558 статья гк рф кратко

Обновлено: 02.07.2024

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор купли-продажи жилого помещения не требует госрегистрации, если он заключен после 01.03.2013. Переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации (ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ ).

Ч.2 статьи 558 ГК РФ

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

ГАРАНТ:

Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статье 558, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.

3. Утратил силу с 29 апреля 2018 г. - Федеральный закон от 18 апреля 2018 г. N 67-ФЗ

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Комментарии к ст. 558 ГК РФ

1. Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (см. ст. ст. 554 и 555 и коммент. к ним).

Комментируемая статья к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом; его часть; квартиру в многоквартирном доме; ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. Согласно ст. ст. 246 и 250 ГК, п. 10 Постановления Пленума ВС РФ N 8 от 24 августа 1993 г. "О некоторых вопросах применения судами Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда РСФСР" (Бюллетень ВС РФ. 1993. N 11. С. 10) участник общей долевой собственности на жилое помещение, в том числе на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.

Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст. 289 ГК).

2. Статья охватывает случаи так называемой "вторичной" купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"; переход права собственности на кооперативные квартиры осуществлялся ранее в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР" (Ведомости СССР. 1990. N 11. Ст. 164), п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (Ведомости РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416), Постановлением Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. "О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР "О собственности в СССР на территории РСФСР" (Ведомости РСФСР. N 44. Ст. 1434), а в настоящее время - согласно п. 4 ст. 218 ГК.

С момента приобретения гражданином или юридическим лицом жилищного сертификата между ним и эмитентом возникает обязательство. После приобретения сертификатов на сумму, составляющую не менее 30% стоимости общей площади квартиры, собственник сертификата получает право купить конкретную квартиру. При этом между ним и эмитентом заключается договор купли-продажи квартиры в рассрочку, который должен соответствовать требованиям комментируемой статьи и определять порядок выплаты собственником остальных 70% ее стоимости.

Положения п. п. 5 и 24 Инструкции от 12 мая 1995 г. противоречат п. 8 Указа Президента от 10 июня 1994 г. N 1182, поскольку устанавливают иное правило: собственник сертификатов приобретает право на покупку квартиры только после приобретения сертификатов на сумму, равную 100% ее стоимости. Возможные споры могут быть разрешены на основании проспектов эмиссии организаций, выпустивших жилищные сертификаты, т.к. именно проспекты являются теми условиями, на которых приобретался конкретный жилищный сертификат.

Приобретение квартиры в собственность граждан и юридических лиц по перечисленным основаниям следует отличать от предоставления жилья только гражданам, получившим государственные жилищные сертификаты. Последние выдаются лицам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий (Постановление Правительства РФ от 9 октября 1995 г. N 982 "Об утверждении Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий" // СЗ. 1995. N 42. Ст. 3983; Порядок и условия выдачи государственных жилищных сертификатов от 10 июля 1995 г.).

4. Помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:

а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК). Их круг определяется по правилам ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;

в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:

а) наниматель и члены его семьи (ст. 672 ГК). Их круг также определяется по правилам ст. 53 ЖК:

б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. ст. 672 и 685 ГК).

Необходимость регистрации договора продажи недвижимости следует отличать от регистрации перехода права собственности (см. ст. 551 и коммент. к ней). Вместе с тем государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, ст. 551 и коммент. к ней). В г. Москве, например, договор продажи жилого помещения после его нотариального оформления подлежит обязательной регистрации в Департаменте муниципального жилья (Постановление Правительства г. Москвы от 16 февраля 1993 г. N 142 "Об упорядочении организации управления жилищным фондом г. Москвы" в ред. Постановления Правительства г. Москвы от 28 ноября 1995 г. N 964).

6. При продаже квартиры или ее части в многоквартирном жилом доме к покупателю недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит право собственности на долю в общем имуществе жильцов, перечисленном в ст. 290 ГК.

3. Утратил силу. - Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ.

Комментарий к ст. 558 ГК РФ

1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК). К жилым помещениям, согласно п. 1 ст. 16 ЖК, относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. С позиций систематического толкования установленные коммент. ст. правила применяются при продаже любого из указанных жилых помещений (в том числе и комнаты).

Положения коммент. ст. распространяются также на договоры продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение.

2. Наряду с условиями о предмете и цене, которые являются существенными для любого договора продажи недвижимости, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, а также указание на характер их прав (п. 1 коммент. ст.).

В качестве таких лиц могут выступать: арендаторы (п. 2 ст. 671 ГК); наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675, 677 ГК); получатели ренты, проживающие в отчужденном по рентному договору жилом помещении (п. 1 ст. 586 ГК); отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК); бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15), см. также п. 18 Постановления ВС N 14). О правовом положении иных (в том числе бывших) членов семьи собственника см. п. 2 ст. 292 ГК, ст. 31 ЖК, пп. 11, 13 - 14, 19 Постановления ВС N 14.

В связи с существенным характером данного условия следует признать, что оно должно быть согласовано независимо от того, существуют ли подобные лица или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.

При согласовании данного условия договор продажи жилого помещения следует считать заключенным независимо от того, соответствуют ли указанные данные действительности или нет. Иное мнение (см.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. // Бюллетень ВС. 2006. N 5) входит в противоречие с понятием "существенное условие" (см. п. 1 ст. 432 ГК).

Следует констатировать определенную некорректность положений п. 1 коммент. ст. Перечень лиц и характер их прав не имеют никакого отношения ни к существенным условиям, ни к содержанию договора вообще, поскольку отражают реально существующие права третьих лиц, действующие абсолютно независимо от каких-либо соглашений между продавцом и покупателем жилья, а потому не требующие да и не допускающие никакого согласования (подробнее см.: Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева. С. 114 (автор главы - В.В. Ровный); Тузов Д.О. Концепция "несуществования" в теории юридической сделки. Томск, 2006. С. 60 - 61). Введение правила п. 1 коммент. ст. не может быть оправдано и с позиций дополнительной защиты интересов покупателей, поскольку последние и так защищены нормами п. 1 ст. 460 ГК, а положения п. 1 коммент. ст., с учетом сказанного выше, никаких особых мер защиты не предоставляют.

3. Договор продажи жилой недвижимости, совершенный в письменной форме посредством единого документа, подписанного сторонами (см. ст. 550 ГК и коммент. к ней), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 коммент. ст.).

Порядок государственной регистрации договора продажи жилого помещения установлен Законом о государственной регистрации, а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (с изм. и доп.), Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 (с изм. и доп.).

Устанавливая дополнительные требования к порядку заключения договора, правила п. 2 коммент. ст. не отменяют необходимости соблюдения положений п. 1 ст. 551 ГК (см. коммент. к нему) относительно исполнения такого договора. Таким образом, при совершении договора продажи жилого помещения сторонам необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор продажи жилого помещения (п. 2 коммент. ст.); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК).

4. Особенности продажи жилых помещений, помимо коммент. ст., предусмотрены иными нормами ГК, а также ЖК, СК и другими законами.

Так, если предметом договора выступает жилое помещение, находящееся в общей совместной собственности супругов (ст. 256 ГК, ст. 34 СК), для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца. Кроме этого, при приобретении жилой недвижимости в совместную собственность требуется также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (см. абз. 1 п. 3 ст. 35 СК). При отсутствии согласия сделка может быть оспорена (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК).

При продаже жилого помещения, находящегося в многоквартирном жилом доме, к покупателю переходит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 36, 38 ЖК). В случае продажи комнаты в коммунальной квартире вместе с правом собственности на комнату к покупателю переходит доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 37 ЖК), а также право на долю в общем имуществе в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК). Кроме того, продажа комнаты в коммунальной квартире допускается с соблюдением правил о преимущественной покупке, предусмотренных п. 6 ст. 42 ЖК для остальных собственников комнат в данной коммунальной квартире.

Судебная практика по статье 558 ГК РФ

В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации Ф.С. Аскеров оспаривает конституционность примененного в его деле пункта 2 статьи 558 ГК Российской Федерации, согласно которому договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

СТАТЬИ 558 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
АБЗАЦЕМ ВТОРЫМ ЧАСТИ ПЕРВОЙ СТАТЬИ 327.1 И АБЗАЦЕМ ВТОРЫМ
ЧАСТИ ВТОРОЙ СТАТЬИ 390 ГРАЖДАНСКОГО ПРОЦЕССУАЛЬНОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И СТАТЬЯМИ 7 И 8 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА

Судебные акты в части удовлетворения встречного иска о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы приняты в нарушение статей 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 25, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 271, 425, 552, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций исследовали и оценили по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовались статьями 218, 250, 421, 433 - 435, 438, 440, 445, 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из следующего: Общество, являясь собственником доли в размере 1/2 в праве общей долевой собственности на спорное имущество, направило предпринимателю (участнику долевой собственности) оферту (на условиях которой истец просит заключить договор купли-продажи) о намерении продать свою долю в праве общей собственности; поскольку в последующем Общество отозвало данную оферту, предпринимателю возвращены денежные средства, перечисленные в счет покупки указанной доли Общества, оснований для обязания Общества заключить этот договор на условиях названной оферты не имеется.

По результатам изучения принятых по делу судебных актов и доводов, содержащихся в кассационной жалобе, установлено, что предусмотренные статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отсутствуют. Суды руководствовались статьями 19, 61.1, 110, 111, 131, 138, 213.1, 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьями 167, 292, 446, 449, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 2, 50, 74, 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьей 79 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", статьей 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и исходили из недоказанности наличия существенных нарушений при проведении торгов, которые повлекли или могут повлечь за собой нарушение прав должника и иных лиц.

ПУНКТОМ 1 СТАТЬИ 558 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,

Пункт 1 статьи 558 ГК Российской Федерации, учитывающий специфику имущественных отношений в жилищной сфере, направлен на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также на защиту законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 года N 5-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2014 года N 1656-О, от 28 июня 2018 года N 1523-О и др.).

Вывод суда апелляционной инстанции о признании договора купли-продажи от 11 октября 2016 г. не заключенным в связи с тем, что государственная регистрация указанной сделки в установленном порядке не произведена, противоречит действующему законодательству. Пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в пункте 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.

Утверждая положение с оговоркой о сохранении за вышеперечисленными лицами права пользования спорной квартирой, суды руководствовались пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями которой в целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения положений о неосновательном обогащении, указав на то, что спорные правоотношения сторон основаны на сделках и денежные средства были переданы ответчице в связи с возникновением договорных отношений, а потому истец не лишен возможности требовать в установленном порядке исполнения условий договоров либо их расторжения с возвращением уплаченных денежных сумм при наличии к тому оснований. Суд учел положения пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако исходил из того, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 19 декабря 2016 г. решение суда от 12 сентября 2016 г. отменено, по делу вынесено новое решение, которым встречный иск Таймасовой М.Е. удовлетворен. При этом суд апелляционной инстанции указал, что в нарушение положений пункта 1 статьи 432, пункта 1 статьи 549, пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации при совершении сделки сторонами не было согласовано существенное условие договора, а именно в нем не было указано на наличие регистрации в указанном жилом помещении Таймасовой Л.П. и обязанности последней сняться с регистрационного учета. Судом апелляционной инстанции договор купли-продажи от 18 января 2014 г. признан незаключенным и, как следствие, Софронову С.Б. отказано в иске, поскольку право собственности в отношении спорного имущества у него не возникло.

Читайте также: