Основные проблемы привлечения инвестиций в жилищный фонд доклад

Обновлено: 28.06.2024

Инвестиции-долгосрочное вложение эконом-х ресурсов,в целях создания и получения чистой прибыли в будущем,превышающий авансированный первоначальный капитал.Важнейшим элементом реальных инвестиций яв-ся Капитальные вложения- это инвестиции в основной капитал,в том числе затраты на новое стр-во,расширениепроиз-ва.Состав и стр-ракап.вложений зависят от хар-равоспроиз-ва основных фондов и состава затрат.

Виды инвестиций:1)В зав-ти от объектов вложения капитала: -Реальныеинвестиции;

-Финансовые;-Интеллектуальные.2)По хар-ру участия инвесторов в инвестиционном процессе: -Прямые- предполагают непоср-ое участие инвестора во вложение капитала в конкретный объект инвестир-я. -Косвенныевложение капитала инвестора через финансовых посредников путем приобретения финансовых инструментов(акции инвест-х фондов). 3)По отн-ю объктов вложения: -Внутренние-вложение капитала в активы самого инвестора. –Внешние-вложение капитала в активы других хоз-х субъектов. 4)По периоду осущ-я: -Долгосрочные(от 3 и более лет); -Среднесрочные(от 1 до 3 лет); -Краткосрочные(до 1года). 5)По формам собственности инвестора: -Частные. Гос-е .Иностранные .Совместные-вложения осущ-е субъектами данной страны и субъектами иностр.гос-в. 6)По хар-руиспольз-я капитала: -Первичные-вложения капитала за счет как собственных так и заемных средств инвесторов. -Реинвестиции-вторичное использ-е капитала в инвестиц-х целях по средствам его высвобождения в рез-те реализации ранее осущ-х инвестиций. -Дезинвестиции-высвобождение ранее инв.капитала из инвестиц-го оборота без последующего использ-я в инвест-х целях. Источники инвестиций:1)Централизованные средства фед-го бюджета,бюджетов субъекта РФ и местных бюджетов(бюджетные источники).2)Децентрализованные средства(внебюджетные)-собственные источники(чистая прибыль и амортизационное отчисление). Заемные источники(сбережения населения,кредиты банков).

Роль инвестиций в экономике:1)Инвестиции воплащаются в создаваемом объекте предприн-ой деят-ти,образуя активы(средства)инвестора.2)С помощью инвестиций осущ-сяперераспр-е ресурсов и средств между теми у кого они в избытке и теми у кого они ограничены.3)Инвестиции оказывают мультипликац-ое воздействие на развитие объемов произ-ва в стране и занятость населения.4)Чем эффективней происходят процессы инвестиров-я,тем успешней развивается произв-ый потенциал и соц.инфр-ра страны.

Факторы роста инвестиций:1)Распед-е получаемого дохода на потребление и сбережения.2)Основной побудит-ый мотив для инв-й-ожидаемая норма прибыли. 3)Ставка процента,т.к.дляинв-й исп-ся и заемные средства.4)Предполагаемый темп инфляции. Мультипликатора инвестиций – коэффициент, показывающий, какие изменения в объеме национального производства вызывают изменения в инвестиционных расходах. ЖКХ как объект инвестиций. ЖКХ-многоотраслевое хоз-во,охватывающее все важнейшие стороны жизни любого населенного пункта.Привлечение инвестиций в ЖКХ вытекают из проблем его функц-я.Инвестиции в жкх-экон-ие ресурсы напр-ые на модернизацию или расширение произ-го фонда жк сферы.

Особенности инвестирования в ЖКХ:1)Невысокая рентабельность вложенных средств,что затрудняет привлечение частного капитала.2)Инв-ии в жкх носят долговременный хар-р,поэтому инвесторы на прямую заинтересованы в предсказуемой политике.3)Предпр-я яв-сяестеств-ми локальными монополистами и имеют гарантир-ый рынок сбыта.4)За свои услуги отпускаемым потр-лем прежде всего населению,предпр-я имеют устойчивое поступление в виде живых денег.5)Инвестиц-ый риск жкх высокий6)сущ-т большие задолженности в отрасли.7)Приток инв-й ком-х предпр-й зависит от систем регул-я тарифов др.подсекторовжкх.

Способы привлечения инвестиций в ЖКХ:1)Лизинг оборуд-я-вид инв-ой деят-ти по передачи оборуд-я на опр-ыйсрок,наопр-х усл-х,обусловленный договором с правом выкупа имуществатем,кто получил оборуд-я по этому договору.2)Банковское кредитование и облигационные займы.3)Заключение договоров подряда на выполнение услуг частными компаниями на конкурентной основе,что не только снизит издержки при предоставлении жку,но и упростит упр-е объектами жкх.4)Передача в доверительное упр-е имущества муниц-х предпр-й и орг-й жкх,так называемом упр-м компаниям,кот. работают за фиксированное вознаграждение.5)Долгосрочная аренда имущества объектов жкх,прикот.большая часть отв-ти за жку ляжет на компанию оператора,а не муниц-ые органы.6)Концессия(аренда с правом изменения объекта) с усл-ми реабилитации объектов жкх,их эксплуатация с возвратом собств-ку после окончания сроков концессии стр-ва новых объектов жкх.7)Приватизация имущества жкх на возмездной основе частично компаниями физ.лицами.

Проблемы жкх:1)Физический износ осн.фондов сост-60% в том числе:котельных-55%, ком-х сетей водоснабжения65%,канализ.тепловых сетей63%,Эл.сетей58%,очистных соор-й водопровода54%. 2)Растет задолженность по оплате ком-х услуг населением и бюджетными орг-ми. 3)Высокая затратность и отсутствие стимулов для снижения издержек.4)Кризисное состояние жилищного фонда.

63. Содержание и основные этапы инвестиционного процесса в жилищно-коммунальном хозяйстве.Инвестиционный процесс - это последовательность этапов, действий, процедур и операций по осуществлению инвестиционной деятельности. Конкретное течение инвестиционного процесса определяется объектом инвестирования и видами инвестирования (реальные или финансовые инвестиции).

Целями инвестирования могут быть:

стремление компании к увеличению прибыли;

расширение масштабов деятельности компании;

стремление к престижу, общественному влиянию, власти;

решение социальных задач, например сохранение и увеличение рабочих мест, снижение уровня безработицы, повышение культурного и образовательного уровня людей;

решение экологических проблем и т.д.

Приоритеты тех или иных форм инвестирования определяются как внутренними, так и внешними факторами. Важнейшим из внутренних факторов является функциональная направленность, т.е. основная деятельность компании-инвестора. Другие внутренние факторы таковы: стратегическая направленность операционной деятельности, величина предприятия, этап его жизненного цикла..

В качестве основных этапов инвестиционного процесса выделяются три этапа.

1)принимаются решения об инвестировании в рамках его первой фазы, формируют цели инвестирования. 2) определяют направление инвестирования. 3) происходит выбор конкретных объектов для инвестирования, подготовка и заключение инвестиционного договора.

Инвестиционные ресурсы ЖКХ (ИР ЖКХ) - это совокупность материальных и нематериальных активов, используемая для реализации целей и задач инвестиционной деятельности предприятий и организаций ЖКХ, согласования интересов участников отрасли и разработки стратегии ее перспективного развития. Инвестиционный процесс в ЖКХ муниципального образования направлен на вложение свободных денежных средств или иных ресурсов в приобретение или качественное улучшение материальных и нематериальных активов с целью получения прибыли и повышения конкурентоспособности предприятий.
Государственная поддержка модернизации жилищно-коммунального комплекса осуществляется по двум направлениям. 1) предусматривает срочное привлечение бюджетных ресурсов и ресурсов международных кредитных организаций под гарантии Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления для финансирования наиболее приоритетных и эффективных инвестиционных проектов в жилищно-коммунальном комплексе. 2) стратегическое - предусматривает создание финансовых механизмов минимизации рисков привлечения частного капитала посредством заемного финансирования и прямых инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс.
К задачам органов государственной власти относятся:

· создание законодательной, нормативно-правовой и методической базы для реформирования жилищно-коммунального комплекса, проведения работ по его модернизации и привлечению частных инвестиций;

· предоставление средств федерального бюджета на финансирование межрегиональных и особо важных проектов по модернизации и технологическим преобразованиям жилищно-коммунального комплекса и тесно связанных с ним ресурсообеспечивающих энергетических комплексов на безвозвратной и возвратной основах, предоставление гарантий по привлечению заемных финансовых средств от международных финансовых организаций, а также иные формы поддержки привлечения частных заемных средств;

· софинансирование реализации программы адресной социальной защиты населения по оплате жилья и коммунальных услуг;

· создание и поддержка эффективных механизмов использования средств федерального бюджета для достижения целей подпрограммы.

64. Понятие ипотеки. Рынок ипотечного кредитования и его структура.

Ипотека - залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю. Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества (ипотеку).

* заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита

* кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные.кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

*страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

*оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

*Банки оказывают непосредственное влияние на динамику развития рынка ипотеки в целом, а также отражают сложившуюся ситуацию в этой области.

*Участники рынка ипотечного кредитования – юридические и физические лица, принимающие участие в процессах подготовки, выдачи, регистрации и обслуживании ипотечных кредитов

Можно выделить три основные модели развития ЖКХ за рубежом:

2. Отрасль жилищно-коммунальных услуг практически полностью находится в частной собственности и регулируется законами рынка, государственное вмешательство минимизировано. Наиболее ярким примером использования такой модели являются США. Надо отметить, что данная практика сопровождается наличием сильной и независимой судебно-правовой системы, а также сильным конкурентным рынком с множеством игроков, когда отсутствуют риски узурпации / диктата частными операторами. Пользователи могут легко менять провайдеров услуг и практически гарантированно призвать к ответственности в суде виновных лиц в случае каких-либо нарушений. Вряд ли Россия готова к полному отказу государства от управления данной отраслью, как раз в силу отсутствия, как сильных независимых институтов (в первую очередь имеется в виду судебная система), так и в силу пока ограниченного числа инвесторов в отрасль. Вопросы финансирования также не позволяют говорить об использовании данной модели в настоящее время. Хотя, в долгосрочной перспективе и при наличии определенных предпосылок, как показывает опыт США, такая модель может быть хорошим примером, с точки зрения повышения эффективности и внедрения новых технологий.

3. Смешанная модель. В этой модели государство может выступать в роли регулятора наиболее важных стратегических вопросов (например, максимально устанавливаемых тарифов, как в Великобритании), а частные компании предоставляют услуги на конкурентных условиях. Пользователи могут в любой момент выбрать другого провайдера какой-либо услуги из многих действующих на рынке. Более того, система оказания услуг ЖКХ в Лондоне настолько гибкая, что можно одновременно использовать несколько провайдеров для оказания одной и той же услуги в разные временные промежутки дня (например, как в случае с передачей электричества), а минимальный срок использования выбранного провайдера не превышает неделю. С учетом особенностей и истории развития сферы ЖКХ в России, есть понимание, что власти взяли на вооружение данную модель управления, как наиболее применимую. Вместе с тем, существует много проблем, которые необходимо решать для того, чтобы приблизиться к уровню развития отрасли, достигнутому в развитых зарубежных странах.

Этапы развития ЖКХ в современной России

Эксперты выделяют пять основных этапов развития сферы ЖКХ в Российской Федерации после распада Советского Союза [3]:

Из анализа данной хронологии развития ЖКХ в России можно сделать вывод о том, что государство постоянно пытается оптимизировать подходы к управлению и администрированию отрасли. Достигнуты определенные позитивные результаты: создана государственная информационная система, обеспечивающая гражданам доступ к информации об оплате услуг ЖКХ, ведена система штрафов в пользу потребителей, введена система лицензирования управляющих компаний, развивается конкуренция на рынке управления обслуживанием многоквартирными домами, реализуется программа реновации, проводится переселение жителей аварийных домов.

Однако, если говорить об улучшении ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве с точки зрения уровня изношенности фондов и эффективности функционирования операторов, то этого не произошло. Осуществляемые меры, как правило, носят формально-бюрократический характер и не приводят к заметным улучшениям. Уровень износа коммунальных систем достиг угрожающей отметки, уровень неплатежей растет в связи с ростом тарифов (хотя ставились цели снижения себестоимости), в результате чего законопослушные граждане несут бремя за недобросовестных жильцов, сохраняется проблема ветхого и аварийного жилья, отсутствует согласованность действий разных служб ЖКХ, эффективность предприятий ЖКХ остается невысокой, несмотря на постоянный рост тарифов (тема эффективности предприятий ЖКХ была предметом исследования Сериковой В.Е. [5]).

Такое положение вещей не может не вызывать обеспокоенность за будущее отрасли, так как она обеспечивает население жизненно-важными услугами. С учетом того, что финансирование объектов ЖКХ в РФ не может быть полностью обеспечено государством (из-за чего отрасль и начала реформироваться), одним из наиболее важных вопросов, который бы позволил двигаться вперед, является привлечение частных инвестиций. В связи с этим анализ проблем и путей выхода из кризисного состояния, включая вопросы повышения инвестиционной привлекательности отрасли, является очень актуальным вопросом и постоянно находится в повестке дня крупнейших мероприятий.

Анализ проблем на пути привлечения частных инвестиций в ЖКХ и пути их решения

Говоря в целом о проблеме привлечения частных инвестиций в сферу ЖКХ, можно отметить следующие пять ключевых проблемных зон, требующих незамедлительного решения на законодательном уровне:

стороны концессионных соглашений находятся в неравноправном положении, что приводит к риску злоупотреблений со стороны государственных чиновников;
недостаточные инвестиции государства в объекты коммунального хозяйства, что отталкивает частного инвестора;
отсутствие долгосрочного характера работы с проектами ЖКХ: нет перспективных планов развития территорий, долгосрочных тарифов, тарифного моделирования;
несогласованность технических данных о подземных коммуникациях данным в государственных реестрах;
процедуры оформления земельных отношений, оформления разрешений на строительство и прочие документарные вопросы занимают огромные сроки, что приводит к несогласованности графиков работ с действиями государственных органов власти.

Т.е. наблюдается более чем 20-кратная разница. Такая диспропорция не может помочь привлечь новых инвесторов в ЖКХ. Государству нужно определить оптимальный уровень и формы поддержки (прямые вложения, зеленые гарантии, субсидирование ставок, финансирование технических аудитов и прочие формы), которая требуется для привлечения частных инвесторов в отрасль ЖКХ в необходимом объеме. Эта поддержка должна быть сбалансирована с государственной поддержкой в других отраслях. Представляется, что для решения данной задачи можно использовать модель межотраслевых балансов.

Проблема отсутствия долгосрочного подхода к развитию отрасли также не позволяет привлечь много инвесторов. Без понимания долгосрочных планов и тарифов инвесторы не могут построить обоснованные финансово-экономические модели и получить в банках необходимое финансирование. Поэтому финансируется ограниченный набор проектов. Как только эта проблема будет решена, отрасль ЖКХ, без сомнения, станет привлекательной.

Можно привести в пример Великобританию. Василий Савин, партнер, руководитель практики по работе с компаниями сектора энергетики и коммунального хозяйства КПМГ в России и СНГ, рассказал участникам сессии, прошедшей в рамках Петербургского международного экономического форума и посвященной инвестиционной привлекательности ЖКХ, об опыте Великобритании. С начала 80-х годов 20 века отрасль ЖКХ в этой стране подверглась серьезному реформированию, в результате чего было проинвестировано более 750 млрд долл. США и постоянно поддерживается объем проектов на уровне не ниже 100 млрд долл. США [2]. Таких результатов можно достичь только при использовании риск-подхода и формировании комплексных долгосрочных планов по развитию объектов коммунальной инфраструктуры.

Говоря о проблеме несогласованности технических данных о подземных коммуникациях, передаваемых концессионерам, данным в государственных реестрах, надо отметить, что данная ситуация, которая имеет повсеместное распространение, также повышает риски работы в отрасли. В результате финансово-экономические модели проектов, которые представляются в финансирующие организации, несут в себе много неопределенностей, что не позволяет привлекать серьезные инвестиции. Для решения данных вопросов необходимо в обязательном порядке проводить технический аудит и представлять инвесторам всю картину происходящего с сетями. Если по каким-либо причинам, все же, это невозможно, например, в силу финансовых обстоятельств, необходимо на законодательном уровне предусмотреть возможность внесения изменений в подписанные концессионные соглашения, если реальное положение сетей, переданных в концессию, оказывается не таким, как было представлено концессионерам. В настоящее время такие изменения невозможны.

Наконец, проблема сроков оформления земельных отношений, оформления разрешений на строительство и продолжительность решения прочих документарных вопросов, которая характерна не только для сферы ЖКХ, но и для других секторов экономики, является особенно острой в рассматриваемой отрасли в силу ее значимости для населения. Ведь именно в силу этой значимости осуществлять инвестиции в объекты ЖКХ требуется сразу после подписания концессионного соглашения. Часто возникает разрыв между требованиями к инвесторам и оперативностью государственных органов власти по решению тех вопросов, за которые они теоретически отвечают, а на практике затягивание сроков никак не сказывается на их положении. В результате, предприниматели, запускающие проекты, невольно оказываются ответственными за срыв сроков выполнения работ.

В связи с обозначенной проблемой, представляется, что наряду с работой, направленной на повышение эффективности деятельности государственных учреждений в целом, необходимо на законодательном уровне предусмотреть ускоренные сроки исполнения государственными органами власти своих обязанностей в отношении концессионных соглашений. Также необходимо повышение уровня ответственности чиновников за выполнение возложенных на них функций в полном объеме и в соответствии со сроками, соответствующими срокам выполнения работ концессионерами, указанным в соглашениях с ними. На самом деле, данный вопрос перекликается с тем, насколько равноправными являются стороны концессионных соглашений. На практике они таковыми не являются, и необходимо вносить изменения в концессионное законодательство с целью уравнивания в правах органов власти и частного бизнеса, согласившегося инвестировать в отрасль.

Отрадным является тот факт, что в настоящее время есть признаки понимания существующих проблем Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, которое отвечает за развитие сферы ЖКХ. Выступая на Петербургском международном экономическом форуме и отвечая на некоторые из обозначенных проблемных моментов, Светлана Никонова, директор Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, отметила, что будут запущены новые механизмы привлечения инвесторов в отрасль, включая совершенствование применения механизма государственно-частного партнерства.

Например, полномочия по управлению технологическими схемами будут переданы на места. Планируется создать на базе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации банк концессионных практик (этот вопрос часто поднимался в профессиональном сообществе). Также, понимая тот факт, что без государственного участия и его гарантий будет сложно привлечь в отрасль больше частных инвестиций, планируется создание механизма зеленых государственных гарантий, которые буду покрывать риски концессионеров и, таким образом, повышать их интерес к отрасли [2].

Проведенный в статье анализ состояния и проблемных вопросов в сфере ЖКХ говорит о том, что для привлечения частных инвестиций в отрасль в большем объеме необходимо, в первую очередь, решить множество накопившихся вопросов регулирования отрасли. Постоянные хаотичные изменения законодательства в прошлом привели к огромному множеству норм, которые не отражают запросы инвесторов и могут противоречить друг другу. Речь идет как об отраслевом законодательстве, так и об общих нормах права, применяемых к концессионным соглашениям. Надо рассматривать данную проблематику как потенциальную, но слабо реализованную возможность для инвесторов, которые готовы осуществлять инвестиции при условии построения надежной прозрачной системы регулирования – так, как это происходит в развитых странах, чей опыт можно позаимствовать для того, чтобы эффективно развивать сферу ЖКХ. Хочется надеяться на то, что богатый экспертный опыт, накопленный за годы реформирования отрасли ЖКХ, будет позитивно воспринят законодателями, а также исполнительными органами государственной власти, и они обратят внимание на наиболее проблемные моменты для их скорейшего разрешения, в том числе и на те, которые были изложены в данной статье.

© Бедняков А.С., 2019

Андрей Сергеевич Бедняков – член экспертного совета Национального центра ГЧП (г. Москва).

Вы можете изучить и скачать доклад-презентацию на тему Проблемы привлечения инвестиций в модернизацию жилищного фонда. Презентация на заданную тему содержит 14 слайдов. Для просмотра воспользуйтесь проигрывателем, если материал оказался полезным для Вас - поделитесь им с друзьями с помощью социальных кнопок и добавьте наш сайт презентаций в закладки!

Международная финансовая корпорация (IFC), Член Группы Всемирного банка Россия - акционер и член IFC с 1993 года, Инвестиционный портфель IFC в России - $2,3 млрд.

Возможные источники финансирования Средства собственников жилых помещений МКД Средства собственников нежилых помещений МКД – 100% оплата за комплексный КР, без права на любые субсидии и меры государственной поддержки Средства муниципалитетов/государства как собственника жилых и нежилых помещений МКД - 100% оплата за комплексный КР Средства региональных и муниципальных бюджетов на софинансирование недостатка средств у граждан – собственников МКД Средства федерального бюджета на софинансирование недостатка средств у граждан – собственников МКД Заемные средства государственного банка развития Заемные средства коммерческих банков.

Существующие барьеры по привлечению финансирования (1) Граждане – собственники жилых помещений: Ограниченная платежеспособность Отсутствие механизмов применения ипотеки и возможности требования взыскания за собственность Органы государственной власти и ОМУ - собственники жилых и нежилых помещений в МКД: Недостаточное наполнение региональных и местных бюджетов для полного исполнения обязательств по содержанию собственной доли в МКД Отсутствие представительского органа управления общим имуществом МКД (при отсутствии ТСЖ) Незащищенность бюджетных статей, предусматривающих финансирование КР Органы государственной власти и ОМУ на софинансирование недостатка средств у граждан – собственников МКД: Отсутствие законодательно закрепленной обязанности предоставлять такое финансирование в каком бы то ни было объеме Недостаточное наполнение региональных и местных бюджетов для софинансирования в полной мере планируемых объемов КР на соответствующей территории Нерегулярность поступления средств на оплату доли расходов по КР Отсутствие представительского органа управления общим имуществом МКД (при отсутствии ТСЖ) Незащищенность бюджетных статей, предусматривающих финансирование КР.

Существующие барьеры по привлечению финансирования (2) Средства федерального бюджета на софинансирование недостатка средств у граждан – собственников МКД: Отсутствие законодательно закрепленной обязанности предоставлять такое финансирование в каком бы то ни было объеме Недостаточное наполнение федерального бюджета для покрытия дефицита финансирования из региональных и местных бюджетов Заемные средства государственного банка развития Большой минимальный размер кредитной операции Отсутствие надлежащего заемщика Отсутствие гарантированных источников погашения кредита Отсутствие законодательно установленной обязанности оказывать поддержку системе финансирования КР на уровне субъектов федерации в рамках единой системы государственного стимулирования восстановления и модернизации МКД Заемные средства коммерческих банков Отсутствие надлежащего заемщика Отсутствие гарантированных источников погашения кредита Отсутствие системы государственного стимулирования восстановления и модернизации МКД.

Причины, по которым гражданам выгодно инвестировать в собственное жилье и по которым они не заинтересованы в инвестициях Снижение затрат на коммунальные услуги Снижение затрат на текущий ремонт дома и его эксплуатацию Продление сроков безаварийной эксплуатации дома Повышения уровня комфорта проживания в доме Повышение рыночной стоимости квартир.

Вопросы развития и повышения эффективности функционирования жилищно-коммунального хозяйства в нашей стране традиционно вызывают жаркие споры. Все чаще данные споры завершаются убеждением в необходимости привлечения инвестиций в сферу ЖКХ. Основная формула формирования привлекательного инвестиционного климата сколько проста, столько и сложна в реализации: чем более прозрачным и обоснованным будет становиться процесс осуществления инвестиционных проектов, тем больший объем инвестиций будет привлечен в данную сферу. Безусловно, есть нюансы. О них, а также о проблемах отрасли ЖКХ и инвестирования в нее мы и поговорим.

Однако когда мы вспомним, что говорим именно о теплоснабжении, то открываются некоторые неоднозначные моменты. Во-первых, это приборы учета. Сейчас более-менее распространены общедомовые приборы учета тепловой энергии, которые считают то количества тепла, которое потребил весь дом: и жильцы, и общие территории. Именно по показаниям этого общедомового прибора учета и идет расчет между организацией, производящей теплоэнергию, и управляющей компанией. Установка индивидуальных приборов учета в квартирах возможна только в многоквартирных домах с горизонтальной (поквартирной) разводкой систем отопления. Поэтому, в отличие от похожей ситуации с электроэнергией, рассчитываться владелец квартиры с ресурсоснабжающей организацией в большинстве случаев будет по нормативу, что сведет на нет потенциальную экономию.

Во-вторых, остается вопрос с общедомовыми нуждами на тепловую энергию. Управляющей компании все равно придется рассчитывать ее по нормативам или как разницу между показаниями коллективного и индивидуальных приборов учета.

В-третьих, в отличие от того же электроснабжения, не существует теплоснабжающиющих организаций, которые бы занимались только сбытом тепловой энергии, без ее производства или передачи. Поэтому, организациям придется создавать сбытовые подразделения, которые будут заниматься заключением индивидуальных договоров, их сопровождением, выставлением счетов. Либо потребуется заключать договора со сторонними организациями, которые за них эту работу сделают. В любом случае – это затраты, которые в результате лягут в тариф на тепловую энергию и приведет к его росту.

В-четвертых, совершенно точно вырастут затраты на юридические подразделения ресурсоснабжающих организаций. Ведь сейчас у них заключены договора с управляющими компаниями, поэтому в случае возникновения споров, в том числе по неплатежам, достаточно подать исковое заявление на управляющую компанию. А вот если договора будут с потребителями – физическими лицами, то придется судиться с каждым конкретным неплательщиком. Если прикинуть, что у организации 100 000 клиентов – физических лиц, из них 5% являются неплательщиками, то это нужно провести 5 000 судебных процессов. И затраты на это тоже лягут в тариф. В результате может оказаться, что благая попытка снизить издержки путем ликвидации лишних звеньев в цепочке может привести к росту тарифа более значительному, чем потенциальная выгода.

Возвращаясь к особенностям и трудностям повышения эффективности работы сферы ЖКХ в России в целом, стоит отметить, что годовой оборот в сфере ЖКХ превышает четыре триллиона рублей. Стоимость коммунальных услуг для конечного потребителя за последние восемь лет выросла примерно в три раза.

По доле расходов на оплату коммунальной инфраструктуры наша страна входит в пятерку лидеров с совокупным платежом чуть более 10% от уровня доходов. При этом процент износа основных фондов и аварийность остаются крайне высокими, эффективность и качество оказания коммунальных услуг — низкими. Несомненно, для развития сферы ЖКХ требуется привлечение инвестиций.

Тем не менее, ситуация в области совершенствования работы сферы ЖКХ и привлечения в нее инвестиций остается сложной. Для преодоления сложившихся проблем необходимо активно и всесторонне привлекать инвестиции и оказывать сопровождение инвестиционных проектов в сфере ЖКХ. Данный процесс в России запущен и развивается. Помогает в частности принятие ряда постановлений о раскрытии информации в электроэнергетике и ЖКХ, начиная с 2004 года. Анализ данных открытых источников показывал и демонстрирует до сих пор существенную разницу в уровнях тарифов в одном и том же регионе.

Нельзя не упомянуть еще об одной российской новации, направленной на улучшение инвестклимата в инфраструктурном секторе. Ей является создание Федеральной системы регистрации регуляторных контрактов. Замысел проекта заключается в защите интересов инвестора, когда оператор инфраструктурного объекта, инвесторы и органы власти размещают в единой информационной системе копии контрактов и инвестиционных программ с обосновывающими документами для гарантии соблюдения договоренностей в будущем. Механизм частично похож на регистратора в сфере обращения ценных бумаг. В настоящий момент прорабатываются юридические основания и организационные контуры данного проекта.

Итак, что же должно измениться во внешней среде для улучшения инвестиционного климата в инфраструктурном секторе и ЖКХ? Во-первых, необходимо завершить переход к долгосрочному регулированию, который реализуется в ряде нормативных актов федерального уровня. При этом нужно понимать, что в целом долгосрочное регулирование было возможно и ранее, но решение вопроса отдавалось на усмотрение регионов. Для завершения внедрения долгосрочного регулирования требуется не только возможность установить долгосрочные цифры, но и ввести долгосрочные методики и процедуры. Важно позволить участникам инвестиционного процесса реагировать не неизбежные изменения внешних условий согласно заранее оговоренным правилам, договариваться о действиях при том или ином варианте развития событий.

В-третьих, улучшение инвестиционного климата напрямую зависит от наличия надежных механизмов защиты интересов инвестора через развитие практики применения регуляторных контрактов. Речь идет о договоре между инвестором, оператором или собственником объекта инфраструктуры и регулятором о правилах взаимодействия в рамках реализации программы повышения эффективности или программы энергосбережения данного предприятия. Стороны берут на себя определенные обязательства, необходимые для успешной реализации инвестиционного проекта. Достигается соглашение о размерах и направлении инвестиций, плане осуществления инвестпроекта, величине тарифов, а так же о действиях и ответственности сторон в случае, если проект развивается по отличному от базового сценарию.

ОПЫТ РОССИЙСКИХ ГОРОДОВ В РЕШЕНИИ ПРОБЛЕМЫ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Марусова Е.И. (БГИТА, г. Брянск, РФ)

This article is about housing problem in Russia.

Одна из острейших социально-экономических проблем российской действительности – это жилищный вопрос. Основу данной проблемы составляет недостаточный объём инвестиций в жилищное строительство. Поэтому сегодня в различных российских городах имеется множество схем, моделей, призванных обеспечить необходимый объём инвестиций в жилищное строительство.

Интерес представляют модели привлечения инвестиций в жилищное строительство, используемые в таких городах как Нижний Новгород и Новосибирск.

В Нижнем Новгороде существуют и эффективно реализуются такие схемы как инвестиционная модель развития города с привлечением внешних инвестиций, модель реконструкции исторической части города, модель расселения ветхого жилого фонда.

Инвестиционная модель развития города с привлечением внешних инвестиций. В рамках данной модели Всемирный Банк осуществляет кредитование администрации города для обустройства внутренними и инженерными сетями ранее не использовавшихся земельных участков с последующей их продажей частным заказчикам-инвесторам для строительства жилья (рисунок 1). Таким образом, основным предназначением данной модели является развитие городских территорий, пополнение бюджета. Недостаток модели – длительный срок получения готового жилья для населения, большие капиталовложения.

Модель реконструкции исторической части города предусматривает проведение инженерной подготовки территории с целью продажи прав аренды земельных участков под жилищную, социально-культурную и коммерческую застройку с расселением жителей ветхого фонда. Механизм инвестиционного проекта базируется на взаимовыгодном сотрудничестве муниципалитета и частных инвесторов. При этом муниципалитет самостоятельно расселяет ветхий фонд, строит инженерные коммуникации, а только потом организует конкурс на продажу права долгосрочной аренды на землю под жилищное строительство и реконструкцию частным заказчикам (рисунок 2). Следовательно, преимуществом данной модели является улучшение условий проживания жильцов ветхого фонда, реконструкция исторических памятников архитектуры. Сложности применения данной модели – ограничение строительно-конструктивных решений домов, высокая стоимость конечного жилья.

Рисунок 1 - Инвестиционная модель развития муниципальных территорий с привлечением внешних инвестиций

Другим, пожалуй, уникальным примером, может служить решение Новосибирской мэрии и Сибирского ипотечного банка по реализации схемы внебюджетного финансирования жилищного строительства с гарантированным предоставлением жилья из муниципального жилищного фонда , согласно которому, муниципалитет предоставляет для свободной продажи через банк, строящиеся жилые здания Новосибирска, не требуя после строительства возврата части отстроенных площадей.

Схема реализации проекта выглядит следующим образом: мэрия предоставляет в ведение банка все недостроенное жилье Новосибирска. Банк открывает для всех желающих накопительные жилищные счета. Денежные средства вкладчика конвертируются в квадратные метры общей площади выбранной квартиры по средней рыночной стоимости 1м 2 жилья в Новосибирске на момент зачисления вклада. При накоплении на счете требуемого количества метров вкладчику предоставляется в собственность жилье с характеристиками, оговоренными при заключении жилищно- накопительного договора.

Рисунок 2 - Инвестиционная модель реконструкции исторической части города

Очевидно, что жилищно-накопительный проект, используемый в Новосибирске, позволяет использовать наиболее дешёвые формы кредита. Однако срок реализации данного проекта весьма длителен.

Рисунок 3 - Инвестиционная модель расселения ветхого фонда

Таким образом, представленные в данной статье модели, позволяют не только привлекать инвестиции для решения проблемы ветхого и аварийного жилья, но и эффективно осуществлять ввод доступного жилья для населения. Более того, рассмотренные модели обеспечивают дополнительный ввод жилья, т.к. решают проблему инженерного обустройства площадок под жилищную застройку. Очевидно, что опыт данных городов необходимо использовать муниципальным властям для реализации региональной жилищной политики.

Читайте также: