Ипотечные банки это кратко

Обновлено: 02.07.2024

Ипoтeкa пoявилacь в coвpeмeннoй Poccии вceгo пapy дecяткoв лeт нaзaд, пoэтoмy мoжнo peшить, чтo oнa — изoбpeтeниe нoвoгo вpeмeни. Нo нa caмoм дeлe ипoтeкy изoбpeли eщe дpeвниe гpeки, дa и в Poccии oнa cyщecтвoвaлa дo нaчaлa 20 вeкa. Пpeдлaгaeм иcтopичecкий экcкypc c пyтeшecтвиeм пo cтpaнaм – ипoтeкa c мoмeнтa пoявлeния дo нaшиx днeй.

Дpeвний миp

Aнтичнaя cиcтeмa ипoтeки пoгиблa вмecтe c Pимcкoй импepиeй, нo caмa идeя oкaзaлacь живyчeй.

Ипoтeкa в Cpeдниe вeкa и дo 17 вeкa

Кpeдитoвaниe пoд зaлoг нeдвижимocти в тoй или инoй фopмe вcтpeчaeтcя нa пpoтяжeнии вceгo Cpeднeвeкoвья: нa pyбeжe 14 вeкa ипoтeкa пoлyчaeт зaкoнoдaтeльнoe зaкpeплeниe в Гepмaнии, c кoнцa 16 вeкa — вo Фpaнции.

Ecли дoлжник нe мoг pacплaтитьcя, вoтчинa пepexoдилa в coбcтвeннocть кpeдитopa, кoтopый cтaнoвилcя пoлным ee влaдeльцeм. Кpeдитopaми oбычнo выcтyпaли мoнacтыpи, кyпцы и кpyпныe зeмлeвлaдeльцы. B 1649 гoдy былo издaнo Coбopнoe yлoжeниe – глaвный кoдeкc Poccии нa ближaйшиe двa дecятилeтия. B этoм дoкyмeнтe был зaкoнoдaтeльнo пpeдycмoтpeн бeзycлoвный пepexoд зaлoжeннoгo имyщecтвa в coбcтвeннocть кpeдитopa. Улoжeниe пoлoжилo нaчaлo зaкoнoдaтeльнoмy oфopмлeнию ипoтeки, paзpeшив бpaть ccyды пoд зaлoг нacлeдcтвeнныx зeмeль, пpaвдa, бeз кpecтьян.

B Пpyccии, в 18 вeкe, вo вpeмeнa пpaвлeния Фpидpиxa Bильгeльмa Пepвoгo зapoдилacь идeя opгaнизaции oднoypoвнeвoй cиcтeмы ипoтeчнoгo кpeдитoвaния. Пocлe Ceмилeтнeй вoйны в Пpyccии oбocтpилacь пpoблeмa cpoчнoгo вoccтaнoвлeния ceльcкoгo xoзяйcтвa. 3eмлeвлaдeльцы нe мoгли нaкoпить нa вoccтaнoвлeниe paзpyшeнныx и пoлypaзpyшeнныx имeний, зaкyпки ceмян и cкoтa. Пpи этoм гocyдapcтвy тoжe нyжны были дeньги — в peзyльтaтe нaлoги пoвышaлиcь, a пoмeщики oкoнчaтeльнo paзopялиcь.

Cилeзcкий лaндшaфт был кpeдитным coюзoм, в кoтopый были oбязaны вxoдить вce двopянe и пoмeщики в oкpyгe. Taкoe oбязaтeльнoe члeнcтвo дaвaлo пpaвo нa пoлyчeниe зaймa нa ycлoвияx, выгoдныx для зaeмщикa. Пpaвдa, пepвoнaчaльнo кpeдит был нe cyммoй дeнeг, a зaклaдным лиcтoм. Пoмeщик caм иcкaл кpeдитopa и oтдaвaл eмy в зaлoг зaклaднoй лиcт. Кpeдитным oбecпeчeниeм для влaдeльцa этoй цeннoй бyмaги были oбязaтeльcтвa лaндшaфтa, кoтopый ocyщecтвлял вoзвpaт кpeдитa и пpoцeнтoв пo нeмy.

Пepвыe ипoтeчныe бaнки

B 1770 гoдy в Cилeзии был ocнoвaн пepвый гocyдapcтвeнный бaнк, oкaзывaющий финaнcoвyю пoмoщь кpyпным пoмeщичьим xoзяйcтвaм, a c нaчaлa 19 вeкa oн pacпpocтpaнил cвoю дeятeльнocть нa мeлкиe пoмeщичьи влaдeния, a пocлe и нa кpecтьянcкиe xoзяйcтвa. Кpoмe тoгo, в нeмeцкиx княжecтвax и в Aвcтpии были coздaны ипoтeчныe книги — eдиный peecтp, в кoтopoм yчитывaлиcь вce зeмли, oбpeмeнeнныe зaлoгoм.

Bo Фpaнции пoдxвaтили идeю paзвития ипoтeчнoгo кpeдитoвaния, и в 1852 гoдy был yчpeждeн cпeциaлизиpoвaнный бaнк — Credit Foncier de France (3eмeльный кpeдит Фpaнции). Toлькo этoт бaнк мoг пpoвoдить ипoтeчныe oпepaции, зaтo пoлyчить кpeдит нa нyжды ceльcкoгo xoзяйcтвa cтaлo лeгчe. Цeнтpaлизaция ипoтeчнoгo кpeдитoвaния пo вceй тeppитopии Фpaнции пpивeлa к бoлee paвнoмepнoмy pacпpeдeлeнию кaпитaлoв мeждy Пapижeм и пpoвинциями.

B oтличиe oт пpyccкиx лaндшaфтoв 3eмeльный кpeдит Фpaнции был coздaн в фopмe oбщecтвa чacтнoгo пpaвa c пpивлeчeнным кaпитaлoм. Фpaнцyзы ycтpaнили oбщyю oтвeтcтвeннocть, xapaктepнyю для лaндшaфтoв, a в выдaвaeмoй цeннoй ипoтeчнoй бyмaгe пepecтaли yкaзывaть кoнкpeтнoe имyщecтвo, oтвeчaющee пo дaннoй бyмaгe. Нeпocpeдcтвeннoe тpeбoвaниe влaдeлeц зaклaднoгo лиcтa мoг пpeдъявить тoлькo к ипoтeчнoмy бaнкy. B peзyльтaтe пoявилcя нoвый инcтpyмeнт, нeзaвиcимый oт зaлoгa зeмeльнoгo yчacткa, — зaклaднoй лиcт, кaк цeннaя бyмaгa.

B 1786 г. пpи Гocyдapcтвeннoм зaeмнoм бaнкe былa coздaнa Cтpaxoвaя экcпeдиция – пepвoe yчpeждeниe в Poccии, cтpaxyющee кaмeнныe дoмa, кoтopыe пepeдaвaлиcь в зaлoг пpи пoлyчeнии кpeдитa. К дoгoвopy пpиклaдывaлcя cтpaxoвoй пoлиc, в кoтopый oбязaтeльнo включaли плaн oбъeктa зaлoгa, пepeдaвaeмoгo пoд oбecпeчeниe ccyды в Гocyдapcтвeнный зaeмный бaнк.

Ипотека — это банковская услуга по предоставлению денежных средств под залог для покупки жилой или нежилой недвижимости. Ипотечное кредитование для многих граждан — чуть ли не единственная возможность обзавестись собственным жильем. С помощью услуги можно на привлекательных условиях приобрести квартиру, дом, апартаменты, гараж, долю и т. д.

Банки идут навстречу клиентам и разрабатывают специальные программы для различных категорий граждан, а государство — меры поддержки в виде льгот и субсидий. В чем же суть ипотеки, какие преимущества и недостатки существуют и как оформить ипотечный кредит? Постараемся подробно ответить на вопросы в материале.

Главным документом, который регулирует отношения кредитора и заемщика, а также устанавливает условия передачи недвижимости в залог, является ипотечный договор. Он содержит сведения о предмете кредита, рыночной оценке, размере и сроке исполнения долговых обязательств.

Взять ипотеку на жилье может физическое или юридическое лицо, соответствующее требованиям банка. Банки в качестве клиентов рассматривают граждан РФ в возрасте от 21 до 65 лет, имеющих стабильный доход и стаж не менее года на последнем месте работы. Кроме того, учитывается кредитная история, состояние здоровья и семейное положение. Важно помнить, что во многих банках требования разные, поэтому необходимо заранее осведомиться, подходите ли вы в качестве заемщика или нет.

От 15% первоначальный взнос

На срок До 25 лет

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Ипотека на жилье — это сделка, которая имеет множество преимуществ и недостатков. Перед подачей заявки рекомендуется оценить плюсы и минусы, чтобы понять, стоит ли открывать ипотечный кредит.

К достоинствам ипотеки можно отнести:

возможность в кратчайшие сроки купить дорогостоящее жилье;

удачное инвестирование в недвижимость, цена которой стремительно растет;

возможность не ждать накопления все суммы объекта;

небольшие регулярные выплаты по ипотечному кредиту;

получение налогового вычета на сумму основного долга или по уплаченным процентам;

возможность воспользоваться государственными льготными программами и взять ипотеку на привлекательных условиях.

Несмотря на большое количество положительных сторон ипотечного кредитования, существуют и недостатки, которые настораживают многих потенциальных заемщиков. К ним относятся:

высокая переплата при долгих сроках;

необходимость сбора внушительного пакета документов;

регулярное продление полисов страхования имущества, жизни и здоровья;

риск конфискации недвижимости при несоблюдении условий договора;

невозможность продажи квартиры или дома до снятия обременения;

низкий шанс получения других займов.

Оформление ипотеки: документы и порядок подписания договора

Оформление ипотечного договора — долгий и сложный процесс, который требует от заемщика внимательности и ответственности. Процедура выполняется в несколько шагов.

Подготовка. На этом этапе заемщику необходимо детально изучить определение ипотеки, ее особенности и подводные камни, а также ознакомиться с предложениями банков. Специалисты рекомендуют с помощью ипотечного калькулятора рассчитать параметры займа, чтобы оценить финансовые возможности и подобрать походящие условия кредитования.

Сбор документов для подачи заявления в банковскую организацию. В банк необходимо предоставить:

паспорт с регистрацией;

справку по форме банка или 2-НДФЛ (для ИП также потребуется налоговая декларация);

заверенную копию трудовой книжки;

документы на залоговое имущество;

свидетельства о рождении детей;

Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.

От 30% первоначальный взнос

На срок До 25 лет

Подача заявки на ипотечный кредит под залог. Заполнить заявление можно на сайте банка или непосредственно в офисе. В заявке необходимо указать цель кредитования, необходимую сумму, наличие залога, семейное положение и т. д.

Кредитор на основании предоставленной информации принимает решение о выдаче ипотеки. На этом этапе банк оценивает риски, возможность погашения заемщиком задолженности и на основании этого подбирает оптимальную программу, которая позволит минимизировать риски.

После получения положительного решения гражданин должен выбрать объект недвижимости и провести его оценку с помощью специализированной компании. Приобрести можно квартиры в новостройках и на вторичном рынке, готовые дома или на этапе строительства, комнаты, доли и т. д. Документы на недвижимость необходимо согласовать с банком.

Следующий этап — посещение отделения банковской организации для подписания кредитного договора, внесения первоначального взноса и составления графика платежей.

После этого банк передает сумму кредита продавцу квартиры или дома с помощью расчетного счета или депозитной ячейки.

Заключительный этап — заключение договора страхования и регистрация права собственности в Росреестре.

Порядок оформления ипотечного кредита примерно одинаков в банках. Однако во избежание непредвиденных ситуаций необходимо учесть нюансы кредитования. Поэтому рекомендуем проконсультироваться с кредитным менеджером перед подачей заявки.

Ипотечные кредиты отличаются долгосрочностью (двадцать – тридцать лет), благодаря которой они особенно популярны и удобны для финансирования с выплатой процентов. Погасить подобный кредит возможно даже из невысокого текущего дохода малыми взносами. Это удобно для тех людей, чьи месячные доходы ниже среднего.

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, которая предоставляется банком под залог недвижимости. В рыночной экономике данный вид кредита особенно широко используется. В традиционном понимании ипотекой является не только лишь непосредственная выдача необходимого кредита, но и привлечение средств, которые связаны с эмиссией ценных бумаг. Объектами ипотечного кредитования являются жилые помещения, а также земельные участки.

Необходимость ипотечного банка в экономике

В последнее время потребность в развитии ипотечного кредитования заметно возросла. Банк стремится расширить круг собственных операций. При увеличении благосостояния населения растёт спрос на жильё, отчего возрастает потребность в долгосрочном займе денежных средств на приобретение жилья. Таким образом, почти каждый русский ипотечный банк востребован. Банковские системы ипотечного кредитования позволяют в полной мере удовлетворить данную потребность. В настоящее время ипотечное кредитование является важным инструментом воздействия на государственную экономику. Ипотека последовательно набирает необходимые темпы, однако до этого развитие ипотеки происходило не совсем синхронно.

Для предоставления кредита ипотечный банк получает финансовые средства от продажи долговых обязательств. Закладные листы являются надёжными обязательствами и приносят твёрдые проценты. Документ о залоге обеспечивается ипотечным банком и ссудой, но не каждый земельный участок становится непосредственным объектом ипотеки. Безопасность займа, который обеспечивает покрытие, определяет цена закладного объекта.

В экономике ипотечный банк обладает двойным значением. Являясь социальным институтом, банк обеспечивает долгосрочные земельные кредиты. Как эмитент закладного листа ипотечный банк защищён средствами вложений, которые приносят проценты.

Ипотечный банк является посредником между конкретным кредитом и вложением денежных масс. Финансовый капитал держателя документов о залоге обеспечивает не один объект, а совокупность банковских объектов, которые гарантируют кредиты. Подобным способом происходит рассеивание рисков. Частное лицо всегда предоставляет кредит под один объект. В отличие от него, банк назначает низкую ставку погашения – многочисленные кредитополучатели приносят больше средств, которые используются в новых кредитах.

Функции ипотечных банков

Ипотечные банки возникли в конце восемнадцатого века и особо развились на территории Германии. Самый первый ипотечный банк занимался залоговой недвижимостью во Франкфурте.

Сегодня ипотечный банк предоставляет коммунальные кредиты, для которых источником средств являются закладные листы. Кроме основного направления, банк занимается вкладыванием средств в различные ценные бумаги под определённые проценты. Залоговое право является основанием деятельности банка. Его значение заключено в принудительной продаже залогового объекта и в том, что при продаже у кредиторов есть привилегированные права перед остальными кредиторами.

Различия между ипотекой и ипотечным долгом

Предпосылками для возникновения ипотечного кредита являются внесение записи в поземельную книгу. При наличии ипотечного долга подобный документ не требуется. Его независимость обеспечивает залоговое право. Поскольку ипотечный суд обеспечивается ценными бумагами, которые выпускает банк, то при выборе залогового объекта банк руководствуется определёнными правилами:

выдача ссуд осуществляется под земельные участки, которые приносят стабильный доход;
денежные средства для ипотечного кредита финансовая организация получает от продажи закладных листов;
продажа закладных листов осуществляется через коммерческий банк;
ипотечный банк платит за посредничество бонификацию;
банк обязуется выплачивать по закладным листам прочные проценты во время всего периода эмиссии.

Закладной лист – это долговое обязательство банка перед держателем с выплатами прочных процентов, которые обеспечиваются привилегированной ипотекой и привилегированным ипотечным долгом.

Баланс ипотечного банка

Баланс ипотечного банка заключается в активе и пассиве.

долгосрочный займ;
коммунальные закладные;
переходящий кредит;
собственные денежные средства.

долгосрочный кредит;
ценные бумаги;
счета в банках;
переходящий кредит.

На развитие ипотечной банковской системы значительное негативное воздействие оказали военные действия в мире и послевоенная инфляция. В процессе войн процесс развития ипотечной системы замедлялся, и понижалось привлечение денежных масс. При подобной ситуации не возврат кредитов только увеличивался. В США операции выполняются ссудо-сберегательными операциями, страховыми компаниями, федеральными банками по кредитованию. В Италии ипотечное кредитование выполняется как государственными структурами, так и частными.

Принятие решения об ипотеке всегда сопровождается чередой сомнений, анализом выгодных предложений и поиском наиболее благоприятного варианта.

Что такое ипотечные банки

В случае же, если человек узнал о подобной организации, необходимо разобраться: ипотечные банки — что это такое? Основа деятельности таких банков выступает в предоставлении кредитов на долгосрочной основе. Обычно такое кредитование обеспечивается ипотечными займами на землевладение.

Закладные листы — выплата банком определенных процентов владельцу листов. Это устанавливается в прямые обязанности банка, потому как они обеспечивают их ипотечные долги.

Непосредственным объектом может стать не любой участок, несмотря на то, что благодаря им происходит обеспечения банка ссудами. Аргументировано подобное положение дел тем, что безопасность не может формироваться без зависимости от стоимости закладываемого участка.

Что касается экономики, то в ней у банка две роли:

Социальный институт, способный предоставить займ на продолжительный срок.
Организацию, выпускающую закладные листы. Это гарантирует безопасность инвестирования капитала и дальнейшую прибыль с него.

Такие банки также выступают в роли посредника между вложенным капиталом и существующим кредитом. Стоит отметить капитал человека, что владеет закладными листами — он обеспечен комплексом всех объектов, что находятся во владении банка. Собственно, именно это и формирует ключевую разницу между банком и физическим лицом, владения которого зачастую ограничены одним объектом. Благодаря этому банк назначает низкие ставки, а те деньги, что приходят от кредиторов — используются для выдачи новых кредитов.

Какие банки специализируются на ипотеке

На 2018 год в России банки специализирующиеся на ипотеке представляют собой большую часть финансового сектора. В их число входит:

ВТБ24.
Абсолют Банк.
Газпромбанк.
Россельхоз.
Юникредит.

Тем не менее стоит понимать, что во всех присутствует первоначальный платеж, размер которого может изменяться. Именно поэтому при выборе банка должен встать вопрос суммы первоначального взноса.

Функции и операции ипотечных банков

Правильнее всего начать с основной деятельности ипотечных банков, их функциях и операциях. Она представляет собой привлечение финансовых средств и дальнейшее управление ими. В основном все деньги уходят на кредиты.

Помимо частных лиц, банки также выдают кредиты коммунальным организациям, которые обеспечивают налоговые выплаты. Источниками финансов, позволяющими выдавать коммунальные кредиты, выступают закладные листы (общественные).

Тем не менее деятельность банка гораздо разнообразнее. Помимо выдачи займов, банк также способен инвестировать деньги в ценные бумаги, производить выдачу ссуд, а также предоставлять различные финансовые услуги юридическим лицам.

Контроль за деятельностью таких финансовых организаций закреплен за залоговым правом. В нем также оговорено, что кредиторы ипотек получают преимущество, если происходит принудительная продажа объекта посредством аукциона. Оно заключается в привилегированной возможности выплатить часть долга средствами, полученными от продажи.

Помимо основных нюансов деятельности, важно растолковать различие между ипотекой и ипотечным долгом. Ключевой особенностью ипотеки выступает то, что для ее появления необходима регистрация в поземельную книгу. Для ипотечного долга подобные условия не требуются, потому как он независим все по тому же залоговому праву.

Не менее важным нюансом выступают формально определенные правила, соблюдение которых является прямой обязанностью банка. Это вытекает из того, обеспечение ипотечных ссуд происходит посредством ценных бумаг, выпускаемых банком.

Стабильный доход банку может приносить ссуда, что выдается под земельные участки. Однако размер такого дохода не может быть выше 70% от стоимости земли. Также часть денег, предназначенная для выдачи кредитов, приходит в банк с продажи закладных листов. Она происходит через коммерческие банки и облагается определенной пошлиной — бонификацией.

Обязанность банка, при выпуске закладных листов, — оплата четко установленных процентов на протяжении всего срока действия эмиссии.

Стоит также уделить внимание балансу ипотечного банка. Его структура характеризуется двумя типами:

Пассивным. К нему относится:

займы на продолжительный срок;
государственные и личные средства.

Активным. К этому типу относят:

все счета и наличные деньги в банке;
кредиты на продолжительный срок;
ценные бумаги;
государственные средства.

Все это формирует финансовую состоятельность организации.

Программы поддержки

Большая часть кредитов на недвижимость берется на новостройки либо дома, что находятся в процессе строительства. Государство это понимает и всячески поддерживает подобную инициативу граждан. Это помогает не столько решить жилищную проблему всей страны, сколько снизить социальную напряженность ввиду того, что строительство стимулирует развитие промышленности.

Прямая же зависимость подобных кредитов и постройки заключается в появлении новых рабочих мест. Производство материалов, их транспортировка, дальнейшее применение и другие рабочие процессы — все это комплекс конкретной деятельности, который развивает экономику страны. Именно поэтому государство создает специальные программы. В их число входит:

Военная ипотека — особая накопительная система кредитования, большую часть долга которой выплачивается государством;
Молодая семья — представляет собой выдачу сертификатов с определенной суммой, на которые в банках существует специально созданные программы. В результате данного мероприятия пара отдает всего лишь одну треть полной стоимости квартиры;
Социальное жилье — государством в банк поставляются денежные средства, которые представляют собой ипотечный займ. Эти деньги отдаются застройщику и после того, как он сдает дом, нуждающимся гражданам выдают эти квартиры. Важно учесть то, что предварительно необходимо стоять на учете на улучшение жилищных условий.

Также стоит сказать, что государство инвестирует в ипотечный займ из всех возможных фондов: пенсионных, местного развития, жилого и т. д. Их реализация происходит исключительно с привлечением банковского сектора.

Загородная недвижимость и накопление с помощью закладных билетов

Что касается недвижимости в пригороде, то она также может участвовать в кредитовании. Ипотечные банки в этом случае имеют три основных программы:

Займ под залог земельного участка (уже купленного), на котором только планируется строительство.
Программа для покупки построенного дома.
Займ под залог квартиры, цель которого — приобретение участка.

После получения этого кредита необходимо строить недвижимость. Сделать это можно двумя способами: самостоятельно и с помощью подрядчика. Тем не менее сумма долга формируется не из сметы, а из фактического дохода заемщика и его возможности выплаты.

Если говорить о накоплении, то делать это можно с помощью закладных билетов. Они используются ипотечными банками и также могут быть применены в пользование обычными гражданами. В том случае, если у человека есть свободные деньги — их можно вложить в закладные билеты. Подобная система накопления гарантирует защиту от инфляции.

Только грамотное и тщательное изучение всех нюансов ипотечных банков позволит правильно взять ипотеку. В некоторых случаях также рекомендуется обращаться к юристу для толкования определенных частей договора.

Вся суть ипотеки и кредита в следующем видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Читайте также: