Особенности отдельных видов ренты реферат

Обновлено: 03.07.2024

Договор постоянной ренты. В нотариальной практике этот вид ренты почти не встречается. Тем не менее целесообразно коротко остановиться на его особенностях.

1. Субъектный состав (п.

1 ст. 589 ГК РФ). В отличие от других видов ренты, получателями постоянной ренты могут быть не только граждане, но также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

2. Предмет договора. Особые правила в отношении предмета постоянной ренты отсутствуют, под выплату ренты могут быть переданы любые вещи.

3. Существенными условиями договора являются условия:

1) предмете, передаваемом под выплату ренты;

2) о размере рентных платежей за определенный договором период, а при натуральной ренте - указание на вещи, работы или услуги, предоставлением которых осуществляется выплата ренты;

3) о предоставлении обеспечения исполнения обязанности плательщика ренты (п. 2 ст. 587 ГК РФ).

4. Прекращение договора. Особенностью договора является возможность выкупа ренты по инициативе любой стороны договора. Плательщик ренты имеет безусловное право отказаться от договора путем выкупа ренты (ст. 592 ГК РФ). Таким образом, для плательщика в постоянной ренте выкуп ренты - разновидность отказа от договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Получатель ренты имеет право требовать выкупа ренты при определенных условиях (ст. 593 ГК РФ). В данном случае рентное обязательство прекращается по соглашению сторон, а при его отсутствии - по решению суда.

При прекращении договора получатель ренты не имеет права требовать возврата предмета, переданного в собственность плательщика ренты.

5. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного плательщику постоянной ренты за плату, плательщик вправе требовать, соответственно, прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК РФ).

Договор пожизненной ренты. Договор пожизненной ренты имеет следующие особенности.

1. Субъектный состав (ст. 596 ГК РФ). Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин или несколько граждан как сокредиторы.

2. Предмет договора. Особые правила в отношении предмета пожизненной ренты отсутствуют, под выплату ренты могут быть переданы любые вещи.

3. Существенными условиями договора являются условия:

1) о предмете, передаваемом под выплату ренты;

2) о размере рентных платежей за определенный договором период (ст. 597 ГК РФ);

3) о предоставлении обеспечения исполнения обязанности плательщика ренты (п. 2 ст. 587 ГК РФ).

4. Прекращение договора. Прекращение рентного обязательства путем расторжения договора или выкупа ренты допускается только по инициативе получателя ренты (п. 1 ст. 599 ГК РФ), и только при существенном нарушении договора плательщиком ренты. В обоих случаях прекращение обязательства имеет место по согласию сторон, а при его отсутствии - на основании судебного решения.

5. Последствия расторжения договора различны в зависимости от того, как отчуждено имущество при заключении договора: за плату или бесплатно. Получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества только в последнем случае (п. 2 ст. 599 ГК РФ). При этом идет зачет стоимости в счет выкупной цены ренты.

Нотариус может рекомендовать сторонам включить в договор положения, детализирующие их отношения. Например, соглашением сторон можно определить условия, на которых при наступлении соответствующих обстоятельств будет расторгаться договор: производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т.д.

Договор пожизненного содержания с иждивением. При изучении договора пожизненного содержания с иждивением следует выделить две его главные особенности.

А. Плательщик в договоре обязан содержать получателя ренты (п.

1 ст. 601 ГК РФ), а не тратить на него обусловленные договором суммы. Содержание - это обеспечение достойных жизненных условий лица, т.е. предоставление, в зависимости от материального и физического состояния получателя ренты, питания, лечения, бытовых услуг и т.д. и т.п. Поэтому при изменении потребностей получателя ренты расходы плательщика ренты могут увеличиться (п. 3 ст. 602 ГК РФ). Указанное правило есть проявление алеаторного характера рентных отношений.

Б. Отношения между сторонами договора носят лично-доверительный характер. Это обусловлено не тем, что стороны договора обычно тесно общаются и даже совместно проживают, а особенностями содержания этого договора. При заключении договора объективно невозможно определить объем содержания на весь период действия договора, он чаще всего будет меняться. Поэтому объем, а иногда и характер обязанностей плательщика напрямую зависят от личностных свойств получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением характеризуется следующими чертами.

1. Субъектный состав (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин. Поскольку к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, получателями ренты могут быть несколько граждан как сокредиторы. Однако после смерти получателя ренты его права по договору не могут перейти к другому, так как обязательство из договора неразрывно связано с личностью кредитора.

2. Предметом этого договора может быть только недвижимость (ст. 130 ГК РФ). Практика показывает, что в подавляющем большинстве случаев предметом, передаваемым под выплату ренты, является жилое помещение. Определение и перечень объектов, относящихся к жилой недвижимости, содержатся в ст. 15 и ст. 16 ЖК РФ.

3. Существенными условиями договора являются условия:

1) о предмете, передаваемом под выплату ренты;

Стороны могут договориться, что содержание предоставляется, например, в размере 21 тыс. руб. за три месяца, 42 тыс. руб. за полгода и т.п. При этом стоимость всего объема содержания не должна быть меньше установленного минимума общего объема содержания в месяц (п. 2 ст. 602 ГК РФ). В наших примерах общий объем содержания в месяц составит по 7 тыс. руб. в месяц. Он определяется путем деления стоимости всего объема содержания на число месяцев, за которые он рассчитан (21 000 : 3 = 7000; 42 000 : 6 = 7000);

3) о видах предоставляемого содержания (это условие следует признать существенным в силу п. 1 ст. 602 ГК РФ).

4. Прекращение договора. Особые правила касаются не оснований прекращения рентного обязательства, а последствий прекращения договора. Полезно сравнить п. 2 ст. 599 ГК РФ и п. 2 ст. 605 ГК РФ применительно к вопросу о возврате предмета ренты. Очевидно, что права получателя ренты наилучшим образом защищены при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. При расторжении договора получатель ренты независимо от того, за плату или бесплатно было передано недвижимое имущество при заключении договора, вправе по своему выбору потребовать либо возврата имущества, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Заключение договора ренты, как следствие приобретения в собственность имущества под выплату ренты, достаточно известный вид сделки на рынке жилой недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 583 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты денежные средства в виде определенной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Договор ренты является самостоятельным видом договора и носит материальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Договор ренты, безусловно, имеет свою специфику. Она выражается в особых правовых отношениях между участвующими в нем лицами, и эти отношения совершенно не свойственны другим договорным гражданско-правовым обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица периодически предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, для которого оно нередко является единственным или основным источником получения средств к существованию. Любая из сторон может получить встречное удовлетворение в меньшем размере, чем предоставлено ею. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним заранее соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Под выплату ренты может быть передано и движимое имущество. В этой ситуации согласно п. 2 ст. 587 ГК РФ стороны обязаны в качестве существенного условия предусмотреть в договоре ренты какое-либо обеспечение исполнения плательщиком ренты своих обязанностей. Это может быть залог, неустойка, поручительство 3-го лица.

Как правило, получателями ренты по договору обычно являются пожилые люди или иные малоимущие, социально незащищенные граждане. В связи с этим ст. 586 ГК РФ предусмотрено, что рента обременяет имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Кроме того, согласно ст. 588 ГК РФ предусмотрена ответственность плательщика ренты в виде штрафных процентов в случае просрочки выплаты ренты плательщиком. Следует указать, что размер процентов может определяться самими сторонами в заключенном договоре ренты.

В главе 33 ГК РФ говорится о договоре ренты как обобщающем понятии, поскольку данный договор всегда существует в одной из трех разновидностей, а именно в виде постоянной ренты, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.

На сегодняшний день практика заключения договоров ренты, а особенно договоров пожизненного содержания с иждивением, продолжает постепенно расширяться, что связанно в первую очередь с проблемами в экономической сфере жизни, ведь, как уже было сказано выше, получателями ренты, как правило, являются пожилые или малоимущие люди, и заключение данных договоров является для них единственным средством к существованию.

Пожизненное содержание с иждивением рассматривается как вид договора пожизненной ренты. Согласно договору получатель ренты (гражданин) передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Для договора пожизненного содержания с иждивением характерны следующие признаки вида ренты:

во-первых, в обеспечение пожизненного содержания с иждивением может отчуждаться лишь недвижимое имущество: жилой дом, квартира, земельный участок и т.п.;

во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг;

в-третьих, заключить договор пожизненного содержания с иждивением может лишь гражданин, которому принадлежит жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость.

Для данного вида договора ренты в качестве существенного условия необходимо указать стоимость всего объема содержания. Кроме того, законодательством установлен минимальный размер такого содержания: в месяц он не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. В то же время законодательством разрешено сторонам предусмотреть в договоре возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Договор пожизненного содержания с иждивением, в отличие от других видов ренты, предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь стороны договора обычно постоянно взаимодействуют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребностей иждивенца в жилище, питании, одежде и т.п., иждивенец, как правило, хорошо его знает и доверяет ему. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для иждивенца абсолютно неприемлемой. Поэтому любые действия плательщика ренты, которые могут повлечь за собой в конечном счете переход права собственности на имущество к другому лицу, должны быть согласно абз. 1 ст. 604 ГК РФ предварительно согласованы с получателем ренты.

Если же имущество было отчуждено, сдано в залог или иным образом обременено без согласия иждивенца, он вправе требовать признания этих актов недействительными.

Срок действия обязательства пожизненного содержания определяется его природой и равен периоду жизни иждивенца.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств по пожизненному содержанию с иждивением получателя ренты действует общее правило: плательщик ренты не имеет права требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.

Подводя итог, можно отметить существующие различия договора пожизненного содержания с иждивением от других видов договора ренты , а именно: под получение содержания иждивенец передает не любое имущество, как это возможно при постоянной или пожизненной ренте, а только недвижимое имущество. Передать имущество может один гражданин, а получателем ренты может выступить указанное им третье лицо – выгодоприобретатель. В договоре пожизненного содержания с иждивением форма предоставления содержания может быть в виде совершения действий по обеспечению потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, если это требует состояние здоровья, оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В заключение приведем несколько основных правил, которые позволили бы сторонам договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением уменьшить риск их правовых отношений: для плательщика ренты необходимо прежде всего в договоре составить четкий список обязательств, которые он будет нести по отношению к получателю ренты, и определить денежную сумму либо предоставление средств на содержание в иной форме. Заключая договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, получатель ренты должен хорошо знать плательщика ренты и быть уверенным в честном и порядочном отношении, не допускающем обмана и мошеннических действий.

1. Субъектный состав (п. 1 ст. 589 ГК РФ). В отличие от других видов ренты, получателями постоянной ренты могут быть не только граждане, но также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

3. Существенными условиями договора являются условия:

1) предмете, передаваемом под выплату ренты;

3) о предоставлении обеспечения исполнения обязанности плательщика ренты (п. 2 ст. 587 ГК РФ).

Договор пожизненной ренты. Договор пожизненной ренты имеет следующие особенности.

3. Существенными условиями договора являются условия:

1) о предмете, передаваемом под выплату ренты;

2) о размере рентных платежей за определенный договором период (ст. 597 ГК РФ);

3) о предоставлении обеспечения исполнения обязанности плательщика ренты (п. 2 ст. 587 ГК РФ).

А. Плательщик в договоре обязан содержать получателя ренты (п. 1 ст. 601 ГК РФ), а не тратить на него обусловленные договором суммы. Содержание - это обеспечение достойных жизненных условий лица, т.е. предоставление, в зависимости от материального и физического состояния получателя ренты, питания, лечения, бытовых услуг и т.д. и т.п. Поэтому при изменении потребностей получателя ренты расходы плательщика ренты могут увеличиться (п. 3 ст. 602 ГК РФ). Указанное правило есть проявление алеаторного характера рентных отношений.

Договор пожизненного содержания с иждивением характеризуется следующими чертами.

3. Существенными условиями договора являются условия:

1) о предмете, передаваемом под выплату ренты;

2) о стоимости всего объема содержания. Стоимость объема содержания должна быть "привязана" к определенному периоду, который стороны определяют по договоренности между собой. Стороны могут договориться, что содержание предоставляется, например, в размере 21 тыс. руб. за три месяца, 42 тыс. руб. за полгода и т.п. При этом стоимость всего объема содержания не должна быть меньше установленного минимума общего объема содержания в месяц (п. 2 ст. 602 ГК РФ). В наших примерах общий объем содержания в месяц составит по 7 тыс. руб. в месяц. Он определяется путем деления стоимости всего объема содержания на число месяцев, за которые он рассчитан (21 000 : 3 = 7000; 42 000 : 6 = 7000);

3) о видах предоставляемого содержания (это условие следует признать существенным в силу п. 1 ст. 602 ГК РФ).

Несмотря на то, что ренте в Гражданском Кодексе посвящено всего 23 статьи, при их анализе можно выделить те аспекты, которые свойственны любому договору. Причем параграф 1ый содержит общие положения, а каждая разновидность ренты имеет свои особенности.

Предметом договора ренты является имущество, т.е. совокупность принадлежащих субъекту гражданского права вещей, имущественных прав и обязанностей.[8] При этом получатель ренты передает такое имущество в собственность контрагенту, поэтому предмет ограничивается лишь индивидуально-определенными вещами, а именно, движимыми и недвижимыми вещами, наличными деньгами и документарными ценными бумагами. Права требования, имущественные права, работы, услуги, результаты интеллектуальной деятельности, информация, а также нематериальные блага предметом договора ренты являться не могут. Некоторые авторы считают возможным расширение предмета ренты, основываясь на зарубежной практике.

Сторонами договора ренты являются:

· получатель ренты (рентный кредитор) — лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);

· плательщик ренты (рентный должник) — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Получателями ренты могут выступать граждане, и в некоторых случаях некоммерческие организации. Плательщиками же любые граждане и юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

Форма договора ренты (ст. 584) – договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Из приведенной нормы следует, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет считаться недействительной сделкой в силу п.1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п.3 ст. 433 ГК РФ незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК РФ не содержат указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны, максимально гарантировать интересы получателя ренты.[9]

Отчуждение имущества под выплату ренты (ст. 585). Действительно договор ренты относится к группе договоров, направленных на отчуждение имущества, наряду с куплей-продажей, меной, дарением. Кроме того, глава 33 завершает группу этих институтов. Именно это позволило законодателю распространить на отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, правила о купле-продаже (глава 30 ГК), а в случае, когда имущество передается без оплаты, — правила о договоре дарения (глава 32 ГК).[10] Но вместе с тем такие правила не должны противоречить нормам главы 33 и существу договора ренты. Это положение играет большую роль, в первую очередь, для постоянной ренты.

Обременение рентой недвижимого имущества (ст. 586). Плательщик ренты по общему правилу вправе без согласия рентного кредитора отчуждать имущество в пользу третьего лица. За исключением договора пожизненного содержания с иждивением, а также случаев предусмотренных законом или договором. В этом случае законодатель устанавливает гарантию в защиту прав получателя ренты, по которой его права следуют за обремененным недвижимым (любым) имуществом. Поэтому при отчуждении недвижимого имущества плательщиком ренты в пользу третьего лица к последнему вместе с правом собственности на недвижимость переходят и все обязательства плательщика ренты, вытекающие из договора ренты, в том числе не выполненные первоначальным плательщиком ренты обязательства.[11] При этом покупатель не обязательно должен знать об обременении, но он может воспользоваться ст. 460 ГК. Кроме этого, государственная регистрация помогает избежать недоразумений в этом плане. Однако предыдущий плательщик ренты полностью не освобождается от ответственности перед получателем ренты, он будет нести субсидиарную (дополнительную ответственность) с новым собственником. Вместо субсидиарной ответственности законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность предпоследнего собственника обремененного рентой недвижимого имущества, при которой получатель ренты вправе по своему выбору заявить требование как к последнему, так и к предпоследнему собственнику недвижимости или одновременно к ним обоим (ст. 322, 323 ГК). При этом солидарная ответственность может быть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчуждении недвижимости между последним и предпоследним ее собственниками.[12]

Обеспечение выплаты ренты (ст. 587). Кроме указанного выше обременения получатель ренты на недвижимое имущество приобретает право залога. К этому некоторые ученые относятся отрицательно, считая, что это затрудняет участие такого имущества в имущественном обороте. В данном случае залог наступает в силу закона.

Если же предметом договора выступает движимое имущество, то существенным условием договора становится условие о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательства (залог, поручительство, банковская гарантия, неустойка). Либо плательщик ренты может застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты. При невыполнении плательщиком ренты этих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора. Таким образом, во-первых, это обеспечение может быть предоставлено до, во время и после заключения договора, во-вторых, получатель ренты может потребовать возврата имущества, если это прямо предусмотрено в договоре, рассчитывая на возмещение убытков в судебном порядке.

Ответственность за просрочку выплаты ренты (ст. 588) именуют в гражданском праве особой мерой защиты прав получателя ренты. Обязательство по выплате ренты является длящимся и подлежит систематическому исполнению. Поэтому при просрочке выплаты с плательщика ренты взыскиваются проценты. Если размер процентов не определен сторонами, то он определяется по ст. 395 ГК РФ, в соответствии с которой размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. То есть единой ставкой рефинансирования Центрального Банка РФ.

Глава 2: Виды договора ренты

Как отмечалось выше договор ренты подразделяется на два вида – постоянную и пожизненную; а пожизненная в свою очередь имеет подвид пожизненное содержание с иждивением. Для каждой из них предусмотрен специальный параграф в главе 33. Все они будут рассмотрены ниже в этой главе, с учетом их особенностей.

Чтобы стать собственником жилья, его нужно купить или взять в ипотеку. Тем, кому эти способы недоступны, обычно выбирают аренду, однако в таком случае право собственности остается за арендодателем. Но приобрести жилье или другое дорогостоящее имущество можно еще одним способом – с помощью договора ренты. Что это такое, на каких условиях осуществляется передача имущества и какие у этого способа подводные камни – обо всем этом читайте в данной статье.

Что такое рента и договор ренты?

Договор ренты – это соглашение о передаче права собственности на жилье, землю или другое недвижимое или движимое имущество на платной основе. А сама рента это регулярный доход, получаемый лицом после передачи права собственности на свое имущество второй стороне договора. Человека, который передает свое имущество и регулярно получает за это деньги, называют получателем ренты. В большинстве случаев рента оформляется на квартиру, дом или земельный участок.

Договор ренты отличается и от продажи квартиры, и от сдачи ее в аренду. От договора купли-продажи этот способ отличается тем, что человек не просто продает квартиру за определенную сумму, а получает регулярный доход на протяжении оговоренного срока. Плата за это время может оказаться как больше, так меньше стоимости квартиры, поскольку итоговая сумма платежей не ограничивается.

С договором аренды рента также не совпадает. В первом случае арендодатель передает квартиру лишь во временное пользование, на протяжении которого получает доход. В случае ренты квартира или другое имущество переходит в собственность нового владельца сразу после подписания договора .

🔎 Однако есть нюанс: новый собственник не будет иметь права распоряжаться имуществом без согласия бывшего владельца до тех пор, пока не выполнит все прописанные условия.

Виды ренты

В зависимости от вида ренты изменяются и ее ключевые условия. В Гражданском кодексе РФ выделяют 3 вида договоров ренты:

1. Постоянная рента (ст. 589 ГК РФ)

Главная особенность договора этого типа – бессрочность. Обязательства по нему переходят по наследству вместе с самой собственностью. То есть гражданин может передать по наследству приобретенное имущество, но его наследнику также придется взять на себя обязанность рентной платы. Право получать ренту также передается по наследству. Если же наследнику рентополучателя перестанут приходить платежи, то он может обратиться в суд и вернуть квартиру в свое распоряжение. Другими словами: долг будет висеть, пока плательщики согласны платить установленную сумму, либо пока не выкупят имущество по соглашению с рентополучателем. Данный вид договора может заключаться и в тех случаях, когда рентополучателем выступает некоммерческая организация.

2. Пожизненная рента (ст. 596 ГК РФ)

Договор пожизненной ренты ограничивается во времени. Действует он с момента заключения и заверения договора, а заканчивает свое действие после смерти рентополучателя. Передать по наследству права и обязанности может только новый собственник имущества: он имеет право передать полученную квартиру по наследству, однако вместе с ней передается и обязанность совершать рентные платежи (наследники могут отказаться от имущества, тогда оно переходит бывшему собственнику – рентополучателю).

Получатель ренты такой возможности не имеет (если он умрет, то квартира переходит в полное распоряжение плательщику ренты), поэтому рентополучателями могут выступать только физические лица. Но получателем платежей, к жизни которого привязан договор, может быть не только бывший собственник квартиры, но и другое указанное им лицо. Более того, Гражданский кодекс допускает установление ренты в пользу сразу нескольких граждан.

3. Пожизненное содержание с иждивением (ст. 601 ГК РФ)

Третий вид договора также ограничивается временем жизни рентополучателя, однако в данном случае он является пенсионером или инвалидом I или II степени. Плательщик обязан не только перечислять ему определенную сумму денег, но и удовлетворять его физические потребности: содержать жилье в чистоте, покупать продукты питания, выводить на прогулки, обеспечивать медицинской помощью – полный список обязанностей четко прописывается в договоре.

Таким образом, виды ренты можно представить следующей схемой:

Земельная рента

В экономике отдельно выделяется земельная рента, то есть прибыль, получаемая от передачи в пользование земельных участков и находящихся на них природных ресурсов. Ключевое отличие земельной ренты – право собственности на землю может оставаться за рентополучателем, а плательщик получит лишь право на использование природных ресурсов. То есть земельная рента имеет больше общих черт с договором аренды.

Земельная рента также бывает нескольких типов:

Абсолютная , когда плата собственнику земли устанавливается в абсолютном выражении.
Дифференциальная , когда плательщик перечисляет в виде ренты часть дополнительного дохода, возникающего при использовании земли с лучшими свойствами. Дифференциальная рента первого типа связана с повышенным плодородием земли или хорошим месторасположением участка (вблизи рынков сбыта или транспортных путей). Дифференциальная рента второго типа связана с улучшением свойств земли посредством капиталовложений.
Монопольная рента , когда на сдающемся земельном участке выращивают определенные виды сельскохозяйственной продукции, которые можно продавать по монопольной цене.

Особенности договора

Образцы рентных договоров можно найти здесь. Однако если Вы хотите приобрести квартиру или другую недвижимость путем заключения договора ренты, то нужно знать некоторые правила и особенности этих правоотношений. Попробуем их перечислить.

Во-первых, сумма ежемесячных выплат никак не связана с рыночной ценой квартиры. При оформлении договора пожизненной ренты или пожизненного содержания может случится так, что квартира достанется плательщику очень дешево, а может быть и обратная ситуация, когда сумма платежей многократно превысит стоимость имущества. Обе ситуации не противоречат российскому законодательству.

Во-вторых, сумма ежемесячных выплат должна быть не ниже прожиточного минимума в субъекте РФ и будет повышается вместе с ним (согласно ст. 597 ГК РФ). Однако это правило распространяется только на случаи, когда имущество передается на бесплатной основе, то есть, если при передаче не было выплачено никакой суммы сверх ежемесячного платежа.

❗ Вообще в договоре ренты требуется указывать:

сумму платежей;
срок оплаты;
объект ренты – какое имущество передается по договору;
правила и сроки передачи имущества;
реквизиты сторон сделки

Дополнительно в договоре указываются санкции за несвоевременную оплату, перечень дополнительных услуг, который плательщик должен выполнять в пользу рентополучателя, а также правила использования и распоряжения квартирой на период выплаты ренты (кто устанавливает список лиц, проживающих и прописанных в квартире, может ли рентополучатель продолжать жить в передаваемой квартире и так далее).

В-третьих, договор ренты считается действительным только после нотариального заверения. Пошлина на эту процедуру составит 0,5% от стоимости имущества, но не менее 300 рублей и не более 20 000 р. Инвалиды I-II групп оплачивают услуги нотариуса на льготной основе: при предоставлении справки они могут получить скидку 50% (согласно ст. 333.38 Налогового кодекса РФ).

В-пятых, рентополучатель защищен законом в большей степени и может расторгнуть договор в одностороннем порядке. После передачи права собственности плательщик не может отказаться от выполнения обязанностей, сохраняя за собой имущество или хотя бы его часть. А вот получатель ренты, если не будет удовлетворен выполнением плательщиком своей части соглашения, имеет право подать в суд и потребовать вернуть квартиру или другое имущество, выступающее объектом ренты.

🔥 Очень важное: истец не должен доказывать невыполнение обязанностей плательщиком, это плательщику придется доказать, что он исправно выполнял свои обязанности.

Как обезопасить себя?

Если речь идет о постоянной или пожизненной ренте, когда оплата производится только в денежном выражении, то плательщику необходимо брать с рентополучателя расписки о получении денег. Либо же можно указать в договоре, что выплата ренты будет производится в безналичной форме по установленным реквизитам – тогда в суде можно будет предоставить чеки или квитанции о переводе денежных средств.

Но все становится намного сложнее, если был заключен договор пожизненного содержания. Доказать выполнение услуг, прописанных в договоре, становится намного сложнее. Чтобы обезопасить себя от недобросовестных получателей рентных платежей, нужно выполнить несколько действий:

Договоры ренты на практике

В России рентополучателями чаще всего являются пожилые люди с маленькой пенсией и жилой недвижимостью в собственности. Плательщиками наоборот обычно выступают молодые люди, желающие приобрести квартиру, но у которых (например) недостаточно хорошая кредитная история для оформления ипотеки.

Типичным российским примером является договор пожизненной ренты. При этом ежемесячные платежи как правило устанавливаются немного выше, чем возможная арендная плата за эту же квартиру. Сумма платежей сильно зависит от самой квартиры (ее метража, ремонта, расположения) и региона. Нельзя сказать, что рента в России широко распространена, однако в одной Москве заключается до нескольких тысяч рентных договоров за год.

Например, в Уфе однокомнатная квартира в спальном районе покупается примерно за 2 млн. руб. Сдавать ее можно будет за 15 тысяч р. ежемесячно, а передать другому человеку на условиях выплаты пожизненной ренты – за 20 тысяч рублей в месяц. В США и Европе рента ожидаемо более развита и рентные выплаты составляют от сотен до нескольких тысяч долларов или евро в месяц.

🔥 Но есть и еще один важный фактор, влияющий на величину платежей – возраст рентополучателя . Чем моложе и здоровее собственник квартиры, которая передается в ренту, тем ниже придется установить ежемесячные платежи, чтобы найти согласного на сделку человека.

Налогообложение ренты

Рента, как и многие другие виды доходов граждан РФ, подлежит налогообложению. С нее необходимо уплачивать 13-ти процентный налог на доходы физических лиц. Для этого получатель платежей должен подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Посещать отделение налоговой инспекции не обязательно: сформировать декларацию можно онлайн через портал Госуслуг. После получения декларации налоговым органом у гражданина будет время на оплату указанных в декларации налогов до 15 июня того же года.

Непредставление сведений о доходах, подлежащих налогообложению, наказывается в соответствии со статьей 119 Налогового кодекса РФ: наложение штрафа в размере 5% от неоплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы задолженности и не менее 1000 рублей.

Читайте также: