Доклад на тему обмен жилыми помещениями

Обновлено: 08.07.2024

Вопросы, касающиеся обмена жилыми помещениями, урегулированы ст. 72—75 ЖК РФ.

В ст. 72 ЖК РФ установлено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

При этом проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

В ст. 72—75 ЖК РФ во многом сохранен действовавший ранее порядок обмена жилыми помещениями. Вместе с тем в законодательстве появилось много новых положений.

1. Запрещен так называемый родственный обмен жилых помещений, который предусматривался ст. 70 ЖК РСФСР (совершеннолетний член семьи нанимателя был вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временного отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения).

2. Требуется обязательное согласие наймодателя на обмен занимаемого гражданами жилого помещения (ч. 1 ст. 72 и ч. 4 ст. 74 ЖК РФ).

3. Не предусмотрен обмен жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее гражданам на праве собственности, а также занимаемое в доме ЖК и ЖСК. Иначе говоря, обмен возможен только с другим нанимателем жилого помещения по договору социального найма (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ).

4. Обмен жилыми помещениями оформляется путем заключения (в письменной форме) соответствующего договора (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ). Указанной статьей установлено, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Он заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в его даче оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им предусмотренных законодательством документов.

Касаясь в целом данного вопроса, следует отметить, что сужение прав граждан при обмене жилых помещений связано с установлением нового режима использования жилья по договору социального найма. Он заключается в том, что жилищный фонд социального использования не должен утрачиваться. Однако, на наш взгляд, следовало бы сохранить обмен жилых помещений, представленных по договору социального найма на частное жилье, в том числе в домах ЖК и ЖСК, поскольку в таких случаях происходит вселение в указанные жилые помещения других жильцов, которые будут проживать по договору социального найма, т.е. режим использования жилых помещений не изменяется.

Для защиты жилищных прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан сохранено требование закона об обязательном предварительном согласии органов опеки и попечительства на проведение обмена жилых помещений, в которых проживают указанные выше граждане (ранее ч. 3 ст. 67 ЖК РСФСР, теперь ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Данное положение основано на нормах п. 4 ст. 292 ГК РФ:

Часть 3 ст. 72 ЖК РФ регулирует вопросы принудительного обмена жилой площади, осуществление которого возможно только в судебном порядке. (Аналогичную норму содержала ст. 68 ЖК РСФСР.)

В постановлении Пленума № 2 указано, что при рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения судам надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Если спор возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

В ст. 73 ЖК РФ установлено, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

В соответствии со ст. 75 ЖК РФ обмен жилых помещений может быть признан недействительным. Это имеет место по основаниям, установленным ГК РФ для признания сделки недействительной (ст. 166—181). В частности, в ст. 166 ГК РФ предусмотрено:

«1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицам, указанными в настоящем Кодексе.

В ст. 167 ГК РФ указаны последствия недействительности сделки и предусмотрены общие положения по данному вопросу:

«1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законодательством.

Из названных выше статей ГК РФ вытекает, что сделки с жилыми помещениями могут быть оспоримыми, т.е. вопрос об их недействительности устанавливается судом, либо ничтожными, когда с момента совершения сделки (обмена) она является недействительной. В таких случаях суд, констатируя данный факт, принимает решение лишь о последствиях недействительности сделки (обмена жилых помещений).

Обмен жилыми помещениями будет оспоримым, если он совершен несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей или других законных представителей (ст. 175 ГК РФ), или ничтожным, если совершен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ). В соответствии со ст. 75 ЖК РФ:

«1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Из ч. 1 ст. 75 ЖК РФ следует, что обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Это может иметь место, например, в случае оформления обмена без письменного согласия наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ), без предварительного согласия на обмен жилого помещения органа опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ) и т.п.

В ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ предусмотрены последствия признания обмена жилых помещений недействительным: граждане, участвующие в обмене, подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. При этом виновная сторона, совершившая неправомерные действия, обязана возместить другой стороне соответствующие убытки (стоимость переезда, произведенного ремонта и др.). Нормы, касающиеся возмещения убытков (ущерба), содержатся в ст. 15 ГК РФ.

Обмен и мена жилых помещений, пожалуй, самые доступные способы улучшения своих жилищных условий. Желание обменять квартиру может возникнуть по самым различным причинам: приблизиться к месту работы, поселиться в одном доме с тещей или, наоборот, разъехаться с ней, перебраться в другой населенный пункт и т.д. и т.п.

Работа содержит 1 файл

Доклад обмен и мена жил.помещ..doc

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Государственное образовательное учреждение высшего учебного образования

Факультет технологии, транспорта и связи

Обмен и мена жилыми помещениями

Выполнил: ст. гр. ЭУМ-09

Проверил: Михайлова Н.М.

Целый ряд разъяснений, касающихся обмена жилых помещений, содержится в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5, а также в постановлениях Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 и от 11 октября 1991 г № 11. (Надо иметь в виду, что указанные выше акты подлежат применению лишь в части, не противоречащей новейшему жилищному и гражданскому законодательству. )

В качестве участников обмена в соответствии с законом могут выступать кроме нанимателей и членов ЖСК арендаторы жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, а также собственники приватизированного, кооперативного и индивидуального жилья. Наниматель или арендатор жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.

Обмен жилых помещений, где проживают только одни несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, производится их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства.

По нормам Жилищного кодекса для производства обмена наниматель (арендатор) жилого помещения обязан получить согласие того органа, в чьем ведении находится данное жилое помещение, расположенное в государственном, муниципальном или общественном жилищном фонде . По новому закону такого согласия не требуется, если обмен производится между нанимателями или арендаторами жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, достаточно одного лишь согласия проживающих совместно с нанимателем (арендатором) совершеннолетних членов его семьи.

Обмен жилых помещений не допускается только в случаях, прямо предусмотренных в законе. Жилищное и гражданское законодательство запрещают обмен, если:

— к нанимателю или собственнику жилого помещения предъявлен судебный иск, затрагивающий право пользования (собственности) этим помещением;

— жилое помещение является предметом ипотеки и в ипотечном договоре содержится прямое запрещение на отчуждение заложенного жилища;

— обмен носит фиктивный характер;

— дом (жилое помещение) подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях;

— жилой дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

— в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. Правда, данное условие не действует для договоров мены.

Если жилое помещение является служебным или находится в общежитии, оно также не подлежит обмену, хотя из данного правила существуют исключения. Однако в последнем случае не все однозначно.

Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

Предметом частичного обмена жилыми помещениями может быть часть жилого помещения, не представляющая собой изолированное жилое помещение, приходящаяся на долю нанимателя, арендатора, члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, имеющего право на часть паенакопления, а также собственника при условии, что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве членов семьи оставшихся проживать в этом помещении либо в качестве участников общей собственности (долевой, совместной).

Обмен жилыми помещениями может быть совершен между нанимателями, арендаторами, собственниками, членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, проживающими в одном или разных домах, расположенных как в пределах г. Москвы, так и за ее пределами.

Обмен жилого помещения, находящегося на территории г. Москвы, на иное жилое помещение государственного, муниципального, общественного жилищного фонда в пределах Российской Федерации или СНГ может быть совершен с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые жилые помещения.

Порядок регистрации. При вселении в получаемое по обмену жилое помещение наниматель, арендатор, член жилищного или жилищностроительного кооператива сдает ордер в жилищно-эксплуатационную организацию в течение 10 дней, а при ее отсутствии – в соответствующую коммерческую или некоммерческую организацию либо в правление жилищного или жилищностроительного кооператива. Одновременно предъявляются паспорта или документы, удостоверяющие личности членов семьи, включенных в ордер, с отметкой о снятии с регистрационного учета по прежнему месту жительства. Обменный ордер хранится как документ строгой отчетности.

Ордер может быть признан недействительным на основании решения суда.
При отказе от обмена одной из сторон принудительное соглашение об обмене жилыми помещениями производится в судебном порядке.

Обмен жилого помещения не допускается:

• если нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

• если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

• если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

• если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

• если помещение является служебным или находится в общежитии;

• если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Другие условия, при которых обмен не допускается, устанавливаются законодательством Российской Федерации.

Обмен жилыми помещениями может быть судом признан недействительным;

• если он произведен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ;

• по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (например, обмен совершен под влиянием насилия, обмана, недееспособным лицом и др.).

В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.

В тех случаях, когда обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.

Принудительная мена жилья. Как уже было упомянуто, если между членами семьи не достигнуто добровольное соглашение об обмене, то любой из них, в соответствии со ст. 68 ЖК РСФСР, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемой квартиры на помещения в разных домах (квартирах).

Чтобы надеяться на удовлетворение иска о принудительном обмене, необходимо, чтобы предлагаемое для переселения жилое помещение не ухудшало жилищных условий лиц, возражающих против обмена. Помимо требований, предъявляемых к жилому помещению (метраж, этажность, наличие лифта, центрального отопления, горячего водоснабжения и других удобств, применительно к населенному пункту, в котором расположена квартира), существуют и другие обстоятельства, которые могут оказаться причиной отказа судом в иске о принудительном обмене.

Жилое помещение, предлагаемое к обмену, должно находиться в черте города либо населенного пункта, где расположено обмениваемое жилое помещение. Что касается больших населенных пунктов, это означает — в черте города; имеет значение и район, в котором находится жилая площадь. Переселение лица из одного района в другой, как правило, не считается ухудшением жилищных условий. Однако в судебной практике встречаются случаи, когда переселение в другой район признавалось судом обстоятельством, ухудшающим жилищные условия, и на этом основании в иске было отказано.

Если жилая площадь, предлагаемая к обмену, представляет собой комнату или несколько комнат в коммунальной квартире, количество соседей в такой квартире не должно превышать количество членов (или бывших членов) семьи, которая разъезжается. Суд может отказать в иске о принудительном обмене в случае проживания в коммунальной квартире лиц, злоупотребляющих алкоголем, нарушающих правила общежития. Это обстоятельство может быть признано судом ухудшающим жилищные условия.

Бытует мнение (даже в среде юристов), что с иском о принудительном обмене в суд можно обращаться с двумя или более вариантами обмена. Это заблуждение, так как законодательство таких требований не предъявляет. Если подходящий по мнению истца вариант обмена найден в единственном числе, он может обращаться в суд, который должен принять исковое заявление к рассмотрению.

В практике встречаются обращения к адвокату с вопросом: можно ли предлагать к обмену приватизированную жилую площадь? Нет, так как гражданина нельзя в принудительном порядке заставить стать собственником жилого помещения. Точно так же будет неправомерным обращение в суд с иском о принудительном обмене к лицу, имеющему право собственности на спорное жилое помещение.

Цель данной работы – исследовать процедуру обмена жилыми помещениями.
Для достижения поставленной цели в работе поставлены следующие задачи:
1. изложить историю развития процедуры обмена жилыми помещениями;
2. изучить порядок обмена жилыми помещениями;
3. обозначить порядок проведения процедуры по выселению из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма;
4. изучить процедуру принудительного обмена жилых помещений;
5. указать условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается.

Содержание

Введение 3
Глава 1. История развития обмена жилыми помещениями 5
Глава 2. Порядок обмена жилыми помещениями 8
Глава 3. Принудительный обмен жилых помещений 14
Глава 4. Условия, при которых обмен жилого помещения не допускается 16
Глава 5. Выселение из занимаемого жилого помещения 17
Глава 6. Соотноошение договора мены и обмена жилыми помещениями 23
Заключение 26
Список источников и литературы 28

Работа состоит из 1 файл

Жилищное.doc

Одна из основных материальных потребностей человека - жилое помещение. Удовлетворение потребности человека в жилом помещении осуществляется различными способами. Их выбор во многом зависит от того, идет ли речь об удовлетворении постоянной или временной потребности в жилье. Граждане имеют реальную возможность решить свою жилищную проблему путем совершения сделок.

В настоящее время стало возможно осуществление целого ряда различных сделок. Жилые помещения все чаще стали являться объектами имущественного оборота.

Раскрепощение гражданского оборота, в том числе и в жилищной сфере, подвинуло из первых рядов сделок с жильем обмен жилых помещений несколько в сторону: во второй половине 90-х гг. на первом месте была приватизация, в настоящее время - купля-продажа жилых помещений. Между тем, обмен не стоит "сбрасывать со счетов". При таком договоре стороны не оперируют деньгами. Следовательно, нет соблазнов потратить их на другие цели, нет возможности их похитить и т.д.

Кроме удовлетворения интересов сторон договора обмены жилых помещений имеют большое социальное значение: обмены во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. Все вышесказанное определяет актуальность данной темы.

Цель данной работы – исследовать процедуру обмена жилыми помещениями.

Для достижения поставленной цели в работе поставлены следующие задачи:

изложить историю развития процедуры обмена жилыми помещениями;
изучить порядок обмена жилыми помещениями;
обозначить порядок проведения процедуры по выселению из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма;
изучить процедуру принудительного обмена жилых помещений;
указать условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается.

Объектом данного исследования являются общественные отношения в сфере обмена жилыми помещениями.

Теоретическую основу исследования составляют труды: Кабалкина А.Ю., Крашенинникова П.В., Кудашкина А.В., Седугина П.И. и др.

Методологическую основу данной работы составила совокупность таких методов познания, как аналитический, логико-юридический, исторический, системный и статистический методы.

По структуре работа состоит из введения, шести глав, заключения и библиографического списка.

Договор обмена жилыми помещениями известен отечественному законодателю и исследователям права с 20-х гг. прошлого столетия. Такой договор рассматривался как способ передачи одними гражданами другим жилых помещений, относящихся к государственному или общественному жилищному фонду, а также жилых помещений, принадлежащих жилищным или жилищно-строительным кооперативам.

Природа отношений, вытекающих из подобных сделок, была обстоятельно проанализирована в трудах цивилистов. Можно с большой долей уверенности сказать, что на тот момент основной теоретической проблемой, связанной с договором обмена жилых помещений, являлся вопрос о судьбе жилищных правоотношений. Некоторые авторы утверждали, что такой договор влечет прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение других 1 ; другие полагали, что такое соглашение порождает изменение договора найма жилого помещения - перемену лиц в обязательстве. 2 В современной литературе также можно встретить различные суждения на данную тему.

Вопрос об обмене жилыми помещениями между нанимателями и членами жилищно-строительных кооперативов, с одной стороны, и собственниками - с другой, долгое время был дискуссионным, но не выходил за рамки теоретических исследований. Многие аналитики, опираясь на действующее в тот момент законодательство, указывали на недопустимость таких сделок. Некоторые исследователи высказывались за допущение таких обменов.

С постепенным вовлечением жилых помещений в гражданский оборот в Указе Президента Союза ССР "О новых подходах к решению жилищной проблемы в стране и мерах по их практической реализации" от 19 мая 1990 года 3 кроме всего прочего указывалось на необходимость снятия необоснованных ограничений при обмене жилых помещений и разрешения обмена жилищ, принадлежащих на праве собственности гражданам, на жилые помещения государственного, кооперативного и общественного жилищных фондов. Однако в то время в силу отсутствия механизма осуществления обмена широкого практического применения данный договор не нашел.

С принятием законов Союза ССР и РСФСР "О собственности" и в особенности Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" стала очевидной необходимость регулирования осуществления договоров обмена, где объектами выступали бы не только жилые помещения, занимаемые по договору найма, но и жилье, принадлежащее на праве собственности. О возможности заключения договоров обмена жилыми помещениями прямо говорили исследователи жилищного права.

Первым актом, принятым во исполнение указанной задачи на территории России, были Правила обмена жилых помещений в Свердловской области, утвержденные решением малого Совета Свердловского областного Совета народных депутатов от 10 июня 1992 г. N 133/7. 4 Многие субъекты Федерации воспроизвели механизм обмена, предложенный названными Правилами.

24 декабря 1992 г. Верховный Совет РФ принял Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" 5 , где существенно расширен круг участников данного соглашения. В частности, Законом предусматривалось, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов имел право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Кроме того, данный Закон указывал на то, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов имел право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). 6

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ 7 наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР не предусматривает возможности обмена жилого помещения из фонда социального использования на жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду. Ранее ст. 20 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" допускала возможность обмена жилого помещения, относящегося к частному жилищному фонду (например, приватизированное жилое помещение), на неприватизированное жилое помещение.

При обмене жилой площадью с гражданами, проживающими в военных городках, право на обмен предоставлено лишь с военнослужащими или гражданским персоналом, которые имеют отношение к военной организации, которой принадлежит жилое помещение, находящееся в военном городке.

Отказ в обмене жилых помещений может быть обжалован в суд. Сторонами обмена являются участники договора найма жилого помещения. Поэтому для обмена необходимо волеизъявление нанимателя и всех совершеннолетних членов его семьи, в том числе временно отсутствующих. Воля всех указанных лиц должна быть выражена письменно. При этом договор обмена оформляется так, что в качестве его стороны выступает наниматель.

Обмены жилой площадью допускаются без ограничения количества обменивающихся сторон. Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном доме, так и в разных домах, как в одном городе, так и в разных городах, рабочих, курортных, дачных поселках и в других населенных пунктах.

Правила и порядок оформления документов при обмене в настоящее время установлены Инструкцией о порядке обмена жилых помещений 8 , которая действует в части, не противоречащей новому жилищному законодательству. Для обмена жилого помещения требуется письменное согласие проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь.

Обмен жилых помещений оформляется отделом учета и распределения жилой площади, управлениями жилищного хозяйства, отделами коммунального хозяйства, бюро по обмену после предварительного рассмотрения заявления об обмене комиссией по жилищным вопросам.

При обмене помещений лиц, находящихся под опекой, или лиц, над которыми установлено попечительство, требуется письменное согласие органов опеки и попечительства.

Статья 74 ЖК РФ устанавливает иной в отличие от ранее существовавшего порядок оформления обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма.

Предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, находящихся в пользовании нанимателя.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных выше документов. 9

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ.

В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Обмен жилыми помещениями представляет собой гражданско-правовую сделку, в результате которой права нанимателей в отношении одного жилого помещения прекращаются с одновременным возникновением прав на другое жилое помещение в фонде социального использования.

По общему правилу обмен совершается с письменного согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя.

При обмене жилых помещений, в которых в качестве членов семьи проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане требуется предварительное согласие ООП. Решение ООП принимается в письменной форме и предоставляется заявителю в течение 14 рабочих дней со дня подачи им соответствующих заявлений. ООП отказывают в таком согласии, если обмен нарушает права и законные интересы указанных лиц.

Предмет обмена – жилое помещение (родственный обмен исключен) Договор об обмене заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями. Этот договор (оригинал) наниматели должны представить наймодатедю для получения согласия.

Согласие либо отказ наймодатель должен представить в письменном виде (индивидуальный ненормативный акт) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. Отказ со стороны наймодателя согласно п.4 ст.74 ЖК РФ возможен только при нарушении установленных в ст.73 ЖК РФ условий, отказ может быть обжалован в суд.

Условия, при которых обмен не допускается указаны в ст. 73 ЖК РФ (к нанимателю предъявлен иск о расторжении, изменении договора; право пользования ЖП оспаривается в судебном порядке, ЖП признано непригодным для проживания; принято решение о сносе или переоборудовании жилого дома; принято решение о кап. ремонте с переустройством (перепланировкой); в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм некоторых хронических заболеваний.)

В ст. 73 ЖК РФ отсутствует условие об ухудшении жилищных условий – возможен отказ в постановке на учет

по территории: внутри одного Н/П, междугородний обмен.
по количеству участников, которое согласно ст.72 ЖК РФ не ограничивается.
в зависимости от наличия согласия на обмен нанимателя и всех проживающих в жилом помещении членов семьи:

Добровольный то есть обмен, который осуществляется при наличии такого согласия

Принудительный, такой обмен осуществляется в судебном порядке и суд учитывает заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц,

Конституционный Суд РФ определением от 19.04.01 № 71пришел к выводу, что правило о принудительном обмене не противоречит конституционному принципу (ст. 17), согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других граждан.

В отличие от ранее действующего законодательства отсутствует второй вид принудительного обмена – как альтернатива выселению

Исходя из положений статьи 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 года.

По делам данной категории также следует иметь в виду, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в статьях 72 — 74 ЖК РФ. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным (часть 1 статьи 75 ЖК РФ). Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).

Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (часть 1 статьи 72 ЖК РФ), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства. Наймодатель, согласно части 4 статьи 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ и частью 5 статьи 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства.

По правилам искового производства рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (часть 3 статьи 72 ЖК РФ), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.

При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

Как любая сделка обмен может быть признан судом недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделки недействительной или в случае, когда обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных в ЖК РФ. Последствия: двусторонняя реституция + убытки виновной стороной (неправомерные действия)Замена жилого помещения.

Традиционный и редко используемый в практике институт. Цель – облегчить поиск жилья

Наниматель по договору СН с согласия членов семьи может обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении жп меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. В ЖК РФ установлено только одно основание такого обращения — превышение в жилом помещении нормы предоставления. Однако, в соответствии с п.2 ст.81 ЖК РФ ФЗ и законами субъектов РФ могут быть предусмотрены иные основания замены.(ряд субъектов РФ допускаю смену этажей для престарелых и больных граждан)

Наймодатель обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи заявления. Последствий несоблюдения срока положения ЖК РФ не содержат.

Дискуссионным является вопрос о правой природе рассматриваемого института:

разновидность обмена (Седугин П.И.)
самостоятельный институт (Гетман Е.С.)

Всего комментариев: 2

Обратился к мэру Собянину С.С. с просьбой улучшить мои жилищные условия с учётом моего вклада в промышленность и права на дополнительную площадь, как доктор технических наук с 2012 г и доценти профессор ВУЗа с 2000 по 2019 г. Двухкомнатная хрущёвка получена в Москве обменом трёхкомнатной квартиры из Новосибирского Академгородка в 1993 г. при приглашении меня на работу в Москву. Со мной прописаны и живут в квартире дочь 52 г. и сын 49 лет. Я ветеран труда, изобретатель, создатель оборудования, которое эксплуатируется или внедряется в промышленность РФ. Как Вы оцениваете мои возможности на улучшение жилищных условий. С уважением Юрий Васильевич.

Добрый день! Ответ на Ваш вопрос зависит от площади квартиры и учетной нормы площади в Москве.

Наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда вправе с письменного согласия совмест-но проживающих с ним совершеннолетних членов се-мьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, и с разрешения наймодателя произвести обмен занимаемого жилого по-мещения с другим нанимателем, собственником жилого помещения, членом организации граждан-застройщиков.

Отказ наймодателя в разрешении на обмен занимае-мого жилого помещения допускается в случаях, преду-смотренных ст. 75 ЖК.

Обмен жилых помещений может быть совершен меж-ду гражданами, проживающими в одном или в разных жилых домах, расположенных как в данном, так и в раз-ных населенных пунктах.

Если между членами семьи нанимателя жилого поме-щения не достигнуто согласия об обмене жилого поме-щения, то любой совершеннолетний член семьи нанима-теля вправе требовать в судебном порядке принудительный обмен занимаемого жилого помещения (ст. 76 ЖК).

Граждане, подлежащие выселению без предоставле-ния другого жилого помещения в соответствии со ст. 39 ЖК, по требованию наймодателя могут быть обязаны су-дом взамен выселения произвести обмен занимаемого жи-лого помещения на другое жилое помещение.

Согласно ст. 77 ЖК совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе с письменного согласия наймодателя, нанимателя, остальных совершен-нолетних членов семьи, а также иных граждан, за кото-рыми сохраняется право пользования жилым помеще-нием, обменять жилое помещение, приходящееся на его долю, с другим гражданином при условии, что въезжаю-щий в порядке обмена гражданин вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения.

Предмет и условия обмена жилых помещений

Порядок обмена жилых помещений государственного жилищного фонда устанавливается ЖК и Правилами об-мена жилых помещений государственного жилищного фон-да в Республике Беларусь, утвержденными постановлени-ем Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 1999 г. № 1191

Предметом обмена жилых помещений могут быть:

отдельная квартира или другое изолированное жи-лое помещение, состоящее из одной или нескольких ком-нат, одноквартирный жилой дом;

часть жилого помещения, приходящаяся на долю на-нимателя жилого помещения или совершеннолетнего чле-на его семьи, в том числе неизолированная жилая комната или часть комнаты, при наличии нижеперечисленных ос-нований.

Наниматель или совершеннолетний член семьи нани-мателя вправе с соблюдением требований Правил обме-нять приходящуюся на его долю часть жилого помещения с другим гражданином при условии, что этот гражданин в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи лиц, оставшихся проживать в помещении. Членами семьи на-нимателя являются: его супруг (супруга), их дети и роди-тели. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жи-лого помещения, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство. Иные граждане признаются чле-нами семьи нанимателя, если проживают не менее пяти лет совместно с нанимателем.

Несовершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе обменять приходящуюся на его долю часть этого жилого помещения с целью раздельного проживания с момента приобретения им полной дееспособности.

Для обмена жилых помещений, занимаемых гражда-нами, над которыми установлена опека (попечительст-во), и жилых помещений, в которых проживают несо-вершеннолетние члены семьи нанимателя, требуется со-гласие органа опеки и попечительства. Отказ этого органа в даче согласия на обмен может быть обжалован в выше-стоящий исполнительный и распорядительный орган или в судебном порядке.

Порядок обмена жилых помещений

Обмен жилых помещений, находящихся в пределах од-ного населенного пункта, оформляется районным, город-ским, поселковым, сельским исполнительным и распоря-дительным органом, а при наличии специального органа по обмену жилых помещений - этим органом. В городе с районным делением оформление обмена жилых помеще-ний, находящихся в пределах одного района, может быть возложено на районные в городе исполнительные и распо-рядительные органы.

Граждане, желающие произвести обмен занимаемых жилых помещений, подают в соответствующий исполни-тельный и распорядительный орган (орган по обмену жи-лых помещений) заявление по форме, установленной Министерством жилищно-коммунального хозяйства Рес-публики Беларусь.

К заявлению прилагаются:

письменное согласие наймодателя;

выписка из решения общего собрания членов орга-низации граждан-застройщиков (собрание уполномочен-ных) о приеме данного гражданина в эту организацию при обмене жилого помещения в доме государственного жилищного фонда на жилое помещение в доме органи-зации граждан-застройщиков;

справка лечебно-профилактического учреждения по месту жительства заявителя об отсутствии у него и чле-нов его семьи заболеваний, препятствующих совместно-му проживанию в одной квартире с другими гражданами (собственниками, членами организации граждан-застрой-щиков);

письменное согласие граждан, проживающих в не-изолированном жилом помещении, при обмене такого жилого помещения;

письменное согласие органа опеки и попечительст-ва при обмене жилого помещения, находящегося в поль-зовании гражданина, над которым установлена опека (по-печительство), или жилого помещения, в котором про-живают несовершеннолетние члены семьи нанимателя;

технический паспорт, выкопировка из плана дома и дворовых строений, справка органа по государствен-ной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним об отсутствии запрета на отчуждение жи-лого дома, части жилого дома, квартиры;

заверенное в установленном порядке письменное согласие отсутствующих граждан, за которыми сохраня-ется право пользования жилым помещением, при отсут-ствии их подписи на заявлении об обмене жилого поме-щения;

документы, подтверждающие родственные отноше-ния, при вселении в жилое помещение в порядке обмена в качестве члена семьи или объединении граждан в одну семью для совместного проживания;

разрешение соответствующего исполнительного и распорядительного органа при междугородном обмене.

При необходимости соответствующим исполнитель-ным и распорядительным органом (органом по обмену жилых помещений) могут быть запрошены другие доку-менты.

При подаче заявления об обмене жилого помещения предъявляются паспорта либо заменяющие их документы всех совершеннолетних, а также свидетельства о рождении всех несовершеннолетних лиц, участвующих в обмене. О ре-шении об отказе в обмене жилых помещений сообщается гражданину в месячный срок со дня подачи им заявления об обмене в письменной форме с указанием мотивов отказа.

В отдельных случаях по усмотрению районного, город-ского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа может произво-диться обследование обмениваемых жилых помещений.

Если одно из обмениваемых жилых помещений нахо-дится на территории Республики Беларусь, а другое - на территории другого государства, обмен производится в порядке, предусмотренном международными договора-ми Республики Беларусь и законодательством Республи-ки Беларусь.

Вступление в силу соглашения об обмене жилыми помещениями

В соответствии с п. 10 Правил соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента заключе-ния одной из сторон обмена договора найма жилого поме-щения либо получения регистрационного удостоверения в территориальных органах государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Если в результате обмена с целью объединения в одну семью граждане получают жилые помещения в одной квартире, с ними заключается один договор найма жи-лого помещения.

Отказ наймодателя от заключения договора найма жилого помещения, полученного в результате обмена, может быть оспорен в судебном порядке (ст. 78 ЖК).

Если после вступления в силу соглашения об обмене жилыми помещениями (до вселения хотя бы одной из сторон в жилое помещение) стороны отказываются от обмена, обмен по их письменному заявлению (при усло-вии расторжения договора найма жилого помещения либо признания недействительным регистрационного удостовере-ния) аннулируется соответствующим исполнительным и распорядительным органом (органом по обмену жи-лых помещений).

При отказе в обмене одной из сторон вопрос о прину-дительном исполнении соглашения об обмене разрешается судом.

Граждане, обменявшие жилые помещения с наруше-нием установленного порядка (без заключения договора найма жилого помещения либо без получения регистра-ционного удостоверения), подлежат выселению по ре-шению суда. В таком же порядке подлежат выселению не свободившие обмениваемое жилое помещение подна-ниматели жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, наниматели жилых помещений в до-мах частного жилищного фонда, временные жильцы, а также другие граждане, не имеющие самостоятельного права на жилое помещение.

Принудительный обмен жилых помещений

Согласно ст. 76 ЖК если между членами семьи нани-мателя жилого помещения не достигнуто согласия об обмене жилого помещения, то любой совершеннолет-ний член семьи нанимателя вправе требовать в судебном порядке принудительный обмен жилого помещения.

Под заслуживающими внимания доводами и интере-сами членов семьи, которые должны учитываться судами по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и тому подобного пользоваться предоставляемым в по-рядке обмена жилым помещением.

Если спор об обмене жилых помещений возник меж-ду членами семьи, занимающими отдельную квартиру, то отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в изолированную комнату в квартире, где про-живают несколько нанимателей, не является основанием для отказа в удовлетворении иска о принудительном об-мене, поскольку при распаде семьи, повлекшем необхо-димость обмена, эти лица уже не пользуются отдельной квартирой.

В случае, когда бывшими членами семьи нанимателя произведен раздел занимаемого ими жилого помещения, принудительный обмен этого помещения допускается лишь при доказанности невозможности совместного про-живания в одной квартире из-за систематического нару-шения правил пользования жилым помещением.

Обмен жилого помещения в доме государственного жилищного фонда на жилое помещение частного жи-лищного фонда без согласия нанимателя и членов его семьи не допускается, за исключением принудительного обмена по основаниям, предусмотренным ст. 39 ЖК.

Признание обмена жилых помещений недействительным

Обмен жилых помещений может быть признан недей-ствительным, если он произведен с нарушением требо-ваний, предусмотренных законодательством.

Условия, при которых обмен жилых помещений не допускается, определены ст. 33 ЖК. Обмен жилого поме-щения не допускается, если:

к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным;

в отношении члена организации граждан-застрой-щиков рассматривается вопрос об исключении его из ор-ганизации;

дом, в котором находится обмениваемое жилое по-мещение, является аварийным, подлежит сносу, пере-оборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;

дом, в котором находится обмениваемое жилое по-мещение, подлежит капитальному ремонту с перепла-нировкой обмениваемого жилого помещения;

обмен носит корыстный или фиктивный характер; жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;

в связи с обменом в квартиру, в которой прожива-ют два или более нанимателя (члена организации граж-дан-застройщиков), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при кото-ром совместное проживание с ним в одной квартире не-возможно;

на жилое помещение в соответствии с законода-тельством Республики Беларусь наложен арест или за-прет на отчуждение.

Признание обмена недействительным производится в су-дебном порядке по требованию лиц, участвующих в об-мене, наймодателя или прокурора. В случае признания обмена жилого помещения недей-твительным стороны подлежат переселению в жилые помещения, которые они занимали ранее.

Читайте также: