История развития договора ренты доклад

Обновлено: 18.05.2024

Аннотация: В настоящей статье автор рассматривает историко-правовые предпосылки формирования и развития рентный отношений в странах Европы и России. Отмечается, что генезис рентных отношений вообще и договора ренты в частности имеет свои существенные особенности, связанные, главным образом, с началом их развития. Исторические предпосылки формирования рентных отношений оказывают существенное влияние на современное законодательство в данной сфере, позволяют определить положительные и негативные аспекты данного процесса, дают возможность избегать возможных ошибок в процессе создания и применения соответствующих норм права. В процессе исследования автором использовались аналитический, конкретно-исторический, сравнительно-правовой методы, позволившие сформулировать выводы по проведенному исследованию. Научная новизна проведенного исследования заключается в том, что автором предпринята попытка проследить процессы влияния исторических особенностей формирования института рентных отношений на современное гражданское законодаетльство. Основным выводом проведенного исследования является обоснование того факта, что государство, используя публично-правовые инструменты регулирования частноправовых отношений, должно влиять на формирование стратегии развития рентных отношений в целях недопущения нарушения правового баланса участников договоров их опосредующих.

Ключевые слова: гражданское законодательство, рента, договор пожизненной ренты, постоянная рента, плательщик ренты, получатель ренты, недвижимое имущество, рентные платежи, институт рентных отношений, договор

Abstract: In this article the author examines the historical and legal background of the formation and development of rent relations in Europe and Russia. It is noted that the Genesis of rent relations in General and the annuity contract in particular has its own salient features associated mainly with the beginning of their development. Historical background of the formation of rent relations have a significant impact on modern legislation in this area, allow to determine the positive and negative aspects of this process, provide an opportunity to avoid possible errors in the process of creating and applying the relevant law. In the process of research by the author was used analyti-cal, specific historical, comparative legal methods, allowing to formulate conclusions on the study. Scientific novelty of the conducted research is that the author tries to trace the processes of the historical peculiarities of the formation of the Institute of rent relations in modern civil law. The main conclusion of the conducted research is to substantiate the fact that the state, using publicly-legal instruments of private law relations, should affect the formation of the development strategy of rent relations in order to prevent the violation of a legal balance of participants in their contracts me-diating.

real estate, the recipient of the rent, the rent payer, permanent rent, life annuity contract, annuity, the civil legislation, rental payments, the Institute of rent relations, contract

Договор ренты имеет длительную и сложную историю появления и становления, как в законодательстве Европы, так и в российском законодательстве. Начало появления данного гражданско-правового института уходит своими корнями во времена Средних веков.

Причинами возникновения и развития рентных отношений послужили, по мнению французского цивилиста Жюллио де ла Морандьера, две причины. Во-первых, сильное расслоение между социальными группами граждан европейских государств, из чего следовало то, что подавляющее число людей находились за чертой бедности и не могли позволить себе приобрести жилое помещение или его часть за собственные денежные средства ввиду их отсутствия.

Как полноценный и самостоятельный вид гражданско-правового договора рента изначально стала широко применяться ещё в Средние века. Анализ научных трудов ученых того времени показывает, что договор ренты был весьма популярен в рамках той религиозной и политической концепции, предлагаемой европейскими государствами того времени своим гражданам. Так, договор заключался ими с монастырями и церквями путем передачи им движимого и недвижимого имущества в обмен на предоставление пожизненного содержания или пожизненной ренты, а затем такие договоры начали массово заключаться и между частными лицами.

В данный период времени договорные отношения, связанные с рентой, широко применялись в двух видах в зависимости от ее источника: рента с недвижимого имущества и рента с капитала. Рента с недвижимости была наследственной или вечной. Собственник продавал недвижимое имущество - земельный участок, чтобы получить под него определенную сумму финансовых средств.

Между тем, свое официальное закрепление в гражданском законодательстве договор ренты получил только в 1804 г. во Франции. Гражданский кодекс Франции 1804 г. (далее – ГК Франции) включал главу о договоре пожизненной ренты, её условия, требующиеся для действительности договора, и последствия данного договора для сторон, участвовавших в его заключении. Согласно ГК Франции, рента могла быть установлена путем дарения или путем завещания. Размер пожизненной ренты ГК Франции не указывала, а предоставляла возможность участвующим в заключении договора сторонам по своему усмотрению устанавливать данный размер.

В дальнейшем, рентные отношения нашли свое отражение и в Германском гражданском уложении (далее - ГГУ), в котором была закреплена отдельная глава, регулирующая договор пожизненной ренты. В этой главе рентным отношениям отведено всего три статьи. Согласно правилам ГГУ, установленным в указанных статьях, пожизненная рента должна была выплачиваться авансом. Также установлена обязательная письменная форма сделки, последствием несоблюдения которой является ее недействительность (ничтожность).

В дореволюционном российском гражданском законодательстве договор ренты своего закрепления не получил, ни в одном из трех изданий Свода законов Российской империи упоминания о договоре ренты не было. Но, несмотря на нерешенный вопрос урегулирования и закрепления рентных отношений законодательством Российской Империи XIX в., на практике имели место быть факты заключения договоров ренты, так как законодательство Российской империи не запрещало напрямую рентные отношения. Так, Е.Т. Соловьев отмечал, что продажа дома с проживанием в нем продавца до смерти встречается в Поволжье весьма часто [7, с.91] .

Договор, которому было посвящено второе отделение данной главы проекта Гражданского уложения, носил явно выраженный социальный характер. Суть его состояла в предоставлении контрагенту в продолжение всей его жизни помещения, заботе о его пропитании, одежде, а в случае болезни - осуществлении попечения, уходе за ним и вообще доставлении содержания, соответствующих личным потребностям и общественному положению лица.

В проекте Гражданского уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) и его разновидности - пожизненном содержании, однако понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало.

В законодательстве Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (РСФСР) после Октябрьской революции 1917 г. отсутствовало понятие ренты. Гражданский кодекс 1922 г. не содержал норм о договоре с условием пожизненного содержания. Законодательные органы государственной власти того времени не видели необходимости закрепления в законе договорных форм и норм института рентных отношений. Так, согласно Разъяснениям III отдела НКЮ № 1103 от 12/Х 1923 г. не допускалось включение в договор о продаже немуниципального дома условий о том, что покупатель обязуется кормить продавца до самой смерти или предоставить ему право безвозмездного проживания в проданном доме [1, с.112] .

Тем не менее, на практике договоры с условием предоставления пожизненного содержания взамен передачи имущества стали появляться. Необходимость заключения такого рода договоров была вызвана тяжелой экономической ситуацией, которая сложилась в России в данный период времени. Основной жилищный фонд был разрушен, в связи с чем потребность в жилье сильно возросла. Вместе с тем, увеличилось и количество одиноких престарелых граждан, нуждающихся в помощи, поддержке и уходе со стороны посторонних лиц, готовых взамен на это передать им в собственность свои жилые дома [3, с.15] .

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Но уже в годы новой экономической политики (НЭПа) участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иски по таким договорам неоднократно рассматривались судебными органами РСФСР. Судебная практика по-разному оценивала правовую силу этих договоров, что объяснялось неоднозначным отношением к их правовой природе. В случаях отказа в удовлетворении требований, основанных на таком договоре, суды ссылались на отсутствие в законодательстве подобных договоров. И это обстоятельство считалось вполне достаточным для отклонения исковых требований по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения стороной принятых на себя обязанностей по содержанию контрагента.

Годы Великой Отечественной войны и после ее окончания, в условиях тяжелейшего удара, нанесенного войной, в том числе, и по экономике СССР, а также значительного снижения уровня жизни большинства населения страны, поставил вопрос о значении рентных отношений на новый актуальный уровень.

Следует отметить, что в годы войны и послевоенные годы резко увеличилось количество людей, получивших увечья различной степени тяжести, вследствие чего ими были утрачены трудовые функции, а также людей, потерявших всех близких и дальних родственников, то есть людей, которые могли бы ухаживать за инвалидами, по их возвращению в свои дома, квартиры и общежития.

Судебная практика вновь начала сталкиваться с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания.

Иная, отличная от существовавшей во времена НЭПа, социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых-юристов искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными, так как вопрос о закреплении на законодательном уровне института рентных отношений был очевиден. Их аргументы можно кратко сформулировать следующим образом:

1) в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности;

2) договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть цена в виде натурального эквивалента. Усилия ученых не пропали даром. С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст.253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособных.

Такое положение в отношении института рентных отношений просуществовало до 1991 года.

После распада СССР и перехода Российской Федерации к рыночным отношениям, нивелирующим принцип недопустимости ростовщичества, было предопределено появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты. Далее стал вопрос о создании системы, обусловливающей создание ясных правил и действенных механизмов, обеспечивающих эффективное и полномасштабное использование рентных отношений.

Данный институт нашел свое закрепление в гл. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), что повлекло за собой его теоретическую разработку и накопление правоприменительного опыта. Рентные отношения отличаются достаточной сложностью, в частности, в отношении формы договора ренты, уплаты рентных платежей по отдельным его видам, механизм защит прав плательщика и получателя ренты. Тем не менее, именно рентные отношения направлены на решением различного рода и масштаба проблем (экономических, правовых, социальных), связанных с возможностью социально незащищенных групп граждан использовать заложенный в законодательстве механизм удовлетворения своих потребностей.

Таким образом, рентные отношения, несмотря на достаточно длительную историю своего существования, в настоящее время приобретают новое звучание в сложившихся условиях экономического развития государств. Не следует забывать о том, что государство, используя публично-правовые инструменты регулирования частноправовых отношений, должно влиять на формирование стратегии развития рентных отношений в целях недопущения нарушения правового баланса участников договоров их опосредующих.

Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья и четвертая: офиц. текст. – М.: Эксмо, 2014.

Лазарева Е.В. Пожизненная рента в гражданском праве современной России. – Томск: Изд-во Том. ун-та, 2006.

В статье изложена история возникновения и развития института договора ренты. Исторические этапы становления рентных отношения, и важнейшие нормативно-правовые акты, регулировавшие институт ренты.

Ключевые слова: договор ренты, рентные отношения, история становления, анализ, пути становления.

Слово Рента в современную эпоху развития общества имеет несколько значений, в первую очередь под рентой понимается регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности. [1] Во вторую очередь, это установленная ежегодная денежная сумма, уплачиваемая страховой компанией страхователю. [2]

В странах романо-германской правовой семьи впервые институт ренты получил детальную регламентацию во французском гражданском праве. Принятый 1804 году Французский гражданский кодекс (далее ФГК), впервые включил себя нормы, регулирующий институт пожизненной ренты. Данному институту было посвящено 16 статей.

Великий Французский ученый-цивилист Жюллио де ла Морандьер, отмечал что европейскому законодательству договор ренты известен со Средних веков. Великий ученый приводил два основных аспекта возникновения данного института:

Французское гражданское законодательство относит договор ренты к алеаторным, то есть гражданское право Франции закрепляет рисковый характер данного договора. Тем самым признавая невозможность признания данного обязательства недействительным, даже по причине своей убыточности. Объясняется это, прежде всего тем, что в таких договорах присутствует элемент неопределенности.

При анализе норм ФГК, регулирующих институт пожизненной ренты, привлекает на себя внимание сходство этих норм, с нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), регулирующих сходные отношения. Так, в статье 1971 ФГК закрепляет то, что пожизненная рента может быть установлена или на время жизни того лица, которое уплатило необходимую сумму, или на время жизни третьего лица. [5] В ГК РФ данное положение закреплено в части 1 статьи 596, которая гласит, что пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. [6] Этот факт еще раз доказывает, что Российское гражданское право сформировывалось на опыте Римского права, Французского права, Германского права и т. д. Еще одно очень интересное сходство содержится в статье 1974 ФГК и части 3 статьи 596 ГК РФ. Статья 1974 ФГК гласит что договор пожизненной ренты, установленный на время жизни лица, которое в день заключения является уже умершим, не порождает никаких последствий. [7] Такое же правило приводит и часть 3 статьи 596, а именно что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. [8]

В соответствии ФГК имеется возможность выкупа постоянной ренты. При заключении договора ренты, сторонам предоставлена возможность урегулирования вопроса выкупа ренты, и срок предупреждения должника кредитора о выкупе ренты.

Также, не менее существенное значение, в создании и развитии в правовом поле рентных отношений, сыграла и Германское Гражданское Уложение (далее ГГУ) 1896 года.

ГГУ в шестнадцатой главе закрепила три параграфа, регулирующие пожизненную ренту.

ГГУ сыграла одну из важнейших ролей в процесс формирования данного института, закрепив на своем законодательном уровне, основополагающие идеи данного института, и дав определенный толчок к процессу дальнейшей регламентации.

В истории отечественной правовой мысли, данный институт появился в проекте Гражданского Уложения (далее ГУ) 1905 года. К большому сожалению данный нормативно-правовой акт, не получил юридической силы, в силу непринятия Государственным советом Российской Империи. Причиной непринятия данного законодательного акта являлось то, что большинство членов Государственного совета являлись Аристократической массой лоббирующие интересы крупных землевладельцев.

Даже тот факт, что данный законопроект не был принят, не должно останавливать молодых юристов от его анализа.

В проекте ГУ теме договора ренты была посвящена глава 21, которая состояла из двух отделений и 14 статей (2525–2538).

В приведенном определении смешиваются сущность двух видов договора ренты, а именно пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Это определяется тем, что в тот период времени данный договор был новшеством.

ГУ предусматривала возможность заключения договора ренты в пользу третьего лица, а также впервые в правовой мысли появилась возможность получения дохода по договору ренты наследникам, после смерти получателя ренты, если это было установлено договором. Форма договора должна была быть письменной.

При пожизненной ренте обязанное лицо должно было выплачивать рентные платежи каждые три месяца. Эта норма является составной частью ГК РФ.

ГУ в статье 2532 предусмотрено право получателя ренты, требовать от плательщика ренты плату по договору, в случае неисполнения договора, право возврата своего имущества.

В приведенном выше определении наблюдается тенденция правопреемства ГК РФ от ГУ.

ГУ допускает в судебном порядке расторжения соглашения о пожизненном содержании лица с иждивением, в случае невозможности и невыносимости с той и другой стороны выполнения обязательств. А также запрет на уступку содержания другому лицу.

В ГК РСФСР 1922 года, как и в других, нормативно-правовых актах советского времени, такой разновидности договора, как рента не существовала. Объясняется это, прежде всего идеологическими признаками и экономической составляющей. Рента в советскую эпоху воспринималась как ростовщичество.

Лишь с развалом Советского союза и переходом РФ к рыночной модели экономики, стала возможным появление данного института.

Принятие части второй ГК РФ в 1996 году, ознаменовало победу цивилисткой науки над пережитками коммунизма. Договор ренты был включен в состав нового ГК РФ, и ему была выделена глава 33. Нормы данной главы призваны восполнить тот правовой вакуум, который присутствовал в сферы рентных отношений.

Ефремова Т. Ф. Новый словарь русского языка. Толково-словообразовательный. — М.: Русский язык, 2012 год, стр. 256
Маркова О. А. Договор ренты в российском гражданском праве. Изд. Торговый центр — пресс, 2011 г., стр. 4.
Ем В. С. Договор ренты // Законодательства. — 2012. — № 8. — стр. 16.
Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) от 21.03.1804 (с изм. и доп. по состоянию на 01.09.2011)// Консультант Плюс: Россия. Технология 3000 [Электронный ресурс].
Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) от 21.03.1804 (с изм. и доп. по состоянию на 01.09.2011)// Консультант Плюс: Россия. Технология 3000 [Электронный ресурс]
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.02.2016)// Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст.596
Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) от 21.03.1804 (с изм. и доп. по состоянию на 01.09.2011)// Консультант Плюс: Россия. Технология 3000 [Электронный ресурс].
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.02.2016)// Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст. 596
Германское Гражданское Уложение от 1896 года// Консультант Плюс: Россия. Технология 3000 [Электронный ресурс].
Германское Гражданское Уложение от 1896 года// Консультант Плюс: Россия. Технология 3000 [Электронный ресурс].
Германское Гражданское Уложение от 1896 года// Консультант Плюс: Россия. Технология 3000 [Электронный ресурс].
Германское Гражданское Уложение от 1896 года// Консультант Плюс: Россия. Технология 3000 [Электронный ресурс].
Гражданское Уложение Российской Империи от 1905 года// Консультант Плюс: Россия. Технология 3000 [Электронный ресурс].
Гражданское Уложение Российской Империи от 1905 года// Консультант Плюс: Россия. Технология 3000 [Электронный ресурс].
Гражданское Уложение Российской Империи от 1905 года// Консультант Плюс: Россия. Технология 3000 [Электронный ресурс].
Гражданское Уложение Российской Империи от 1905 года// Консультант Плюс: Россия. Технология 3000 [Электронный ресурс].

Основные термины (генерируются автоматически): пожизненная рента, договор ренты, ГК РФ, рента, договор, пожизненное содержание, денежная сумма, недвижимое имущество, Государственный совет, пожизненный доход.

Токарева К.Г., Институт экономики, управления и права (г. Казань), кандидат юридических наук.

Рента (нем. Rente, фр. Rente от лат. Rendere - приносить доход) - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме процента с предоставляемого в заем (кредит) капитала, а землевладельцем - в форме земельной ренты со сдаваемого в аренду земельного участка. Рента также может взиматься за использование иного имущества, в том числе жилых помещений, природных ресурсов .

Большой юридический словарь / Под ред. А.Я. Сухарева, В.Д. Зорькина, В.Е. Крутских. М.: ИНФРА-М, 1998. С. 420.

Договор ренты известен со Средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег - обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Ученый писал, что "собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было". Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту" .

Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. Книга 1. М.: Юридическая литература, 1961. С. 253, 254.

Одним из первых законодательных источников регулирования соответствующих отношений стал Французский гражданский кодекс (далее - ФГК), который включил главу, посвященную договору пожизненной ренты. Данная глава содержит два отделения: об условиях, требующихся для действительности договора (ст. ст. 1968 - 1976), и о последствиях договора для договаривающихся сторон (ст. ст. 1977 - 1983). Согласно ФГК рента может быть установлена путем дарения или путем завещания. Размер пожизненной ренты ФГК не указывает, а прямо предусматривает, что она может быть установлена в размерах, которые договаривающимся сторонам будет угодно установить. Непроизводство платежей ренты не дает лицу, в пользу которого установлена рента, основания требовать выплаты капитала или возвращения ему отчужденного им имения; он имеет лишь право наложить арест и потребовать продажи имущества должника с дальнейшим требованием, чтобы было сделано распоряжение или дано согласие на внесение на хранение из вырученных от продажи средств суммы, достаточной для производства платежей. Стороны могут согласиться на то, что пожизненная рента может уплачиваться вперед.

Французский гражданский кодекс 1804 г. / Перевод И.С. Перетерского. М., 1941. С. 409 - 410.

Положения ФГК копировались законодателями других стран. Поскольку многие российские правоведы сходятся во мнении, что "наиболее близким отечественному правопорядку является Германское гражданское уложение (далее - ГГУ) и изучение германского права во многих случаях помогает лучше понять российские правовые институты" , следует уделить внимание тому, как в ГГУ урегулированы рассматриваемые правоотношения.

Василевская Л.Ю. О специфике правовой конструкции вещного договора по германскому праву // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 5. С. 119 - 120.

В Германском гражданском уложении особая глава (гл. 16) посвящена пожизненной ренте. В этой главе, содержащей всего три статьи (759 - 761), прежде всего обращено внимание на необходимость выплачивать пожизненную ренту авансом. Имеется в виду, что, если рента носит денежный характер, ее выплата должна производиться не позднее чем за три месяца до наступления срока. Для других видов ренты периодические сроки, за которые она должна быть внесена вперед, определяются по свойствам и цели ренты. К этому добавляется норма об обязательной письменной форме сделки, последствием несоблюдения которой является ее недействительность .

Гражданское уложение Германской империи. СПб., 1898. С. 253.

Значительно более емким является регулирование данного договора в Швейцарском обязательственном законе. Здесь выделены договоры о пожизненной ренте и о натуральной пенсии. Первый из них предполагает возможность рентных выплат деньгами в течение жизни получающего ренту, а если это прямо предусмотрено договором, то и на время жизни платящего ренту либо третьего лица. Во втором виде договора речь идет о предоставлении содержания и ухода, притом таких, которые получатель ренты привык получать, а потому вправе ожидать, исходя из оценки переданного им имущества, с одной стороны, и с учетом привычных для него за последнее время условий существования - с другой .

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 5-й завод. М.: Статут, 2003. С. 622.

Договорный институт ренты, закрепленный в части второй ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. Исследователи русского гражданского права указывают на то, что законодательство не предусматривало договора о ренте, но и не запрещало его.

Рента имела различные формы. Обязательные рентные платежи, в частности, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу.

К этому следует добавить бессрочную ренту с капитала, вытесненную договором займа. Некоторое время она использовалась как особый вид "вечной ренты", при которой плательщиком было само государство.

Определенное развитие получило пожизненное содержание. Оно возникло отчасти как результат существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства, в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты.

В России существовала наравне с другими особая форма ренты. Она возникала в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто получал большую долю при разделе имения.

Суть ренты состояла в том, что она порождала право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При этом, хотя и не с самого начала возникновения этого института, рента выступала в двух разновидностях в зависимости от ее источника: рента с капитала и рента с недвижимого имущества. Последняя представляла собой обременение, лежащее на имении, и переходила к любому вместе с самим имением.

Непосредственным поводом к использованию соответствующих отношений и их регулированию послужило главным образом недостаточное развитие кредита. Рассматриваемый институт возник как одно из средств обеспечения получения дохода и сразу же разделился на два вида. Так, в рамках конструкции договора о непременном доходе появились относительно самостоятельные договорные конструкции: о ренте вечной (непрерывной, бессрочной) и ренте пожизненной. При этом, в свою очередь, в зависимости от источника вечная рента разделилась на ренту с земли и ренту с капитала.

В Своде законов Российской империи соответствующему договору не нашлось места. Однако уже тогда К.Н. Анненков обратил внимание на то, что "не может быть, кажется, никакого сомнения в том, что и у нас, подобно тому, как и по праву римскому, основанием возникновения обязательства доставлять содержание одними лицами другим может служить не только закон, но также договор как соглашение о таком предмете, который никак не может считаться предметом, законом запрещенным" .

Анненков К.Н. Система русского гражданского права: Том IV: Отдельные обязательства. СПб., 1904. С. 566.

Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка закрепления института договора ренты в книге пятой ("Обязательства") проекта Гражданского уложения, гл. 19 которого именовалась "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание" и была разделена на два отделения. Первое - "Пожизненный доход" - в своей основе строилось на идее меновой. В этой части речь шла о выплате лицу пожизненного дохода (ренты) взамен уплаченной суммы денег или уступленного движимого либо недвижимого имущества. При этом под доходом понималась как регулярная выплата денежных сумм, так и предоставление "жизненных припасов или иных заменимых вещей" .

Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1998. N 5. С. 8.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иски по таким договорам неоднократно рассматривались судами. Судебная практика по-разному оценивала правовую силу этих договоров. Это объяснялось неодинаковым отношением к данным договорам. Отказывая в удовлетворении основанных на таком договоре исков, суды ссылались на то, что законодательство подобных договоров не знает. И это обстоятельство считалось достаточным для отклонения исковых требований по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения стороной принятых на себя обязанностей по содержанию контрагента.

14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г., признал договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительными как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, "исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности, в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом" .

Ем В.С. Указ. соч. С. 9.

В ряде случаев суды исходили из признания действительным договора, построенного по любой не противоречащей закону модели. В этой связи в качестве мотива для приведенного вывода применительно к ренте ссылались на ст. 106 ГК РСФСР 1922 г., согласно которой одним из возможных оснований возникновения обязательства был договор как таковой. При этом названная статья не содержала указаний на ограничение ее действия договорами, предусмотренными в ГК или ином законе. Мнение о необходимости признания договоров, не предусмотренных ГК, действительными встречалось и в литературе .

Рясенцев В. Договор об отчуждении имущества на условии пожизненного пользования // Социалистическая законность. 1945. N 1 - 2. С. 23.

В 1940-е годы на страницах журнала "Социалистическая законность" развернулась дискуссия о необходимости введения в новое гражданское законодательство такого вида купли-продажи, как купля-продажа дома с условием пожизненного содержания продавца. Однако были и противники признания законодателем соответствующих договоров. Примером могла служить позиция И.Л. Брауде , который ссылался на то, что такого рода сделки противоречат правилам социалистического общежития.

Брауде И.Л. Право на строения и сделки по строениям по советскому праву. М., 1950. С. 26.

В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная отличная от существовавшей во времена нэпа, социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых-юристов искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Их аргументы сводились к тому, что, во-первых, в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности; во-вторых, договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть цена в виде натурального эквивалента. Также предлагались различные юридические конструкции договора. Например, было высказано мнение, что в качестве средства охраны интересов участников договора не следует допускать перехода имущества обеспечиваемого в полную и неограниченную собственность обеспечивающего. Имущество договора должно составлять общую собственность обоих участников договора . В таком случае "обеспечивающий не будет бояться вкладывать свои средства в общее имущество, так как его вложения будут лишь увеличивать размер его доли, и в случае расторжения договора его трудовые вложения сохраняются. С другой стороны, такое построение имущественных отношений придаст прочность договору, поскольку каждая из сторон будет заинтересована в его реальном исполнении. Ограничится возможность для обеспечиваемого беспочвенно предъявлять иски о расторжении договора, ибо он будет опасаться, что при расторжении договора обеспечивающий получит право на реальную долю в имуществе обеспечиваемого. Обеспечивающий будет стремиться к добросовестному выполнению своих обязанностей, будучи заинтересованным в сохранении договора и получении имущества в полную собственность после смерти обеспечиваемого".

Ерошенко А. Правовое регулирование отношений пожизненного содержания // Советская юстиция. 1970. N 6. С. 8 - 9.

С учетом вышеизложенного, а также объективно сложившихся потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. В главе о купле-продаже появились статьи, представлявшие разновидность того, что впоследствии стало пожизненной рентой. Речь идет о ст. 253 "Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца" и ст. 254 "Прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца". Предметом договора могли быть только жилой дом или его часть и получаемое продавцом вознаграждение в натуре.

Некоторые ученые высказывались, что имущество, передаваемое продавцом покупателю, должно быть непотребляемым и ценным (например, жилой дом, автомобиль, написанная известным художником картина и т.п.) . Однако ст. 253 ГК РСФСР в качестве предмета договора предусматривала только жилой дом. После введения в действие Закона "О собственности в СССР" норма по аналогии стала применяться и к сделкам с квартирами.

Маслов В. Договоры с условием пожизненного содержания // Советское государство и право. 1954. N 6. С. 115; Коняев Н., Круглов В. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания // Советская юстиция. 1974. N 6. С. 11.

Субъектный состав такого договора отличался той особенностью, что продавцами могли быть только нетрудоспособные лица, достигшие пенсионного возраста или имеющие инвалидность, покупателями - граждане, способные по возрасту и состоянию здоровья обеспечивать пожизненное содержание, в том числе уход и оказание помощи нетрудоспособному лицу .

Советское гражданское право / Под ред. О.А. Красавчикова. М.: Высшая школа, 1985. С. 20 - 21.

Статьи 253, 254 ГК РСФСР не устанавливали ответственности продавца за недостатки дома. Не была предусмотрена и обязанность продавца предупредить приобретателя о правах третьих лиц на передаваемый дом, снижающих его финансовую ценность и ограничивающих возможность его хозяйственной эксплуатации. Однако, по мнению юристов, поскольку договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания является разновидностью купли-продажи, к нему должны применяться правила купли-продажи с теми изъятиями, которые вытекают из особого характера взаимоотношений сторон .

Меерзон С. Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца // Советская юстиция. 1971. N 14. С. 25.

ГК РСФСР 1964 г. предъявлял не только особые требования к субъектному составу сторон, но и предусматривал довольно жесткие основания расторжения договора:

по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых на себя по договору;
по требованию покупателя, если по не зависящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставить продавцу обусловленное содержание, либо продавец полностью восстановил свою трудоспособность.

В случае смерти покупателя при жизни продавца договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца прекращался.

Если договор прекращался по указанным выше основаниям, дом должен был быть возвращен продавцу. Расходы по содержанию продавца не возмещались. Однако, если расторжение договора было вызвано восстановлением трудоспособности продавца, последний не вправе был требовать возврата дома и сохранял лишь право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору.

Несовершенство ст. ст. 253, 254 ГК РСФСР способствовало забвению этого вида договора в 70 - 80-е годы.

Лишь с принятием законов, разрешающих гражданам иметь на праве собственности жилые помещения в многоквартирных домах, заключение договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца вновь получило широкое распространение . Фактически же рента применялась гораздо шире, а на практике часто данные отношения оформлялись либо договором дарения, либо завещанием, что, конечно же, в случае возникновения споров приводило и приводит к отсутствию надлежащей защиты участников данных отношений.

См.: ч. 2 ст. 8 Конституции Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря.

В настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране надобность в указанных выше ограничениях, установленных ГК РСФСР 1964 г., отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Данный институт нашел свое закрепление в гл. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности. --> Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.

В работе рассматриваются история становления и развития рентных отношений в нашей стране и за рубежом, место договора ренты в системе договоров гражданского права, различные виды договора ренты, их соотношение друг с другом и с иными гражданско-правовыми договорами, а также особенности договора ренты в современном российском законодательстве. Издание адресовано научным работникам, преподавателям, аспирантам и студентам юридических вузов, а также практикующим юристам.

В классической экономике рента — это доход, полученный владельцем земель или других природных ресурсов, выраженный в постоянной фиксированной сумме. В литературе делается предположение, что зачатком Института ренты явились отношения, возникшие на стадии разложения рабовладельческого общества, когда латифундист отделился от хозяйствования на земле и сложились отношения колоната. Рабовладельцы в форме земельной ренты присваивали прибавочный продукт, создаваемый колонами (полусвободными землевладельцами). Традиционно рента была связана с землей, и этим термином изначально обозначали не просто вид дохода, а поземельный доход. К. Маркс, анализируя формы феодальной ренты, имел в виду именно поземельную ренту. При феодализме земельная рента — господствующая форма присвоения прибавочного продукта в сельском хозяйстве. К. Маркс выделял три основные формы феодальной ренты: отработочную, продуктовую и денежную. Самой первой является отработочная рента, или барщина. При такой форме ренты феодал присваивает прибавочный труд зависимых крестьян. Часть недели крестьяне работали на земле феодала, а оставшуюся часть — на своей земле. Отсутствие заинтересованности крестьян в отбывании барщины и, следовательно, меньшая производительность на земле хозяина постепенно привели к появлению продуктовой ренты. Феодал теперь присваивает не труд крестьянина, а его прибавочный продукт. Продуктовая рента сменяется рентой денежной, когда вместо прибавочного продукта крестьянин отдает деньги от реализации этого продукта. Денежная рента является последней и высшей формой феодальной ренты. В своем дальнейшем развитии денежная феодальная рента сменяется капиталистической рентой. В данном случае уже не весь прибавочный продукт, а только часть его принимает форму ренты. Такая рента существует в виде двух разновидностей: абсолютной ренты и ренты дифференциальной. Абсолютная рента не зависит от плодородия и местоположения земельных участков и представляет собой разницу между рыночной стоимостью сельскохозяйственной продукции и общественной ценой производства, или излишек прибавочной стоимости, производимой работниками в сельском хозяйстве, над средней прибылью. Дифференциальная рента связана с различиями в естественном плодородии почвы и местоположением отдельных земельных участков по отношению к рынку и представляет собой разность между рыночной стоимостью продукта и его индивидуальной стоимостью. [1] Формами присвоения капиталистической ренты служат аренда земли, проценты по ипотечному долгу, земельный налог.

В современной экономике существует несколько видов ренты, которые различаются в зависимости от имущества, с которого она может быть получена, от способа ее получения и т. д., например, рента производителя — разница между рыночной ценой и предельными издержками выпускаемой продукции, рента финансовая, рента чистая экономическая. Но все эти виды рент объединяет одно — это всегда доход от какой-либо деятельности, как правило, составляющий разницу между полным возмещением затрат на производство и предложенной ценой. [3]

С точки же зрения права, рента есть институт отчуждения имущества по договору в обмен на длительное получение дохода. Договор ренты (фр. — rente, нем. — Rentekauf) также имеет древнее происхождение. Договор получил широкое распространение в Средние века и был известен в двух видах — ренты с недвижимого имущества (г. fonciere) и ренты с капитала (г. constitueve).

Подводя итоги, следует отметить, что категория ренты в экономике более емкая, нежели юридическое понятие ренты. В юриспруденции под рентой понимается договор, по которому имущество отчуждается в обмен на длительное получение определенного дохода. Договор ренты — древнейший институт, получивший широкое распространение в Средние века. Современная конструкция явилась результатом преобразования в законодательстве зарубежных стран двух рент — ренты с недвижимости и ренты с капитала. Рента с недвижимости именно как обязательственное право переродилась в постоянную ренту, а рента с капитала — в пожизненную.

§ 2. Конструкция рентного договора в зарубежном законодательстве

Конструкция договора ренты известна законодательству большинства зарубежных стран. Поэтому имеет смысл проанализировать и сравнить нормативную базу, посвященную этому договору в различных государствах.

Анализируя нормы французского законодательства, регулирующие пожизненную ренту, нетрудно заметить, что некоторые из них схожи с нормами российского гражданского кодекса, что позволяет говорить о заимствовании этих норм российским законом из французского законодательства. Так, например, согласно ст. 1974 ГК Франции договор, установленный на время жизни лица, которое ко дню заключения уже умерло, не порождает никаких последствий. В ГК России аналогичная норма отражена в п. 3 ст. 596. Но в ФГК есть еще одно существенное дополнение: если пожизненная рента была установлена в пользу больного лица, и лицо скончалось в течение 20 дней со дня заключения договора, договор также будет являться недействительным (ст. 1975 ФГК). И в российском, и во французском законодательстве предусматривается установление ренты в пользу нескольких лиц. В литературном источнике начала XX века содержатся интересные сведения о том, что во Франции пожизненная рента, оказывается, часто устанавливалась в пользу нескольких получателей. Создавались так называемые тонтины — несколько лиц приблизительно одинакового возраста образовывали союз, с тем чтобы пожизненная рента умерших членов договора переходила к живущим. [16]

В соответствии со ст. 1977 ФГК плательщик ренты должен предоставить обеспечение платежа ренты, иначе получатель может требовать расторжения договора. Если же плательщик не вносит рентные платежи, получатель не может требовать выплаты капитала или возращения ему отчужденного имения, он имеет лишь право наложить арест и потребовать продажи имущества плательщика, а вырученные от продажи средства внести на хранение, чтобы из них производились дальнейшие платежи (ст. 1978 ФГК). Данная норма не совпадает с российской конструкцией договора, которая в большей степени направлена на защиту получателя ренты.

Таким образом, анализ положения германского законодательства позволяет сделать вывод, что в Германии рента сохранилась в двух видах: рентный долг и рента вследствие нарушения границы соседнего участка при застройке — как своего рода разновидность вещного права, и как обязательственное право — вытекая непосредственно из договора пожизненной ренты.

Анализируя вышеназванные исследования по английскому договорному праву, можно сделать следующие выводы:

1) институт ренты существует в английском договорном праве, он еще может именоваться аннуитетами (annuity), что означает ежегодные платежи;

2) этот институт по объему и по характеру отношений весьма разнообразен — это и продажа под условием выплаты ренты, [19] и дарение, и завещание под аналогичным условием. Рента может обусловливать не только вещи (как движимые, так и недвижимые), но и определенные действия. [20] Сама рента и ее размер могут быть связаны с какими-либо ограничениями. [21]

Что касается формы договора, то ранее договор непременно должен был быть оформлен письменно, поскольку это соглашение, которое должно исполняться более 1 года с момента его заключения (по Закону против обманных действий). Впоследствии эта норма была отменена Законом о реформе права 1954 года. [22] Правило письменной формы договора сохраняется, если рентой обременена недвижимость, согласно Закону о праве собственности 1925 года. Закон о реформе права (1954) не затронул договора купли-продажи или иного распоряжения недвижимостью.

Читайте также:

История развития договора ренты доклад

Оглавление