожной с необходимостью обязательной констатации умысла сторон (или одной из сторон) на совершение антисоциальной сделки. Умышленность действий сторон имеет правовое значение только для решения вопроса о возможности применения в качестве последствий недействительности антисоциальной сделки взыскания всего полученного сторонами по сделке в доход государства (и, естественно, только в случаях, предусмотренных законом) [9].

      Принимая во внимание, что законоположения о недействительности сделок более не предусматривают в качестве общего правила изъятие всего полученного по сделке в доход государства (как это было ранее), а ограничиваются (опять же по общему правилу) применением реституции, представляется, что круг сделок, признаваемых недействительными по основаниям ст. 169 ГК РФ, при формировании судебной практики в дальнейшем может быть расширен [5, с. 61].

      Отдельную группу оснований недействительности сделок составляют мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ), сущность которых заключается в совершении умышленных действий, направленных на обман третьих лиц. В юридической литературе применительно к данной группе сделок отмечается не только порок содержания, но также порок воли [4, с. 712].

      В ст. 170 ГК РФ несколько изменена конструкция притворной сделки. Правило же о мнимой сделке сохранено в прежнем виде: мнимая сделка, т. е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующее ей правовые последствия, ничтожна.

      Что же касается притворной сделки, то согласно новой редакции п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т. е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

      Основное отличие от старой редакции этой нормы состоит в том, что теперь ситуация, когда совершенная сторонами сделка прикрывает сделку на иных условиях, рассматривается как частный случай притворной сделки. Ранее притворной признавалась сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Отсутствие в тексте нормы уточнения (ныне внесенного в п. 2 ст. 170 ГК РФ) того, может ли притворная сделка прикрывать сделку на иных условиях, давало основания полагать, что прикрываемая сделка должна относиться к иному виду сделок, нежели притворная сделка. Теперь такой проблемы не существует [6, с. 9].

      Следующее основание недействительности сделки, совершенной с пороком содержания, — нарушение представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица (ст. 174 ГК РФ).

      Сходство между этими видами недействительности сделок состоит лишь в том, что они относятся к оспоримым сделкам и в случае признания их недействительными влекут одинаковые последствия в виде двусторонней реституции. При этом круг лиц, имеющих право оспорить указанные сделки, предмет доказывания, а главное, условия для признания их недействительными существенно различаются.

      Данным составом недействительных сделок полностью поглощен ранее действовавший состав недействительных сделок, совершенных под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, правила о котором по этой причине были исключены из текста ст. 179 ГК РФ.

      Также видом недействительных сделок, совершенных с пороками содержания, предусмотренных действующим гражданским законодательством, являются сделки, совершенные в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 174.1 ГК РФ).

      В тексте ГК РФ появился новый состав недействительных сделок — недействительность сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 174.1). Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (п. 1 ст. 174.1).

      Особый интерес вызывает п. 2 ст. 174.1 ГК РФ, согласно которому сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленным законом порядке в пользу его кредитора или иного уполномоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного уполномоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал или не должен был знать о запрете.

      Нельзя не отметить, что ни в Концепции развития гражданского законодательства РФ, ни в разработанном на ее основе и принятом 27 апреля 2012 г. в первом чтении законопроекте ни о чем подобном даже не упоминалось. Вместо этого, напротив, в законопроекте предлагалось включить в текст данной статьи норму о том, что сделка, совершенная с нарушением ареста или иного запрета на распоряжение, наложенного на имущество в судебном или ином установленном законом порядке, является ничтожной.

      В нашем случае речь идет о новом законоположении, предусмотренном в п. 5 ст. 334 ГК РФ, согласно которому, если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (ст. 174.1 ГК РФ), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования такого кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. При этом применяется очередность удовлетворения требований залогодержателей, определяемая для кредитора или иного управомоченного лица по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.

      Приведенные новеллы, попавшие в текст ГК РФ без обсуждения с разработчиками законопроекта, выглядят довольно странно. С одной стороны, они устанавливают необоснованное преимущество кредитора (иного управомоченного лица), который при заключении договора не обеспокоился необходимостью обеспечения контрагентом исполнения его обязательства, однако в дальнейшем может получить статус залогодержателя путем подачи в суд простого ходатайства об обеспечении исковых требований, предъявленных к контрагенту. С другой стороны, деформируются процессуальные отношения — ведь принятые судом меры по обеспечению иска (скажем, наложение ареста на имущество должника) при определенных условиях могут превратиться в пустышку, например в случае продажи должником арестованного имущества добросовестному приобретателю [8, с. 206]. Как известно, среди оснований прекращения залога (ст. 352 ГК РФ) имеется и случай возмездного приобретения заложенного имущества лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

      Однако независимо от нашей оценки названных положений (п. 2 ст. 174.1 ГК РФ и п. 5 ст. 334 ГК РФ) не следует забывать о том, что речь идет о действующих нормах закона, обязательных к применению, в том числе судами при рассмотрении соответствующих дел.

      Исключение из сферы действия нормы п. 2 ст. 174.1 ГК РФ указанных случаев может означать лишь то, что в подобных ситуациях совершаемые должником сделки по отчуждению арестованного имущества должны квалифицироваться по п. 1 ст. 174.1 ГК РФ в качестве ничтожных сделок со всеми вытекающими отсюда последствиями.

      В действующем гражданском законодательстве предусмотрено только два основания недействительности сделки, которая совершена с пороком формы: недействительность сделки, совершенной в нарушение требований о ее письменной форме (ст. 162 ГК РФ) или нотариальной форме (ст. 165 ГК РФ). Данные основания недействительности предусмотрены на в § 2 гл. 9 ГК РФ, который регулирует институт недействительных сделок, а в группе норм, посвященных форме сделки. Указание на недействительность сделок, совершенных с пороком формы, содержится также в специальных нормах договорного права.

      По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет ее недействительности. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки установлены ст. 162 ГК и состоят в том, что стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но они могут приводить письменные и другие доказательства. Таким образом, несоблюдение простой письменной формы влечет лишь ограничения в процессуальной плоскости: сторонам будет затруднительно доказать сам факт совершения сделки и ее условия, но если сторона это докажет без свидетельских показаний, то, значит, сделка совершена и подлежит исполнению на оговоренных условиях. Только в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (например, несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК), договора поручительства (ст. 362 ГК), договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК [2]) и т. д.).

      Основные термины (генерируются автоматически): ГК РФ, сделка, недействительность сделки, притворная сделка, доход государства, общее правило, порок содержания, простая письменная форма, текст ГК РФ, юридическое лицо.


      Пунктом 1 ст. 25 ЗК определено, что права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК, возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав. Государственная регистрация - это институт гражданского законодательства: нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) и сделок введены ГК. Государственной регистрации подлежат имущественные правоотношения по поводу земельных участков как объектов недвижимости, регулируемые ГК.

      Пунктом 3 ст. 1 Закона о регистрации прав установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Что подлежит регистрации - право, сделка или ограничение (обременение), устанавливается ГК.

      В соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК, ст. 25 ЗК государственной регистрации подлежат следующие вещные права на земельные участки:

      право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

      право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

      Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

      Виды сделок с земельными участками: купля-продажа земельных участков;

      ипотека (залог) земельных участков; аренда земельных участков; переход прав на земельные участки по наследству; дарение, мена и рента земельных участков; внесение земельных участков в уставный капитал организации ;

      доверительное управление земельными участками.

      При этом следует иметь в виду, что сделка с земельным участком возможна только с тем земельным участком, который стоит на кадастровом учете и границы которого установлены.

      При этом нужно учитывать, что обязательной регистрации прав на объект недвижимости, сделке с земельным участком, подлежит и договор аренды земельного участка. Аренда земельного участка это один из видов сделки с земельным участком, право на который, в случае аренды более чем на 1 год, подлежит обязательной регистрации в государственном органе.

      В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно только в случаях, когда нотариальная форма того или иного договора прямо предусмотрена в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон договора, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Необходимо отметить, что если закон не требует придания той или иной сделке с землей нотариальной формы, то это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса, а нотариус не вправе в таком случае отказать им в совершении данного нотариального действия.

      Сделки с земельными участками могут быть признаны недействительными. Недействительность сделки означает, что сделка не приводит к наступлению тех юридических последствий, на которые она была рассчитана при ее совершении. Сделки могут быть признаны недействительными по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ). По общему правилу, сделки являются недействительными в случае их несоответствия закону или иным правовым актам, в частности, если они совершены с нарушением требований земельного законодательства.

      Судом могут быть признаны недействительными сделки с земельными участками, если эти сделки приводят к нарушению экологических, санитарных, противопожарных, агротехнических, градостроительных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов) или к невозможности соблюдения целевого назначения разрешенного использования земельных участков.

      Недействительными признаются так называемые сделки с пороками воли, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой (например, о занижении цены сделки с целью снижения базы налогообложения) (ст. 179 ГК РФ). В сделках с пороками содержания существуют расхождения их условий с требованиями закона (например, в договоре купли-продажи земельного участка отсутствует указание на цену договора, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определить земельный участок, подлежащий передаче, и т.п.). Сделки с пороками формы также признаются недействительными (например, несоблюдение письменной формы договора, требований государственной регистрации). Кроме того, недействительными являются сделки с пороками в субъекте: сделки, совершаемые гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ); сделки, совершаемые гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); сделки, совершаемые несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (ст. 172 ГК РФ) и др.

      Читайте также: