Подготовка и анализ технической документации для капитального ремонта кратко

Обновлено: 02.07.2024

2. Реконструкция
В п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
При выполнении реконструкции в соответствии с ГрК РФ необходимо получение разрешения на ввод, кроме случаев, предусмотренных ч.17 ст. 51 ГрК РФ, когда не требуется выдача разрешения на строительство, а именно:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;
4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;
5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Сделать вывод о том, необходимо ли получение разрешения на строительство и, следовательно, разрешения на ввод, возможно из сведений, содержащихся в проектной документации, включенной в состав документов Приложения технического плана. Если проектная документация содержит информацию, предусмотренную п. 4 и пп. 4.1, 4.2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, или объект относится к объектам недвижимости, перечисленным в данной статье, то в состав технического плана наряду с копиями документов, на основании которых сведения об объекте недвижимости отражаются в техническом плане, достаточно включить проектную документацию.

3. Капитальный ремонт
В п.17 ст.51 ГрК РФ также закреплено, что при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство.
Согласно п.14.2 ст.1 ГрК РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. В случае проведения капитального ремонта объектов капитального строительства осуществляется подготовка отдельных разделов проектной документации на основании задания застройщика или технического заказчика в зависимости от содержания работ, выполняемых при капитальном ремонте объектов капитального строительства.
Таким образом, при выполнении капитального ремонта помимо документов, на основании которых подготавливается технический план, необходимым и достаточным документом будет являться проектная документация капитального ремонта.

Исключение: Объекты индивидуального жилищного строительства.
При реконструкции, капитальном ремонте, а также перепланировке или переустройстве здания, являющегося объектом индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящим жилым домом с количеством этажей не более чем три, предназначенным для проживания одной семьи), не требуется предоставление документов, подтверждающих соответствие выполненных работ нормам действующего законодательства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации (ч.2, ч.3 ст. 48 ГрК РФ). В данном случае ответственность за надежность и безопасность проведенных работ несет сам застройщик.

Дополнительно отмечаем, что ответственность за определение того, затрагивают соответствующие изменения объекта недвижимости его несущие конструкции или нет, возложена на проектировщика, подготавливающего проект, и застройщика, такой проект утверждающего. Ответственность за результат кадастровых работ и достоверность информации, содержащейся в техническом плане, несет кадастровый инженер, подготовивший технический план объекта капитального строительства.

Подборка наиболее важных документов по запросу Какими документами оформляется капитальный ремонт (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Какими документами оформляется капитальный ремонт

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2021 N 21АП-575/2021 по делу N А83-11719/2020
Требование: О признании недействительным решения об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта.
Решение: В удовлетворении требования отказано. В силу подпункта 5.2.1 пункта 5.2 контракта заказчик после подписания контракта в течение 5 рабочих дней обязан передать подрядчику по акту за подписью ответственного представителя по контролю за выполнением работ от заказчика на период выполнения работ на объекте: проектно-сметную документацию, копию документов заказчика, оформленных в установленном порядке, о назначении своего представителя контроля за выполнением работ, проект акта приема-передачи объекта капитального ремонта (по форме согласно Приложению N 4 к контракту) для рассмотрения и подписания в порядке, предусмотренном для подписания актов пунктом 19.6 контракта.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Какими документами оформляется капитальный ремонт

Путеводитель по судебной практике. Подряд. Общие положения Включение в договор подряда такого положения об оплате работ не противоречит пункту 2 статьи 746 Кодекса. При этом в силу данного договора обязательным условием наступления для подрядчика момента исполнения обязательства по оплате выполненных работ является получение акта формы КС-14, установленного постановлением Госкомстата от 11.11.1999 N 100 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ", который предназначен для оформления приемки законченного строительством объекта в целом, а не отдельных его частей или этапов.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Общее имущество в многоквартирном доме: как правильно подготовиться к проведению капитального ремонта"
(выпуск 4)
(Фролова О.Е.)
("Редакция "Российской газеты", 2020) 7. Принятие решения об определении порядка представления платежных документов, об определении условий оплаты услуг по начислению обязательных платежей и взносов на капитальный ремонт, оформлению платежных документов, о размере расходов, связанных с представлением платежных документов собственникам помещений.

Нормативные акты: Какими документами оформляется капитальный ремонт

"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(ред. от 30.12.2021)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) 8) обязательства сторон по обеспечению оформления правоустанавливающих документов на земельные участки в целях реконструкции, капитального ремонта существующих линейных объектов, а также на указанные линейные объекты после завершения их реконструкции, капитального ремонта (при необходимости);

"Альбом унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ"
(формы утверждены Постановлением Госкомстата РФ от 11.11.1999 N 100) Применение и оформление первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ регламентируется законодательными и нормативными правовыми актами в области строительства и градостроительства, а также инструкциями по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству.

Положениями жилищного законодательства РФ (в частности, частью 1 статьи 174 ЖК РФ) предусмотрено, что средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности)…

На практике, при наличии специального счёта в управляющих организациях (далее – УО), работы капитального характера общего имущества многоквартирного дома (далее – МКД) многими управляющими производятся лишь на основании сметы. При этом вопрос о финансировании проектной документации для её наличия при производстве работ не включается в перечень вопросов, разрешаемых на общем собрании собственников помещений МКД перед необходимым ремонтом.

В настоящей статье с помощью указания на нормативно – правовые акты и судебную практику, разберем вопрос: так ли обязателен проект при производстве капремонта в МКД?

Начнём с того, что пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) указано, при капитальном ремонте здания проводится замена и (или) восстановление:

его строительных конструкций (кроме несущих) или их элементов;
систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;
отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.

Порядок и перечень работ по капитальному ремонту регулируются:

региональными программами капитального ремонта общего имущества в МКД расположенных на территории субъекта РФ;
Законами субъектов о системе капитального ремонта общего имущества в МКД;
Приказами Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства субъектов об утверждении региональных краткосрочных планов реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в МКД на определённый период.

На основании ч.1 ст.49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев:

в отношении объектов индивидуального жилищного строительства;
садовых домов;
жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ.

Регулируются вопросы проектирования и сводами правил.

4.6 Проектирование капитального ремонта осуществляют на основании данных, указанных в проектной документации, инструкции по эксплуатации жилого здания и (или) отчетов по итогам обследований и мониторинга технического состояния здания и его элементов в соответствии с требованиями ГОСТ 31937.

4.7 Капитальный ремонт подразделяется на комплексный и выборочный. Выбор вида капитального ремонта определяется заданием на проектирование с учетом таблицы А.З приложения А.

Комплексный капитальный ремонт включает работы по жилому зданию в целом или отдельным секциям. Состав работ должен обеспечить после окончания капитального ремонта работоспособное состояние жилого здания, а также соблюдение требований пожарной безопасности и энергетической эффективности.

Выборочный капитальный ремонт включает работы по замене или восстановлению отдельных элементов жилого здания (конструкций или систем инженерно-технического обеспечения). В выборочный капитальный ремонт могут входить работы по замене или восстановлению отдельных элементов несущих строительных конструкций, находящихся в ограниченно-работоспособном или аварийном состоянии.

Таким образом, неполное обследование здания в отсутствие проектной документации может являться причиной невыполнения тех или иных работ.

Обязательность наличия проектной документации подтверждается судебной практикой.

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2018 года по делу № А19-12957/2017:

Таким образом, капитальный ремонт осуществляют только по утвержденным проектам и сметам, что является неотъемлемой частью самого ремонта, что не исключает разработку проектов и смет самостоятельным объектом заказа такой услуги.

При согласовании собственниками помещений в многоквартирных домах по адресу: г. Шелехов.кв-л 3, д.2, кв-л 6, д.5, 19 - 21, собственниками было принято решение об утверждении перечня работ по ремонту внутридомовой системы электроснабжения без указания вида услуг, с учетом проведения проектных работ, т.к. в соответствии с действующем законодательством указанное является необходимым условием проведения таких работ.

Отсутствие проекта работ нарушает принцип законности, целевого использования средств, открытости, не позволяет рационально и экономно подойти к расходованию средств Фонда состоящих из средств собственников помещений в указанных домах.

Неотъемлемой частью договора (контракта) должно быть задание на проектирование. Для определения стоимости капитального ремонта жилого здания составляется сметная документация. Для технически несложных объектов допускается сокращение состава и объема проектных материалов по согласованию с заказчиком и решению проектной организации.

Таким образом, при отсутствии проектной документации подрядчик (специализированная организация, осуществляющая работы) не имеет конкретных заданий произвести их в соответствии с СП и СНиПами согласно чётким указаниям в проекте. Вероятные судебные разборки в случае необходимости для УО возмещении ущерба с такого подрядчика при некачественно произведенных работах, станут для управляющих МКД головной болью - привлечь нерадивую организацию к ответственности без проекта будет достаточно сложно.

Между тем, смета лишь является бухгалтерским документом, учитывающим количество и наименование использованных материалов, проектная документация предусматривает технические характеристики и соответствие работ СНиПам и СП.

Стоит отметить, что отсутствие проектной документации может повлечь за собой последствия в виде проверки надзорных органов с запросом надлежащей документации по выполненным работам (в т.ч. проект). Такой запрос вероятен в случае обращения граждан с жалобами на некачественный капитальный ремонт общего имущества либо на возникший ущерб, связанный с данными работами.

Из всего вышеуказанного следует вывод - наличие проектной документации на работы капитального характера общего имущества, в особенности при замене объектов на новые из материалов с другими характеристиками, является обязательным.

Производство работ лишь при наличии сметы – неминуемый риск для УО при проверках надзорных органов и судебных разбирательствах.

Как известно, частью 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) прямо предусмотрено, что индивидуальный предприниматель или юридическое лицо имеет право осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства по договору строительного подряда, по договору подряда на осуществление сноса, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором, при условии, что такой индивидуальный предприниматель или такое юридическое лицо является членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.

Из данной нормы следует, что членство в строительной СРО необходимо только субъектам права, осуществляющим, в частности, именно капитальный, а не текущий, ремонт объекта капитального строительства.

Основным отличительным признаком капитального ремонта от текущего является цель его проведения. Если текущий ремонт предназначен для поддержания параметров устойчивости и надежности зданий, то капитальный ремонт направлен на восстановление, замену изношенных конструкций (в том числе несущих) или изменение параметров здания.

Более поздняя правовая позиция Минстроя России (письмо от 27.02.2018 №7026-АС/08) состоит в том, что к текущему ремонту относят устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации основного средства, при котором объект практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются, работы по систематическому и своевременному предохранению основных средств от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий; к капитальному ремонту - относят восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом, при этом основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

В следующей части цикла статей предполагается рассказать о перечнях основных работ, проводимых в ходе капитального ремонта для объектов социально-культурной сферы и жилых помещений.

Читайте также: