Особенности продажи жилых помещений доклад

Обновлено: 04.07.2024

Функция "чтения" служит для ознакомления с работой. Разметка, таблицы и картинки документа могут отображаться неверно или не в полном объёме!

Особенности купли-продажи жилых помещений

Выполнил: студент заочного отделения 62 - УП группы Бердюгин Евгений Сергеевич

Томский государственный университет новосибирский юредический институт (филиал)

г. Новосибирск 2009

Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. Так, в царской России жилищный фонд составлял всего 180 млн. кв.м. общей площади, причем 80% - в домах деревянных и к тому же не имеющих элементарных удобств1.

В советский период истории России данная проблема решалась путем формирования консолидированного государственного и муниципального жилищного фонда, а также жилищного фонда государственных предприятий и учреждений, за которыми сочли необходимым сохранить ранее принадлежащие им жилые помещения (ведомственный фонд) и предоставления гражданам, отвечающим установленным законодательством критериям нуждаемости, жилых помещений этих фондов на условиях найма.

С переходом к рыночной экономике претерпели изменения и принципы жилищного законодательства, которая теперь основывается на: признании права частной собственности на жилище в структуре жилищного фонда на равных условиях с публичными формами собственности; приватизации государственного и муниципального жилья; перехода к рынку жилья; демонополизации жилищного хозяйства; утверждения инициативного удовлетворения жилищных потребностей на рынке жилья и, прежде всего, путем строительства или приобретения собственного жилого помещения, а также постепенного перехода на полную оплату проживающими затрат на содержание и ремонт жилья2.

В современных условиях одним из приоритетных способов улучшения жилищных условий, остается приобретение жилья на вторичном рынке. Это связано, прежде всего, с удорожанием строительства нового жилья, участившимися случаями недобросовестности застройщиков и трудностями в получении земельного участка.

Таким образом, конструкция договора купли-продажи жилых помещений является достаточно востребованной в современных условиях, что приводит к необходимости разрешения ряда дискуссионных вопросов, связанных с реализацией положений Гражданского кодекса РФ, устанавливающих требования к условиям, форме, порядку заключения, изменения и прекращения данного договора, на практике.

§1. Жилые помещения как объектов гражданского права.

Статьёй 130 ГК определены критерии отнесения объектов гражданского права к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки и участки недр.

Критерии второй группы – прочная связь объектов с землёй, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимости по физическим свойствам, относятся здания, сооружения и другие объекты.

К третей группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона.

Жилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания законе. Согласно ч. 2

Особенности купли-продажи жилых помещений — следствие особого правового регулирования данной категории сделок и договоров, связанного с их спецификой, которую необходимо учитывать при оформлении во избежание в дальнейшем конфликтов между сторонами и отказа Росреестра в совершении регистрационных действий. При этом индивидуальными особенностями обладают не только договоры по продаже жилья, но и различные их подвиды (по продаже части жилья, покупке в кредит, продаже с рассрочкой платежа и др.). Об основных моментах, касающихся данного вопроса, мы расскажем в нашей статье.

Особенности купли-продажи жилых помещений

Специфике заключения сделок по купле-продаже, в которых в качестве предмета выступают объекты недвижимости, а также форме договоров и их содержанию посвящен самостоятельный § 7 главы 30 Гражданского кодекса. Кроме того, законодательство (ст. 558 ГК) особо выделяет сделки по возмездному отчуждению жилья, т. к. такие они имеют целый ряд особенностей, в том числе:

специфический предмет договора (им может выступать лишь объект, который в соответствии с данными кадастрового учета признан жилым, или часть такого объекта);
помимо прочих (общих для всех сделок по купле-продаже недвижимости) условий в такие договоры следует включать пункт с указанием всех лиц, которые имеют право на пользование жилым помещением, выступающим предметом договора, после перехода права собственности.

При невнесении указанных условий договор, в силу п. 1 ст. 432 ГК, не может считаться заключенным — а значит, не порождает никаких правовых последствий. Такая же участь ожидает и договоры, в которых не указана цена, т. к. обязательность достижения договоренности по этому пункту при совершении сделок купли-продажи недвижимости установлена ст. 555 ГК.

Договор купли-продажи дома в рассрочку (содержание, образец)

Характерной особенность договоров по продаже объектов недвижимости (включая жилые дома и квартиры) в рассрочку являются условия, касающиеся оплаты передаваемого объекта. Так, на основании ст. 489 ГК в числе прочих, признаваемых существенными, при рассрочке надлежит согласовывать следующие условия:

итоговая стоимость продаваемого жилья;
порядок его оплаты (наличными денежными средствами, переводом на расчетный счет и т. д.);
сроки внесения платежей (периоды оплаты);
сумма оплаты по каждому периоду времени.

Однако наличие цены — обязательное условие для всех договоров по продаже недвижимости, поэтому характерными именно для договоров с рассрочкой можно считать только 3 последних пункта из приведенного списка.

ВАЖНО! В случае продажи жилой недвижимости (в том числе жилого дома) право собственности на нее обычно переходит к покупателю с момента подписания передаточного акта, который подписывается с внесением первого платежа. В связи с этим в целях обеспечения обязательств покупателя в таком договоре целесообразно указывать на то, что до окончательной оплаты предмета договора она находится в залоге у продавца на основании ст. 334.1 ГК.

Итоги

Итак, правовым особенностям заключения сделок по покупке-продаже жилых объектов недвижимости посвящена ст. 558 ГК. Кроме того, к таким договорам применяются общие правила купли-продажи недвижимости (в части, не противоречащей ст. 558). Специфика же таких договоров с условием о рассрочке платежа вытекает из ст. 489 ГК, предписывающей указывать порядок, сроки оплаты и размер разовых платежей. С образцом договора купли-продажи дома в рассрочку можно ознакомиться на нашем сайте. Он позволит избежать типичных ошибок при совершении сделок данной категории.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Понятие закреплено в ст.549 ГК РФ: По договору купли продажи жилого помещения одна сторона продавец-собственник имущества обязуется передать другой стороне — покупателю в собственность жилое помещение (квартиру, жилой дом, комнату).

Форма договора – простая письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность. Нотариальная .
Государственная регистрация:

согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации;

согласно ст.558 ГК РФ договор продажи жилого помещения ранее подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации.

Расширенный перечень существенных условий:

предмет: ГК РФ предъявляет повышенные требования к предмету договора, в нем должны быть указанные данные, позволяющие определенно установить жилое помещение, подлежащее передаче, в том числе данные о месте расположения на земельном участке, в составе другого недвижимого имущества.
Цена может быть установлена двумя способами – за единицу площади или общая стоимость всего жилого помещения в целом
Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права собственности другому лицу с указанием их прав на жилое помещение: наниматели и граждане, постоянно с ними проживающие, поднаниматели, ссудополучатели, арендаторы, лица, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа и на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Дополнительно для собственников квартиры в многоквартирном доме содержится условие о переходе доли в праве собственности на общее имущество дома. Согласно ст. 38 ЖК РФ противоречащие этому правилу условия являются ничтожными, то же самое касается и коммунальной квартиры и общего имущества в нем.

Особенности исполнения договор, которое состоит из двух юридически значимых действий: вручение имущества ( ст. 224 ГК РФ вещь считается врученный с момента поступления во владение) и подписание передаточного акта или иного документа о передаче (ст.556 ГК РФ) Уклонения от его подписания соответственно приравнивается к уклонению от исполнения договора.

Оставить комментарий Отменить ответ

Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от него в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец торговал бы такими ключами вразвес, а покупатели всю оставшуюся жизнь выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.

Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, как минимум, нужно знать, из чего состоит сделка по купле-продаже жилого помещения.

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег.
Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие.
Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором. Покупателю ведь не нужно, чтобы его "топором вырубали" из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

ФОРМЫ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского капитала
Договор купли-продажи квартиры, когда один из покупателей – малолетний ребенок
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Передаточный акт к договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор аренды индивидуального банковского сейфа
Другие формы

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно "жилое", то, значит, предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно ст. 20 ГК РФ там, где человек проживает постоянно.

Во-вторых, ст. 673 ГК РФ гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое "помещение" – это все-таки недвижимость.

В ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем.

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным. Таковыми являются:

данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;
цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если уж мы что-то покупаем или продаем, надо знать, сколько мы за это выручим.
перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется "Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии". На табличке на входе также может быть написано "Росреестр". До конца ХХ века в городах были "Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью", позднее – областные "Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

для физического лица – 2000 руб.;
для юридического лица – 22 000 руб.

Передача денег от покупателя продавцу

Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Кроме того, стороны могут избрать такую форму обеспечения обязательств по передаче денежных средств как договор счета эскроу.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Комментарии к ст. 558 ГК РФ

1. Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (см. ст. ст. 554 и 555 и коммент. к ним).

Комментируемая статья к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом; его часть; квартиру в многоквартирном доме; ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. Согласно ст. ст. 246 и 250 ГК, п. 10 Постановления Пленума ВС РФ N 8 от 24 августа 1993 г. "О некоторых вопросах применения судами Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда РСФСР" (Бюллетень ВС РФ. 1993. N 11. С. 10) участник общей долевой собственности на жилое помещение, в том числе на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.

Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст. 289 ГК).

2. Статья охватывает случаи так называемой "вторичной" купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"; переход права собственности на кооперативные квартиры осуществлялся ранее в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР" (Ведомости СССР. 1990. N 11. Ст. 164), п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (Ведомости РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416), Постановлением Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. "О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР "О собственности в СССР на территории РСФСР" (Ведомости РСФСР. N 44. Ст. 1434), а в настоящее время - согласно п. 4 ст. 218 ГК.

С момента приобретения гражданином или юридическим лицом жилищного сертификата между ним и эмитентом возникает обязательство. После приобретения сертификатов на сумму, составляющую не менее 30% стоимости общей площади квартиры, собственник сертификата получает право купить конкретную квартиру. При этом между ним и эмитентом заключается договор купли-продажи квартиры в рассрочку, который должен соответствовать требованиям комментируемой статьи и определять порядок выплаты собственником остальных 70% ее стоимости.

Положения п. п. 5 и 24 Инструкции от 12 мая 1995 г. противоречат п. 8 Указа Президента от 10 июня 1994 г. N 1182, поскольку устанавливают иное правило: собственник сертификатов приобретает право на покупку квартиры только после приобретения сертификатов на сумму, равную 100% ее стоимости. Возможные споры могут быть разрешены на основании проспектов эмиссии организаций, выпустивших жилищные сертификаты, т.к. именно проспекты являются теми условиями, на которых приобретался конкретный жилищный сертификат.

Приобретение квартиры в собственность граждан и юридических лиц по перечисленным основаниям следует отличать от предоставления жилья только гражданам, получившим государственные жилищные сертификаты. Последние выдаются лицам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий (Постановление Правительства РФ от 9 октября 1995 г. N 982 "Об утверждении Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий" // СЗ. 1995. N 42. Ст. 3983; Порядок и условия выдачи государственных жилищных сертификатов от 10 июля 1995 г.).

4. Помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:

а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК). Их круг определяется по правилам ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;

в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:

а) наниматель и члены его семьи (ст. 672 ГК). Их круг также определяется по правилам ст. 53 ЖК:

б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. ст. 672 и 685 ГК).

Необходимость регистрации договора продажи недвижимости следует отличать от регистрации перехода права собственности (см. ст. 551 и коммент. к ней). Вместе с тем государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, ст. 551 и коммент. к ней). В г. Москве, например, договор продажи жилого помещения после его нотариального оформления подлежит обязательной регистрации в Департаменте муниципального жилья (Постановление Правительства г. Москвы от 16 февраля 1993 г. N 142 "Об упорядочении организации управления жилищным фондом г. Москвы" в ред. Постановления Правительства г. Москвы от 28 ноября 1995 г. N 964).

6. При продаже квартиры или ее части в многоквартирном жилом доме к покупателю недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит право собственности на долю в общем имуществе жильцов, перечисленном в ст. 290 ГК.

Читайте также: