Производство по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости доклад

Обновлено: 19.04.2024

1. Юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 274-ФЗ)

2. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 274-ФЗ)

2.1. Органы местного самоуправления, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя вправе оспорить решения или действия (бездействие) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 274-ФЗ)

3. Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

4. Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии подается в суд в соответствии с правилами подсудности, установленными статьей 20 настоящего Кодекса. В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 274-ФЗ)

5. Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.
(часть 5 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 274-ФЗ)

Статья 246 КАС РФ. Содержание административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и прилагаемые к нему документы

1. Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должно соответствовать требованиям статьи 125 настоящего Кодекса.
2. Помимо документов, указанных в статье 126 настоящего Кодекса, к административному исковому заявлению прилагаются:
1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 274-ФЗ)
2) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 274-ФЗ)
3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
4) отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
5) утратил силу. - Федеральный закон от 29.07.2017 N 274-ФЗ;
6) в случаях, установленных федеральным законом, документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
(п. 6 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 274-ФЗ)
3. К административному исковому заявлению могут быть приобщены иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца.
4. При несоблюдении положений частей 1 и 2 настоящей статьи судья выносит определение об оставлении административного искового заявления без движения в соответствии со статьей 130 настоящего Кодекса, о чем извещает административного истца, и представляет разумный срок для устранения недостатков.
5. В случае, если в установленный срок недостатки, послужившие основанием для оставления административного искового заявления без движения, не были устранены, судья на основании статьи 129 настоящего Кодекса выносит определение о возвращении административного искового заявления со всеми приложенными к нему документами.

Статья 247 КАС РФ. Рассмотрение административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

1. Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принимается к производству суда и рассматривается в порядке и сроки, установленные статьей 141 настоящего Кодекса.
2. Лица, участвующие в деле, извещаются судом о времени и месте судебного заседания. К участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
3. Суд вправе рассмотреть вопрос о привлечении к участию в административном деле иных лиц, чьи права могут быть затронуты принятым решением.
4. Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
5. Стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
6. Суд по ходатайству сторон в случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства, либо по своей инициативе в целях правильного разрешения административного дела вправе вынести определение об истребовании доказательств в соответствии со статьей 63 настоящего Кодекса.

Статья 248 КАС РФ. Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости

1. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
2. Если в судебном заседании будет установлено, что предмет административного искового заявления по существу не соответствует части 1 настоящей статьи, суд предлагает административному истцу уточнить заявленные требования. В противном случае суд оставляет заявление без рассмотрения на основании части 2 статьи 196 настоящего Кодекса.

Статья 249 КАС РФ. Решение суда по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

1. Решение суда принимается по правилам, установленным главой 15 настоящего Кодекса.
2. Содержание решения суда должно соответствовать требованиям, установленным статьей 180 настоящего Кодекса и частью 3 настоящей статьи.
3. В резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
4. Копии решения суда вручаются под расписку лицам, участвующим в деле, и их представителям или направляются им после изготовления решения.
5. Утратил силу. - Федеральный закон от 28.11.2018 N 451-ФЗ.
6. Определение суда, вынесенное по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе по административному делу об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также по административному делу об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции отдельно от решения суда лицами, участвующими в деле (частная жалоба), а прокурором может быть принесено представление.
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 274-ФЗ)
7. Утратил силу. - Федеральный закон от 28.11.2018 N 451-ФЗ.

Ст 245, 246, 247, 248, 249 КАС РФ (Кодекса административного судопроизводства), посвященные оспариванию кадастровой стоимости, приведены в действующей редакции 2020 года.
Нужна помощь адвоката в Москве для оспаривания кадастровой стоимости в суде? - Обращайтесь!

Определение кадастровой стоимости приведено в Федеральном законе "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ (далее 237-ФЗ). О том как происходит оценка кадастровой стоимости приведено и подробно изложено в Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее 135-ФЗ).

Кадастровая стоимост ь – это стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Определяется для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Под объектом недвижимости подразумеваем любое здание, дом, квартиру, земельный участок.

Результаты определения кадастровой стоимости оспариваются, если они затрагивают права и обязанности собственников зданий, квартир, домов, земельных участков (ч. 2 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 1 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, как это указано в ст.24.18 135-ФЗ являются:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. При этом обращение граждан или юридических лиц в комиссию в порядке досудебного разрешения спора не является обязательным, в связи с чем заявитель вправе сразу обратиться в суд. Но все-таки лучше сначала обратиться в комиссию, которая выслушает ваши аргументы и может принять решение в вашу пользу. О том, что можно обратиться в комиссию, а можно сразу в суд, указывается в ч. 3 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 1 ст. 22 Закона N 237-ФЗ.

Результаты определения кадастровой стоимости оспариваются в соответствии с ч. 10 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ и ч. 1 ст. 11, ч. 4 ст. 22 Закона N 237-ФЗ с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) результатов определения кадастровой стоимости до даты определения новой кадастровой стоимости.

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению таких споров необходимо пройти следующие этапы:

При обращении подготовьте заявление, в котором указывается Ф.И.О., адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.

К заявлению, в зависимости от оснований обращения, необходимо приложить (ч. 14, 15, 16, 18 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 9, 10 ст. 22, п. п. 2, 3 ст. 23, ст. 24 Закона N 237-ФЗ):

  • Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.
  • Копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, обладающее правом на этот объект недвижимости.
  • Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений.
  • Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Является важным определить рыночную стоимость участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Отчет об оценке предварительно нужно заказать у оценщиков. Но не все оценщики смогут отстоять свой отчет при проведении соответствующей экспертизы. А такая экспертиза может понадобиться в случае слишком большого снижения кадастровой стоимости.
  • Иные документы (при необходимости).

Следует иметь ввиду, что по прямому толкованию нормы закона ч. 24 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 10 ст. 22 Закона N 237-ФЗ – ваше заявление не примут к рассмотрению в случае:

  • если отсутствуют вышеперечисленные документы;
  • нарушен срок подачи заявления;
  • величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.

Участвуйте в заседании комиссии на основании уведомления о дате рассмотрения, которое должно быть направлено вам в течение 7 рабочих дней со дня регистрации о приеме заявления. Комиссия рассматривает поступившие от вас материалы в течение 30 дней с момента обращения. Если нет возможности принять участие в заседании - дождитесь вынесенного решения.

По результатам рассмотрения заявления комиссия должна принять решение о пересмотре кадастровой стоимости или отказать (ч. 15 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; ч. 22, 24 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то комиссия также в течение пяти рабочих дней уведомляет территориальное управление Росреестра и ФГБУ "ФКП Росреестра" (ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ; ч. 19 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

Нужно быть готовым к возможным дополнительным судебным разбирательствам, так как если кадастровая стоимость недвижимости существенно снизится и будет установлена в размере рыночной - решение комиссии может быть оспорено в суде уже органами местного самоуправления или органами государственной власти Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (ч. 22.1 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; ч. 28 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде

Если результаты рассмотрения комиссией ваших требований оказались неутешительными для вас либо пропущен этап рассмотрения комиссией, нужно идти в суд.

  • об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии;
  • об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об изменении его кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки (т.е. требования о пересмотре кадастровой стоимости).

Помимо требований в исковом заявлении должны быть указаны общие идентифицирующие признаки:

  • Наименование суда, в который подается административное исковое заявление.
  • Наименование административного истца, его место жительства или место пребывания, дата и место его рождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя.
  • Наименование административного ответчика, его адрес, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты (если известны).

По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки к участию в деле также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению реестровой или технической ошибки (Росреестр).

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28);

  • сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение;
  • основания и доводы, обосновывающие требования административного истца;
  • сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения - если такое обращение подавалось;
  • сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались.
  • перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов.

Если оспаривается решение или действия (бездействие) комиссии, то в иске также следует указать:

  • наименование, номер, дату принятия оспариваемого решения, дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). Если обжалуется бездействие, то необходимо указать на то, в чем оно заключается;
  • нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которыми надлежит проверить оспариваемые решение, действие (бездействие).

В зависимости от оснований обращения и заявленных требований к иску прикладываются в том числе следующие документы:

  • уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, либо копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;
  • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость;
  • копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • отчет оценщика, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • решение комиссии (при наличии);
  • квитанцию об уплате госпошлины (300 руб.);
  • документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;
  • иные документы и материалы, подтверждающие требования истца.

С подготовленным иском и приложенным к нему комплектом документов нужно обратиться в суд города федерального значения (например, в Московский городской суд), областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость. Обращаться нужно в следующие сроки:

  • не позднее пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости;
  • в течение трех месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов - это в случае оспаривания решения или действий комиссии;
  • в течение срока, в рамках которого комиссия должна была рассмотреть заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и в течение трех месяцев со дня, когда эта обязанность прекратилась, - в случае оспаривания бездействия комиссии (если заявление не было рассмотрено).

Получайте информацию о дате назначения судебного заседания и принимайте в нем участие либо контролируйте своего представителя.

Суд должен рассмотреть ваш иск о пересмотре кадастровой стоимости в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии - в течение месяца.

При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости истец должен доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

После вынесения положительного решения суда в его резолютивной части должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости, а также на дату подачи искового заявления.

Если кадастровая стоимость изменена по решению комиссии или суда, принятому после 01.01.2019 (в том числе по заявлениям или искам, поданным до 01.01.2019), то сведения о новой кадастровой стоимости применяются для целей исчисления земельного налога или налога на имущество физических лиц с даты, с которой для налогообложения применялась прежняя стоимость, являвшаяся предметом оспаривания.

Перерасчет сумм ранее исчисленного земельного налога и налога на имущество будет осуществляться не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом. Перерасчет не производится, если влечет увеличение ранее уплаченных сумм указанных налогов (п. 2.1 ст. 52 НК РФ).

Оспаривание результатов кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость земельных участков нередко оказывается завышенной. Это невыгодно для собственника, поскольку этот показатель напрямую влияет на сумму земельного и имущественного налога. Соответственно, он имеет право требовать пересмотра результатов кадастровой оценки. Подобные споры рассматриваются в специальной комиссии при Росреестре или в суде. Грамотное отстаивание своих прав поможет владельцу недвижимости снизить налоговую нагрузку до 50%.

В каких случаях допускается оспаривание кадастровой стоимости?

Собственник может обжаловать кадастровую стоимость, если:

  • Оценка недвижимого объекта производилась на основании недостоверных данных о нем (например, о площади, техническом оснащении, наличии обременений и т. д.).
  • Кадастровая стоимость недвижимости существенно завышена в сравнении с рыночной стоимостью земельного участка.

В первом случае при благоприятном исходе дела кадастровая оценка будет проводиться заново, а во втором – кадастровую стоимость приравняют к рыночной. Однако это произойдет только при наличии у заявителя полной доказательной базы.

Вам может быть интересно:

Порядок обжалования в комиссии по рассмотрению споров

Заявление об оспаривании результатов кадастровой стоимости подается в комиссию по местонахождению недвижимого объекта.

Чтобы оно было принято к рассмотрению, к нему нужно приложить:

  • Дубликат правоустанавливающего документа на недвижимость.
  • Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта.
  • Документы о недостоверности исходных сведений о проверяемом объекте либо отчет об оценке рыночной стоимости.

Комиссия обрабатывает обращение в течение 1 месяца со дня его регистрации. О дате проведения заседания заявителю сообщается не позднее, чем за 5 дней.

В заседании должно участвовать не менее 50% всех членов комиссии. На нем также может присутствовать и сам собственник имущества. Голосование проходит в открытой форме.

По его результатам возможны 3 варианта развития событий:

  • Отказ в пересмотре кадастровой стоимости.
  • Установка стоимостных в размере рыночной.
  • Обязывание исполнительных органов к повторному проведению кадастровой оценки.

Если решение комиссии покажется заявителю необъективным, он может обратиться с апелляцией в суд.

Рассмотрение дела в суде

Оспаривание результатов кадастровой стоимости производится в суде общей юрисдикции первой инстанции. Причем граждане - физические лица могут обращаться сюда сразу, минуя уполномоченную комиссию. К судебному иску должны прилагаться те же документы, что и для комиссии. Кроме этого, истцу необходимо внести госпошлину в сумме 300 рублей.

Решение административного дела занимает около 5 месяцев. В особо сложных случаях председатель может увеличить этот срок еще на 1 месяц. Все участники предварительно извещаются о дате и времени проведения заседания. Неявка кого-либо из них не является основанием для отложения разбирательства дела.

Суд обязательно проводит экспертизу, в рамках которой определяет рыночную стоимость объекта и проверяет отчет об оценке недвижимости на соответствие законодательным требованиям. Если дело будет проиграно, стоимость экспертизы придется оплатить истцу.

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости – сложный и трудоемкий процесс. Если вам нужна в нем профессиональная помощь по разумной цене, обращайтесь в DIVIUS Law&Consulting. Специалисты компании окажут вам комплексную поддержку – проведут собственную оценку вашего объекта и определят основания для обжалования, подготовят пакет документов, оформят заявление. Мы сделаем все, чтобы спор разрешился в вашу пользу.


В статье рассматриваются проблемы, связанные с оспариванием государственной оценки земельных участков. Отмечается, что в процессе реформирования системы кадастровой оценки возникают сложности и коллизионные прецеденты, определяющие необходимость и возможность оспаривания результатов в судебном порядке. В данном контексте рассмотрение выбранной темы представляется особенно важным как для физических лиц, так и для предпринимательских структур.

Ключевые слова: государственная оценка, кадастровая стоимость, земельные ресурсы, судебный процесс, оспаривание, разбирательство.

The article discusses the problems associated with challenging the state assessment of land plots. It is noted that in the process of reforming the cadastral valuation system, difficulties and conflict precedents arise that determine the need and the possibility of challenging the results in court. In this context, consideration of the selected topic seems especially important for both individuals and business entities.

Keywords: state valuation, cadastral value; land resources, litigation, contestation, litigation.

Земля — это основа жизнедеятельности людей, сфера производства продовольственных продуктов, а также источник получения нематериальных благ и природных ресурсов. Предпринимательская деятельность имеет неразрывную связь с землей, использующейся в качестве пространственной основы и средства производства. Судебная практика последних лет показывает, что наибольшее количество обращений субъектов малого и среднего бизнеса идет по земельно-имущественным вопросам. Более 60 % предпринимателей жалуются на нарушение административных регламентов при оформлении договоров аренды, перехода права собственности на имущество и земельные участки, допускаемые при этом волокиту, невнимание, нарушение сроков. Современные условия правового регулирования земельных отношений являются важными элементами условий развития отечественного бизнеса.

В настоящее время вопрос по установлению кадастровой стоимости земельных участков равной их стоимости рыночной обладает актуальным значением не только для арендаторов, но и для собственников земли — субъектов предпринимательской деятельности. За счет роста кадастровой стоимости земельных участков очевидным образом увеличиваются поступления в бюджеты за счет имущественных налогов. Очень многие собственники и арендаторы земельных участков проявляют несогласие с результатами кадастровой оценки, считают установленную стоимость сильно завышенной. При проведении процедуры оценки, пользуются методами массовой оценки, не учитывающими индивидуальных особенностей конкретного объекта. Несовпадение кадастровой и рыночной стоимости определенного земельного участка вызывает спор между правообладателями земельных участков и органами публичной власти, которые осуществляют управление по земельным ресурсам.

Земельные участки, несмотря на некоторую ограниченность, являются важным видом объектов недвижимого имущества. Земельные участки активно участвуют в сфере имущественного оборота. Гусев Р. В. подчеркивает, что имущественная природа гражданских правоотношений с землей как объектом недвижимости, подтверждается, в т. ч., принципом платности за пользование землей [3, C. 42]. Предметом гражданско-правовых сделок выступает участок земли. В соответствии с законом, под земельным участком понимается часть земли, которая обособлена от соседних земель и которая является индивидуально-определенной вещью.

Участок земли рассматривается в качестве недвижимой вещи, представляющей собой часть поверхности земли, дающими возможность определить ее как индивидуально–определенную вещь, обладающей характеристиками и свойствами, согласно п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ [5] По мнению С. Ю. Стародумовой, к числу таких характеристик относятся физические (фактические), антропогенные и природные свойства [6, С. 44].

В связи с тем, что кадастровая стоимость земельных участок является значимым элементом правового регулирования и фактором, определяющим устойчивость государственного бюджета и бюджетов регионов, следует определить четкий регламент в проведении оценки. На данный момент не существует алгоритма, учитывающего специфику положения земельного участка (местоположение объекта относительно центра поселений, относительно водоемов и пр.). Также отсутствует условия оценки качества земельного ресурса с точки зрения плодородия, что особенно важно для физических лиц и предпринимателей, планирующих использовать ресурс для аграрных целей. Данные показатели следует прописать в регламенте, определяющем порядок проведения оценки.

Ясное и удобное определение земельного участка дает С. А. Чаркин. По его мнению, земельный участок представляет собой часть земной поверхности, имеющую границы, площадь, целевое назначение, кадастровый номер. Виды разрешенного использования и параметры земельного участка (в т. ч. всего того, что находится в недрах и над поверхностью) определяются в соответствии с правилами застройки, землепользования и положениями иных нормативно-правовых актов [7].

Следует отметить, что носили они только рекомендательный характер. Однако, именно в этом документе первый раз предложили методику по проведению кадастровой оценки участков земли, а также по расчету их кадастровой стоимости. В рассматриваемом документе закреплено законодательное определение кадастровой стоимости участка земли. В соответствии с этим определением, кадастровая стоимость — это наиболее вероятная цена продажи (рыночная стоимость) участка земли, свободного от улучшений, либо вклад земли в рыночную стоимость земельного участка со всеми улучшениями.

На законодательном уровне были приняты различные специальные нормативно–правовые акты, в которых в отношении различных категорий земельных участков регулировалась методика проведения их государственной кадастровой оценки.

По общему представлению стадия по оспариванию кадастровой стоимости подразделяется на 2 этапа — досудебное и судебное оспаривание кадастровой стоимости. Причем, как указано в третьем абзаце 24.18 статьи Закона № 135–ФЗ, если гражданин желает оспорить результаты кадастровой стоимости в суде, то ему не обязательно обращаться до этого в комиссию. При этом в 37 абзаце 24.18 статьи данного ФЗ говорится, что для публичных органов власти и организаций оспаривание результатов кадастровой стоимости в рамках судебного производства является возможным лишь в двух случаях:

– если комиссия вынесла отказ в рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости;

– если комиссия не рассмотрела заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение 30 календарных дней со дня его принятия.

Таким образом, органы публичной власти и юридические лица сперва должны обратиться в комиссию, и только затем в суд. Физические лица, в свою очередь, желая оспорить результаты кадастровой оценки, сразу обращаются в суд.

Суды должны исходить из того, что при оспаривании величины стоимости недвижимости (объекта оценки) при рассмотрении споров по поводу сделки, в качестве одного из доказательств по делу выступает отчет, подготовленный независимым оценщиком. Чтобы провести проверку достоверности, справедливости и обоснованности расчета кадастровой стоимости, судебной инстанцией может быть назначена экспертиза либо независимая оценка. Оценщик, которым была проведена оценка, привлекается к делу в качестве незаинтересованного третьего лица, не заявляющего собственных требований.

В связи с тем, что оспаривание кадастровой стоимости недвижимого имущества в судах проходит практически повсеместно, образуется новая судебная практика, требующая детального изучения и анализа [12, C. 61].

Таким образом, в ходе исследования судебной практики были проанализированы проблемы, возникающие при рассмотрении дел об оспаривании публичными органами решений Комиссии о приведении кадастровой стоимости частных объектов в соответствие с рыночной. Вопреки требованиям законодательства в большинстве дел суды не анализируют вопрос существенности снижения кадастровой стоимости решением Комиссии, как необходимой предпосылки для права на оспаривание данного решения со стороны публичных органов.

Это приводит к тому, что право публичных органов на оспаривание решения Комиссии, вынесенного в отношении частного объекта недвижимости, фактически становится неограниченным, а права налогоплательщиков существенным образом нарушаются. Кроме того, по результатам мониторинга были выявлены случаи необоснованного расширительного толкования положений ч. 28 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, в которых право на оспаривание решения Комиссии предоставлялось также уполномоченным органам субъектов РФ и муниципальных образований в случае снижения кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Были выявлены и иные проблемы, а также проведен их анализ.

Существенные проблемы оспаривания связаны с недостоверностью сведений, либо некачественным проведением оценки, что определяет необходимость установить ответственность лиц и организаций, определяющих кадастровую стоимость.

Основаниями для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости являются:

– недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

– установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

– признание недействительным решения комиссии.

При оспаривании в судебном процессе должны быть оценены аргументы оценщика, что определяет необходимость разработки четких критериев качества оценки.

Изучение зарубежного опыта дает основания говорить о том, что необходимо проводить различия между индивидуальной и массовой оценкой. Несмотря на схожесть их принципов, методы оценки должны быть определены четко выделенной спецификой, что обусловлено проведением индивидуальной оценки в целях инвестирования, реализации бизнес-проектов, ипотеки, обычной сделки гражданско-правового оборота.

Необходимо сформировать систему возмещения судебных расходов за счет ответчика при положительном решении об оспаривании государственной кадастровой стоимости земельного участка.

Для справедливого разрешения вопроса о распределении судебных расходов в делах административного судопроизводства по установлению кадастровой стоимости, в том числе и земельного участка, следует ввести в КАС РФ норму 2481 в следующей редакции: взыскание судебных расходов с административного ответчика осуществляется при удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере рыночной, если кадастровая стоимость, установленная в порядке массовой оценки, превышает рыночную стоимость такого недвижимого объекта.

По состоянию на 2019 год 74 субъекта РФ перешли на исчисление налога по кадастровой стоимости. Субъекты, которые не приняли решение о переходе на новый порядок расчёта, с 2020 года перейдут на него автоматически. Современная система оценки земельных ресурсов напрямую влияет на деятельность предпринимателей, что определяет необходимость формирования гибкого механизма использования земельных ресурсов. Так сумма государственной оценки земли должна осуществляться с учетом ее экономического предназначения. Определенные земельные ресурсы могут быть вовлечены в хозяйственный оборот бизнес–структурами, имеющими наиболее приоритетную экономическую направленность: промышленное и аграрное производство, социальная направленность и пр. Должны быть внедрены коэффициенты определяющие снижение кадастровой стоимости для приоритетных направлений использования земельных ресурсов.

Основные термины (генерируются автоматически): кадастровая стоимость, земельный участок, недвижимое имущество, рыночная стоимость, участок земли, государственная кадастровая оценка, земля, кадастровая оценка, участок, земная поверхность.

Читайте также: