Недвижимость за рубежом доклад

Обновлено: 02.07.2024

После долгого перерыва российские инвесторы вновь начали активно интересоваться зарубежной недвижимостью, отмечается в исследовании Knight Frank. Зачем покупать квартиру за границей и как это сделать грамотно

За десять месяцев 2017 года количество запросов на приобретение зарубежной недвижимости с целью инвестиций со стороны россиян увеличилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отмечается в исследовании консалтинговой компании Knight Frank.

По данным международного брокера Tranio, в первой половине текущего года объем операций российских граждан с зарубежной недвижимостью вырос на 34% в годовом выражении — до $526 млн. Однако это по-прежнему ниже докризисного показателя 2014 года на 45% ($957 млн за первое полугодие), отмечает представитель Tranio, ссылаясь на статистику Банка России.

В Knight Frank уточняют, что примерно 30% заявок на инвестиции, полученных компанией в первой половине 2017 года, касались жилой недвижимости, 40% — коммерческой и еще 30% пришлось на соинвестирование.

Рост интереса россиян к недвижимому имуществу за рубежом эксперты Knight Frank связывают со стремлением получать доход в валюте и развивать бизнес в иностранных юрисдикциях.

В число стран — лидеров инвестиционных предпочтений россиян входят Германия, Италия, Кипр, Швейцария/Австрия и Великобритания. При этом в Knight Frank отмечают, что по сравнению с прошлым годом Великобритания опустилась на две строчки в этом рейтинге — нестабильная политическая ситуация вынудила инвесторов занять выжидательную позицию. Новую волну интереса к объектам недвижимости в этой стране Knight Frank ожидает весной 2018 года.

Также снизилось количество запросов на покупку недвижимости в США — падение составило 40% год к году по причине ухудшения отношений между Москвой и Вашингтоном.

Впрочем, какой бы рынок недвижимости ни выбрал инвестор, ему предстоят вложения в специфический актив, сопряженные с определенными рисками. Что нужно сделать, чтобы инвестиции в зарубежный метр оправдали себя и принесли покупателю максимум выгоды?

1. Определиться с целью инвестирования

В зависимости от целей инвестора привлекательность стран и объектов может существенно разниться.

Для жизни и отдыха важно подобрать объект, который в наибольшей степени соответствует предпочтениям и планам инвестора на будущее. В топе у россиян курортные направления для регулярных поездок к морю, а также города, с которыми связана их деловая жизнь. При покупке важно учитывать дополнительные бонусы, которые может принести инвестору обладание недвижимостью в той или иной юрисдикции.

Например, в Tranio отмечают рост интереса к Греции в связи с комфортным уровнем цен на жилье — в этой стране они в несколько раз ниже, чем в большинстве европейских столиц. К тому же сумма инвестиций в греческую недвижимость от €250 тыс. уже дает право претендовать на европейский ВНЖ.

Среди людей, которые ищут недвижимость для жизни, популярны дома в Испании, Болгарии и Чехии, делятся наблюдениями в Home Real Estate.

Для долгосрочных инвестиций с целью сохранения сбережений больше подходят стабильные рынки, где цены колеблются незначительно.

Для приумножения сбережений важно выбирать рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Эксперты рекомендуют в этом случае максимально абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.

По словам генерального директора международного агентства недвижимости Evans Данилы Савченко, высокая доходность от 9% годовых и выше возможна при более рискованных инвестициях, 3-8% — при более надежных.

2. Оценить инвестиционную привлекательность

Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемое изменение.

В настоящее время самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.

В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает все больше интереса со стороны россиян: если в 2016 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас — порядка 30%.

Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и географической точки, где он находится.

По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит особого труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители. Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных германских городах доходит до 70%. В Дании и Австрии этот показатель чуть выше 30%. В хвосте рейтинга — Литва, Венгрия и Словения, где доля арендуемого жилья составляет 2-5% .

Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии — 7,08% годовых. Также высокую доходность обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии — от 6% годовых.

3. Учесть дополнительные расходы

При покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают двух видов — единовременные и регулярные.

Как отмечают опрошенные эксперты, к единовременным затратам на приобретение жилого объекта можно отнести гербовый сбор (1-2% от суммы покупки), услуги юриста и нотариуса (1-2%), риелтора (5-6%), запись в поземельной книге и регистрацию обременения в случае ипотеки ($1-2 тыс. на объект), затраты на ремонт ($5-20 тыс. в среднем) и пр. Суммируя, важно учесть расходы на проезд и проживание, если инвестор планирует участвовать в осмотре подобранных объектов.

Регулярные затраты — это все налоги (на недвижимость, доход от аренды) и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, выплаты по ипотеке (если есть), страхование, коммунальные расходы (если они на владельце, а не арендаторе).

В разных регионах свои организационно-правовые особенности. Однако в целом расходы на жилую недвижимость можно просчитать заранее, исходя из планируемой суммы покупки.

В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и других статей расходов.

Испания

Испания привлекает в первую очередь своим теплым климатом. Даже зимой температура воздуха здесь редко опускается ниже 12 градусов. А помимо пляжного отдыха на берегу средиземного море, страна может похвастаться богатым историческим наследием, невероятно красивой природой, вкусной традиционной едой и большим выбором развлечений круглый год.

Сейчас здесь можно найти жилые объекты со скидками до 30–40%. Особенно много выгодных предложений на рынке вторичного жилья, который стал наиболее чувствителен к пандемии. Связано это в первую очередь с тем, что более 70 % жилых помещений в Испании покупаются в ипотеку, а локдауны резко ударили по доходам населения. На сайтах недвижимости появляется все больше объявлений с пометкой urgente (срочно), а банки устраивают настоящие распродажи домов. Так, средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2020 года составила 1391 евро, тогда как еще в июне того же года она была около 1730 евро.

Сложившаяся ситуация на рынке отлично подходит для инвестирования. Только стоит учесть, что для заработка на перепродаже придется подождать, когда цены начнут вновь расти. Это может занять от трех до пяти лет. Однако, все это время жилье можно сдавать и получать доход. В результате пандемии средняя рентабельность от сдачи испанской недвижимости выросла до 9,3 % (от стоимости жилья в год), а цены на аренду достигли своего исторического максимума – в среднем €11,4/М² в месяц.

В случае, если вы ищите недвижимость для переезда, но не владеет необходимой суммой, – момент не менее удачен. Цены снижены, а условия кредитования привлекательны. Банки могут одобрить кредит на срок до 15 лет по специальным процентным ставкам для иностранцев от 3-3,4 %. Для этого необходимо будет подтвердить уровень дохода от 800 евро в месяц.

Италия

Италия всегда была одной их самых привлекательных стран для покупки недвижимости. Мягкий средиземноморский климат, гастрономическое разнообразие, лучшие винодельческие регионы, модная столица и всего три часа от Москвы на самолете – это лишь малая часть того, за что мы любим ее.

Стоит отметить, что купить недвижимость в Италии могут многие, но далеко не все иностранцы. Такая возможность зависит в первую очередь от наличия действующего соглашения о взаимных инвестициях между Италией и конкретной страной. Но российским гражданам повезло – никаких ограничений на покупку недвижимости и участков под строительство для них нет.

Ситуация с пандемией не обошла стороной местный рынок недвижимости. По словам аналитиков, цены в среднем упали на 16%. Это отличный момент для сделки. Тем более, что условия получения кредита достаточно выгодны – ставки от 2,8 % и срок кредита до 15-30 лет.

Кроме того, в последнее время некоторые города объявляют настоящие распродажи жилья. Таким образом власти стараются привлечь новых жителей. Например, на днях с таким заявлением выступила коммуна Биккари на юге Италии – дом там можно купить по цене от 7,5 тысячи евро. В целом на юге страны цена квадратного метра существенно ниже. К примеру, в Лигурии однокомнатная квартира стоит 350 000–400 000 евро, тогда как в Калабрии 65 000–100 000 евро.

Если вас привлекает жаркий климат и близость морского побережья, обратите внимание на недвижимость в Кампании, Калабрии, Апулии, на Сицилии или Сардинии. В северных же регионах ценятся Пьемонт и Валле-д’Аоста за свои знаменитые горнолыжные курорты. При этом в Пьемонте доход от сдачи квартиры в аренду составит от 200 евро в неделю.

Греция

Чаще всего покупателями жилья в Греции становятся бывшие туристы, влюбившиеся в эту страну. И их можно понять – гостеприимное и дружелюбное местное население, мягкий климат, сосновые леса на фоне лазурной воды и аромат апельсиновых рощ. По данным экологической комиссии ЕС, Греция является одной из стран с самой чистой морской водой во всей Европе.

Сейчас здесь также действуют существенные скидки на жилье. По данным аналитиков, цены в среднем упали на 15–20%. Причем, как в Афинах и Солониках, так и на островах. Например, апартаменты можно купить по цене от 50 000 евро. Как правило, недвижимость со скидкой продают владельцы, которые приобрели ее в кредит для заработка на туристах, но в условиях пандемии не смогли покрывать расходы.

Турция

У Турции немало бесспорных плюсов: солнце круглый год, море, высокий уровень безопасности, доступные цены, бесплатное среднее школьное образование для детей иммигрантов с ВНЖ. При этом цены на жильё начинаются от 20 000 евро, а процесс оформления жилой площади весьма прост. Для сравнения, в Москве средняя стоимость недвижимости составляет 70 000 евро.

Как и страны, о которых мы писали выше, Турция пострадала от снижения туристического потока, а цены на недвижимость снизились. Например, в Аланье евродвушка в современном доме, которая в марте стоила 50 000 евро, сейчас предлагается за 40 000–42 000 евро. Что касается новостроек, то часть турецких застройщиков снизили цены по сравнению с весной 2020 года до 10%. Поэтому при желании можно найти весьма выгодный вариант.

Лучший ли сейчас момент?

Как показывают цифры, во многих странах пока еще действует существенный дисконт на покупку недвижимости. Поэтому первый-второй квартал 2021 года – наиболее выгодный момент, чтобы осуществить давнюю мечту. Так что, если вы хотели вдыхать морской воздух, сидя на своем балконе, или прогуливаться по оливковой роще возле своей виллы, не стоит откладывать желание в дальний ящик. Главное, грамотно выбрать страну и объект, найти варианты для вылета или оформить сделку дистанционно, в случае пока еще закрытых границ. И тогда такая покупка станет выгодным капиталовложением.

Одним из наиболее надежных способов сохранения капитала в современном мире являются инвестиции в недвижимость.

Это безопаснее и, более того, выгоднее, нежели банковские счета и вклады. К тому же, инвестирование в недвижимое имущество - это отличная возможность получать стабильный пассивный доход.

Наиболее привлекательной для инвестирования является зарубежная недвижимость: цены на площадь за границей зачастую ниже, чем в крупных российских городах (например, двухкомнатная квартира 80 м.кв. в новом ЖК в Берлине обойдётся в 500 тысяч евро, квартира такого же уровня и метража в Москве обойдется в 50-60 млн.рублей), да и чистый арендный доход в год выше, чем ставка по ипотеке.

Однако, для того, чтобы инвестирование обеспечило желаемый результат, необходимо оценить все потенциальные риски от приобретения жилых или коммерческих объектов, а также рассчитать хотя бы минимальную возможную прибыль.

Собираясь вкладывать деньги в заграничную площадь, необходимо:

-знать юридические тонкости законодательства страны, в которой предполагается покупка и оформление сделки;

-при подсчете прибыли учитывать не только явные затраты, но и возможные скрытые расходы;

-ознакомиться с особенностями налогообложения зарубежной недвижимости.

Основными преимуществами инвестиций в площадь за границей являются:

-более низкая стоимость недвижимости при более развитом уровне инфраструктуры (например, дом с участком и бассейном недалеко от побережья в курортном испанском городе Ллорет-де-Мар можно купить за 200 тысяч евро, коттеджи с участком в Сестрорецке в среднем стоят 70-80 млн.рублей);

-пассивный доход от сдачи зарубежной недвижимости в аренду выше, чем от сдачи площади на Родине (в среднем, 7% против 2-3% соответственно);

-для диверсификации рисков достаточно приобрести разные объекты в нескольких странах.

Однако, инвестиции в зарубежную недвижимость не лишены и недостатков:

-расходы на уплату сборов и налогов, а также всевозможные скрытые расходы;

-сложная процедура сделки, состоящая из нескольких ступеней;

-зависимость от изменения в законодательной базе страны.

Также риск представляет неосведомленность инвестора в тонкостях и особенностях законодательства иностранного государства.

Выбор страны зависит от целей инвестирования. Если в приоритете сохранение капитала, то отдать предпочтение следует странам со стабильным рынком недвижимости. В таких странах цены на квадратные метры растут постоянно, но медленно, а законодательство довольно лояльно относится к нерезидентам.

Если же главной целью является получение дохода, то стоит обратить внимание на страны с быстроразвивающимся рынком недвижимости и стремительно растущими ценами на объекты.

Принято выделять шесть основных направлений инвестирования, каждое из которых обладает своими особенностями:

-развитые страны (Германия, Великобритания, США) - несмотря на некоторые экономические проблемы, они остаются стабильными на мировых рынках. Эти страны отличаются лояльным и справедливым к нерезидентам законодательством, удобным налоговым режимом, надежной сохранностью вложений. Из минусов инвестирования в данные страны - высокая стоимость объектов (средняя стоимость виллы - 5-6 млн. долларов, квартиры - 4-5 млн.долларов), что существенно ограничивает возможность выхода на этот рынок мелких инвесторов;

-развивающиеся страны (Чехия, Болгария, Черногория) - особенно привлекательное направление для инвестирования за счет относительно низкой стоимости жилых и коммерческих объектов;

-Южная Европа (Кипр, Греция, Испания) - благоприятный круглогодичный климат, хорошие условия для бизнеса и лояльное к иностранным гражданам законодательство делают эти страны востребованными в течение всего года. Здесь особенно выгодно инвестировать не только в жилую, но и в коммерческую площадь (кафе, отели и т.д.) за счет постоянного большого количества туристов.

-экзотические страны (Таиланд, Маврикий, Вьетнам) - круглогодичный поток туристов и сравнительно небольшие цены на жилье (за 100-200 тысяч долларов можно приобрести трехкомнатную квартиру, за 200-300 - виллу) делают эти страны особенно привлекательными даже для мелких инвесторов (инвестиции до 1 млн. долларов).

-Ближний Восток, Турция, ОАЭ - новое, но очень перспективное направление для инвестирования. Рынок недвижимости развивается быстрыми темпами, инфраструктура находится на высоком уровне, а ежегодно эти страны посещает все больше туристов. Особенно выгодно инвестировать в гостиничную недвижимость.

Для того, чтобы инвестиции принесли ожидаемые плоды, необходимо произвести оценку рентабельности вложений.

Для этого необходимо учитывать три параметра:

-единовременные затраты на приобретение объекта;

-ежегодные расходы на содержание объекта, уплату налогов и, при наличии, ипотеки;

-ожидаемый годовой доход (аренда и ожидание по приросту цены).

Разберем каждый параметр подробнее.

Единовременные затраты на покупку зависят от цены объекта, гербового сбора (налога на регистрацию права собственности), стоимости услуг нотариуса, риелтора и юриста. Также сюда могут добавиться затраты на ремонт и меблировку, оформление юридического лица или создание семейного фонда.

К ежегодным тратам относятся налог на недвижимость (иногда его оплачивают сами жильцы), налог на доход от недвижимости (если площадь сдается в аренду), траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, затраты на юридическое лицо (если оформлялось) и выплаты по ипотеке (если она есть), страхование недвижимости и оплату коммунальных услуг (иногда также оплачивают жильцы).

Нелишним будет учесть траты на возможный (хотя бы мелкий) ремонт в процессе эксплуатации площади и непредвиденные траты (к примеру, на судебные издержки, если с жильцами возникнут проблемы и их придется выселять по суду. Однако, учтите, что в большинстве стран законодательство защищает добросовестных арендаторов, поэтому досрочно разорвать договор аренды будет практически невозможно).

Также не следует забывать про траты на налоговика, готовящего ежегодную декларацию в стране расположения недвижимости, и налогового консультанта в стране проживания для помощи с отчетностью и подготовки декларации по месту гражданства или резидентства.

Для получения ежегодного дохода необходимо учитывать плату за аренду (без вычета расходов), чистую аренду (после всех расходов и платежей) и ожидаемый прирост цены (если объект планируется продать рано или поздно).

Практически все варианты вложения денег в заграничную недвижимость будут прибыльными для инвестора. Однако, для минимизации рисков и подбора оптимального варианта площади лучше всего досконально изучить рынок жилья и экономический уровень выбранной страны. Не пренебрегайте помощью специалистов и профессиональных консультантов, ведь именно они могут рассказать о тонкостях рынка и законодательства в том или ином государстве, а также указать перспективы окупаемости и объяснить специфику оформления сделки.

С умом и без спешки подходя к вопросу инвестиций в недвижимость за границу, средства окажутся надежно сохраненными, да и прибыль не заставит себя долго ждать.

Покупка недвижимости за рубежом является популярной инвестицией среди российских бизнесменов и простых граждан. Особенно если учесть низкие процентные ставки по депозитам, налоги на вклады и высокие риски потери накоплений. Однако делая покупку заграничных вилл, земельных участков, апартаментов, любой другой жилой или коммерческой недвижимости не нужно забывать о налогах. Последние оказывают прямое влияние на эффективность инвестиций. Давайте же рассмотрим какие же налоги платят россияне с зарубежной недвижимости в 2022 году.

Покупка недвижимости за границей россиянами: свежая аналитика

Россияне невзирая на пандемию и закрытие границ стали больше вкладывать в покупку иностранной недвижимости. Особенно привлекательны для инвестиций страны Европы и Турция. Наиболее высокий спрос в прошлом году зафиксирован на объекты во Франции, Португалии, Испании, Италии, Швейцарии, Великобритании. В Турции же россияне вообще вошли в ТОП-3 иностранцев, покупающих жилье. Только с мая по октябрь 2020 года гражданами РФ было куплено 1 105 объектов.

По данным портала Tranio, количество заявок россиян на покупку зарубежной недвижимости в 2020 году по сравнению с 2019 годом выросло на 47%. Причем как утверждают эксперты, иностранными объектами интересуются не только жители столицы, а и других регионов: Санкт-Петербурга и области, Краснодарского края, Красноярского края. Именно эти регионы стали лидерами по приросту количества заявок за последние 3 года.

Россияне также увеличили на 20% спрос на недвижимость в Греции, Испании, Португалии. В этих странах инвестиции в жилье привлекательны благодаря возможности получить второй паспорт. А это в условиях пандемии достаточно весомый аргумент в пользу покупки. Наличие паспорта европейской страны значительно увеличивает мобильность упрощая пересечение границ, которые то закрываются, то открываются, в зависимости от карантинных требований.

Основные причины приобретения иностранной недвижимости россиянами

Эксперты рынка выделяют следующие основные причины инвестиции в зарубежную недвижимость гражданами РФ:

получение еще одного паспорта или ВНЖ – упрощает пересечение границ, когда действуют карантинные ограничения;
покупка с целью сдачи в аренду для получения дополнительного или основного дохода либо с целью перепродажи – дает возможность организовать еще один источник дохода, причем в валюте;
переезд на постоянное место проживания – многие россияне, работающие за границей, имея там хороший доход переезжают туда по причине наличия там более качественного уровня жизни;
с целью обеспечить наличие центра жизненных интересов – упрощает решение вопроса резидентности при определении более выгодной фискальной нагрузки.

Кроме вышеуказанного, покупка жилья осуществляется для обеспечения комфортного проживания в течение длительного периода. Подобные сделки популярны среди студентов, получающих образование за рубежом или фрилансерам, желающим пожить год или более в определенной стране.

Иностранная недвижимость: какую больше предпочитают россияне

Выбор объекта для инвестирования прямо зависит от целей, которые преследуют покупатели:

программы получения гражданства и/или ВНЖ устанавливают конкретные параметры покупаемого жилья;
при покупке объекта для собственного проживания выбор будет сделан в пользу комфортного жилья в районе с развитой социальной и транспортной инфраструктурой;
для инвестиций в недвижимость с целью получения дохода от сдачи в аренду предпочтение получат объекты в странах, где высокий спрос на съем жилья.

по подбору подходящей юрисдикции
и условий программы для получения
гражданства за инвестиции.

выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения гражданства за инвестиции.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Какие налоги на недвижимость обязаны платить россияне в 2022 году

НК РФ обязывает всех российских резидентов платить налоги с мирового дохода. Это значит, если гражданин РФ получает доход от сдачи недвижимости за границей или получил прибыль от перепродажи объекта он обязан его задекларировать и уплатить налог.

Исходя из вышеизложенного, чтобы избежать налоговых обязательств россиянину достаточно прожить на территории другой страны более 183 дней в течение 12 месяцев подряд или другим образом получить иностранное налоговое резидентство. Однако не нужно забывать, что смена налогового резидентства автоматически увеличивает налоги на доход, полученный из российских источников (до 30%).

Налог на недвижимость за границей: что подлежит налогообложению

На резидентов ложатся фискальные обязательства в РФ со следующего дохода:

выгода от экономии на процентах по займу/кредитах, если сделка купли иностранной недвижимость была осуществлена с привлечением заемного капитала;
доход от сдачи в аренду;
доход от перепродажи недвижимости (прирост капитала).

Налог на имущество, как и на наследство с зарубежной недвижимости россияне в РФ не платят, однако подобные фискальные обязательства могут существовать в стране расположения объекта.

Налог от экономии на процентах по займу/кредиту

Делая покупку жилья за границей за счет кредитных средств, у россиян могут возникнуть налоговые обязательства. Речь идет о кредитах, полученных во взаимозависимых лиц (ст. 105.1 НК РФ):

прямое или косвенное участие в капитале организации в размере более 25%;
подчинение одного физлица другому по должностному положению;
наличие семейных или родственных связей;
физлицо выполнять функции единоличного исполнительного органа компании;
одни и те же физлица вместе с родственниками составляют более 50% коллегиального исполнительного органа или совета директоров или же оказывают влияние на избрание не менее 50% членов исполнительного органа компании.

Если резидент РФ взял кредит у такого взаимозависимого лица для покупки зарубежной недвижимости и ставка по договору составляет: менее 9% годовых в валюте или менее 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ в рублях (по состоянию на март 2021 года ключевая ставка ЦБ РФ – 4,5%), тогда у него возникает налогооблагаемая выгода – разница между фактическими процентами и процентами рассчитанными исходя из порогового значения.

Внимание. Ставка НДФЛ на материальную выгоду – 35%.

Заем на покупку жилья за границей может выдать как российская компания, тогда она и будет выступать налоговыми агентом, так и КИК – в таком случае покупатель сам должен задекларировать доход и уплатить налоги.

Материальная выгода, подлежит налогообложению только если выполняются одновременно следующие условия:

заемщик и кредитор – взаимозависимые лица;
экономия на процентах представляет собой материальную помощь или встречное исполнение компанией обязательств перед заемщиком.

Налог от сдачи зарубежной недвижимости в аренду

Россияне могут владеть иностранной недвижимостью непосредственно как физлица или же через компании. В зависимости от избранного варианта прямо зависит налоговая нагрузка на доход от сдачи объекта в аренду.

Зарубежная недвижимость принадлежит физлицу: налоги и применение международных налоговых соглашений

Приобретая недвижимость в другой стране и оформляя право собственности на себя, физлицу-резиденту РФ следует обратить внимание на следующие моменты:

налог на доходы физических лиц от аренды недвижимости, облагается по ставке 13%;
использование договоров об избежании двойного налогообложения позволяет учитывать налоги, уплаченные в иностранных юрисдикциях;
для сдачи иностранной недвижимости в аренду физлицу не обязательно регистрироваться частным предпринимателем в РФ. Однако, если количество объектов огромное и их сдача в аренду является основным источником дохода, тогда все же следует подумать над легализацией бизнеса в России – зарегистрировать ФОПа или открыть компанию;
во многих странах есть свои национальные налоги, связанные с куплей-продажей, владением недвижимостью и получаемыми доходами от ее сдачи в аренду.

Налогообложение дохода ФОПа от сдачи в аренду иностранной недвижимости

Использование такой формы ведения бизнеса как индивидуальное предпринимательство дает инвестору определенные преимущества. В частности, возможность пользоваться льготными налоговыми режимами. Однако следует учесть, что на подобные сделки действия соглашений об избежании двойного налогообложения не распространяются и с большой вероятностью придется платить налоги с дохода как в стране расположения недвижимости, так и в РФ. Хотя в некоторых случаях это может быть и выгоднее.

Например, ставка налога от сдачи жилой недвижимости в аренду в Грузии составляет 5%, а ставка налога по упрощенке 6% — вместе получается 11%, что меньше чем ставка по НДФЛ (13%).

Особенности налогообложения компаний, владеющей зарубежными объектами

Перед тем, как зарегистрировать компанию для владения иностранной недвижимостью российскому резиденту следует внимательно изучить следующие моменты:

стандартная ставка налога на прибыль юрлиц в РФ – 20%, в некоторых странах прибыль юрлиц освобождаются от фискальной нагрузки;
использование иностранной компании в качестве собственника активов может повысить их уровень защиты;
признание иностранной компании как КИК, обязывает резидента выполнять обязательства по декларированию и уплате дохода (если нераспределенная прибыль более 10 млн. рублей);
возможность использовать соглашения об избежании двойного налогообложения позволяет оптимизировать фискальную нагрузку, как и трансформация прибыли иностранной организации в выплату дивидендов.

Налог при продаже недвижимости за границей

В соответствии с НК РФ доход российского резидента, полученный от продажи иностранной недвижимости, освобождается от налогообложения при условии, что он владел объектом более (ст.217.1 НК РФ):

3 лет – если недвижимость получена в порядке дарения или в наследство от члена семьи или близкого родственника; право собственности получено в порядке приватизации; имущество передано по договору пожизненного содержания с иждивением; в собственности продавца больше нет жилья.
5 лет – во всех остальных случаях.

Если физлицо владело недвижимостью менее указанного периода, тогда при наличии дохода необходимо заплатить налог по ставке НДФЛ.

НК РФ позволяет снизить налоговую нагрузку если документально подтвердить наличие расходов на содержание зарубежной недвижимости. Это могут быть расходы на коммунальные услуги и ремонт. Также продавцу-резиденту РФ разрешается применить налоговый вычет до 1 млн. рублей (если недвижимость жилая) или до 250 тыс. рублей (иная недвижимость).

Налогообложение продажи иностранной недвижимости, которая находится в собственности юрлиц зависит от структуры сделки:

прибыль от продажи выплачивается в форме дивидендов;
право собственности на объект недвижимости переходит вместе с правами на акции/доли в капитале компании (то есть фактический владелец-юрлицо не меняется).

Декларирования дохода от иностранной недвижимости

Если физлицо-резидент РФ получает доход от зарубежной недвижимости, он обязан его задекларировать до 30 апреля и заплатить налог в размере 13% (или 15% если доход более 5 млн. рублей). При наличии между странами соглашений об избежании двойного налогообложения россиянин вправе зачесть сумму налога с дохода, уплаченного в иностранной юрисдикции. Чтобы избежать повторной уплаты налога уже в РФ ему понадобится предоставить в ФНС следующие документы:

квитанцию или платежное поручение об уплате налога;
налоговую декларацию иностранной юрисдикции;
справка с местного налогового органа.

Ответственность за неуплату налога с недвижимости

К физлицам применяются следующие штрафы за нарушения требований декларирования и уплаты налога с дохода, полученного от сделок с иностранной недвижимостью:

неподача декларации – 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и менее 1 000 рублей;
неуплата или неполная уплата налога – 20% от суммы неуплаченного долга;
пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки.

Помимо вышеперечисленного не нужно забывать о валютном контроле, который обязывает уведомлять об иностранных счетах и движениях по ним, о законодательстве о КИК (важно для лиц, где право собственности на недвижимость принадлежит иностранным компаниям).

Налогообложение дохода россиян от сделок с недвижимостью за границей достаточно разносторонняя задача, которая имеет несколько решений в зависимости от целей, стоящих перед покупателями или продавцами. Обратившись к нам, вы сможете не только получить ответ на все ваши вопросы по организации оптимальной структуры сделки, а и зарегистрировать компанию и открыть счет в зарубежной юрисдикции, если это необходимо для купли-продажи. Наша компания организует полный цикл сделки: от непосредственного подбора объекта до сопровождения непосредственной купли-продажи недвижимости.

Мы ждем ваших обращений на почту: info@offshore-pro.info, в онлайн-чат или же звоните нам на контактные номера телефонов.

Как налоговая узнает о сдаче недвижимости за границей?

Автоматический обмен финансовыми данными между странами позволяет ФНС получать информацию об иностранных счетах и компаниях, которые принадлежат российским резидентами, в том числе о движении по счету и активам.

Повышенный НДФЛ касается недвижимости?

Повышенная ставка налога на доходы физлиц в размере 15% не применяется на следки с продажи недвижимости, которые носят разовый или нерегулярный характер.

Нужно ли платить налог, если живешь за границей?

Налоги на доходы платят только налоговые резиденты РФ. В случае если россиянин находится за пределами страны более 183 дней в течение 12 месяцев, тогда он меняет статус на нерезидента и больше не обязан платить налоги с иностранных источников. Однако фискальные обязательства на доход из российских источников у него остаются.

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

Лазурный берег Франции многими рассматривается как идеальная территория для покупки жилья с целью сдачи в аренду и использования в качестве летней резиденции. Поэтому мы предлагаем…

Типы апартаментов Nacre Houses и их ценаБагджылар – характеристика районаСопровождение сделок купли-продажи объектов недвижимостиИнвестиции в лучшее будущее Если вы желаете получить турецкий паспорт…

Выгоды приобретения недвижимости в ТурцииКвартиры в престижном комплексе Laila IslandПодробности по проекту Laila IslandМесторасположениеСтоимость недвижимости в Laila IslandШикарные апартаменты в Lapis SquareТранспортная развязкаСтоимость…

Подготовка к покупкеЦелесообразность инвестицийЗащита покупателейИнтересные локацииОграничения в отношении иностранцев, решивших купить недвижимость в ТурцииКомплексное обследование выбранного активаОткрытие компании для заключения сделкиЗаключение сделкиОформление доверенности…

Купить виллу в Халкидики Кассандра – характеристики объектаКак стать владельцем роскошной виллы в Халкидики Кассандра?Насколько подходящий 2022 год для покупки греческого жилья? Обладание…

С любовью в сердцеО чем говорят факты?Рекордсмены по ценеНедвижимость в UK – капиталовложения в тихую гавань спокойствия и процветанияКлючевые преимущества приобретения недвижимости в…

Канны являются фешенебельным курортом Лазурного берега Франции. У вас есть возможность приобрести квартиру в Каннах для собственного проживания или сдачи в аренду с целью получения…

Читайте также: