Рыночная стоимость земли и порядок определения ее размера кратко

Обновлено: 02.07.2024

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания. сооружения.

Правовые аспекты

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) устанавливает следующие возможные виды вещных и обязательственных прав на земельные участки в Российской Федерации:

право собственности;
право постоянного (бессрочного) пользования;
право пожизненного наследуемого владения;
право аренды;
сервитут;
право безвозмездного срочного пользования.

Особо следует подчеркнуть следующее. Во-первых, ЗК РФ (введен в действие 25 октября 2001 г.) предоставляет гражданам право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в их постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п. 5 ст. 20). Передача в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных ЗК случаях сроком не ограничивается.

Одна из причин неоднократного продления сроков переоформления права пользования земельными участками на право аренды или приобретения земельных участков в собственность — высокие ставки аренды земли, устанавливаемые отдельными местными органами власти, или их нежелание переоформлять права выкупа. Многие юридические лица не имеют финансовых возможностей для переоформления прав на земельные участки по действующим ставкам аренды.

Необходимо обратить внимание на то, что данное положение п. 2 ст. 3 Вводного закона не вполне корректно согласуется с п. 3 ст. 20 ЗК РФ, согласно которому право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется, причем каких-либо ограничений срока указанного права в ЗК не предусмотрено. Законы и иные правовые акты не должны противоречить Конституции РФ. которая имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории России (п. 1 ст. 15 Конституции РФ).

Согласно п. 3 ст. 35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является имущественным правом и, соответственно, относится к имуществу, а Вводный закон не предусматривает судебного порядка его прекращения, указанная норма Вводного закона прямо противоречит Конституции РФ. В связи с этим:

1. За любой организацией сохраняется приобретенное ранее на основании решения государственного или муниципального органа право постоянного (бессрочного) пользования участком, эта организация имеет право не заключать договор аренды земли и не приобретать ее в собственность, если не желает этого, тем более что, согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения любого договора, в том числе аренды и купли-продажи земли, необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Последствия неисполнения этой обязанности во Вводном законе не описаны.

3. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками при смене собственника зданий и сооружений подлежит переоформлению на право аренды земельных участков, или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателей (при продаже) зданий, строений, сооружений (ст. 3 п. 2 Вводного закона).

4. Арендная плата за использование указанных земельных участков должна устанавливаться в соответствии с решением Правительства РФ (что до сих пор не выполнено) (ст. 3 п. 2 Вводного закона).

Предоставление земли в соответствии с правом пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ также не допускается. Но для граждан, владеющих землей на основе права пожизненного наследуемого владения, такое право сохраняется (ст. 21 п. 1 ЗК РФ). Землю, которая находится в пожизненном наследуемом владении, также можно бесплатно однократно приобрести в собственность в любое время. Государственной регистрации подлежит право наследника (а не переход права) на основании свидетельства о праве на наследство (ст. 21 п. 2 ЗК РФ).

Расчет рыночной стоимости исключительного права аренды (или выкупа) земельных участков

То, что право является исключительным, означает, что только собственник здания, строения, сооружения может принять решение о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или выкупа земельного участка.

Стоимость выкупа земельных участков С выкупа рассчитывают по формуле

С ш = С ш * F * K m * K n ,

С зн — ставка земельного налога на единицу площади, руб./м 2;
F — площадь земельного участка;
К т — коэффициент кратности, устанавливается администрацией каждого субъекта Федерации в зависимости от численности населения (с. 2 Вводного закона);
К п — поправочный коэффициент, учитывающий основные виды использования; значения этого коэффициента утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3 (ст. 3 Вводного закона).

В Москве выкуп земельных участков не проводится, основная форма землепользования — аренда. Постановлением Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. № 522-ПП утверждена Методика расчета платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве. Мнение автора о данной методике (в части организаций, созданных до принятия ЗК РФ) изложено выше, поэтому в данной статье эта методика не рассмотрена.

Рыночная стоимость исключительного права выкупа земельного участка Р спв может быть определена согласно следующему выражению:

Рс — рыночная стоимость земельного участка;
С в — стоимость права выкупа земельного участка.

Рыночную стоимость исключительного права аренды земельного участка Pc n a можно определить по формуле

Р са — рыночная стоимость права аренды земельного участка;
Нц — нормативная цена земельного участка.

Вводным законом установлено, что в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей налогообложения применяется нормативная цена земли (ст. 65 НК РФ).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ (ст. 65 п. 5), федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Взаимосвязь нормативной цены, стоимости права аренды и рыночной стоимости земли можно представить так:

Рыночная стоимость исключительного права аренды Рс п а может быть также определена согласно выражению

где С адог — стоимость права аренды по договору.

Рыночную стоимость права аренды устанавливают по данным рынка прав аренды объектов-аналогов в конкретной зоне (регионе) на дату, ближайшую к дате оценки.

Для оценки рыночной стоимости прав аренды земельного участка Министерство имущественных отношений РФ распоряжением от 10 апреля 2003 г. № 1102-Р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной стоимости прав аренды земельных участков. Полагаю, они должны использоваться с учетом ЗК РФ (ст. 20 п. 3, ст. 36), т. е. кроме организаций (предприятий), созданных до принятия ЗК.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременении права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Три подхода

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж применяют для оценки прав аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями, так и незастроенных. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок или цен предложений (спроса) с правами аренды земельных участков.

При применении метода выполняют следующие действия.

Выявляют элементы, по которым сравнивают объект оценки с объектами-аналогами (далее — элементы сравнения).
Определяют по каждому из элементов сравнения характер и степень отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.
Находят для каждого из элементов сравнения корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.
Корректируют по каждому из элементов сравнения цены каждого аналога, сглаживая их отличия от оцениваемого земельного участка.
Рассчитывают рыночную стоимость прав аренды земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости прав аренды объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость прав аренды) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с правами аренды земельных участков.

Наиболее важные факторы стоимости прав аренды — как правило, те же, что при оценке рыночной стоимости земельных участков (будут рассмотрены ниже).

При оценке рыночной стоимости прав аренды земельного участка методом сравнения продаж в числе прочих необходимо учитывать следующие факторы:

период времени, оставшийся до окончания действия договора аренды;
величину арендной платы, предусмотренную договором аренды;
порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;
необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;
наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;
наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

К характеристикам сделок с правами аренды земельных участков относятся:

условия финансирования сделок с правами аренды земельных участков;
обстоятельства совершения сделки с правами аренды земельных участков;
изменение цен на право аренды земельных участков за период с даты заключения сделки (договора) с аналогом до даты проведения оценки.

Корректировки цен прав аренды аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены прав аренды единицы сравнения аналога (га, м г),, так и для цены прав аренды аналога в целом.

Стоимость права аренды оцениваемого земельного участка в некоторых случаях можно определить как разницу между рыночной стоимостью права аренды и нормативной ценой аренды земельного участка.

Следует отметить, что рынок права аренды еще слабо развит, так как ЗК РФ, предусматривающий оборот земель, принят сравнительно недавно. Тем ке менее оценщикам удалось выявить три объекта-аналога, предусматривающих право аренды земельных участков (табл. 1).

Для того чтобы участки-аналоги были сопоставимы с объектом оценки, необходимо провести их корректировки. При рассмотрении сопоставимости участков использовались элементы сравнения для внесения корректировок к ценам участков-аналогов.

Корректировка на достоверность информации. Эта поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки. Она вводится вынуждено, поскольку на неразвитом рынке недвижимости в условиях России отсутствует достаточная и достоверная информация по сделкам.

Так как используется информация по ценам предложения прав аренды, а не продажи прав аренды аналогичных участков, необходима корректировка на данный фактор. Согласно имеющимся данным, реальные цены сделок ниже цены предложений на 10. 15 % за счет уторговывания. Для дальнейших расчетов принимаем среднее значение — 12 %.

Корректировка на период предложения. Это поправка для учета изменений соотношения спроса-предложения и инфляции со времени продажи сопоставимого аналога до даты оценки. В процессе сравнения даты оценки с датой продажи (предложения) сопоставимых объектов-аналогов следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. При этой корректировке определяют, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или отличных условиях. Суждения, касающиеся поправки на время продажи, делают на основе изучения рыночных условий на момент оценки, затем эти условия учитывают и сопоставляют с условиями, существующими во время продажи объекта-аналога.

Корректировка на размер участка и другие физические характеристики. В процессе сравнительной оценки выявляют и рассматривают только крупные физические сходства и различия. Основные позиции при сравнении физических характеристик:

-размер участка;
-различие между прямоугольным и многоугольным участками;
-различие между плоским, удобным для застройки участком, и участком, имеющим большой уклон;
-наличие избыточных земель, достаточных для возведения каких-либо улучшений.

Местоположение. Многие виды различий в местоположении, такие как физические, социальные, экономические и политические факторы окружения, различия в ограничениях на сделки (ограничения в использовании, сервитута и т. п.), зонировании, следует принимать во внимание и, если они признаются рынком, делать соответствующие поправки.

Условия финансирования. Цены продаж сходных участков могут отличаться из-за различий в условиях финансирования сделок. Если обычное финансирование типично для данной категории участков, то продажа при необычных условиях финансирования (100%-ное кредитование сделки, специальные контракты и т. п.) требует проведения специального анализа. Если такие специальные условия определяют цену продажи, отличную от той, которая имела бы место при условии обычного финансирования, необходимо делать соответствующую поправку. Так как в данном случае оценщики не выявили особых условий финансирований, эта корректировка не применяется.

Условия продажи. Они определяются обстоятельствами, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или приобретения конкретного имущества. Очевидный пример таких обстоятельств — банкротство и вынужденная продажа. Если условия продажи отличаются от тех, которые применялись к оцениваемой недвижимости, то сопоставимую продажу использовать нельзя. В данном случае оцениваемое предприятие не банкрот, в то же время оно не является собственником земельного участка. Поэтому эта корректировка не применяется.

Как правило оценка земли проводится одновременно с оценкой недвижимости, однако в ряде случаев может потребоваться отдельная и независимая рыночная оценка земельного участка.

В каких случаях востребована оценка рыночной стоимости земельного участка:

• Земельный участок является объектом ипотечного кредитования или используется в качестве залогового имущества;
• Земля вносится на баланс предприятия;
• Участок является объектом аукционной продажи;
• Участок сдается в аренду и необходимо определение годовой арендной платы;
• При заключении договора купли-продажи и в других схожих ситуациях.

Оценка стоимости земельного участка с точки зрения инвестиционной стоимости определяется обычно для различных нужд бизнеса: например, для привлечения новых инвесторов.
Ликвидационная стоимость определяется в случае необходимости срочной реализации участка, а кадастровая стоимость позволяет исчислять размер земельных платежей.
В зависимости от цели проведения оценки (определение кадастровой, инвестиционной, ликвидационной или же рыночной стоимости) экспертами используются различные методы.

Рыночная оценка земли и ее особенности

Оценка участка земли имеет свою специфику, связанную с тем, что при осуществлении процедуры имеют значение не только физические, но и юридические характеристики объекта. К последним относится, например, категория оцениваемых земель (земли лесного фонда, земли водного фонда, земли сельскохозяйственного назначения и так далее). Также оценка рыночной стоимости земельного участка невозможна без учета ограничений, которые могут быть наложены на использование определенной территории. Например, юридически может быть ограничена этажность строительства на участке или поставлены другие условия, которые обязан соблюдать собственник земли.

Независимая оценка земельного участка учитывает и другие факторы, такие как месторасположение участка, его удаленность от городского или районного центра, наличие проведенных коммуникаций, престижность района, рекреационные характеристики, наличие водных ресурсов и многие другие. При этом каждый фактор имеет различную степень влияния для земель разных категорий: при оценке сельскохозяйственных земель наиболее важны одни критерии, а при оценке земель населенных пунктов – другие.

Экспертная оценка земли: документация, порядок, сроки

Для оценки участка необходимо подготовить следующие документы:
1.Правоустанавливающий документ на объект оценки;
2.Кадастровый паспорт;
3.Информацию о существующих ограничениях по использованию конкретного участка;
4.Данные о наличии и текущем состоянии всех проведенных инженерных коммуникаций.

Также при наличии этих документов лицо, обратившееся за оценкой стоимости земельного участка, должно предоставить сведения о ставке арендной платы и выплачиваемых налогов и договор об аренде.

Порядок процедуры оценки земельного участка:

• Заключение договора на оценку объекта;
• Сбор и анализ необходимой информации, как о физическом, так и о юридическом состоянии объекта;
• Выбор методов оценки и проведение требуемых расчетов;
• Определение итоговой стоимости земельного участка;
• Составление официального отчета о выполненной процедуре.

Результат проведения оценки земельного участка

По окончании оценки собственник получает на руки письменный отчет о выполненной процедуре, который имеет доказательную силу. Основные требования, как к порядку самой процедуры, так и к оформлению ее результатов изложены в Федеральном законе, а также в Стандартах оценки.

Стоимость оценки земли

Уточнить, сколько стоит оценка земельного участка, и в какие сроки будет выполнена процедура, можно, связавшись с представителями палаты при помощи контактов, размещенных в соответствующем разделе сайта.

Регламент

• Стоимость услуги определяется в соответствии с действующими тарифами
• Оплата в форме наличного и безналичного расчета

5. Проведение Исполнителем расчета рыночной стоимости объекта оценки и оформление отчета об оценке объекта оценки

ЗК РФ Статья 66. Оценка земли

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 66 ЗК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

(в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

(абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

(в ред. Федеральных законов от 22.07.2010 N 167-ФЗ, от 31.07.2020 N 269-ФЗ)

Чем отличаются понятия: нормативная цена земли, рыночная стоимость земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка?

Из вышеприведенного определения следует, что приоритетным при определении нормативной цены земли выступает потенциальный доход, т.е. доход, который может принести деятельность на определенном земельном участке. Данное понятие было введено в российское законодательство в начале 90-х годов прошлого века для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и т.д.

Затем на смену данного института с принятием Земельного кодекса РФ пришел институт кадастровой стоимости земельного участка. Однако иногда нормативная стоимость земли до сих пор запрашивается заинтересованными лицами для осуществления нотариальных сделок при оформлении наследства либо для предоставления в суд по делам об имущественных спорах.

Кадастровая стоимость – это условный экономический показатель, необходимый для регулирования земельных отношений, различных сделок с землей и установления определенной цены на земельный участок. Кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости участка и применяется главным образом в целях налогообложения, а зависит от ряда параметров: местоположения, инфраструктуры, категории земель и т.п. Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Под рыночной стоимостью земельного участка понимают наиболее вероятную цену участка при реализации его на открытом и конкурентом рынке, когда стороны сделки обладают информацией о реализуемом объекте с учетом общей рыночной ситуации и тенденций на рынке недвижимости.

На рыночную стоимость влияет состояние спроса и предложения на земельные участки, аналогичные реализуемому в конкретной сделке, рыночная цена не может значительно отличаться от цен на эквивалентные или близкие по параметрам объекты.

Читайте также: