Недвижимость государственного собственника реферат

Обновлено: 02.05.2024

Недвижимость – земельные и иные естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, иные вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения, заводы). К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (рисунок 13).

Рисунок 13 – Объектный состав недвижимости

Объекты недвижимости в зависимости от степени вовлечения в хозяйственную деятельность делятся на:

1. Отдельные объекты (земельные участки, здания, сооружения)

2. Комплексные объекты (имущественные комплексы, предприятия, природоохранные комплексы)

Под управлением недвижимостью государственного собственника понимают спланированный, организованный и контролируемый комплекс мероприятий, который

v Направлен на достижение намеченных целей и решение поставленных задач по эффективному использованию, сохранности, распоряжению, преобразованию и развитию данной собственности

v Реализуется во взаимодействии с внешней средой, рынком недвижимости, другими собственниками

В рамках общей теории управления есть три вида воздействия:

1. Прямое управление. Собственник сам управляет своими объектами, в более сложных случаях аппарат управления находится в прямом, линейном подчинении собственника.

2. Косвенное управление. Субъект управления реализует свои намерения (цели, планы, ожидания) с помощью другого субъекта. Это нанятый извне аппарат управления, управляющий.

3. Параметрическое управление. Субъект управления реализует свои намерения, воздействуя на параметры внешней среды. К таким типам воздействия можно отнести целенаправленно проводимые государственными исполнительными и иными органами изменения в содержании нормативно-правового обеспечения, изменения состава и объемных показателей градостроительных и экономических нормативов.

Внешнюю среду управления можно охарактеризовать в нескольких плоскостях:

Ø Экономическая среда и ее параметры, стимулирующие или ограничивающие возможности эффективного управления недвижимостью;

Ø Нормативно-правовая база управления, расширяющая или ограничивающая поле управления;

Ø Социальная среда, существенно влияющая на приоритетность целей государственного управления, структуру бюджетных и иных затрат, ограничения коммерческого использования и развития недвижимости;

Ø Экологическая среда и диктуемые этой средой ограничения, условия и требования;

Ø Научно-техническая, инновационная среда государственного управления и определяемые ими возможности кадрового и информационно-технического обеспечения.

При построении систему управления недвижимостью можно выделить 3 уровня целей:

Ориентирует на достижение целей и решения задач, имеющих долговременный и всеобъемлющий характер структурных, социально-экономических и иных крупномасштабных преобразований государственной собственности.

Ø Разработка и реализация программ по оптимизации структуры государственной недвижимости

Ø Разработка и реализация государственных федеральных и региональных программ развития недвижимости (жилищное строительство)

Ø Разработка и реализация генеральных планов и градостроительных программ развития республик, городов и территорий, охраны национального наследия, восстановления депрессивных территорий

Осуществляется в среднесрочном интервале времени.

Ø Повышение интенсивности наполнения государственных бюджетов различных уровней из источников, связанных с операциями недвижимостью (сдача в аренда зданий и помещений, налоги и платежи за недвижимость, конкурсные и аукционные торги объектами недвижимости)

Ø Обеспечение ресурсами недвижимости решаемых в рамках других программ, задач, социального развития (улучшение качества жизни и труда, поддержка науки и образования, программы благоустройства, жилищно-коммунальная реформа)

Связан с решением текущих, краткосрочных задач управления, таких как: бюджетное наполнение, новое строительство, текущие ремонтные работы, аренда и другие формы краткосрочного коммерческого использования объектов недвижимости и прав на них. Работа на этом уровне конкретна с точки зрения адресности и сроков.

Ø Разработка и реализация современных краткосрочных бизнес-планов и проектов строительства отдельных жилых зданий, офисных центров, торговых и других коммерческих объектов

Ø Выявление текущего потенциала развития и использования данного объекта недвижимости государственного собственника, городского земельного участка и участка с незавершенной стройкой

Ø Применение мер по оперативной реализации выявленного потенциала

Ø Финансово, социально и экономически эффективное управление принадлежащей государственному собственнику недвижимостью с целью регулярного выполнения обязательных функций государственного собственника

Ø Мониторинг износа, инвентаризации, учета недвижимости, профилактики чрезвычайных ситуаций и рисковых событий

Ø Контроль финансовых доходных и расходных потоков федерального бюджета, бюджетов СРФ, связанных с недвижимостью

Ø Экспертиза соответствия направлений и эффективности использования недвижимости и недвижимого имущества госсобственности

Обобщенная схема формирования системы управления недвижимостью государственного собственника представлена на рисунке 14.

Рисунок 14 – Обобщенная схема формирования системы управления недвижимостью государственного собственника

Формула расчета эффективности управления недвижимостью госсобственности:

Э – показатель финансово-экономической эффективности управления недвижимостью

Д/Р – данные об интегральных доходах Д и интегральных расходах Р, связанных с управляемой недвижимостью в рассматриваемом периоде времени

Для системы управления недвижимостью в РФ на современном этапе социально-экономического развития характерны следующие черты:

Ø не сформирован полный реестр государственной недвижимости, что не позволяет провести четкое разграничение собственности и не дает возможности осуществить контроль реальных денежных потоков, провести достоверный анализ эффективности использования недвижимости, составить прогноз поступления средств в федеральный бюджет;

Ø полномочия государства как собственника недвижимости осуществляются разными федеральными органами государственной власти, деятельность которых часто невзаимоувязана;

Ø слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимости;

Ø большое количество объектов незавершенного строительства не вовлечено в оборот и утрачивает инвестиционную привлекательность;

Ø распоряжение федеральными землями осуществляют органы местного самоуправления. Пользователю федеральной недвижимости приходится заключать два не связанных между собой договора, что противоречит мировой практике;

Ø развитие земельного законодательства отстает от развития иных отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект хозяйствования.

2. Мониторинг оценок рыночной стоимости недвижимости

Мониторинг рыночных оценок объектов недвижимости государственного собственника представляет собой информационно-аналитическую систему, которая характеризуется регулярными и профессиональными данными.

Информационно-аналитические функции системы мониторинга составляют 2 разделенных во времени блока:

1. Обслуживание государственного собственника в период выбора арендных объектов и их подготовки к заключению договоров: оценка текущего состояния конъюнктуры, текущая и прогнозная оценка рыночной стоимости объектов

2. Контроль и анализ эффективности действующих договоров и подготовка регулирующих решений в период действия арендных договоров, включая: контроль и анализ доходных и расходных потоков, текущую и прогнозную оценку рыночной стоимости объекта, анализ производимых улучшений со стороны арендатора, возможные регулирующие решения, предлагаемые государственному собственнику.

На рисунке 15 представлена схема системы мониторинга оценок недвижимости, передаваемой в аренду.

Право собственности граждан — это законодательно установленный объем правомочий и обязанностей физического лица в отношении принадлежащего ему имущества.

Что такое право собственности

Конституция РФ и Гражданский кодекс РФ предусматривают следующие виды собственности:

государственная (двух уровней — федеральная и субъектов РФ);
муниципальная;
частная собственность граждан и юридических лиц;
иные формы ( ст. 8 Конституции РФ , ст. 212 ГК РФ ).

Законодательством устанавливаются три правомочия, которые образуют право собственности граждан и юридических лиц, муниципальных образований, РФ и субъектов РФ: владение, пользование и распоряжение ( ст. 209 ГК РФ , ст. 35 Конституции РФ ). Иными словами, собственник вправе по своему усмотрению в рамках, предусмотренных законодательством, определять судьбу объектов, которые ему принадлежат. Конституция РФ провозглашает неприкосновенность прав частной собственности граждан и юридических лиц, лишить имущества допускается только по решению суда (ст. 35 Конституции РФ), а ограничения устанавливаются законами ( ст. 213 ГК РФ ).

Какими НПА регулируются имущественные вопросы граждан и юрлиц

Нельзя односложно ответить на вопрос, каким законом определяется права граждан на собственность, так как основное регулирование содержится в гражданском законодательстве, общие положения предусмотрены в Гражданском кодексе РФ (раздел II) . Отдельные виды и режимы имущества, правила учета и регистрации регулируются и специальными НПА, например:

земельные участки — Земельным кодексом РФ ;
водные объекты — Водным кодексом РФ ;
имущественные отношения супругов Семейным кодексом РФ .

Какими объектами вправе обладать граждане и юрлица

Для владения некоторыми видами имущества требуется получение специального разрешения, это касается, например, приобретения оружия. Или предусматривается регистрация движимых объектов — транспортных средств.

По общему правилу на собственника возлагается бремя содержания его имущества, то есть обязанность по поддержанию объекта в исправном и безопасном для использования состоянии, уплата всех обязательных платежей и налогов, траты на его содержание и эксплуатацию.

Таким образом, правомочию собственника по определению судьбы своего имущества корреспондирует обязанность по обслуживанию объекта. Это объясняется тем, что то, каким образом собственник содержит имущество, влияет на права третьих лиц и предусматривает его ответственность перед ними.

В отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре, длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права. Таким образом в отношении объектов недвижимости один из критериев возникновения права собственности по давности владения – добросовестность заблуждения о наличия права собственности по сути возможен только в случае регистрации такого права собственности на основании ничтожной сделки, либо вследствие приобретения недвижимости у лица, получившего его по ничтожной сделки. В иных случаях возможность добросовестного заблуждения о наличии права собственности можно предполагать в случае получения вещи во владения до создания регистрационной системы.

В пункте 16 постановления ВАС и ВС 10/22 отмечалось, что при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд, природная связь земельного участка и находящихся на нем иных объектов недвижимости обусловливает принцип единства судьбы прав на земельный участок и находящиеся на нем объекты, являющийся одним из основных начал земельного законодательства, отраженным, в частности, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (Постановление от 11 февраля 2019 года N 9-П).

Однако необходимо учитывать, что земельное законодательство содержит закрытый перечень оснований и процедур приобретения гражданами и юридическими лицами земельных участков в частную собственность за плату и бесплатно (на торгах и без торгов), однако среди таких случаев сохраняется значительное число, когда участок, занятый строением уже принадлежащим лицу на праве собственности, должен быть именно выкуплен у государства.

Такая ситуация в контексте принятия постановления Конституционного суда № 48 представляется абсурдной, поскольку такие земли в результате давностного владения так или иначе окажутся в собственности лиц, обладающих правом собственности на недвижимость расположенную на участке.

В Российской Федерации уже существует два федеральных закона, которые реализуют принцип единства судьбы земельных участков и зданий на них расположенных, наделяя правом собственности на землю правообладателей зданий.

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.

Эксперты в статье:

Алексей Гавришев, адвокат, основатель AVG Legal
Вадим Ткаченко, юрист, основатель и глава консалтинговой группы vvCube

Срок владения — 15 лет

Принцип приобретательного права есть в современном российском законодательстве. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.

Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно.

Условия для приобретения права собственности:

открытое владение имуществом — под этим подразумевается осуществление владения без утайки. То есть гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его действиях;
непрерывное владение имуществом;
владение в течение установленного законом срока;
добросовестное владение имуществом.

Гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности (Фото: Ведомости/ТАСС)

Только через суд

При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.

В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.

Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:

— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке. Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован. Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.

Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество

Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:

подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.

Подобные дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала формироваться лишь в 2002 году. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали.

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права (Фото: Екатерина Кузьмина/ТАСС)

Случай из практики Верховного суда

Собственница дома в Луховицком районе Московской области попросила отдать ей другую половину строения и землю. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.

Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались. Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.

В Верховном суде также пояснили, что наличие у имущества титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если титульный владелец не заявлял об отказе, достаточно того, что он устранился от владения и не содержал его долгое время.

Читайте также: