Рынок недвижимости сейчас кратко
Обновлено: 08.07.2024
Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5% до 20%. На долю ипотеки приходится почти половина продаж в новостройках. Рост ключевой ставки увеличит финансовые затраты застройщиков. Чего можно ожидать от рынка новостроек в ближайшее время, разбирался Forbes
Ипотека под вопросом
Ставки могут расти и дальше. Генеральный директор финансовой компании Online-Ipoteka Иван Веденисов называет ставку свыше 20% заградительной, но не исключает, что скоро она такой и будет.
Партнер Est-a-Tet Владимир Моребис, напротив, предполагает, что с большей вероятностью сделки будут проходить без кредитных средств.
Угроза дефицита
Сейчас проектное финансирование на рынке предлагается под 24%, констатирует директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Как запретительные ставки повлияют на появление новых проектов и предложение на рынке?
О какой помощи идет речь? Правительство может субсидировать процентные ставки в рамках проектного финансирования. Пока на официальном уровне речи о такой поддержке объявлено не было.
3 марта вице-премьер Марат Хуснуллин рассказал о планах правительства по поддержке строительной отрасли. В числе этих мер — субсидирование ставок по кредитам застройщикам.
Цены пока растут
2022 год встретил россиян, мягко говоря, неласково. Не успели мы отойти от очередной, но, как нас уверяли, беспрецедентно ужасной волны коронавируса, как случилось то, что случилось между Россией и Украиной. И тут уж всем стало не до COVID-19.
Три российских кризиса и четвёртый на подходе. Вспоминаем, что было с рынком недвижимости в тяжёлые времена
Верить, что в 2022 году Россию ждёт экономический подъём, сегодня могут только неисправимые оптимисты. Остальные находятся в неприятном ожидании последствий от западных санкций. Как будет развиваться ситуация и что будет с рынком недвижимости (да и с экономикой в целом), никто толком не знает.
- Каким будет курс рубля?
- Упадут или вырастут цены на жильё?
- Какими будут ставки по ипотеке и стоит ли её сейчас брать?
Эти и многие другие вопросы беспокоят сейчас россиян. В атмосфере неопределённости, когда каждый день на нас сыплются сотни противоречивых новостей, трудно делать прогнозы. Но в таких случаях есть один проверенный рецепт, как себя успокоить — найти утешение в прошлом. Благо в нашей истории тяжёлых времён было хоть отбавляй. Найти прецеденты не составит труда.
За время существования современной России было три кризиса, которые повлияли на цены на жильё: в 1998, 2008 и 2014 годах. Начнём с последнего и самого близкого к нашим дням.
2014 — новая реальность
Есть мнение, что этот кризис не закончился и до сих пор. Просто люди уже свыклись с новой реальностью и не воспринимают ситуацию как кризисную. Тем более что последние пару лет прошли под знаменем борьбы с ковидом, который затмил всё былое.
Но в ноябре 2014, когда ЦБ перестал поддерживать курс рубля, это ощутили все. Особенно москвичи, которые сдавали квартиру в аренду, чтобы жить на эти деньги в тёплых странах. Они одномоментно стали получать на много меньше в долларовом эквиваленте, чем до этого.
Курс евро и доллара по отношению к рублю, начиная с 2014 года. Источник: БН
Основные причины кризиса, который начался в России в 2014 году, — это санкции и низкие цены на нефть. Сложившись, они сильно повлияли на курс национальной валюты. Его резкие скачки породили немало шуток. Хотя в такой ситуации мало смешного.
Знаменитый номер из Comedy Club — человек пытается получить зарплату 6$ в рублях, но курс постоянно растёт
Но нас интересует лишь рынок жилой недвижимости. А здесь был значительный рост. Люди искали способ сохранить свои сбережения на фоне волатильности рубля. Покупка квартиры для многих казалась простым и надёжным способом вложений. Спрос рос, цены за кв. м поползли вверх, как на вторичном рынке, так и в новостройках.
Динамика стоимости квартир в Санкт-Петербурге. Сплошная линия — вторичный рынок, пунктирная — первичный. Источник: БН
Но это только если считать в рублях. В долларах ситуация обратная. По подсчётам издания РБК, за 2014-2016 годы она упала более чем в два раза.
Динамика цен на жильё в долларах за 2014-2016 годы. Источник: РБК-Недвижимость
В начале 2014 года, продав трёшку в Москве, можно было поселиться практически в любой столице мира. Не ухудшая своих жилищных условий. С 2015-го и поныне такого уже не скажешь.
2008 — конец тучных времён
Кризис ударил по ценам на нефть, а это для российской экономики всегда плохо заканчивалось. Вдобавок пострадал финансовый сектор. Многие девелоперы, которые брали кредиты на строительство, были вынуждены заморозить часть объектов, или вовсе стали банкротами. Что, конечно, подрывало доверие потребителя к новостройкам.
Динамика изменений стоимости кв. м в Санкт-Петербурге с 2006 по 2012 год. СПЛОШНАЯ ЛИНИЯ — ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК, ПУНКТИРНАЯ — ПЕРВИЧНЫЙ. ИСТОЧНИК: БН
Курс доллара в это время тоже подскочил, но несильно и ненадолго, почти не выходя за диапазон 25-35 рублей. По данным РБК, жильё в России в кризис 2008 года подешевело примерно на треть в долларовом эквиваленте.
ДИНАМИКА ЦЕН НА ЖИЛЬЁ В ДОЛЛАРАХ. с 2008 по 2009 год. ИСТОЧНИК: РБК-НЕДВИЖИМОСТЬ
При всех проблемах, связанных с пандемией, коронавирусные годы показали нам много новых возможностей: удалённую работу, совещания по зуму, онлайн-доставку почти чего угодно. А ещё то, что в России могут быть ипотечные ставки как в Европе — на уровне 2-4% и даже ниже.
1998 — дефолт
В первые годы существования Российской Федерации рынок недвижимости был совсем не тот, что сейчас. Первичного рынка практически не существовало, так как почти невозможно было привлечь финансирование на строительство новых домов.
Так что все сделки по купле-продаже жилья проводились на вторичном рынке и преимущественно в долларах. Рынок недвижимости ещё не завоевал интернет и со статистикой рынка тех времен у нас похуже — уровень цен очень приблизительный.
К 1998 году цены на жильё в столице установились где-то на уровне 1000$ за кв. м. В Петербурге — почти 600$. В то время курс доллара составлял 5-6 рублей.
Падение спроса постепенно подталкивало цену вниз. В Москве к началу 2000 года кв. м стоил около 670$, в Петербурге — 350$. То есть опять же просел почти на треть.
ДИНАМИКА ЦЕН НА ЖИЛЬЁ В ДОЛЛАРАХ с 1998 по 2000 г. ИСТОЧНИК: РБК-НЕДВИЖИМОСТЬ
2022 — кричащая неизвестность
Но всё же пандемия — это отдельный разговор. Тем более что государство, поддерживая девелоперов льготной ипотекой, внесло значительные коррективы в естественные процессы на рынке недвижимости. Так что этот период в расчёты не берём.
Итак, что получаем в сухом остатке. Во-первых, это далеко не первый кризис. Все предыдущие россияне, так или иначе, пережили. Во-вторых, все прошлые подобные периоды сопровождались падением стоимости жилья в долларовом эквиваленте.
В рублях цены могли как увеличиваться, так и уменьшаться. Но через несколько лет стоимость жилья снова возвращалась к росту. Так что, если смотреть на график с динамикой цен на жильё за последние 20 лет, то это почти постоянно растущая кривая.
Если считать в долларах, то график выходит куда более замысловатым.
Другое дело, что ситуация сегодня во многом отличается от предыдущих кризисов. Пока непонятно, чем закончится для России эта военная спецоперация. Но уже сейчас ясно, что ближайшие годы будут для нашей экономики сложными. Это может спровоцировать людей продавать недвижимость и уезжать из России. Если так случится, то цены на вторичное жильё могут просесть.
Уже сейчас видно, что этот кризис будет беспрецедентным для российского рынка недвижимости. В пользу этого говорит и резкое увеличение ключевой ставки до 20%, и текущий курс рубля. Как всё будет на самом деле неизвестно.
Покупатели
Но в феврале политическая ситуация в стране и мире резко изменилась: против нашей страны западные страны ввели санкции, валютный курс резко подскочил, экономику залихорадило. Поэтому ипотечная ставка в 8,6 процента, которую семье Олега предлагал банк в январе, ушла в историю, сейчас тот же банк предлагает ипотечную ставку выше 20%. Вместе с тем сбережения семьи стали стремительно таять, буквально на глазах.
Продавцы
По его словам, нынешний кризис сильно отличается от предыдущих (2008 и 2014 годов), тогда люди действительно скупали все выставленные на продажу квартиры, справедливо считая, что квадратные метры в столице — это самая твердая валюта.
Сейчас все иначе. Волосы на себе рвут лишь те, кто, как Олег, не успел или не решился взять ипотеку по старой ставке. А те, кто покупает жилье за свои средства, тем более с инвестиционной целью, чтобы на этом заработать, выжидают и прицениваются, оформляют сделки не спеша.
В этом главное отличие нынешнего кризиса от двух предыдущих. Однако затягивать с покупкой квартиры в надежде, что цены скоро откатят назад, тоже вряд ли стоит. Во-первых, предложений на рынке в сегменте масс-маркета мало, говорят продавцы недвижимости, во-вторых, при такой волатильности рубля и в условиях санкционных ограничений себестоимость новостроек будет расти.
Правда, не все продавцы столичной недвижимости единодушны в мрачных прогнозах на будущее. Некоторые уверены, что рост курса доллара взбодрит рынок лишь на короткий срок, а в долгосрочной перспективе уровень доходов упадет еще сильнее и на рынке начнется стагнация.
Строители
Во вторник, 1 марта, в Москве начала работу Российская строительная неделя, открывал ее Марат Хуснуллин, заместитель председателя Правительства РФ.
Участники рынка недвижимости ждали от него, конечно, разъяснений — как жить дальше? Чиновник успокоил, сообщив, что правительство не допустит обвала строительной отрасли, которая является во многих регионах, как, например, в Подмосковье, локомотивом экономики.
В прошлом году было сдано 90 млн кв. метров жилья, в этом запланировано сдать 120, и от этих планов никто отказываться не собирается. Однако после пафосного начала конференции девелоперам дали практические рекомендации: сокращайте все что можно в инвестиционно-строительном цикле. Новые долгострои сейчас никому не нужны. И без того в стране проблемных объектов хватает — почти 4 млн кв. метров. Константин Тимофеев, отвечающий за защиту прав обманутых дольщиков, призывал застройщиков активнее выходить на процедуру торгов, чтобы по рыночной цене достраивать проблемные объекты.
Но у строителей в свете последних событий в стране (обвал рубля плюс западные санкции на поставку передовых технологий) голова сейчас болит о своих собственных объектах, уже начатых, и тем более тех, которые предстоит начать в ближайшем будущем.
Еще одна насущная проблема, с которой застройщикам придется столкнуться в скором будущем, — это переход на отечественное программное обеспечение. Такие разработки у нас в стране уже есть, но для того, чтобы обкатать новое цифровое управление строительством, потребуются время и дополнительные средства.
Ну а из старых проблем на первом месте — дефицит рабочей силы. От труда мигрантов на стройках мы сможем избавиться еще не скоро. Только 20% выпускников строительных вузов идут работать по специальности. Их не привлекает тяжелая, грязная и малопрестижная работа.
Несмотря на все эти стенания и жалобы, большинство застройщиков с оптимизмом смотрят в будущее. Они считают, что правительство поддержит строительную отрасль. Ведь она приносит в экономику до 7–8% ВВП и обеспечивает занятость 25–30% населения работой.
Поэтому все участники рынка, как девелоперы, так и риелторы, и, конечно же, потенциальные покупатели недвижимости с нетерпением ждут, когда правительство запустит дополнительные меры поддержки отрасли. Например, некоторые участники форума считают, что власти могут помочь переселенцам с Донбасса приобрести жилье по льготной ипотеке. Таким образом правительство решит сразу несколько задач: с одной стороны, поможет русским людям, потерявшим на родине жилье, осесть в нашей стране, а с другой — восполнит дефицит квалифицированной рабочей силы, которой так не хватает в России.
Ну а что будет с ценами на жилье? Тут прогнозы очень разнятся. Сходятся все лишь в одном, что цена квадратного метра будет напрямую зависеть от ситуации в стране и мире. Будем надеяться, что все самое плохое уже свершилось…
Квартиры есть, да не про вашу честь. Рынок жилья в шаге от обвала
Ажиотажный спрос на квартиры и повышение ставки ЦБ привели к тупиковой ситуации на рынке жилья. Теперь граждане хотят покупать, но продавать дорожающие квартиры без помощи банков никто не спешит.
Рынок строительства жилья переживает, по сути, вторую пандемию. Застройщики говорят о росте спроса на квартиры в два раза, несмотря на стремительный рост цен. При этом в Петербурге до 80% сделок совершается с заемными средствами, а сейчас взять ипотеку стало практически невозможно. После вчерашнего повышения ЦБ ключевой ставки с 9,5 до 20% ведущие банки массово приостановили выдачу жилищных кредитов, как обычных, так и льготных, со смешными по сегодняшним меркам ставками.
— Можно подать заявку на сайте, но потребуется длительное время для ее рассмотрения. Сколько конкретно времени пройдет, сказать не можем. Не знаем, какие пороги будут предусмотрены по ставке, потому что полностью зависим от Центробанка. Когда поймем, что не будет резких колебаний ставки, сразу определимся с условиями.
Приостановка выдачи ипотек — это ключевой момент для строителей, поскольку большинство продаж совершаются именно с заемными средствами. Да, у девелоперов есть на руках другие инструменты поддержки спроса, такие, как рассрочка, уменьшенный первичный платеж, трейд-ин на квартиры, но ими не удастся по щелчку пальцев заместить долю ипотечных продаж. По оценке генерального директора Объединения строителей Петербурга Алексея Белоусова, она достигала в городе до 80%.
Ставки по ипотечным кредитам стремительно меняются с середины прошлой недели. Из-за приостановки выдач займов банками на фоне повышения ставки рефинансирования покупатели уже сталкиваются с задержками оформления сделок и другими трудностями.
Пока на рынке сохраняется активный спрос на покупку квартир за наличные, как на первичке, так и на вторичке. Люди, которые перед началом боевых действий на Украине по разным причинам не смогли и уже не смогут перевести накопления в валюту, побежали за недвижимостью. Схема знакомая, отработанная и надежная. Но людей с кешем не так много, иначе не нужны были бы никакие ипотеки, и их количество ограничено. Долго на их деньгах рынок не продержится.
По его словам, наибольший ажиотаж сейчас формируется вокруг уже сданных проектов или проектов в высокой стадии готовности. Клиентам думается, что они более надежны в сравнении со строящимися или только запускающимися проектами. Хотя последние строятся по выделенному ранее проектному финансированию, в том числе с учетом рисков удорожания стройматериалов.
Масштабы проблемы, с которой столкнулся рынок, сопоставимы с жесточайшим локдауном. Во время пандемии коронавируса строителей поддержало субсидирование ставок государством, что позволило банкам выдавать жилищные кредиты под льготные 6,5%, 2,9%. Застройщики нанизывали на них различные акции, снижали ставку для заемщиков на первый год выплат до 0,01%. Заемщики набрали дешевых кредитов и внесли свой вклад в разгон инфляции. Теперь, после введения санкций в ответ на украинские события, правительство работает над новым антикризисным планом поддержки отрасли.
Читайте также: