Сообщение о смене собственника

Обновлено: 06.07.2024

Оформить собственность

При этом неважно, как вы купили квартиру: за собственные средства или в ипотеку. Первым делом нужно оформить право собственности на недвижимость. Ведь только после того, как сведения появятся в федеральной базе Росреестра (едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН), вы по праву сможете назвать себя собственником.

Для этого нужно подать заявление, договор купли-продажи и все сопутствующие документы в Росреестр. Это можно сделать с помощью банка или через ближайший МФЦ. Кроме того, необходимо оплатить госпошлину. Право собственности зарегистрируют в течение одной-двух недель, после чего вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую проведенную регистрацию права собственности, и сможете распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Поменять регистрацию

Для этого подайте документы онлайн через портал Госуслуг или лично при посещении МФЦ. Полностью совершить процедуру онлайн не получится — чтобы зарегистрироваться в новой квартире, вам нужно будет внести соответствующую отметку в паспорт. При этом предварительно сниматься с места прошлого учета не нужно — все это можно сделать одновременно. Данная процедура проходит без уплаты госпошлины и занимает от 3 до 8 дней.

Посетить офис УК

Информация о смене собственника не поступает автоматически в управляющие компании. Поэтому вам придется самостоятельно оформить договор на предоставление услуг ЖКХ с обслуживающей фирмой. Это важный момент, он позволит вам не столкнуться с проблемами по задолженности за бытовые услуги, а также позволит избежать неприятных казусов с коммунальным обслуживанием.

Воспользоваться налоговым вычетом

При ипотеке: если при покупке квартиры вы воспользовались ипотечным кредитом, то у вас есть возможность также вернуть 13% с уплаченных банку процентов. При этом здесь также есть лимит — максимально возможная сумма процентов должна быть не более 3 млн рублей. По итогу вы сможете вернуть максимум 390 тыс. рублей. Однако воспользоваться этим типом вычета можно только один раз.

Два этих вычета можно комбинировать. Тогда вы сможете получить выгоду в размере 650 тыс. рублей. А если недвижимость приобретена в браке, то право на вычет имеет каждый супруг и тогда можно сэкономить 1,3 млн рублей. В течение 3 месяцев ФНС проведет проверку документов, по окончании которой вам выплатят денежные средства. Пожалуй, это самые приятные хлопоты 🙂.

Не забудьте про соседей!

Не советуем игнорировать этот пункт, ведь хорошие отношения с соседями — залог комфортного проживания. Вы можете не только праздновать вместе праздники, общаться и приятно проводить время, но обращаться друг к другу за помощью в непредвиденных обстоятельствах.

Ст. 75 ТК РФ определяет возможность и порядок изменения (расторжения) трудовых отношений с работниками в случае смены собственника организации-работодателя. Подробнее об этом читайте в ответах на часто задаваемые вопросы, в нашем материале.

Ст. 75 ТК РФ: официальный текст

Что считается сменой собственника?

Но такое мнение ошибочно.

В соответствии с содержанием ст. 213 Гражданского кодекса РФ собственником имущества хозяйственного общества является само это общество. То есть применять нормативы ст. 209 и 235 ГК РФ не к самому хозяйствующему субъекту, а к владению его уставным капиталом нельзя. Переход уставного капитала организации от одного лица к другому не является переходом права собственности на имущество этой организации.

Что же имели в виду законотворцы, составляя нормы ст. 75 ТК РФ?

Под сменой собственника для целей ст. 75 ТК РФ следует понимать только события, приводящие к перемене формы собственности:

переход имущества, находящегося в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности в частную собственность (например, в результате приватизации);
обратный переход имущества из частной собственности в государственную (например, при национализации);
переход государственной собственности между различными уровнями (например, из собственности субъекта в федеральную).

ЗАПОМНИТЕ! Перемена частных акционеров (участников) хозяйствующего субъекта не влечет за собой перемену формы собственности этого субъекта на его имущество. Поэтому нормы ст. 75 ТК в этом случае применяться не могут.

Что не считается сменой собственника в соответствии со статьей 75 ТК РФ?

Опираясь на критерии перемены собственности, можно понять, почему некоторые реорганизационные моменты в жизни организации к смене собственника не относятся.

Ключевым аспектом здесь будет то, что само право собственности у организации на ее имущество не изменяется.

Поэтому к смене собственника не относятся:

перемены ведомственной подчиненности или типа государственной или бюджетной организации (имущество организации все равно остается бюджетным);
реорганизации путем слияний, присоединений, делений и преобразований (форма собственности не меняется).

Когда смена собственника считается состоявшейся?

После этого возникают и права на распоряжение ресурсами организации, в том числе возможность проводить кадровые изменения в соответствии со ст. 75 ТК РФ.

Какие последствия влечет смена собственника для лиц, занимающих ответственные посты в организации?

Новый собственник имеет право на формирование нового руководящего состава организации. Для этого в ст. 75 ТК закреплена возможность завершить трудовые отношения со следующими работниками, назначенными прежними владельцами:

руководителем;
заместителями руководителя;
главным бухгалтером.

Можно отметить, что такое формирование руководящего состава характерно именно для бюджетных структур. Это следует как раз из того, что понимали под сменой собственника законодатели, и подтверждает определения ВС РФ.

В крупных коммерческих структурах при перемене акционеров (участников) смена управленческого аппарата часто затрагивает гораздо больший круг работников. Замена осуществляется по принципам:

работник, от которого хотят избавиться, в силу должностных полномочий может оказывать существенное влияние на определенную сферу деятельности компании (например, на финансовые потоки);
такой работник назначен на свое место прежними акционерами (участниками).

При этом трудовые отношения с этими работниками следует расторгать по иным основаниям, предусмотренным в ТК РФ. Не по ст. 75 ТК.

Как прекращаются трудовые отношения с руководящим составом при смене собственника?

Новый собственник должен определиться в том, как поступить с прежним руководством, в течение 3 месяцев с момента возникновения у него права собственности. Если срок в 3 месяца пропущен, дальнейшее расторжение трудовых договоров по ст. 75 ТК невозможно.

Вправе ли новый собственник расторгнуть договор с главным бухгалтером разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Ст. 181 ТК РФ предусматривает добавочные компенсационные выплаты при увольнении руководящего состава по ст. 75 ТК. Размер таких выплат по ТК установлен не менее 3-кратного среднемесячного дохода. Окончательная сумма компенсации и порядок ее выплаты могут быть дополнительно установлены договором с работниками.

НА ЗАМЕТКУ! Выплаты увольняемым по ст. 75 ТК могут быть больше, но не меньше положенных по ст. 181 ТК.

Порядок оформления увольнения схож с порядком увольнения по сокращению штатов.

Новому владельцу организации понадобится:

уведомить работника о прекращении его трудового договора (в сроки, зафиксированные в ст. 75 ТК);
получить письменное подтверждение того, что подлежащий увольнению сотрудник ознакомился с уведомлением;
издать приказ об увольнении, с которым увольняемый должен быть ознакомлен под подпись в течение 3 дней. Если получить расписку сотрудника на приказе не получается, делается соответствующая запись ответственным лицом в самом приказе либо составляется отдельный акт;
оформить трудовую книжку работника;

ВАЖНО! Основанием для увольнения, которое следует указывать в записях в трудовой и приказе, является не ст. 75 ТК РФ, а п. 4 ч. 1 ст. 81 ТК РФ, т. к. в ст. 75 ТК определено только право нового собственника провести кадровые изменения после вступления в права владения имуществом. Для реализации этого права существует основание, изложенное в п. 4 ч. 1 ст. 81 ТК (увольнение руководства при смене собственника).

Какие последствия влечет смена собственника для рядовых работников?

В ст. 75 ТК закреплена норма, не позволяющая увольнять рядовых сотрудников по инициативе нового собственника.

Вместе с тем сотрудники вправе принять самостоятельное решение уйти с работы в связи с изменившейся ситуацией. Для таких случаев ТК РФ предлагает отдельное основание для увольнения, изложенное в п. 6 ч. 1 ст. 77. Чтобы воспользоваться им, работнику достаточно написать заявление об увольнении с указанием актуальной причины.

Кроме того, новый собственник должен проинформировать всех работников о состоявшихся переменах персональными уведомлениями, в которых должна быть разъяснена и возможность отказаться от сотрудничества на новых условиях. В таких уведомлениях может предусматриваться специальный раздел, в котором работник собственноручно вписывает свое согласие или несогласие продолжать работу в данной организации после того, как поменялся собственник.

Дальнейшая процедура увольнения идет в том же порядке, что и прочие увольнения по инициативе работника.

ВАЖНО! Поскольку в данном случае инициатором увольнения считается работник, трудовым законодательством не предусмотрены дополнительные компенсации увольняющемуся. Однако некоторые выплаты, конкретно для случая перемены собственника, могут быть включены в трудовые или коллективные договоры.

Вправе ли новый собственник проводить увольнения по сокращению?

Да, такое право возникает после государственной регистрации перехода права собственности.

При этом новый собственник обязан соблюдать все требования законодательства в отношении процедуры увольнения по сокращению, а также будет нести всю полноту ответственности в случае нарушения ТК РФ.

Вправе ли новый собственник изменять условия трудовых договоров?

Весь Трудовой кодекс построен на защите прав граждан на труд, с учетом того, что работник в сотрудничестве с работодателем является более слабой стороной. В связи с этим отдельной нормой внесен запрет на изменение основополагающих условий договоров с работниками по одностороннему решению работодателя (ст. 72 ТК). При этом неважно, является ли этот работодатель новым собственником.

В основополагающие условия, в частности, следует включить:

трудовой функционал;
место выполнения работы;
права и обязанности работника;
права и обязанности работодателя;
условия труда;
оплату труда;
социальное обеспечение.

Исключение из правил ст. 72 ТК предусмотрено только одно — кардинальное изменение условий труда:

организационных;
технико-технологических (ст. 74 ТК).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Единственное, что нельзя менять в трудовых договорах ни при каких условиях, — сама трудовая функция. Такое изменение можно расценивать как принудительный труд, что дополнительно запрещается в ст. 60 ТК РФ.

Если смена собственника влечет за собой перемены в обстоятельствах, указанных в ст. 74 ТК, то внесение корректив в договоры с работниками позволяется при выполнении норм ч. 2 ст. 74:

работники должны быть уведомлены о будущих изменениях в письменной форме не позднее чем за 2 месяца до начала реализации изменений;
в ситуации, когда работник соглашается трудиться в новых условиях, корректировки в его договор вносятся в стандартной письменной форме;
в ситуации, когда работник не соглашается на перемены, положено предлагать ему иную работу, подходящую для его квалификации и опыта. Если таких вакансий нет, должны предлагаться иные варианты работы, отвечающие профессиональным и медицинским критериям допуска. Если же перевод на новую работу так и не состоялся, работника допускается уволить по п. 7 ч. 1 ст. 77 ТК.

Что делать, если сотрудник отказывается продолжать работу в связи со сменой собственника имущества организации? Ответ на этот вопрос есть в КонсультантПлюс. Получите бесплатный демо-доступ к К+ и переходите в Путеводитель по кадровым вопросам, чтобы узнать все подробности данной процедуры.

Как корректируется коллективный договор при смене собственника?

Новому собственнику не вменено в обязанность выполнять положения коллективного договора, который не им заключался. Соответственно, при смене собственности коллективные договоры подлежат перезаключению.

Это делается не сразу: дается переходный период продолжительностью в 3 месяца, в течение которого:

В случае несогласия части коллектива с новыми условиями договора порядок урегулирования ситуации между новым работодателем и несогласными трудиться на новых условиях сотрудниками изложен выше.

Как действуют трудовые договоры с работниками при реорганизации?

Возможны две группы изменений юрлиц:

изменение количества юрлиц, существующих до реорганизации;
изменение самого юрлица.

В случае изменения самого юрлица (например, его правовой формы) все еще проще. Все обязанности и обязательства по трудовому договору должны переходить от прежнего работодателя к новому в полном объеме.

То есть при реорганизации юрлица в трудовых договорах с работниками могут измениться только характеристики юрлица-работодателя. Условия же договоров должны остаться прежними, в отличие от случаев смены собственника.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Отвечает Алексей Клышин

Договор купли-продажи

Еще при жизни многие составляют и регистрируют договор купли-продажи (например, от матери к дочери). Плюсы очевидны — дочь сразу становится собственником, а мать может быть прописана и жить в квартире.

Но существуют и минусы: по сути, это безденежная сделка — дочь передает матери 10 млн рублей (стоимость квартиры в ДКП) только на бумаге. Если кто-то захочет оспорить эту сделку (например, родная сестра или брат покупателя), то в суде дочери нужно будет доказать факт передачи денег — например, счет, где аккумулировались средства.

Если она не сможет этого сделать, сделку могут признать недействительной, и, возможно, договор будет расторгнут.

Договор дарения

Сделка, схожая с договором купли-продажи, только без денег. Пожалуй, это самый оптимальный вариант для решения вопроса передачи имущества. Большой плюс в том, что такой договор можно зарегистрировать в любой момент в простой письменной форме.

А также, если одариваемый состоит в браке, сделка не распространяется на супруга. Например, если вы решите подарить квартиру сыну, она будет его личной собственностью, а не совместно нажитым имуществом.

Завещание

Намерение завещать движимое или недвижимое имущество другим лицам. Большой минус завещания состоит в том, что это односторонняя сделка, и предельный срок начнется после смерти составителя завещания — в случае, если квартира будет менее 3 лет в собственности, и ее решат продать, возникнут налоговые обязательства.

Иждивенцы или пенсионеры (наследники первой очереди) будут иметь обязательную долю, и вы не сможете на 100% распорядиться своим имуществом.

Если у вас есть вопросы к риелтору — задавайте в комментариях! Наши эксперты обязательно на них ответят 😊

Нет, если бывшие собственники выписаны, то эта процедура занимает несколько дней (до месяца). Если выписывались через МФЦ, то год уж точно занять не может. Обратитесь с письменным запросом в МФЦ по факту прописки у Вас в квартире. Вам должны дать ответ в течение одного месяца.

Чтобы сменить собственника в квитанции об оплате ЖКУ, нужно уведомить о смене собственника либо управляющую компанию, если начисления по оплате за ЖКУ производит непосредственно УК, либо расчетно-кассовый центр, если начисления проходят через ЕИРЦ. Для этого необходимо прийти либо в УК, либо в ЕИРЦ с документами на право собственности на квартиру и поставить в известность о том, что в данной квартире сменился собственник. Здесь же Вам должны предоставить необходимый доступ к личному кабинету, чтобы Вы могли оплачивать услуги онлайн. После уведомления сотрудников УК или ЕИРЦ квитанции должны приходить уже на имя нового собственника.

Рекомендуем обратиться в подразделение ФМС по Вашему месту жительства, а лучше – записаться на личный прием к его руководителю. Второй вариант более быстрый, поскольку письменные обращения граждан рассматривают до месяца. Записаться можно через канцелярию по телефону или лично. Опишите свою проблему должностному лицу. Так Вы сможете получить информацию о том, поступало ли в ФМС заявление о снятии с регистрационного учета бывших собственников квартиры и что сотрудники ФМС предприняли в связи с этим заявлением.

Если же проверка ФМС не подтвердит регистрацию бывшего владельца по другому адресу, Вам придется решать данный вопрос с самим бывшим собственником либо через суд.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Скорее всего, в выписке из домовой книги люди сняты с регистрационного учета, а информация о них содержится только в квитанции. Вам необходимо изменить лицевой счет и зарегистрировать себя как правообладателя, а также как лицо, которое ответственно за содержание, ремонт и оплату коммунальных платежей по данному объекту.

Перевод счета не зависит от того, через МФЦ выписывались бывшие собственники или иным образом. МФЦ не отвечает за смену лицевого счета.

Замена финансово-лицевого счета не происходит автоматически, и новым собственникам следует в обязательном порядке самостоятельно его поменять. В зависимости от ситуации это делается следующими способами:

подать документы в Единый расчетный центр;
перерегистрировать договор на обслуживание в управляющей компании (или ТСЖ);
заменить информацию о владельце непосредственно у поставщиков услуг.

Таким образом, в дальнейшем платежи будут приходить на имя нового собственника.

В данном конкретном случае рекомендуется по возможности незамедлительно сменить финансово-лицевой счет и сохранить все квитанции во избежание дальнейших проблем.

Такая ситуация никакими проблемами Вам не угрожает. В силу имеющихся правоустанавливающих документов собственником квартиры являетесь Вы. Как следует из ст. 153 ЖК РФ, обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на новом собственнике с момента перехода права собственности на него. Но Вы можете переоформить лицевой счет на себя. Для этого Вам нужно обратиться в управляющую компанию с заявлением в произвольной форме и документами.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Читайте также: