Риски в управлении недвижимостью кратко

Обновлено: 30.06.2024

Ключевые моменты

Управление недвижимостью относится к надзору и управлению недвижимостью сторонними фирмами по управлению недвижимостью.
Управляющие недвижимостью несут ответственность за повседневные операции с недвижимостью, включая проверку арендаторов, сбор арендной платы и завершение процедур выселения.
Владельцы платят управляющим имуществом комиссию или процент от арендной платы, полученной за собственность, находящуюся под управлением.
Многие штаты требуют, чтобы управляющие недвижимостью имели лицензию брокера по недвижимости, потому что некоторые из их обязанностей считаются операциями с недвижимостью.

Понимание управления недвижимостью

Как отмечалось выше, управление имуществом подразумевает наем третьей стороны для наблюдения за повседневными операциями с недвижимостью. Управление недвижимостью включает в себя различные обязанности, в том числе:

проверка потенциальных арендаторов
составление и подписание договоров аренды от имени собственников недвижимости
сбор арендной платы
уход за недвижимостью, включая озеленение и уборку снега
организация и проведение необходимого ремонта недвижимости
настройка и соблюдение бюджетов
следующая через выселение разбирательство , если и в случае необходимости

Эти компании должны соблюдать местные законы о домовладельцах-арендаторах и о советах по недвижимости. Владельцы платят управляющим имуществом комиссию или процент от арендной платы, полученной от собственности, находящейся под управлением.

Владельцы недвижимости нанимают фирмы по управлению недвижимостью по разным причинам. Некоторые владельцы могут иметь в своем портфеле несколько Заочные арендодатели также пользуются услугами по управлению недвижимостью.

Владельцы недвижимости, которые участвуют в программах доступного жилья , иногда пользуются услугами по управлению недвижимостью. Это связано с тем, что участие в таких программах требует знания федеральных правил, которых нет у некоторых владельцев, даже если они хотят воспользоваться преимуществами программ доступного жилья.

Некоторые брокеры по недвижимости могут также выполнять функции управляющих недвижимостью. Например, брокер в курортном городе может предоставлять услуги агента покупателя и продавца, а также услуги по управлению недвижимостью. В этом случае брокер по недвижимости также перечисляет, показывает и сдает в аренду на время отпуска.

Краткая справка

Управляющие недвижимостью отличаются от управляющих сообществами, которые имеют дело с общими помещениями, а не с отдельными единицами и не обязательно имеют дело напрямую с арендодателями.

Особые соображения

Требования к лицензированию управления недвижимостью различаются в зависимости от штата.1 В большинстве штатов требуется, чтобы компании по управлению имуществом имели лицензию местного совета по недвижимости, поэтому владельцам недвижимости важно убедиться, что нанимаемые ими фирмы соблюдают местное законодательство о лицензировании.

Например, управляющие недвижимостью во Флориде должны иметь службе множественного листинга (MLS) и продвигать ее с помощью стандартных методов маркетинга недвижимости. Наличие лицензии брокера по недвижимости также позволяет компании по управлению недвижимостью размещать сейфовый ящик на дверях объекта недвижимости, чтобы другие лицензированные агенты могли его показать.

Флорида также требует, чтобы управляющие недвижимостью имели лицензии брокера, если они имеют дело с арендой или сдачей внаем и получают комиссию за свои услуги.2 Управляющим недвижимостью, которые управляют частной собственностью в штате, лицензия не требуется.2

Однако менеджерам в Массачусетсе не требуется брокерская лицензия.3 Это связано с тем, что определенные обязанности, которые считаются операциями с недвижимостью, такие как листинг и аренда собственности, могут быть вторичными по сравнению с другими основными обязанностями, выполняемыми управляющим недвижимостью.

Быть арендодателем непросто: нужно следить за квартирантами, разбираться с соседями, требовать регулярной оплаты. Все это можно перепоручить организации или человеку. РБК Недвижимость разбирается, что такое доверительное управление и как его использовать

Что такое доверительное управление имуществом

Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.

В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время. Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.

Владелец квартиры и управляющий заключают договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.

Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.

Плюсы доверительного управления имуществом

Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.

Минусы доверительного управления

На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.

Как передать квартиру в доверительное управление

Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:

Найти доверительного управляющего. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Важное уточнение: доверительным управлением не может заниматься выгодоприобретатель, то есть человек, который в итоге получит доход. Соответственно, наследник имущества не может выполнять эту роль [2]. Чаще всего именно для сдачи квартиры договор заключается с агентством недвижимости или частным риелтором. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
Составить и подписать договор с двух сторон.
Подписать акт приема-передачи жилья.
Зарегистрировать договор в Росреестре. Это упростит разбирательства и дополнительно зафиксирует все обязательства сторон.

Как заключить договор доверительного управления

Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.

В документе должны быть указаны:

состав объекта имущества. Вы можете отметить наличие мебели и ее состояние, допустимый износ;
выгодоприобретатель. Ваши Ф. И. О. или наименование компании, от чьего лица будет действовать управляющий;
размер комиссии или другая форма вознаграждения за оказание услуг (чаще всего 10% годового дохода);
услуги, которыми ограничивается доверительное управление. Сюда можно включить клининг или охрану, оплату коммунальных платежей;
срок действия договора. Закон предусматривает, что договор должен действовать не более пяти лет, но в случае согласия сторон он может быть пролонгирован [3].

К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.

После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.

Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:

паспорт выгодоприобретателя;
договор;
акт передачи объекта;
квитанция об оплате государственной пошлины;
согласие супруга, если собственник недвижимости состоит в браке. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.

Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам. В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти. Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

— Необходимо разделять разные виды управления:

Полноценное управление через уполномоченное юридическое лицо. В этом случае заключается договор о доверительном управлении имуществом, прописывается, какое имущество поступает в управление, круг обязанностей управляющего юридического лица и т. д. Чаще такие договоры заключаются для дорогого имущества. В этом случае конечный пользователь — например, арендатор — не видит данных собственника, а договор аренды заключается с юрлицом. Это делается для конфиденциальности бенефициара.
Доверенность на определенные действия с определенным имуществом, выдаваемая физическому лицу — поверенному. Это может быть любой человек. В доверенности обязательно нужно прописать, какие действия и с каким имуществом может выполнять данный поверенный. Например, организовывать и проводить показы квартиры, получать денежные средства. Возможны случаи, когда деньги идут напрямую собственнику.

В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии объекта имущества. Законом такие формы не установлены. Там же можно прописать частоту проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.

Налоги платит конечный бенефициар, то есть собственник жилья. Налоги платятся по месту нахождения имущества. Например, если собственник — гражданин иного государства, но сдает квартиру в Москве, то он должен будет заплатить налоги как нерезидент по ставке 30%.

Первый вариант доверительного управления не подразумевает использования квартиры собственником, иначе возникнет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых данная квартира — далеко не единственная, то есть потребности в ее использовании нет. В случае частного поверенного возможны варианты, которые оговариваются заранее.

В ситуации экономического кризиса, когда выживание бизнеса напрямую зависит от его финансовой эффективности, возникновение непредвиденных издержек — непозволительная роскошь. Их спектр варьируется в зависимости от сферы деятельности, однако практически каждая компания так или иначе сталкивается с рисками и издержками в сфере управления недвижимостью.

Меня зовут Звиади Пурцхванидзе, я основатель ГК Maxard, специализирующейся на разрешении споров в сфере земельно-имущественных правоотношений. В этой статье расскажу о юридической стороне вопроса и приведу несколько примеров из практики нашей компании. Материал будет особенно полезен всем, кто планирует увеличить доход за счет земельно-имущественных активов. Например, пустить землю в оборот, сдать в аренду землю или другую недвижимость или подобрать земельный участок для последующей реализации нового проекта.

Сейчас, когда одни компании закрываются, а другие уходят в онлайн, для собственников и арендодателей коммерческой недвижимости наступил идеальный момент для принятия стратегических решений.

Например, можно повысить рентабельность большого помещения, освободившегося после предыдущего арендатора, разделив его на несколько маленьких или увеличив его площадь за счёт пристройки или надстройки. Однако важно помнить, что любая реконструкция или перепланировка должна быть правильно оформлена, в противном случае власти могут признать ваше здание или помещение объектом самовольного строительства и не только выставить административный штраф, но и потребовать снести его или вернуть в исходное состояние.

В соответствии с Градостроительным кодексом, перед тем, как возводить пристройку или мансарду, создавать дополнительные входы или устанавливать пандусы, вам необходимо создать техническую документацию и получить соответствующее разрешение. При этом, новый проект должен соответствовать действующим Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), а также виду разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, на котором расположено здание, в противном случае вам потребуется пройти процедуру изменения ВРИ и ПЗЗ. Внутренняя перепланировка помещения также может потребовать оформления, особенно если такое помещение находится на цокольном этаже жилого здания, а изменение проекта затрагивает несущие конструкции.

Если же перепланировка или реконструкция уже произведены без соответствующего оформления, то мы рекомендуем как можно скорее узаконить новую конфигурацию вашего здания или помещения — даже если вы уже несколько лет используете данную недвижимость. В нашей практике были случаи, когда в результате проверки по жалобе от местных жителей на одного из арендаторов выяснилось, что в занимаемом им помещении была произведена незаконная перепланировка. И издержки, конечно, понёс арендодатель.

К слову, неприятные сюрпризы могут возникнуть даже если вы приобрели коммерческую недвижимость с уже произведенной реконструкцией. Например, один из наших клиентов спустя 10 лет после покупки пристройки к большому зданию получил штраф на сумму 2 млн рублей и требование снести сооружение. Оказалось, что предыдущий владелец не узаконил ввод объекта в эксплуатацию — а наш клиент при покупке изучал только техническую документацию проекта и по ней никаких проблем не выявил. Вот почему при сделках с землей и недвижимостью мы рекомендуем проводить процедуру Due Diligence.

Due Diligence — это подробный юридический анализ разрешительной и технической документации объекта, который позволяет определить риски при совершении сделки с данным объектом или вовлечении его в оборот. К таким рискам относятся как штрафы и прочие издержки, так и потеря права на объект недвижимости.

Ещё один пример из нашей практики: клиент планировал приобрести крупный земельно-имущественный комплекс посредством выкупа акций предприятия. Проанализировав документацию, мы обнаружили, что часть земельного участка пересекает границы санитарно-защитной зоны, что не позволит покупателю реализовать планируемый проект на этой территории.

Получив от нас юридически-обоснованную оценку издержек, которые потребуются для изменения проекта и получения разрешительной документации на использование данного земельно-имущественного комплекса, клиенту удалось снизить итоговую цену договора на 20%.

Таким образом, планируя инвестировать в недвижимость или повысить её рентабельность за счёт реализации строительного или любого другого проекта, необходимо выполнить предварительный юридический анализ и тщательно проработать всю документацию, чтобы выявить и снизить вероятность возникновения перечисленных выше рисков. Для крупных компаний в сфере строительства, девелопмента или управления недвижимостью и регулярно запускающих подобные проекты, целесообразно иметь в штате одного или нескольких юристов, специализирующихся на земельно-имущественном праве. Если же вы только начинаете свой путь в управлении земельно-имущественными активами, то для решения разовых задач эффективнее прибегнуть к помощи эксперта на аутсорсе.

В любом случае, не стоит экономить на юридическом анализе — ведь в жизни, как и в известной поговорке, скупой платит дважды.

Покупка квартиры на вторичном рынке содержит в себе много плюсов - дом построен и сдан, инфраструктура развита, район обжит. Но рисков при покупке вторичной недвижимости даже больше, чем в случае с новостройками.

То, что ваш объект прошел регистрацию в Росреестре не дает гарантию, что Вашу квартиру не отберут! Проверка объекта недвижимости - это только половина действий по обеспечению безопасности сделки! Не менее важным фактором является и проверка собственника квартиры! Помните, при покупке квартиры в сделках больше всего рискует сам покупатель!

В основном такое получается из-за нехватки знаний в области недвижимости. Покупатели при поиске в интернете натыкаются только на банальные советы по поводу проверки покупаемой квартиры, которые вряд ли помогут, если нарваться на мошенников.

При получении ипотеки, банки проверяют квартиры только на факт возможной успешной перепродажи, в случае если клиент не оплачивает ипотеку. При этом банки проверку на юридические риски недвижимости не проводят.

Риэлторы занимаются проверкой квартиры поверхностно, потому что большинство риэлторов не являются юристами. Агентства недвижимости редко проводят глубокую проверку, и еще реже предоставляют отчеты на юридическую чистоту квартиры (либо делают это за большие деньги).

Главная проблема - покупатель теряет свои деньги и не получает квартиру . Покупателю приходится подавать в суд на продавца, у которого, скорее всего, уже нет денег для возврата по договору купли-продажи.

Рассмотрим самые важные и главные риски:

Ограничения на регистрационные действия Установление запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью препятствует совершению сделок, направленных на отчуждение имущества в любой форме, в том числе путем продажи.
Нахождение в залоге Если квартира находится в залоге, то новый владелец может ее просто потерять, так как если продавец не снимет обременение, то банк или другая организация, у которой недвижимость в залоге, может изъять и продать ее.
Арест Если продавец продает квартиру находящуюся в аресте, то, скорее всего, сделка купли-продажи может затянуться или вообще сорваться.
Проверка продавца на дееспособность После совершения сделки купли-продажи инициатором ее расторжения выступает продавец, и, на основе документов о его недееспособности, сделка признается недействительной, квартира отходит обратно продавцу, а деньги можно вернуть только через суд.
История по правообладателям Если объект продавали несколько раз за последние 3 года - задумайтесь. Возможно после сделки “всплывут” наследники на квартиру или третьи лица, оспаривающие сделку.
Махинации продавца на получение задатков Мошенники используют разнообразные схемы для обмана покупателей, чтобы уберечься от этого, нужен опытный юрист в области недвижимости.
Обременение ипотекой Если обременение большое, то сделку провести тяжело.
Банкротство продавца Если продавец банкрот, то он не имеет права продавать квартиру.
Судебные споры Может повлиять на продолжительность процесса сделки купли-продажи.
Подлинность правоустанавливающих документов на квартиру О сделке не может быть и речи, если документы не подлинные или не совпадают при сверке с официальными данными из Росреестра.
Массовая регистрация
Судебные процессы по объекту
В списке на снос
Проверка несовершеннолетних
Незаконное строительство

Как избежать распространенных ошибок

Если вы уже нашли квартиру и выходите на сделку, можете самостоятельно заказать отчетЕГРН по кадастровому номеру или адресу и сверить данные - кому принадлежит квартира, является ли продавец собственником и другую информацию. Но стоит учесть, что в выписках ЕГРН находится не вся информация о квартире и собственнике.

Для более полной картины вы можете заказать отчет о рисках . Проверка квартиры и собственника проводится в базах Росреестр, ФССП, МВД, ИФНС, Суды и т.д. нашим юридическим отделом с многолетним стажем в области недвижимости. По результатам проверки мы составляем Отчёт о юридических рисках.

Читайте также: