Пожизненная рента благо или сфера мошенничества доклад
Обновлено: 16.05.2024
1. Этот вид договора ренты порождает срочные обязательства по выплате рентных платежей. Они устанавливаются на период жизни получателя ренты. Смерть получателя ренты прекращает обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью.
2. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Если пожизненная рента установлена на период жизни другого гражданина, указанного лицом, передавшим имущество под выплату ренты, а гражданин, в пользу которого заключен договор ренты, к этому времени скончался, такой договор ничтожен как устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту его заключения.
3. Формой выплаты пожизненной ренты может быть только денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
4. Размер пожизненной ренты определяется сторонами в договоре. При этом в расчете на месяц он должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении установленного законом минимального размера платы труда размер пожизненной ренты подлежит пропорциональному увеличению.
5. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
6. Получатель пожизненной ренты наделяется правом прекратить обязательства из договора пожизненной ренты. Так, в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты или расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Однажды, разговаривая со знакомым адвокатом, я услышал фразу: российские судьи очень не любят договор ренты.
- Почему? — заинтересовался я.
- Ну, как же, — ответил мой знакомый, — суды завалены исками о признании таких договоров недействительными: во-первых, от получателей ренты; во-вторых, от недовольных наследников.
- А вот тут, пожалуйста, поподробнее, — сказал я адвокату.
Впрочем, просвещать меня юристу было лень. Вместо этого он дал копии нескольких судебных решений, предоставив возможность разбираться самому.
Чтобы уяснить суть договоров ренты, в первую очередь следует читать Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Схема тут следующая: если вы передаёте плательщику ренты в собственность некое имущество, то взамен должны регулярно (периодически) получать определённую денежную сумму, что и называется рентой. Чисто теоретически вы становитесь рантье. РФ такое понятие не вводит, и потому имеются ли в современной России рантье или их нет — вопрос дискуссионный.
Существует несколько разновидностей договора ренты в зависимости от вида передаваемого имущества и срока действия договора. В качестве получателя ренты может быть физическое или юридическое лицо, в последнем случае это должно быть некоммерческое предприятие, например, благотворительная организация. В российских реалиях чаще всего встречается договор пожизненного содержания с иждивением; естественно, что при этом получателем ренты является гражданин.
Согласно статьям 601 и 602 ГК РФ выплачиваемая рента при пожизненном содержании не может быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), а передаваемым имуществом должна быть недвижимость — дом, квартира, земельный участок.
И вот дальше начинается самое интересное. Давайте прикинем: двести рублей в месяц — именно такой смешной суммой ещё совсем недавно были два МРОТа; а цена на недвижимость? Квартира в Москве могла стоить и миллион долларов. Несоразмерность платежей за получение права собственности на недвижимость и её ценой тут очевидна. К тому же в случае договора ренты не надо платить налоги, чего не скажешь про дарение или куплю-продажу.
Да, соблюдаются все внешние признаки договора ренты: нотариальное заверение, пресловутые два МРОТа в качестве выплат, якобы имевших место, и даже государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Но фактически это притворная сделка. На самом деле такой договор ренты используется для лишения наследников причитающегося им наследственного имущества, причём сразу всех наследников — как по закону, так и по завещанию.
Есть цивилизованные способы передачи собственности: купля-продажа, дарение, завещание, наконец. Однако наши хитроумные сограждане и здесь стараются быть впереди планеты всей. Уговорит кто-то из родственников подписать старушку (тётю, бабушку или кого ещё из родных) договор ренты, и глядишь, все остальные наследники останутся с носом.
Конечно, наследники, узнав про столь изощрённый ход своих ненаглядных родственников, частенько не хотят с этим мириться и пытаются оспорить договор ренты. Чтобы начать действия в правовом поле, у них есть на это один год с момента, когда после смерти наследодателя им стало известно о договоре ренты (статья 181 ГК РФ). Поскольку договор ренты является сделкой, то в качестве приемлемого пути может быть избрана статья 177 ГК РФ, в которой говорится о недействительности сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий.
Наследников много, старушек и стариков в России ещё больше, вот и плодятся, словно грибы после дождя, договоры ренты, не имеющие собственно к ренте никакого отношения. (Повторно-ранний капитализм?! Может быть, так это следует характеризовать?)
А потом текут вереницей в суды иски о недействительности договоров ренты, и вроде бы все при деле: истцы, ответчики, нотариусы, адвокаты. Вот только лишняя работа судьям. Федеральным российским и тем, которые будут на Страшном суде.
Сегодня многие пожилые люди, желающие обеспечить себе лучшее качество жизни, заключают с другим человеком такое соглашение, по которому тот берется обеспечивать их материально, а взамен получает их квартиру или другую недвижимость. Мы уже писали о юридических особенностях разных договоров ренты, одним из видов которого является договор пожизненного содержания с иждивением. Этот вид ренты наиболее распространен в России.
Чаще всего получателями ренты в виде пожизненного содержания с иждивением являются люди преклонного возраста, и бытует мнение, что именно они легкая добыча для мошенников.
Однако на практике плательщик ренты имеет куда больше шансов остаться и без денег, и без недвижимости.
Когда рискует плательщик ренты
Мнимая рента. Оказывается, бывает так, что не жадный опекун запутывает беспомощную бабушку или глухого дедушку, а совсем даже наоборот. Этот способ обмана заключается в том, что пожилой собственник недвижимого имущества, пользуясь юридической неосведомленностью плательщика ренты, убеждает его в том, что переоформление недвижимости при заключении договора необязательно. Вместо этого стороны идут к нотариусу, где пожилой аферист удостоверяет завещание на имя плательщика ренты. Оригинал данного документа передается будущему наследнику, который, будучи уверенным в том, что после смерти собственника имущества оно перейдет к нему на основании завещания, начинает осуществлять выплаты.
Как правило, обман вскрывается уже после смерти недобросовестного завещателя. Гражданин выясняет, что завещание на его имя было отменено коварным рентополучателем, и квартиру получить он не может. Вместе с тем отсутствует возможность получить и какую-либо компенсацию. Плательщик ренты зачастую не очень хорошо ориентируется в правовых тонкостях наследственных правоотношений и ошибочно полагает, что выдача завещания является гарантией получения им имущества. Однако следует помнить, что в силу ст. 1130 ГК РФ лицо, выдавшее завещание, в любой момент вправе изменить или отменить его.
Практика показывает, что у таких предприимчивых стариков может быть одновременно не один и даже не два наивных плательщика!
Вступать в такие правоотношения категорически не рекомендуется. Однако если вы в силу тех или иных причин приняли условия завещателя, то перед осуществлением каждой ежемесячной выплаты рекомендуется проверять у нотариуса, удостоверившего завещание, не отменено ли оно. Так в случае недобросовестного поведения завещателя можно будет своевременно прекратить выплату ежемесячного содержания.
Собрав достаточное количество фактов просрочки и неплатежей, бабушка или дедушка обращается в суд
с иском о расторжении договора ренты по причине ненадлежащего исполнения плательщиком своих обязательств. Судебная практика при таких обстоятельствах довольно однородна: суды, как правило, верят старикам и расторгают договоры, поскольку доказать факт наличия договоренности с получателем ренты о переносе сроков платежей в суде практически невозможно.
В такой ситуации плательщикам ренты рекомендуется заключать с получателями письменные соглашения об отсрочке в отношении каждого неисполняемого платежа. Наличие таких документов послужит основанием для отказа в удовлетворении исковых требований получателя ренты в случае обращения в суд за расторжением договора.
Необходимо учесть: если в договоре содержатся условия о том, что, помимо денежного содержания, плательщик ренты обязан, к примеру, обеспечивать получателя ренты ежедневным трехразовым полноценным питанием и одеждой, соответствующей погодным условиям, то исполнение данных обязательств также необходимо фиксировать. В противном случае плательщик ренты может остаться у разбитого корыта.
Без права распоряжения
Этот способ заключается в том, что недобросовестный собственник имущества при заключении договора пожизненного содержания с иждивением не сообщает о том, что он является лишь титульным собственником, а передаваемое имущество было приобретено в браке за счет совместных средств супругов. К моменту заключения сделки второй супруг или уже умер, или брак расторгнут, но в обоих случаях раздел имущества ранее не производился. Таким образом, возникает ситуация, при которой либо бывший супруг рентополучателя, либо его наследники имеют право оспаривать заключенный договор в судебном порядке.
Практика по таким делам также устоялась:
суды расторгают договор ренты, поскольку лицо, его заключившее, не имело права распоряжаться всем имуществом в силу закона.
При этом налицо недобросовестные действия со стороны получателя ренты, поэтому плательщик имеет право требовать возврата всех средств, уплаченных по договору, однако факт получения положительного судебного акта совсем не гарантирует того, что он будет исполнен фактически.
Когда рискует получатель ренты
С точки зрения законодательства получатель ренты более защищен, чем ее плательщик. Если условия договора не исполняются или исполняются с существенными нарушениями, рантье имеет право на расторжение договора в судебном порядке. Как уже было сказано, в большинстве случаев суды принимают решение в его пользу.
Основной способ мошенничества заключается в банальном обмане пожилого собственника недвижимости. Чаще всего злоумышленники намеренно ищут одиноких граждан, которые очень слабо ориентируются в действующем законодательстве. Чаще всего это люди, злоупотребляющие алкоголем или имеющие иные проблемы со здоровьем.
Суть обмана состоит в том, что договор ренты заключается в простой письменной форме, а вместе с ним заключается договор купли-продажи недвижимости.
Собственник выдает нотариальную доверенность на регистрацию соответствующей сделки, а мошенники беспрепятственно регистрируют переход права собственности на основании договора купли-продажи. При этом собственник подписывает акт приема-передачи квартиры, в котором содержится указание на то, что оплата по договору получена им в полном объеме и он не имеет претензий к покупателю.
Договор ренты в данном случае будет являться недействительным, поскольку для него обязательна нотариальная форма. Более того, чаще всего плательщиком ренты в договоре выступает не покупатель недвижимости, поэтому шансов вернуть имущество у несостоявшегося рантье практически нет. Выход один — не доверять мошенникам и консультироваться с адвокатом.
Советы юриста
лучше всего не составлять текст самостоятельно, а воспользоваться квалифицированной юридической помощью.
Также категорически не рекомендуется заключать договор ренты, если стало известно о том, что в отношении данного имущества он уже заключался, но был расторгнут в суде по инициативе получателя ренты. Пословица о молнии, которая не бьет дважды в одно и то же место, к таким ситуациям неприменима.
Прежде чем изложу историю, невольной свидетельницей которой я стала, выскажу мое мнение. Это западня.
Мои аргументы: благо, добро никак не связаны с ожиданием материального. Хочешь-можешь делать добро - делай. Если появляется материальная выгода для одной(двух) сторон - это уже бизнес. А все шаги бизнес-процесса должны сопровождаться документальным подтверждением этих самых шагов. Для чего? Потому что понятность, прозрачность, предсказуемость шагов формируют элементы доверия, необходимые для успешной реализации этого, все-таки, бизнес проекта.
А теперь к сути истории. Чуть больше года назад , в декабре 2018 года завершилась моя эпопея с переездом. Ознакомиться с этой историей можно здесь
Незнакомый город, люди. Мучительные поиски квартиры, потом бесконечный ремонт. И, все это практически удаленно, ремонт шел, я жила на два города. И, поэтому, так важно и ценно было для меня участие соседки в мои приезды. Ей около 80-ти, очень активная, позитивная, общительная. Она жила надо мной, до сих пор вспоминаю: поезда прибывают ранним утром, я приезжаю к себе, а она в течение часа стучится, в руках то какие-то незатейливые цветы, то веточка невероятной красоты. ). Дом кирпичный, со звукоизоляцией все ок, но, она как-то чувствовала о моем приезде.
Конечно общались, разговаривали. Она почти всю жизнь прожила в этом доме, вначале с мамой и бабушкой, теперь одна. Никогда не была замужем, детей нет. Всю жизнь проработала учителем музыки. Не могу сказать, что общение было плотным, но очень дружелюбным. В квартире у нее стерильная чистота, но. У нее никогда не было холодильника, стиральной машины, газовая колонка была опломбирована(кстати, качественная колонка бош, полуавтомат), т.е. горячей воды не было. У меня как раз проходил монтаж колонки, вытяжки, специалисты были в сборе, попросила их(с ее согласия) разрешить ее проблему. Оказывается, были какие-то долги за техобслуживание, я заплатила эту незначительную сумму и порадовалась, что цивилизация к моей соседке вернулась. )
В какой-то мой приезд соседка поделилась планами о своем переезде, мотивируя тем, что ей тяжело оставаться в квартире после смерти двух близких людей, да и двушка великовата якобы для нее. А ей с Петей(ее попугайчик) будет комфортней жить где-то неподалеку(парк рядом), но не в этом доме.
Рассказала, что есть знакомый, 40-летний мужчина, достойный, готовый подобрать ей однушку , а самому переехать в ее двушку. Я попыталась отговорить от опрометчивого шага, приводила какие-то аргументы, но, увы. произошло то, что произошло.
Мужчина переехал в ее квартиру, я почти перестала видеть соседку, иногда встречались на улице, но я чувствовала, что она сторонится меня. А вчера она пришла ко мне после первого заседания суда. Оказывается заключен договор ренты с пожизненным содержанием с тем мужчиной. Он стал собственником квартиры, она в ней прописана, но проживает в другом месте, оговоренном нотариально заверенным договором ренты. Этим договором закреплена его обязанность оказывать ей ежемесячное содержание в размере 2-а прожиточных минимума в натуральной форме(еда, лекарства, одежда).
Живет она сейчас у дальнего родственника, инвалида. Сказала, что переехала к нему, потому что ей страшно. Пришла в наш подъезд, чтобы попросить соседей засвидетельствовать на следующем заседании суда отсутствие помощи от того мужчины.
Не знаю, чем закончится эта печальная история. Из документов, которые она принесла, поняла, что договор ренты заключен еще в 2014 году. Она просила меня выступить свидетелем, я размышляю, правильно ли это будет, не навредит ли ей? Ведь я не жила с 2014 по 2019 год здесь, хотя, для того, чтобы понять, в каком кошмаре оказалась эта женщина преклонного возраста, достаточно просто почитать договор ренты.
Сорри, изложила несколько сумбурно, но, связно рассказать не получается, эмоции захлестывают.
Не могу ответить себе на один вопрос. Как можно уповать на возмездную помощь на регулярной(длительной) основе посторонних людей? Ведь все вроде бы просто - продай свою квартиру, купи меньшую, а на разницу помогай сама себе. Ответ для меня только один. мы патологически доверчивы, чем и пользуются нечистоплотные люди.
Читайте также: