Основы управления недвижимостью кратко

Обновлено: 02.07.2024

В современных реалиях недвижимое имущество является одним из наиболее популярных инструментов инвестиций. Ее приобретают с целью дальнейшего извлечения прибыли. Однако для того, чтобы этот актив приносил ожидаемую прибыль, важно отрегулировать до мелочей управленческие вопросы.

Исследования в области управления коммерческой недвижимостью

Столичные сотрудники агентств недвижимости провели исследования, представив его результаты. Так, примерно, 44 процента собственников московской коммерческой недвижимости регулярно пользуются аутсорсинговыми услугами, подряжая внешние специализированные организации для повышения эффективности управления собственными недвижимыми объектами.

Однако, московские показатели почти вдвое ниже западноевропейских, где услугами подрядчиков пользуются до 90% компаний-владельцев коммерческой недвижимости. Ведь сотрудничество с такими организациями достаточно выгодно. Так, владелец может значительно повысить собственную прибыль, а также реализовать давно запланированные мероприятия.

При этом комплексное управление коммерческой недвижимостью подразумевает управление инфраструктурой строения, организацию грамотной инженерно-технической эксплуатации, комплексную уборку, арендный и офисный менеджмент, организация охраны. Все это дает возможность собственникам покидать на длительное время страну, не переживая о том, что что-либо случиться с их строениями.

В целях получения более объективных сведений аналитиками недвижимости было исследовано более 500 зданий, подпадающих под определение коммерческой недвижимости, имеющих площадь от 5 000 квадратов, включая торговые и офисные помещения центры с помещениями разных классов.

Управление недвижимостью подрядчиком благоприятно (для арендаторов) влияет на арендную стоимость площадей. Выяснено, что привлечение управляющей компании ведет, как ни парадоксально, к снижению эксплуатационных расходов собственника коммерческого объекта. Кроме того, привлечение подобных специалистов дает возможность владельцам заниматься дальнейшим развитием бизнеса, внедрять новые проекты или же осуществлять расширение. В это же время сотрудники аутсорсинговых компании будут следить за своевременной оплатой арендатора, а также многими другими моментами.

Управление на доверии коммерческой собственностью - недвижимостью

Под коммерческой недвижимостью подразумеваются сооружения, здания, земельные участки, использование которых направление на наращивание капитала, получение дохода от аренды и инвестирования, извлечение постоянной прибыли. Управление недвижимостью направлено на рациональное пользование имуществом с целью извлечения максимальной прибыли. Это одна из разновидностей предпринимательской деятельности, которая предполагает реализацию целого комплекса операций: определение и контроль за выполнением условий по арендным взаимоотношениям, сбор платы за аренду с арендаторов, а также использование сооружений и зданий. Все процедуры непосредственно нацелены на оптимизацию пользования недвижимым имуществом непосредственно в интересах собственника или группы собственников.

Основные объекты и направления

Ключевым элементом управления является обособленная часть недвижимого имущества, включающая в себя некоторую долю или весь участок земли, а также все взаимосвязанные с данной территорией объекты недвижимости. Помимо этого, в качестве такого объекта также могут быть представлены имущественные комплексы, представляющие собой объекты или их группы, которые объединяет между собой единая инженерная инфраструктура или площадь, при условии, что здания и сооружения взаимно дополняют друг друга.

Управление реализуется по следующим направлениям:

техническое направление;
правовое направление;
экономическое направление.

Управление недвижимостью представлено большим разнообразием форм и механизмов проявления, которые напрямую зависят от вида собственности на конкретный объект. Его цель - получение результата от реализации правомочности собственника в отношении принадлежащего ему имущества любых действий, которые не противоречат закону.

Основополагающие цели

Результат владения недвижимым имуществом дифференцируется по типу объекта, целями владельца с последующим выполнением определенных и хорошо продуманных действий, направленных на их реализацию, а также внедрение объекта недвижимости на рынок, его рост, зрелость и спад. Различают следующие цели: коммерческие и операционные.

К операционным целям относятся:

контроль реализации основного вида деятельности владельца недвижимости;
минимизация затрат на техническое обслуживание объекта;
обеспечение сохранности капитала;
содержание объекта в отличном состоянии;
минимизацию затрат на эксплуатацию объекта;
рост престижа владельца недвижимости, обусловленный обладанием определенным объектом недвижимого имущества.

К коммерческим целям управления относят следующие цели:

извлечение максимальной прибыли с объекта недвижимости;
привлечение на объект арендаторов;
увеличение сроков эксплуатации объекта;
оптимизация эксплуатационных расходов;
получение возможностей реализовать объект на более выгодных условиях;
увеличение стоимости объекта.

Управление недвижимостью: основные задачи на рынке

Одной из важных целей совокупности средств, посредством которых управляют, выступает систематический мониторинг текущего состояния коммерческой недвижимости для того, чтобы управленческие решения принимались адекватно и оперативно.

Цели управления определяют его задачи:

формирование аналитической и информационной базы для принятия управленческих решений;
разработка и внедрение управленческих стратегий и программ;
реализация процесса технической эксплуатации в надлежащем виде;
грамотное продвижение в соответствующем сегменте рынка;
организация оптимальной схемы взаимодействия с арендаторами;
управление инвестиционными потоками - обеспечение притока инвестиций в недвижимость;
организация и контроль работы системы безопасности недвижимого имущества;
оптимизация затрат на содержание управленческой системы;
ряд прочих задач.

Задачи определяют разделение управленческой системы на многоуровневые подсистемы. Среди них выделяют: управление комплексом связанных объектов, отдельными объектами и портфелем объектов недвижимого имущества. Совокупность управленческих методик по факту является воплощением в реальность программы управления коммерческим недвижимым имуществом. Она включает в себя целый комплекс решений, которые направлены на извлечение максимальной операционной прибыли и, как следствие этого, капитализацию объекта.

Деятельность по управлению разделяют на два основных направления:

Facility management представляется собой комплексные работы, связанные с ремонтом, содержанием, обслуживанием недвижимости. Цель данного направления - эффективный контроль и управление теми службами, которые обеспечивают бесперебойное функционирование недвижимости. Основные задачи - урегулирование всех вопросов, связанных со строительством, аварийными и текущими ремонтными работами, контролирование поставщиков ресурсов, а также организация и осуществление контроля работы всех сервисных служб.
Property management подразумевает решение задач, которые направлены на рост стоимости и дохода от недвижимости. Ключевая задача - непосредственный контроль финансовой, маркетинговой, а также юридической деятельности. Это фундамент становления и развития объекта.

Коммерческая собственность должна приносить доход. Сотрудничая с нашей компанией, вы сможете быть уверенными, что ваша недвижимость - в надежных руках.

Ключевые моменты

Управление недвижимостью относится к надзору и управлению недвижимостью сторонними фирмами по управлению недвижимостью.
Управляющие недвижимостью несут ответственность за повседневные операции с недвижимостью, включая проверку арендаторов, сбор арендной платы и завершение процедур выселения.
Владельцы платят управляющим имуществом комиссию или процент от арендной платы, полученной за собственность, находящуюся под управлением.
Многие штаты требуют, чтобы управляющие недвижимостью имели лицензию брокера по недвижимости, потому что некоторые из их обязанностей считаются операциями с недвижимостью.

Понимание управления недвижимостью

Как отмечалось выше, управление имуществом подразумевает наем третьей стороны для наблюдения за повседневными операциями с недвижимостью. Управление недвижимостью включает в себя различные обязанности, в том числе:

проверка потенциальных арендаторов
составление и подписание договоров аренды от имени собственников недвижимости
сбор арендной платы
уход за недвижимостью, включая озеленение и уборку снега
организация и проведение необходимого ремонта недвижимости
настройка и соблюдение бюджетов
следующая через выселение разбирательство , если и в случае необходимости

Эти компании должны соблюдать местные законы о домовладельцах-арендаторах и о советах по недвижимости. Владельцы платят управляющим имуществом комиссию или процент от арендной платы, полученной от собственности, находящейся под управлением.

Владельцы недвижимости нанимают фирмы по управлению недвижимостью по разным причинам. Некоторые владельцы могут иметь в своем портфеле несколько Заочные арендодатели также пользуются услугами по управлению недвижимостью.

Владельцы недвижимости, которые участвуют в программах доступного жилья , иногда пользуются услугами по управлению недвижимостью. Это связано с тем, что участие в таких программах требует знания федеральных правил, которых нет у некоторых владельцев, даже если они хотят воспользоваться преимуществами программ доступного жилья.

Некоторые брокеры по недвижимости могут также выполнять функции управляющих недвижимостью. Например, брокер в курортном городе может предоставлять услуги агента покупателя и продавца, а также услуги по управлению недвижимостью. В этом случае брокер по недвижимости также перечисляет, показывает и сдает в аренду на время отпуска.

Краткая справка

Управляющие недвижимостью отличаются от управляющих сообществами, которые имеют дело с общими помещениями, а не с отдельными единицами и не обязательно имеют дело напрямую с арендодателями.

Особые соображения

Требования к лицензированию управления недвижимостью различаются в зависимости от штата.1 В большинстве штатов требуется, чтобы компании по управлению имуществом имели лицензию местного совета по недвижимости, поэтому владельцам недвижимости важно убедиться, что нанимаемые ими фирмы соблюдают местное законодательство о лицензировании.

Например, управляющие недвижимостью во Флориде должны иметь службе множественного листинга (MLS) и продвигать ее с помощью стандартных методов маркетинга недвижимости. Наличие лицензии брокера по недвижимости также позволяет компании по управлению недвижимостью размещать сейфовый ящик на дверях объекта недвижимости, чтобы другие лицензированные агенты могли его показать.

Флорида также требует, чтобы управляющие недвижимостью имели лицензии брокера, если они имеют дело с арендой или сдачей внаем и получают комиссию за свои услуги.2 Управляющим недвижимостью, которые управляют частной собственностью в штате, лицензия не требуется.2

Однако менеджерам в Массачусетсе не требуется брокерская лицензия.3 Это связано с тем, что определенные обязанности, которые считаются операциями с недвижимостью, такие как листинг и аренда собственности, могут быть вторичными по сравнению с другими основными обязанностями, выполняемыми управляющим недвижимостью.

Управление объектами недвижимости — сложный комплексный процесс по повышению эффективности коммерческого объекта недвижимости, его содержанию и модернизации. Грамотное управление недвижимостью способно извлечь максимальную пользу из объекта и принести владельцу прибыль, а также спланировать корректную модернизацию по увеличению этой прибыли.

Управление недвижимостью: объекты и участники

Что включает управление объектами недвижимости

Управление объектами недвижимости представляет собой одну из разновидностей сотрудничества. Процедура предполагает участие следующих лиц:

собственники недвижимости;
инвесторы;
арендаторы;
риэлторы, агенты, брокеры или иные посредники;
представители государственных органов.

Управление коммерческой недвижимостью для России пока является достаточно новым видом бизнес-отношений. Самое большое распространение направление получило в гостиничной сфере.

Заказать управление объектами недвижимости можно у специализированных компаний, которые имеют необходимый арсенал средств и достаточное количества опыта для работы с определенным объектом. В сфере управления недвижимостью важными факторами является тип объекта, его местоположение, статус, место в инфраструктуре.

В зависимости от этих факторов выбирается модель управления и развития. Если недвижимость пока не имеет определенного статуса и находится в стадии только что построенной, ее можно адаптировать под любой формат, который выбирается с учетом максимальных выгод для владельца.

Этапы управления объектами недвижимости

Управление объектами недвижимости может осуществляться на любой стадии существования объекта. У каждого этапа есть свои нюансы, сроки, технологии. Таких стадий может быть 5:

предпроектная — анализ рынка, создание стратегии объекта, выбор его типа, анализ инвестиций;
проектная — составление проекта, разработка сметы и анализ финансовых расходов, планирование сроков возведения;
строительная — строительство объекта, облагораживание прилегающих территорий, проведение инженерных коммуникаций, включение объекта в инфраструктуру;
эксплуатационная — полноценное юридическое, физическое и функциональное существование объекта;
финальная — снос или реконструкция объекта, ликвидация его изначальных функций.

На эксплуатационной стадии управления недвижимостью возможно получение первой прибыли. До этого средства только расходуются. На эксплуатационной стадии приоритетными задачами является содержание объекта в исправном состоянии, его постоянное техническое обслуживание, получение прибыли и модернизация.

Все этапы управления объектами недвижимости сопровождаются документальным фиксированием расходов и прибыли. Владелец объекта регулярно получает финансовые отчеты и может вносить свои пожелания по развитию объекта.

Методы управления объектами недвижимости

Выделяют следующие технологии управления объектами недвижимости:

управление недвижимостью с целью получения прибыли;
управление проектом недвижимости на стадии его проектирования и планирования;
управление инвестиционными активами для создания финансового портфеля объекта;
управление технической эксплуатацией и санитарно-хозяйственное обслуживание недвижимости.

Необходимость в управлении объектом недвижимости редко возникает у небольшого отеля или хостела. В этих случаях нет смысла привлекать внешних специалистов. Чем крупнее объект, тем более он нуждается в профессиональной помощи со стороны. Даже если объект неприбыльный, хорошая компания сможет быстро вывести его в плюс по доходам. Управляющая компания гораздо лучше решает актуальные задачи:

получение дохода;
снижение расходов;
продление срока службы объекта;
работа с контролирующими органами.

Взаимодействие владельца и управляющей компании может быть построено на разных моделях. В большинстве случаев все юридические вопросы решает управляющая компания. На нее может быть возложено не только содержание, но и обслуживание объекта. Если речь идет о гостинице, то сюда входит подготовка и организация работы персонала, формирование всех служб, ведение отчетов.

Исследования в области управления коммерческой недвижимостью

Управление на доверии коммерческой собственностью - недвижимостью

Основные объекты и направления

Управление реализуется по следующим направлениям:

техническое направление;
правовое направление;
экономическое направление.

Основополагающие цели

К операционным целям относятся:

контроль реализации основного вида деятельности владельца недвижимости;
минимизация затрат на техническое обслуживание объекта;
обеспечение сохранности капитала;
содержание объекта в отличном состоянии;
минимизацию затрат на эксплуатацию объекта;
рост престижа владельца недвижимости, обусловленный обладанием определенным объектом недвижимого имущества.

К коммерческим целям управления относят следующие цели:

извлечение максимальной прибыли с объекта недвижимости;
привлечение на объект арендаторов;
увеличение сроков эксплуатации объекта;
оптимизация эксплуатационных расходов;
получение возможностей реализовать объект на более выгодных условиях;
увеличение стоимости объекта.

Управление недвижимостью: основные задачи на рынке

Цели управления определяют его задачи:

формирование аналитической и информационной базы для принятия управленческих решений;
разработка и внедрение управленческих стратегий и программ;
реализация процесса технической эксплуатации в надлежащем виде;
грамотное продвижение в соответствующем сегменте рынка;
организация оптимальной схемы взаимодействия с арендаторами;
управление инвестиционными потоками - обеспечение притока инвестиций в недвижимость;
организация и контроль работы системы безопасности недвижимого имущества;
оптимизация затрат на содержание управленческой системы;
ряд прочих задач.

Деятельность по управлению разделяют на два основных направления:

Facility management представляется собой комплексные работы, связанные с ремонтом, содержанием, обслуживанием недвижимости. Цель данного направления - эффективный контроль и управление теми службами, которые обеспечивают бесперебойное функционирование недвижимости. Основные задачи - урегулирование всех вопросов, связанных со строительством, аварийными и текущими ремонтными работами, контролирование поставщиков ресурсов, а также организация и осуществление контроля работы всех сервисных служб.
Property management подразумевает решение задач, которые направлены на рост стоимости и дохода от недвижимости. Ключевая задача - непосредственный контроль финансовой, маркетинговой, а также юридической деятельности. Это фундамент становления и развития объекта.

Быть арендодателем непросто: нужно следить за квартирантами, разбираться с соседями, требовать регулярной оплаты. Все это можно перепоручить организации или человеку. РБК Недвижимость разбирается, что такое доверительное управление и как его использовать

Что такое доверительное управление имуществом

Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.

В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время. Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.

Владелец квартиры и управляющий заключают договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.

Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.

Плюсы доверительного управления имуществом

Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.

Минусы доверительного управления

На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.

Как передать квартиру в доверительное управление

Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:

Найти доверительного управляющего. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Важное уточнение: доверительным управлением не может заниматься выгодоприобретатель, то есть человек, который в итоге получит доход. Соответственно, наследник имущества не может выполнять эту роль [2]. Чаще всего именно для сдачи квартиры договор заключается с агентством недвижимости или частным риелтором. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
Составить и подписать договор с двух сторон.
Подписать акт приема-передачи жилья.
Зарегистрировать договор в Росреестре. Это упростит разбирательства и дополнительно зафиксирует все обязательства сторон.

Как заключить договор доверительного управления

Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.

В документе должны быть указаны:

состав объекта имущества. Вы можете отметить наличие мебели и ее состояние, допустимый износ;
выгодоприобретатель. Ваши Ф. И. О. или наименование компании, от чьего лица будет действовать управляющий;
размер комиссии или другая форма вознаграждения за оказание услуг (чаще всего 10% годового дохода);
услуги, которыми ограничивается доверительное управление. Сюда можно включить клининг или охрану, оплату коммунальных платежей;
срок действия договора. Закон предусматривает, что договор должен действовать не более пяти лет, но в случае согласия сторон он может быть пролонгирован [3].

К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.

После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.

Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:

паспорт выгодоприобретателя;
договор;
акт передачи объекта;
квитанция об оплате государственной пошлины;
согласие супруга, если собственник недвижимости состоит в браке. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.

Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам. В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти. Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

— Необходимо разделять разные виды управления:

Полноценное управление через уполномоченное юридическое лицо. В этом случае заключается договор о доверительном управлении имуществом, прописывается, какое имущество поступает в управление, круг обязанностей управляющего юридического лица и т. д. Чаще такие договоры заключаются для дорогого имущества. В этом случае конечный пользователь — например, арендатор — не видит данных собственника, а договор аренды заключается с юрлицом. Это делается для конфиденциальности бенефициара.
Доверенность на определенные действия с определенным имуществом, выдаваемая физическому лицу — поверенному. Это может быть любой человек. В доверенности обязательно нужно прописать, какие действия и с каким имуществом может выполнять данный поверенный. Например, организовывать и проводить показы квартиры, получать денежные средства. Возможны случаи, когда деньги идут напрямую собственнику.

В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии объекта имущества. Законом такие формы не установлены. Там же можно прописать частоту проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.

Налоги платит конечный бенефициар, то есть собственник жилья. Налоги платятся по месту нахождения имущества. Например, если собственник — гражданин иного государства, но сдает квартиру в Москве, то он должен будет заплатить налоги как нерезидент по ставке 30%.

Первый вариант доверительного управления не подразумевает использования квартиры собственником, иначе возникнет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых данная квартира — далеко не единственная, то есть потребности в ее использовании нет. В случае частного поверенного возможны варианты, которые оговариваются заранее.

Читайте также: