Состояние фасилити менеджмента за рубежом и в россии кратко

Обновлено: 04.07.2024

Мы становимся сиведетелями появления в экономики новой отрасли - фасилити. Международная ассоциация операторов услуг International Facility Management Association (IFMA) сообщила, дату отсчета создания отрасли следует вести с 1980-х годов.

В России эта отрасль находится на стадии активного формирования. СМИ попытались разобратья, что кроется под непривычным пока для россиян названием? На самом деле, - вполне обыденные, бытовые вещи, с которыми каждый сталкивается ежедневно. Чистые помещения в офисе, работающие лифты, наличие воды и света, порядок в торговых центрах, обслуживание и ремонт коммуникаций – все это относится к сфере фасилити услуг. Говоря по-русски, служба главного инженера стала самостоятельным бизнесом. Сотрудничество с компанией, оказывающей такой набор услуг для владельцев нежилой недвижимости, включая коммерческие и производственные объекты, сулит немалые выгоды. Даже сама этимология слова говорит сама за себя: fasilitas (лат) – удобный. Одной из главных составляющих фасилити менеджмента можно назвать скоординированную работу всех систем жизнеобеспечения здания или предприятия: уборка внутренних помещений и внешней территории, вывоз мусора, обслуживание коммуникаций и систем жизнеобеспечения здания, эксплуатация автопарка.

Предложения по передаче на аутсорсинг непрофильных активов оказались настолько востребованными на рынке, что отрасль быстро развивалась и распространялась во всем мире. Эксперты отмечают, что спрос на услуги неуклонно растет в течение последних лет на всех континентах.

По данным все тоже же Международной Ассоциации фасилити операторов IFMA стоимость глобального рынка индустрии превысила один триллион долларов США. А в исследовании крупнейшей консалтинговой фирмы Frost & Sullivan говорится о том, что наибольшей востребованностью во всем мире пользуется комплексный фасилити менеджмент по передаче в управление не отдельных участков работы, а комплексного обслуживания объектов недвижимости профессиональным сервисным компаниям.

В России в отрасли профессиональной уборки и технической эксплуатации задействованы по разным оценкам от полумиллиона до 2 миллионов человек, общий годовой оборот этой сферы оценивается в 360-450 миллиардов рублей.

Северо-Западное следственное управление на транспорте СК РФ возбудило уголовное дело из-за загрязнения реки Новой. В водоеме в 5,4 тыс.

В числе приоритетных направлений деятельности НАФО - разработка критериев ценообразования, включающих в себя все положенные по законодательству налоги и взносы, оформления персонала в штат. Предстоит сформировать методы противодействия недобросовестной конкуренции, применяющих методы агрессивной минимизации налогообложения. Крупные игроки отрасли уверены, что эти решения станут основой для представления предложений по изменению рынка фасилити услуг на законодательном уровне. Кроме того, формирование нового цивилизованного рынка услуг позволит перетянуть из теневого сектора до 2 миллионов человек, работающих в отрасли. Они перестанут получать зарплату в конвертах.

В целом, объединение рынка и формирование отрасли позволит выйти на международный уровень и обеспечит присутствие НАФО в Международной ассоциации фасилити - операторов (IFMA) в качестве полноправного ассоциированного члена. А это коллектив профессионалов, объединяющий более 24 тысяч членов из 104 стран, и использовать весь мировой опыт и инновации фасилити менеджмента у нас в России. Такое взаимодействие с иностранными коллегами окажется полезным для всех членов НАФО и позволит выйти на более высокий уровень оказания услуг.

Аналитики считают, что развитие этой отрасли является ключевым экономическим потенциалом для многих стран, и рост мирового рынка составляет 7-10% в год.

Facility management — Управление объектом (FM) является профессиональной дисциплиной управления, направленной на эффективное оказание услуг по поддержке обслуживаемых организаций. Facility management включает в себя несколько дисциплин для обеспечения функционирования определенной среды путем интеграции людей, систем, зданий, процессов и технологии.

Определение и сфера применения

Международная организация по стандартизации готовит к публикации первые два международных стандарта касающихся управления объектами в 2017 году. Недавняя информация от ИСО обрисовывает то, что делается в рамках этой работы, в том числе по разработке стандарта системы управления для Facility Management.

Область применения фасилити менеджмента

FM охватывает два основных направления:

Пространство и инфраструктура (например: планирование, проектирование, согласование, строительство, аренда, размещение, ремонт, мебель и уборка);
Люди и организации (например: общественное питание, информационные технологии, HR, бухгалтерия, маркетинг, гостеприимство).

Общение;
Готовность к чрезвычайным ситуациям и обеспечения непрерывности бизнеса;
Охрана окружающей среды и устойчивое развитие;
Финансы и бизнес;
Управление гостеприимством;
Человеческие факторы;
Грамотное управление и стратегическое планирование;
Эксплуатация и техническое обслуживание; ;
Качество;
Управление недвижимостью;
Технологии.

Британский Институт Фасилити менеджмента также принимает европейское определение FM и предлагает учебную программу направленную на подготовку специализированных кадров в области управления объектами в соответствии с европейской системой квалификаций.

Facility management помимо бизнес-услуг может также охватывать другие виды деятельности. Они называются непрофильные функции, и различаются в зависимости от области бизнеса. Фасилити менеджмент является также предметом непрерывных инноваций и развития, основанных на постоянном стремлении к сокращению расходов и повышения ценности для основного бизнеса государственных или частных организаций.

Фасилити менеджмент поддерживается непрерывным обучением и повышением квалификации специалистов. Часто координируется через FM институты или ассоциации. В Европе существуют официальные программы по специальности бакалавриата и магистратуры.

Facility management в качестве научной дисциплины

Facility management был признан в качестве научной дисциплины в 1990-х годах. Исследовательские работы в области фасилити менеджмента в Европе начались в университетах Великобритании, Нидерландов, а также некоторых скандинавских стран, где академии и научно-исследовательские центры начали создавать курсы по подготовке бакалавров и магистров.

Сегодня 50 университетов и научно-исследовательских институтов представлены в EUROFM. Немецкой Ассоциацией Фасилити Менеджмента (GEFMA) было сертифицировано 16 FM программ и курсов в университетах Германии. Университет Моратува, Шри-Ланка является ведущим FM образованием в азиатском регионе с 2006 года.

Роль FM менеджера

Работа фасилити менеджера основана на обеспечении бизнес-функций. Самое главное предназначение фасилити менеджера заключается в сохранении жизни людей и обеспечении безопасности.

Руководители предприятий должны работать на двух уровнях:

Стратегическом-тактическом: оказание помощи клиентам, заказчикам и конечным пользователям в понимании потенциальных последствий своих решений о предоставлении пространства, услуг, затрат и бизнес-рисков.
Оперативном: обеспечение корпоративной и экономически эффективной среды для обитателей.

Это достигается за счет управления:

EHS : Охрана окружающей среды, здоровья и безопасности

Функция FM департамента организации включает контроль и управление множеством вопросов в области окружающей среды и безопасности. Невыполнение этого требования может привести к появлению нездоровых условий, которые в свою очередь могут привести к заболеваниям сотрудников, получению травм, потере бизнеса, уголовным наказаниям и страховым выплатам. Доверие клиентов и инвесторов бизнеса может подорвать антиреклама при провалах в обеспечении безопасности.

Пожарная безопасность

Угроза пожаров несет в себе один из самых высоких рисков утраты жизни, потенциального повреждения или закрытия бизнеса. В Facility management включается обслуживание, проверка и испытания всего противопожарного оборудования и систем безопасности, ведение документации и получение сертификатов соответствия.

Физическая безопасность

Защита сотрудников и бизнеса часто входит в функционал управления объектами недвижимости, в дополнение может быть включено обеспечение безопасности оборудования. Охрана может находиться под контролем отдельного департамента.

Техническое обслуживание, испытания и поверка

Техническое обслуживание, испытания и график проверок используются для того, чтобы убедиться в том, что объект работает безопасно и эффективно, и направлены на обеспечение максимально продолжительного срока службы оборудования и уменьшения рисков выхода из строя. Эта работа часто выполняется с использованием автоматизированной системы управления объектом недвижимости.

Клининг

Уборка часто осуществляется вне рабочего дня, но бывают исключения, к ним можно отнести уборку общественных мест, пополнение расходных материалов (например, рулоны туалетной бумаги, мыла) плюс сбор мусора и оперативная локальная уборка в рабочее время . Уборка предполагает выполнение серии периодических (ежедневных, еженедельных, ежемесячных) задач.

Оперативные задачи

Функция управление объектом недвижимости несет в себе ответственность за повседневное функционирование объекта, здания или сооружения, эти задачи могут быть переданы на аутсорсинг или выполняться сотрудниками обслуживающей организации. Это по большому счету вопрос политики. С учетом оперативности принимаемых мер, необходимых во многих видах деятельности, с менеджмента часто требуют ежедневные отчеты и выполнение определенных процедур.

Планирование непрерывности бизнеса

Распределение пространства и локальные изменения

Во многих организациях офисные пространства, подвержены частым изменениям. Этот процесс называется отток персонала и процент перемещении сотрудников в течение года известен как текучка. Данные процессы, как правило, планируются в фасилити менеджменте с использованием систем автоматизированного проектирования. В дополнение к удовлетворению потребностей бизнеса, особое внимание уделяется соблюдению нормативных требований, связанных с управлением офисным пространством, которое включают в себя:

Минимальное количество площади на одного сотрудника
Меры пожарной безопасности
Уровень освещения
Таблички и вывески
Вентиляция
Контроль температуры
Расходные ресурсы, например питьевая вода

Facility management может также включать в себя дополнительные функции, такие как торговля, столовая или место, где сотрудники могут приготовить напиток и отдохнуть.

В мировой экономике фасилити отрасль можно считать новичком. Международная ассоциация операторов этой сферы услуг International Facility Management Association (IFMA) считает, что мировой рынок фасилити сформировался не более 30 лет назад.

В России эта отрасль находится на стадии активного формирования.

Что кроется под непривычным пока для россиян названием? На самом деле, - вполне обыденные, бытовые вещи, с которыми каждый сталкивается ежедневно. Чистые помещения в офисе, работающие лифты, наличие воды и света, порядок в торговых центрах, обслуживание и ремонт коммуникаций – все это относится к сфере фасилити услуг. Говоря по-русски, служба главного инженера стала самостоятельным бизнесом. Сотрудничество с компанией, оказывающей такой набор услуг для владельцев нежилой недвижимости, включая коммерческие и производственные объекты, сулит немалые выгоды. Даже сама этимология слова говорит сама за себя: fasilitas (лат) – удобный. Одной из главных составляющих фасилити менеджмента можно назвать скоординированную работу всех систем жизнеобеспечения здания или предприятия: уборка внутренних помещений и внешней территории, вывоз мусора, обслуживание коммуникаций и систем жизнеобеспечения здания, эксплуатация автопарка.

В Западной Европе и Северной Америке фасилити менеджера (FACILITY MANAGEMENT) можно встретить практически в любой коммерческой или некоммерческой структуре. В одних только Нидерландах насчитывается 55 тысяч фасилити менеджеров. Объектом деятельности фасилити менеджера может являться организация, размещенная в любом здании: жилом (кондоминиум), нежилом; функционирующем и "замороженном". В офисах, университетах, больницах, школах, гостиницах, государственных и муниципальных учреждениях они заботятся о сохранности помещений, их эксплуатации, уборке и интерьере, питании персонала, его безопасности, встрече гостей и предоставлении многих других услуг. Как говорят английские специалисты: "фасилити менеджер - это человек, который носит много шляп". Он должен понимать принципы бизнес администрирования, архитектуры, инженерии и психологии общения. Находясь за сценой, такой специалист призван создать атмосферу, благоприятную для работы и удобную для отдыха.

На западе в крупных организациях существуют должности вице-президента по фасилити.

Во многих странах действуют компании по комплексному или узко специализированному обслуживанию заказчиков, соответствующие консалтинговые фирмы. В Западной Европе появились даже фасилити фирмы с международной специализацией.

За рубежом в настоящее время под термином Facilities Management подразумевается служба, созданная внутри самой организации, которая, пребывая на том или ином объекте призвана оптимизировать инфраструктурную и административно-хозяйственную составляющую здания. Примером такого типа управления будут классические мультинациональные компании на подобии IBM, British Petroleum и т.д., владеющие объектами или арендующими недвижимость по всему миру, которые нуждаются в различных сервисах, связанных с обслуживанием жизнедеятельности самого здания и персонала, работающего в нем. В рамках таких компаний существует структура, которая генерирует пакет решений, позволяющих работникам корпорации сосредоточиться на основном бизнесе. Кроме инженерии здания эта структура может управлять и ресурсами, обеспечивающими бесперебойную работу корпорации: службы водителей, кладовщиков, службы безопасности. И facility manager решает на месте, какой сервис следует продать на аутсорсинг, а какой нет. Сегодня тенденция такова, что многие сервисы, относящиеся к фасилити менеджменту, отдаются на аутсорсинг. Достаточно найти в стране пребывания компании, специализирующиеся на транспортной логистике, клининге, архивном хранении, охране и т.п. Крупные компании в Европе сегодня стремятся избавиться от дополнительного груза в виде FM-сервисов и отдать их внешним компаниям. Однако персонал, в ведении которого находится FM, остается в компании. Причиной того, что FM отдается собственниками здания на аутсорсинг, являются огромные затраты, которые приходится нести владельцу, обслуживая эти сервисы самостоятельно. FM- компании могут профессионально оптимизировать и существенно снизить эти расходы.

Для лучшего понимания специфики деятельности фасилити менеджера следует указать на те существенные моменты, которые отличают его от специалистов родственных специальностей. Несмотря на идентичность объекта деятельности этих специалистов - здание и прилегающий земельно-имущественный комплекс, несхожесть проявляется в различии моделей работы с ним. Так, заказчиками услуг, управляющих недвижимостью, являются структуры, готовые инвестировать средства в операции, связанные с недвижимостью, для извлечения прибыли. Очевидно, что перед собственником или инвестором стоит задача определения выгодности предстоящих операций и для их просчета и осуществления требуются профессионалы - управляющие недвижимостью. При этом в сфере их интересов может быть и такая модель управления собственностью - доверительное управление, когда уже уместно говорить не об управлении недвижимостью, а об управлении активами (сервитутами, залоговыми договорами, кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами).

В настоящее время в развитых странах рынок управления недвижимостью крайне специализирован и делится на несколько видов: фасилити менеджмент (Facility Management или FM), билдинг-менеджмент (Building Management или BM), проперти- менеджмент (Property Management или PM), эссет- менеджмент (Asset Management или AM). Каждый из них соответственно обозначает следующее: управление инфраструктурой, управление зданием, управление собственностью и управление активами.

Когда речь заходит о профессиональном управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты предпочитают использовать западные термины - Facility Management, Property Management, Asset Management, Building Management. Это объясняется тем, что пока в русском языке нет точных аналогов этих иностранных обозначений. А - слишком общий перевод, чтобы охватывать все ниши управленческого бизнеса.

Между тем, используя западные обозначения, не все игроки рынка могут объяснить, чем один термин отличается от другого и какова вообще суть этих обозначений. В результате нередко возникает недопонимание, которое влияет определенным образом на рынок. По данным управленцев, сегодня в Москве есть компании, которые неправильно себя позиционируют. Например, игрок заявляет, что он оказывает услуги в сфере Building Management, на деле же он занимается техническим обслуживанием зданий и не имеет никакого отношения к управлению строительством. Или, к примеру, владелец недвижимости нанимает компанию уровня РМ только для того, чтобы выполнять какие-то отдельные функции FM. И наоборот, компании позиционирующие себя как PM компании, являются на самом деле FM или BM компанией.

Неразбериха, возможно, объясняется еще и тем, что у нас (в отличие от Запада) нет общепринятой классификации терминов. Если рынок офисов, например, четко структурирован, то услуги по управлению не имеют . Как бы то ни было, необходимо расставить все точки над .

1. Building Management

Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие Building Management вообще не используется.

Между тем специалисты компании Sawatzky считают, что Building Management можно объединить с Property Management в одно понятие, которое охватывает широкий комплекс услуг, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости.

Есть и такое мнение, что Building Management - это управление строительством, а именно: участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, проектированию, выбору инженерных систем.

Более того, встречается среди экспертов толкование этого термина как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация.

Можно также отметить, что некоторые специалисты считают, что Building Management - это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания building manager управляют ремонтными и инженерными работами.

Для фасилити менеджера не характерно заключение сделок с имуществом, ввиду особой направленности и специфичности этой деятельности.

От управляющего зданием (building manager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:

1. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;

2. Управление проектированием объекта.

3. Управление изготовлением - возведением, строительством как самого объекта, так и неотделимых улучшений.

4. Управление обращением - процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.

5. Управление потреблением - всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.

6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.

7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.

8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.

9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.

Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.

Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:

1. Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.

2. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.

3. Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала.

4. Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.

5. Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам.

6. Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания.

7. Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.

8. Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, know how, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.

9. Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.

10. Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.

11. Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.

12. Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.

13. Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории).

14. Подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников.

15. Руководство переездом персонала и оборудования.

Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, - это то, что словосочетание Building Management используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто - существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес.

3. Property Management

Property Management - всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.

Таким образом, Property Management по сравнению с Facility Management - другой уровень обслуживания владельца. Для Facility Management не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся Property Management, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании. Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника - все это специалисты по праву называют Property Management.

Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта - от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.

4. Asset Management

Asset Management - новое направление на рынке управления недвижимостью. В России эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.

Asset Management представляет собой управление финансовыми потоками собственника недвижимости. Иначе говоря, речь идет об управлении активами - кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами и т. д. Это и есть поле деятельности Asset Management.

Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке.

В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов. Управляющему доверено, например, самостоятельно принимать решения о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую - перепрофилировать, а какую - оставить как основной источник дохода.

Получило распространение мнение, согласно которому взаимоотношение всех приведенных типов управления недвижимостью можно представить в виде некоей матрешки, где АМ будет включать в себя РМ, а тот, в свою очередь, FM. Однако это не всегда так. Разумеется, есть такие АМ-компании, внутри которых работают РМ и FM отделы, однако в большинстве случаев ситуация другая: АМ-компании не имеют в своих структурах другие типы управления. Потому что задача, скажем, рroperty мanager заключается в том, чтобы купить дешевле, а продать дороже. Типы управления недвижимостью не являются иерархической лестницей и в одном и том же здании могут независимо присутствовать все три типа управления. Эти структуры не будут друг с другом связаны, но естественно, будут органично взаимодействовать. Смысл в таком структурировании элементов управления заключается в том, что перед АМ, РМ и FM стоят задачи, разноуровневые по характеру и видам деятельности. В общем, на наш взгляд, можно рассматривать эти типы управления в качестве подчиненных друг другу структур.

Пока на рынке управленцев главную роль играют западные компании. Для появления же нашей терминологии в этой сфере нужны имиджевый PR управляющих услуг среди российских компаний, усиление позиций отечественных управленцев на рынке и, разумеется, большое количество высококлассных объектов коммерческой недвижимости.

Читайте также: