Развитие земельного кадастра в россии кратко
Обновлено: 04.07.2024
Кадастр (фр. cadastre) — список, реестр чего-либо или кого-либо, например, землепользователей, подлежащих налогообложению. Само это слово происходит от средневекового лат. catastrum, т. е. capitastrum (от caput — голова), которое означало регистр душ, подлежавших поголовной подати.
В Средние века содержание кадастровых съемок и основные принципы ведения кадастра практически не изменились — съемка земель оставалась чисто линейной и проводилась с помощью веревки и жезла, слабо использовались геометрические знания и вычисления. Начиная с 1718 г., по образцу римского кадастра, Джованни Джакомо Мариони разработал первый кадастр на основе соблюдения научных методов с определением границ участков методом триангуляции и полигонометрических сетей. Этот кадастр содержал в качестве документов ситуационные карты всех сельских общин, выполненные с использованием мензулы в масштабе 1:2000.
На картах отображали участки (парцеллы) отдельных общинных владений, типы грунтов, чистую прибыль, которая являлась основой для обложения налогом. Благодаря своему качеству и точности этот кадастр, называемый миланским, был введен в действие 1 января 1760 г. и служил образцом для разработки в XIX в. кадастров Франции, Бельгии, Австрии, Голландии и Швейцарии.
В развитии государственного земельного кадастра (ныне государственный кадастр недвижимости) существуют следующие периоды, связанные с важными для российского государства событиями:
1489 — 1511 гг. (собирание русских земель и раздача земель служилым людям при Иване III);
1565— 1572 гг. (опричнина при Иване IV);
1598— 1613 гг. (смутное время);
1619 — 1645 гг. (приведение в порядок земельных дел Михаилом Федоровичем Романовым);
1649— 1676 гг. (наделение служилого сословия поместными окладами при Алексее Михайловиче Романове);
1715— 1725 гг. (реформы Петра I);
1754 г. (наведение порядка в землеустройстве при Елизавете Петровне с последующим предоставлением земель дворянству при Екатерине II);
1768— 1774 гг. (расширение Российской империи в результате русско-турецких войн и освоение новых земель);
1861 г. (отмена крепостного права);
1906— 1913 гг. (столыпинская аграрная реформа);
1930—1954 гг. (завершение строительства СССР, начало в Б 1930-е гг., построение государства с развитой административной системой, сплошная коллективизация и индустриализация, а затем освоение целинных земель во второй половине 1950-х гг.);
1985— 1991 гг. (перестройка, распад СССР, постепенная либерализация земельных отношений в конце 1980-х — начале 1990-х гг.).
Учет и оценка недвижимости начали развиваться в двух направлениях. Одно — по линии БТИ (бюро технической инвентаризации). БТИ учитывали, в основном, технические характеристики зданий и сооружений. Второе направление осуществлялось министерством сельского хозяйства. Оно касалось непосредственно земли, в основном сельскохозяйственных угодий. В то время не занимались учетом земель, зданий и сооружений, соответственно, не существовало государственного реестра прав. Право частной собственности на землю и иную недвижимость не регистрировалось.
Только в 1998 г. было принято решение о создании единого государственного реестра прав. Так вступил закон о государственной регистрации прав на недвижимость.
Учет земельных угодий на Руси начали вести в IX веке, когда территория страны была в 10 раз меньше современной. Первые межевые книги содержали, в основном, описания монастырских и церковных земель. Скоро реестр собственников расширился. Государство хотело знать, кто владеет землей, чтобы собирать налоги. На содержание армии и ведение войн требовались значительные средства.
В эпоху Петра I повысилась точность полевых измерений. При межевании впервые стали использовать специальные инструменты. Геодезическому делу начали обучать. Петр поставил цель: создать Генеральную карту Российской империи. По всей стране проводились съемки губерний, театров военных действий и морских побережий. Подробная карта, а также большой трехтомный атлас вышли уже после смерти Петра. Ведение земельного кадастра окончательно стало делом государственной важности. За убийство землемера грозила смертная казнь.
В середине XVIII столетия была предпринята попытка собрать воедино сведения о территории страны и всех землевладельцах. Но, по-настоящему, генеральное межевание было начато Екатериной II. Отныне земли приписывались не к именам владельцев, а к названиям селений и пустошей. Межевщики потратили 4 десятилетия, чтобы измерить земли Российской империи. Именно при Екатерине геодезия стала прикладной наукой. Императрица распорядилась учредить училище, где готовили бы специалистов по землеустройству. Его расположили в Кремле, поблизости от Межевой канцелярии и назвали в честь новорожденного внука императрицы Константина.
Коренным образом характер межевых и кадастровых работ изменился после Октябрьской революции. Вся земля отныне принадлежала государству и перестала быть объектом налогообложения. Утратила необходимость регистрация прав. Впрочем, кадастр в СССР все же был. Хотя в него заносились данные не о владельцах, а о пользователях земли. Государство нуждалось в точных сведениях о земельном фонде. Предстояло оценить — какие земли передать крестьянам, а какие отдать совхозам и колхозам. Без знаний о территории страны было невозможно экономическое развитие.
Для проведения съемочных работ, составления и издания карт было образовано Высшее геодезическое управление. В годы СССР картографо-геодезическая служба проделала колоссальную работу. В мировую историю геодезии и картографии навсегда вошли имена советских ученых. Была создана высокоточная геодезическая сеть. Измерения проводили на суше, под водой и с воздуха. В результате были изданы подробнейшие топографические карты.
Обязанности по ведению кадастра, регистрации прав, составлению карт, землеустройству в XXI веке делились между тремя ведомствами: Роснедвижимостью, Роскартографией и Росрегистрацией. В 2008 указом президента Российской Федерации их функции перешли Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестру.
Во времена, когда земли ценились по вложенному в них труду, размежевание земель на отдельные владения решался без споров. Незанятых территорий было столько, что все желающие могли пользоваться ими в любом количестве.
Межевание на Руси стали проводить с появлением первых поместий. Основной причиной частых переписей земель стала их раздача за службу.
Работы по межеванию становятся более обширными к середине XVIII в., Возникает цель защиты прав землевладельцев, путем утверждения Комиссии о государственном межевании земель. Во время царствования Ивана Грозного описанию подлежали практически все земли России.
Позже поместная система была уничтожена политикой Петра I. В результате чего, учет земель и их оценка теряют свое значение, но взамен повышается точность полевых измерений, основанная на применении геодезических инструментов и геометрии.
В 1754 году было впервые начато Генеральное межевание. Его цель — учета земель, а так же, при несоответствии документов, лишение прав владения и изъятия земель. В этот период начинают оформляться документы не только на земли, но и на городские дворы. В них содержится информация о территории двора с указанием построек и размером налога в рублях, а так же информацию о владельце. В это же время проводится оценка и опись недвижимого имущества с составлением планов и схем земельных участков.
Следующим этапом для проведения земельных работ в России стала отмена крепостного права в 1861 году. К 1888 году съемочные работы по Генеральному межеванию были закончены. В процессе генерального межевание изучалось хозяйственное состояния страны. По итогам межевания были составлены планы городов и уездов. Один экземпляр плана земельного владения оставался его владельцу, второй передавался на хранение в государственный архив. Результаты этого межевания стали основой гражданско-правовых отношений в сфере земельного права вплоть до Октябрьской революции. После Октябрьской революции 1917 года в России была проведена массовая коллективизация земель. Колхозам были выданы государственные акты на вечное пользование землей.
В истории учета земель современной России можно выделить четыре основных периода:
- Период, когда процесс учета земель был под управлением министерства сельского хозяйства (1960-1990гг.). Особое внимание уделялось землям, предназначенным для ведения сельского хозяйства.
- Кадастр выполняет одновременно функции кадастрового учета и регистрации права. Органы кадастрового учета занимаются приватизацией земель по всей стране. (1992-2001гг.)
- Две системы учета (2001-2008гг): государственный земельный кадастр (по земельным участкам) и организации технической инвентаризации (по объектам капитального строительства)
- Создание Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), объединяющая три ведомства: Росрегистрацию, Роснедвижимость и Роскартографию (2008г).
В настоящее время для постановки на государственный кадастровый учет и регистрации прав на объекты недвижимости требуется обязательное установление границ объектов, для чего проводятся кадастровые работы.
Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии ведется реестр кадастровых инженеров, который представлен на официальном сайте Росреестра.
Так, началу землеописания земель положил в VI в. до н.э. в Др. Риме Сервий Тулий. Землеописания имели не только значение для учета земель – они представляли собой определенное юридическое действие. Данные землеописаний (книги) подлежали длительному хранению, как правило, в государственных, судебных или храмовых архивах. По существу, они служили основой для регистрации землевладений и землепользований, что обеспечивало реализацию соответствующих прав их обладателям, а также более эффективный сбор земельной ренты и налога [2, с.93].
Исторически земельный кадастр включал в себя учет, описание и оценку земель. Так, учет земель представлял собой действия по определению пространственного положения и размера земельных участков, массивов и землепользований, а также состав земельных угодий и их качественное состояние. Описание земель содержало в себе естественные, исторические и экономические характеристики земель. Оценка земель предусматривала установление средних величин норм урожайности и доходности земель, на основании чего определялась ценность земли как средства производства.
В России первые описания земель появились в IX в. и касались монастырских и церковных земель, а первая оценка земли начала формироваться с конца XV в., когда появилось поместье как специфическая разновидность частно-феодальной условной земельной собственности (в то время земельная собственность определяла социальный статус человека и распределяла владельцев поместий на службу по военному, гражданскому и придворному ведомствам исходя из оценки земель и ее точного учета).
Для описания и оценки земель в XVI в. было создано специальное центральное государственное учреждение – Поместный приказ, который объединил межевые, кадастровые и крепостные работы. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности в России, вплоть до середины XIX в., была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянством. Описание земель проводилось писцами, выполнявшими роль первых оценщиков. Количество земли исчислялось приблизительно. Сведенья о землях отражались в писцовых книгах, выполнявших функции первых земельных кадастров и имевших юридический и правовой характер.
Межевание земель, проводимое при Екатерине II, производилось следующим образом: Правительство отказалось от проверки владельческих прав на землю, основой межевания являлось действительное состояние земельной собственности в границах 1765 г., законность землевладения признавалась без документальных свидетельств, лишь бы оно было бесспорным до 1765 г.
В начале XIX в. произошли существенные изменения в земельном законодательстве. Вышел Указ от 12 декабря 1801 г., который предоставлял право лицам всех свободных состояний (купцам, мещанам и казенным крестьянам) приобретать вне городов в собственность земельные участки без крестьян.
С началом земской оценочной деятельности связывают зарождение земской оценочной статистики, которая включает в себя статистические работы по обследованию земель сельскохозяйственного назначения в целях налогообложения. Для земской статистики были определены характерные статистические параметры для массовой оценки по которым происходил сбор и анализ массовых оценочных данных. Основным способом сбора оценочных сведений были опросные листы, рассылаемые по уездам, волостям и отдельным домовладениям. А экспедиционный способ сбора оценочных сведений вошел в практику с 1874 г. Земская статистика показывала плательщику налога конкретную цифру оценки земли, обосновывала правильность и объективность оценочных выводов.
С принятием закона от 18 января 1899 г. конкретная оценка земель каждого землевладения осуществлялась с применением некоторых общих методических принципов:
1. стоимость земли ставилась в зависимость от доходности земельной собственности; основным элементом определения доходности земли считалось установление ее производительности; производительность земельных угодий характеризовалась как результат воздействия технических факторов почвы и ее обработки;
2. доходность рассматривалась как экономическое понятие, которое определялось соотношением в данном производстве земли, труда и капитала, зависящим от целого ряда сложных и разнообразных социально-экономических и культурных условий;
3. обязательному анализу при конкретной оценке подлежали: характер почв и климатические условия, структура сельскохозяйственных угодий и способы ведения хозяйства, близость транспортных коммуникаций и рынков сбыта, особенности эксплуатации земли ее последним владельцем;
4. чистый доход землевладения процент на капитал, вложенный в землю, определялся исходя из общего дохода с земельной собственности и учета необходимых рисков на эксплуатацию земли [3].
Таким образом, характерной чертой методик оценки земли конца XIX – начала XX вв. являлась оценка земельных угодий одновременно как источника дохода и предмета сделки купли-продажи.
С точки зрения методологии и общей организации оценки Россия, в конце XIX – начале XX вв., была одной из передовых стран. В этот период были разработаны экономико-статистические методы сбора и обработки исходных данных необходимых для выработки основополагающих критериев и нормативов оценки для различных назначений, будь-то налогообложение или страхование, ипотека или купля-продажа. Как вид профессиональной деятельности оценка стояла на таком уровне, который Европа и Америка достигли только в 60-70 гг. XX в. Концептуальные положения оценки заложенные создателями русской оценочной статистики, повторяются в современных подходах к вопросам оценки культивируемых в развитых странах рыночной экономики.
Данные исторические факты показывают, что стараниями своих выдающихся ученых Россия была одной из ведущих стран в области оценки. Тем не менее, при рассмотрении оценки, как системы действующей в интересах государства, можно сказать о ее недостатках, которые рассматриваются как функция историко-географических особенностей России. Основными причинами сдерживавшие успешное завершение работ по оценке недвижимости для целей налогообложения были причины систематического и несистематического характера.
Причины систематического характера: отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования, а также специального государственного органа для руководства оценкой, неэффективная структура губернских и уездных оценочных комиссий и отсутствие единообразия в методических подходах к оценке, неэффективность распределения исполнителей оценки по видам работ и незаинтересованность земств в оценке недвижимости.
Причинами несистематического характера явились общественно-политические события начала XX в., а именно крестьянские волнения в ряде губерний в 1901-1902 гг., русско-японская война 1904-1905 гг., революционные события 1905-1906 гг.
Сразу после Октябрьской революции земельные отношения в России коренным образом изменились в результате национализации земли, когда она стала всенародным достоянием и государственной собственностью и перестала быть объектом налогообложения.
В первые годы советской власти оценено было огромное количество земель частного, государственного и общественного владения, а также других видов недвижимости. И если с конца 20-х гг. XX в. прекратилась оценка земли, находящейся в частной собственности, то оценка земель государственной и корпоративно-колхозной собственности продолжала оставаться на высоком уровне. С 1970-х годов получили развитие массовые оценочные работы не только земель сельскохозяйственного назначения и др. природных ресурсов, но и городских территорий [2, с.271].
К сожалению, за десятилетия социализма, эволюция рыночных методических приемов была прервана, свое продолжение она получила за рубежем.
С началом развития рыночных отношений в России (90-е годы XX века) исследования связанные с оценкой земельных участков стали более актуальными. Некоторые авторы пошли по пути прямого переноса опыта массовой оценки применяемой в США. Однако, данный опыт не увенчался успехом, – привезенное американскими экспертами программное обеспечение не учитывало условий российского рынка земли середины 90-х годов и оказалось не готовым к выполнению задачи.
Анализ истории развития методологии и методики проведения оценки земель в России начиная с конца XV в., позволяет выделить три этапа формирования земельного кадастра:
· I этап. Земельный кадастр представляет простые действия по учету земель, которые используются в земледелии и скотоводстве. Земельно-кадастровые сведенья регистрируются в специальных документах (реестрах, земельных книгах), в которых фиксировались сведенья о земле. В дальнейшем сведенья о земле стали фиксироваться не только в текстовых документах, но и на планово-картографических материалах. Земли стали подразделяться на группы и классы в зависимости от качества.
· II этап. Земельный кадастр в условиях рыночных отношений представляет собой сложные мероприятия осуществляемые специально организованной государственной службой. Поскольку основным назначением земельного кадастра было обеспечение сведениями для налогообложения, то земельно-кадастровые службы находились в основном в ведении финансовых органов.
· III этап. Земельный кадастр продолжает носить фискальный характер и играет важную роль в развитии общественно-экономических формаций. Развиваются и совершенствуются методы и способы изучения, учета, оценки и классификаций земель по видам угодий и качеству; применяются более совершенные технические средства и технологии, - все это повышает точность и достоверность земельно-кадастровой информации, совершенствуются ее формы и содержание.
1. В.А. Захаров, Л.П. Лобанова. Возникновение и развитие земельного кадастра. Кадастровый вестник № 2 – 2006 г. С.49-53.
2. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт) / Под ред. С.Н. Волкова и В.С. Кислова. – М.: Технология ЦД, 2003 – 387 с.
3. Становление оценочной деятельности в России – М.: Институт оценки природных ресурсов, - 446 с.
Основные термины (генерируются автоматически): Россия, земельный кадастр, оценка земель, земельная собственность, земля, описание земель, оценка, оценочная деятельность, учет земель, Государственная кадастровая оценка.
Читайте также: